マンション売却で人気の間取りは3LDK!売れない2LDK・4LDKとの違い

マンション売却で人気なのは3LDK!売れない2LDK・4LDKとの違い

マンション購入の中で重視したい条件のひとつに「間取り」があります。

賃貸マンションやアパートであれば「どうせずっと住むわけじゃないし」

と少々は妥協できますが、マンション購入となれば妥協は許されないでしょう。

すると、マンション購入には「間取りを含めた将来的な資産価値」も込みで物件を選ぶ必要があるわけですが、

ここでひとつ、思わしくない情報があります。

それは「2LDK・4LDKは売れにくい」というウワサです。

  • なぜ2LDKは不人気なのでしょうか?
  • 4LDKは間取りが広くて使いやすいはずなのに、なぜ3LDKと比べて売れにくいのでしょう?

ここでは、マンション物件の「間取り」についてのウワサを徹底解説します。

【2LDK・3LDK・4LDK】どんな家族構成にマッチしているの?

家売るレオさん

店長、いまマンション業界で一番人気が高い間取りって何なのでしょう?

イエプロ

間取りは住む人の家族の人数やライフプランによって様々ですからね。

一概には言えませんけど、販売物件の情報を見る限りではやはり「3LDK」が一番人気でしょうね。

家売るレオさん

やっぱりそうですよね。

たとえば、全く同じ立地条件と広さだったとしても、

2LDKと3LDKでは3LDKのほうが資産価値が高いって聞いたんですけどホントですか?

イエプロ

それは事実ですよ。

3LDKのほうが需要が高いので、条件が同じだとしても3LDKのほうが資産価値は高くなります。

家売るレオさん

2LDKだけじゃなくて、さらに広い4LDKでさえ3LDKの資産価値には負けるっていうじゃないですか?

ホントに2LDLと4LDKは売れにくいんですか?

これからマンション物件を購入することを検討している方は、どれくらいの間取りの物件をお探し中でしょうか?

  • コンパクトな2LDK?
  • ゆったりとした3LDK?
  • それとも2世帯同居も可能な4LDKでしょうか?

家族構成や今後のライフプランなどに応じて「これくらいの間取りが欲しい」「この程度の間取りで十分」という基準があるはずです。

まずは、2LDK・3LDK・4LDK、それぞれの間取りがどんな家庭にマッチしているのか、どんな層をターゲットにしているのかを見ていきましょう。

一番人気の3LDKは「夫婦+子ども2人の標準ファミリー向け」

一番人気の3LDKは「夫婦+子ども2人の標準ファミリー向け」

3LDKの間取り

引用:3LDK|GREENPARK日本橋横山町

マンション物件の中でも最も人気が高い間取りは「3LDK」です。

平均的な床面積は60〜80㎡で、マンション物件としてはかなりゆったりとしています。

リビングダイニングキッチン+3部屋の間取りは、ファミリー向けの物件として人気を集めています。

主に3LDKは「4人以上の家族」をメインターゲットとして販売されており、

夫婦2人に子どもが2人であれば、

  • リビング
  • 夫婦の寝室
  • 子ども部屋が2部屋

という活用法が考えられるでしょう。

子どもが小さなうちは、寝室・ご主人の書斎・子どもは2人で1部屋という活用法もアリですね。

マンション売却で人気なのは3LDK!売れない2LDK・4LDKとの違い

引用:3LDK+2WIC|GREENPARK日本橋横山町

一戸建ての住宅で生まれ育った方なら「3LDKっていっても、マンションじゃ家族4人には狭いんじゃないの?」と思うかも知れません。

ところが、3LDK物件の居住性は想像以上です。

LDKの広さは平均的に13〜15畳程度、寝室は6〜8畳、子ども部屋は4畳半〜6畳ですから、

家族全員が集まってもそれぞれの部屋でくつろいでも十分な広さがあります。

2LDKは「単身・新婚向け」でDINKsにも人気

2LDKは「単身・新婚向け」でDINKsにも人気

引用:2LDK|GREENPARK日本橋横山町

平均的な床面積が40〜60㎡の「2LDK」物件では、

一般的にはメインターゲットを単身者や新婚カップル向けとして案内されています。

リビング+夫婦の寝室にもう一部屋の余裕があるので、子どもが1人だけの家庭であればファミリーでの入居も可能です。

2LDKは「単身・新婚向け」でDINKsにも人気

引用:2LDK|GREENPARK日本橋横山町

また、最近では「DINKs(ディンクス)」を中心に2LDK物件が人気を集めているようです。

DINKsとは「Double Income No Kids」の略で、日本語に直訳すると「2収入・子どもなし」となり、

夫婦が共働きをすることを優先させるために意識的に子どもを作らない生き方を指す用語です。

DINKsの家庭では、リビングを中心にしながらも、それぞれの仕事におけるタイムテーブルが異なったりするため、

夫婦が個室を持って生活するライフスタイルが確立されている傾向があります。

将来的に子どもをもうける予定がないため、子ども部屋を用意する必要がなく、

DINKsの夫婦にとっては2LDKが最適な間取りとなっているのです。

4LDKは「子どもが多い家庭や二世帯同居向け」

4LDKは「子どもが多い家庭や二世帯同居向け」

4LDKの間取り

引用:4LDK|マンションの間取り

マンション物件といえども、リビング+4部屋の「4LDK」になると一戸建て住宅と遜色ない居住性になります。

4LDK物件の平均的な床面積は80〜100㎡、手頃なサイズの平屋一戸建て住宅と同等の広さがあります。

もし、4LDK物件の中をみたことがない方が内覧すれば、その広さに驚くでしょうね。

4LDKがメインターゲットにしているのは、子どもが3人を超える家族や、夫婦+子ども+親のような2世帯同居家族です。

床面積の広さと相まって販売価格が高くなるのが難点ですが、2世帯同居であれば資金面ではかなりの負担が軽減できるでしょう。

2LDK・4LDKは売れにくいって本当なの?

家売るレオさん

マンション物件で一番の売れ線は3LDKってことですよね?

じゃあ、マンションを売却しようとした場合は、3LDKならすぐに買い手が見つかるけど、

2LDKや4LDKでは「なかなか売れない」なんてこともあり得るんですか?

イエプロ

実は、実際のマンション市場でも「2LDKや4LDKは売れにくい」と言われています。

いろいろな理由があるんですが「資産価値」を気にしている方も多いようですね。

マンション市場で流通している物件をみると、最も盛んに売買されている人気の間取りは「3LDK」です。

反対に、不動産業者の中には「2LDKは売れにくい」とか「4LDKはなかなか買い手がつかない」ともいわれています。

とはいっても先ほど説明したように、2LDKや4LDKにもそれぞれのターゲット層があって、一定の需要はあるはずですよね。

なぜ「2LDK・4LDKは売れにくい」のでしょうか?

買い手が2LDKを避ける理由

マンション売却で人気なのは3LDK!売れない2LDK・4LDKとの違い

2LDKが売れにくい最大の理由は、なんといっても「狭い」と感じる方が多いからでしょう。

独身のサラリーマンやOLがマンション物件を購入するのであれば、

2LDKは狭くなく、広すぎることもない、ちょうど良い広さの物件になります。

しかし、今は夫婦2人だけだけど、将来的には子どもが欲しいと考えている新婚夫婦にとっては、2LDKは手狭になる印象があります。

また「収納力の低さ」も足を引っ張る理由のひとつです。

2LDK物件では、収納らしい収納スペースはLDKを除く各部屋にあるクローゼットのみの2カ所だけ、ということも珍しくありません。

すると、夫婦2人だけで生活するのだとしても、

  • 季節ものの衣類や布団
  • 家電製品
  • 結婚前から使用していて持ち寄ったもの

などで、たった2つのクローゼットはあっという間に満パン状態です。

買い手が4LDKを避ける理由

 

3LDKがファミリー層に人気があるということは、さらに余裕がある4LDKはもっと人気がありそうに感じますが

ファミリー層には4LDKよりも3LDKが好まれる傾向があります。

4LDKを避ける方の心理としては、まず「価格が高い」というのがネックになっているようです。

戸数が多いマンションでは、

  • 4LDK物件は上層階
  • 2〜3LDK物件は下層から中層階

が用意されていることが多く、床面積が広くなっているため価格も高く設定されています

4LDKを選ぶだけで価格が数百万円以上も高くなるのですから、二の足を踏んでしまっても仕方ありません。

また、ゆったりとした間取りが魅力の4LDK物件ですが「広すぎる」のも難点でしょう。

  • 子どもが多い
  • 二世帯で住む

この条件は、ずっと続くものではありません。

子どもたちは成長すると自立してそれぞれの生活を築くし、両親もいずれは旅立ってしまいます。

すると、広々とした4LDKでは部屋が余ってしまい、夫婦2人では持て余してしまいます。

賃貸マンションやアパートであれば問題はありませんが、

マンション購入となると「将来的に部屋を持て余すことになる」という問題は大きなネックとなってしまうのです。

2LDK・4LDKが売れにくい背景にある「少子化問題」

マンション売却で人気なのは3LDK!売れない2LDK・4LDKとの違い

引用:少子化問題について|内閣府

総務省の発表によると、2018年4月1日時点での14歳未満の子どもの人数は約1,553万人。

1950年に統計を取り始めてから史上最低を記録し、なおも少子化の勢いは止まる気配がないといわれています。

また、2010年におこなわれた調査以来、夫婦1組あたりの子どもの人数は2人を下回っており、

いわゆる「ひとりっ子家庭」が増加している傾向が明らかになっています。

日本の標準的な家庭は「夫婦2人+子ども1〜2人以下」というモデルになるわけですね。

しかも、こんな家族構成になっているのはどんな年代なのかというと、

ほとんどが夫婦は20〜40歳代、つまり「マイホーム購入の適齢期」といわれる年代です。

ここに「2LDK・4LDKは売れにくい」といわれている原因があります。

夫婦2人+子ども1〜2人の家庭では、いくら価格がコンパクトでも2LDKでは狭すぎます。

子ども服、おもちゃ、チャイルドシート、その他もろもろ…子育てまっ最中の家庭では、収納スペースもたくさん必要になるでしょう。

かといって4LDKでは広すぎるし、なによりも子育て世代の家庭にとっては価格が高すぎて住宅ローンの支払いが苦しく感じることは必至です。

「それなら二世帯同居で」といっても、まだ子育て中の家庭なら義理の両親と同居することに抵抗感が強い人も多いはず。

このような理由から2LDK・4LDKはマイホーム購入の適齢期を迎えている人たちから避けられる傾向があり、

間取り・価格 / スタイルなどから自然と3LDKが選ばれやすくなるのです。

2LDK・4LDKは3LDKよりも資産価値が低いということになる

家売るレオさん

2LDKと4LDKの物件は3LDKよりも売れにくいっていうことは納得できました!

イエプロ

では「売れにくい」ということはどんな問題があるのかについても考えてみましょう。

家売るレオさん

えっ?売れにくいって「早く売れて欲しいのに売れない!」っていうほかにも問題があるんですか?

イエプロ

なかなか売れないことは「資産価値」を下げることにつながるんですよ。

みなさんは「資産価値」という用語について考えてみたことはあるでしょうか?

なにかしら、この不動産は価値が高いとか、低いとか、大雑把なイメージでとらえていないでしょうか?

ここでは、2LDK・3LDK・4LDKの各物件がもつ資産価値について考えてみましょう。

不動産の資産価値は時間が経つにすれ減る

不動産業界における「資産価値」とは、建物や土地の価値のことを指します。

ここでいう「価値」は「価格」とイコールになるため、

不動産における資産価値とは「換金した場合、資産としていかに高値がつくのか?」ということを指していると考えてください。

基本的に、土地の資産価値は周辺の事情によって上下します。

たとえば、周辺地域の開発が進められて都市化していけば資産価値は上昇します。

「高いお金を出してでもその土地が欲しい」という人や企業が増えますからね。

反対に、開発の見込みがないような田舎の土地などでは資産価値が減少することがあります。

こちらは「お金を出してまでその土地を欲しがる人がいない」からです。

では、マンションなどの建物はというと、こちらは一般的には「資産価値が下がるもの」だといえます。

理由は非常に単純です。

マンションなどの住宅は、時間が経つことによって確実に老朽化するからです。

カンタンにいえばマイカーなどと同じで、20年近くも他人が使用してきたものであれば、高いお金を出してまで買いたいという人はほとんど居なくなるのです。

建物の資産価値は、20年も経てばゼロになるといわれています。

土地付きの一戸建て住宅なら、住宅の価値がゼロになったとしても土地の価値があるため、ある程度の資産価値は残ります。

しかし、マンションでは1物件ごとに与えられた土地の権利がごくわずかであるため、資産価値は限りなくゼロに近づいてしまうのです。

2LDK・4LDKの資産価値が下がりやすい理由とは

2LDK・4LDKのマンション物件は、資産価値が下がりやすいといわれています。

ここで「資産価値=価格」ということを意識してみましょう。

先ほど解説したとおり、マイホーム購入の適齢期にあたる家庭の多くは「夫婦2人+子ども1〜2人」という家族構成になっています。

すると、2LDKでは手狭であり、4LDKでは広すぎてしかも価格が高すぎるため、

手頃なお値段になっている中古マンションであっても敬遠されがちになります。

不動産業者がホームページなどに物件情報を掲載したとしても、物件探しをしている人たちの目にさえも止まらないかもしれません。

理由①不動産サイトの条件検索で3LDKだけにチェックを入れられてしまう

マンション売却で人気なのは3LDK!売れない2LDK・4LDKとの違い

SUUMOの検索画面

不動産物件の情報を掲載しているサイトとしては「SUUMO(スーモ)」や「athome(アットホーム)」などが有名ですが、

これらのサイトでは希望する条件を細かく指定して「条件検索」ができるようになっています。

「3LDKの間取りがいいなぁ」と考えている人は、最初から「3LDK」や「3DK・3K」にチェックを入れて検索し、ほかの条件を非表示にして物件選びをしています。

すると、2LDK・4LDK物件は購入希望者の目にも触れることなく埋もれてしまうのです。

理由②2LDK・4LDKを売るためには値下げするしかなくなる=全体の相場が下がる

購入希望者の目にも止まらず、なかなか売れることがない2LDK・4LDK物件を売れやすくするためにするにはどうすれば良いか?

販売を任されている不動産業者は、間違いなく「値下げ」を提案してきます

「もう少しお手頃な価格に設定すれば、買い手がみつかるかもしれない」

単純な考え方ですが、2LDK・4LDK物件には実際にこんな流れでやむなく値下げを断行した物件が数多く存在するのです。

値下げする2LDK・4LDK物件が増えることは「相場」にも影響します。

同程度の物件が値下げされていれば、こんな事情を知らない購入希望者にとっては相場程度の価格であっても「高い」と評価されてしまいます。

そのため「これくらいの価格で売り出さないと売れない」という後ろ向きな姿勢になり、市場全体で2LDK・4LDK物件の相場が下がってしまうのです。

販売価格の相場が下がれば、当然に売却時の価格も下がります。

つまりは「資産」として持つ価値が減少してしまうのです。

イエプロ

反対に3LDK物件は強気の価格でも「欲しい!」という人が多いので、安売りをする必要がありません。

つまり、物件が持つ資産価値は下がりにくいということになります。

2LDKに注目が集まる兆し!ミニマル2LDKとは?

家売るレオさん

う〜ん、2LDK物件ってすごく不利なカンジですね。

イエプロ

ところが、実は最近になって2LDKに注目が集まっているんです。

「ミニマル2LDK」って聞いたことがありませんか?

家売るレオさん

ミニマル…?どんな物件なんですか?

「2LDKは売れにくい!」こんな情報を耳にしてガッカリしている方に朗報です。

最近、床面積40㎡超の2LDKマンション物件が飛ぶように売れているというウワサがあります。

しかもメインターゲットが「夫婦+子ども1〜2人の家族」というのですから、これは注目です。

さっそく「2LDK物件が人気」というウワサの真相を確かめてみましょう!

家族4人でも十分!ミニマル2LDKとは?

「2LDK物件の人気が高まっている」というウワサは、どうやら好立地のエリアが対象のようです。

しかも、販売しているのは中堅の不動産業者。

好立地エリアでは、大手のディベロッパーが3LDK物件の販売を中心に強力な地盤を固めているはずですが、

なぜ中堅の不動産業者が、しかも資産価値が下がりやすいなどの理由で不人気な2LDK物件を好調に販売しているのでしょうか?

そこには「ミニマル」という発想が活きています。

「ミニマル」とは、英語でminimalと書き、日本語に訳すと「必要最小限」という意味になります。

LDKにメインのベッドルームと3畳程度の極小ベッドルームという間取りの「ミニマル2LDK」は、

夫婦のみ、夫婦+子ども1人の家庭だけでなく、なんと夫婦+子ども3人までの家庭にも大人気です。

ミニマル2LDKは、実に強く「ミニマル」という言葉を意識しています。

そもそもミニマルとは「ミニマム(minimum)」とよく似た言葉ですが、

ミニマルが「数量」を指す言葉であるのに対して、ミニマルは「質」を表すことがあります。

つまり「必要最小限の間取りでありながら「質」を重視する」というのがミニマル2LDKです。

広々とした間取りよりも、好立地にあって資産価値が下がりにくいことが魅力であるミニマル2LDKは、

  • 充実した住まいを欲しがる単身者
  • 新婚夫婦
  • DINKsの家庭
  • 子どもが1〜2人程度の家庭

をターゲットに販売戸数をのばしています。

ミニマル2LDKがもたらす影響

今や「販売を開始してもすぐに完売する」という大人気を博しているミニマル2LDKですが、

既存の2LDK物件のあり方にも影響をもたらすことが考えられます。

「2LDKでは狭すぎる」と敬遠し3LDK物件を探していたファミリー層も、

ミニマル2LDKのヒットで2LDK物件に目を向け初めているのです。

  • 住んでみれば意外と手狭な感触はない
  • 必要なものを厳選すれば、2LDKでも十分
  • 「売れにくい」という状態が解消されるのであれば、資産価値は十分にある

こんな口コミを見れば、2LDK物件でも良いのではないかという気持ちになる方も多いでしょう。

収入が多い「2LDK+S」も人気

マンション売却で人気なのは3LDK!売れない2LDK・4LDKとの違い

引用:2LDK+S|オルシア鶴瀬

2LDK物件の弱点として多くの方が挙げるのが「収納力の低さ」です。

2LDK物件では、LDKを除く2部屋、つまり寝室または子ども部屋にしか収納スペースがないため、

少々広めのクローゼットがあったところですぐに満杯になってしまうのがネックでした。

そんな不満を解消するのが「2LDK」+「S」の間取りです。

「S」とはサービスルームの頭文字で、つまりは「納戸(なんど)」のことです。

居室として使用する部屋には、建築基準法によって「採光」を確保することが義務付けられています。

採光、つまりは「窓」がないと、居室としては利用できないわけですが、マンションの構造ではどうしても採光が確保できない「無窓居室」が生じてしまいます。

そこで、採光が確保できない無窓居室をサービスルームとして提供することで、収納力をアップさせることができるわけです。

構造によっては3畳程度の広いサービスルームを確保している物件もあるため、

実質的には3LDKと比べてもさほど不自由なく住むことができるでしょう。

特に、2LDKの収納力が不安だという方なら、2LDK+S物件を探してみるのも良いでしょう。

2LDK・4LDKのマンションを高く売却する2つの方法とは?

家売るレオさん

2LDKって実は人気が高まってるんですね。

イエプロ

そうですね。

実は4LDKも在宅でできる仕事をしている方やサロンなどの自宅開業を目指している方を中心に人気が高まっているので、

一概に「2LDK・4LDKは売れにくい」とは言い切ることができません。

家売るレオさん

じゃあ、どうやったら2LDK・4LDK物件を高く売却することができるんでしょうか?

ここでは、不人気で売れにくいと言われている2LDK・4LDKのマンション物件を高く売却する方法を紹介しましょう。

こうすれば高値で売れる① 「瑕疵担保保険」を利用する

みなさんは「瑕疵担保責任」という用語をご存知でしょうか?

カンタンにいえば売買後に欠陥が見つかった場合は売り主が責任を負うというものですが、

中古マンションの売買契約はあくまでも個人と個人の間で結ぶものであり、瑕疵担保責任については免除またはごく短期間に設定するのが通例です。

でも、買い主としてはやはり瑕疵担保責任を負ってくれるほうが安心できますよね。

そこで、2LDK・4LDK物件を高値で売却するために「瑕疵担保保険」に加入して、瑕疵担保責任を負う契約を提示することで、

物件に対する印象が良くなって高値での取引きが実現する可能性が高まります

瑕疵担保保険に加入するためには「インスペクション」が必要となります。

これは、保険会社が瑕疵担保保険の加入を審査するために受ける検査のことですが、

インスペクションがあるということは、つまり「保険会社が「大丈夫です」というお墨付きを与えた」と評価することができます。

インスペクションがあること=優良物件と評価されることにつながり、

ひいては売れにくいといわれている2LDK・4LDK物件でも安心して高値で取引きされる可能性が高まります。

こうすれば高値で売れる② 複数の不動産業者に査定をお願いする

マンション物件の売買を仲介してくれる不動産業者にはそれぞれの特色があります。

「売れにくい」といわれている2LDK・4LDK物件を高値で売却するためには、

間取りだけでなく立地条件などもしっかりと評価してくれて、なおかつ最近の動向もしっかりと把握している不動産業者にお任せする必要があります。

そのためには、1社だけでなく複数の不動産業者に売却査定をしてもらい、本当に信頼できる不動産業者を探すのがベストです。

不動産の一括査定サイトを利用すれば、カンタンな情報入力で複数の優良な不動産業者に一括して査定を依頼できるので、ぜひ活用してみましょう。

マンション売却で人気なのは3LDK!売れない2LDK・4LDKとの違いのまとめ

家売るレオさん

マンション市場では3LDKが一番人気だけど、

2LDK・4LDKもターゲット層が少し狭まるだけなんですね。

イエプロ

家族構成やライフスタイルは人それぞれなので、

一般的には3LDKが好まれているとしても2LDK・4LDKがベストマッチする人もいるということです。

家売るレオさん

最近ではミニマル2LDKが人気を集めているという話でしたし、

これからマンション市場の嗜好も変化してくるかもしれませんね。

新築・中古を問わず、マンション物件でもっとも人気が高い間取りは3LDKであることは間違いありませんが、

2LDK・4LDKが「売れない」というわけではありません

不動産業者とよく相談して瑕疵担保責任付きで売買契約を進めたり、資産価値を重要視する不動産業者と出会えたりすれば、

不人気だといわれている2LDK・4LDK物件でも高値で売却できるチャンスはあります。

マンション購入を検討している方は、間取りにばかりとらわれず「資産価値が高い物件」を選ぶようにしましょう。

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