空き家は早めの売却がおすすめ!空き家を高く売る方法

空き家は早めの売却がおすすめ!空き家を高く売る方法

空き家と聞くと、大抵の人はボロボロになって人が住めなくなってしまったボロ家を想像して「そんなボロい家なんて持ってないよ」と答えるでしょう。

しかし、ここで質問した「空き家」とは、そんなボロ家のことを言っているのではありません。

今、全国の自治体が問題視している「空き家」の増加は、反面では「空き家ビジネス」として注目を集めているのです。

もしかすると、空き家を持っていたおかげで、新しいマイホームを購入する資金になるかもしれませんよ。

ここでは「空き家の売却」に目を向けて、2018年9月時点の最新情報を紹介します。

増え続ける「空き家」の現状

家売るレオさん

最近、ニュースサイトを見ていると「空き家問題」って見出しが増えましたね。

空き家ってそんなに多いんですか?あんまり実感がわかないなぁ…

イエプロ

家売るレオさんがイメージする「空き家」って、どんな住宅ですか?

家売るレオさん

え?それは、もう誰も住むことができなくなっちゃったくらいのボロボロの古い家とかじゃないですか?

イエプロ

そんなイメージを持っている人も多いでしょうね。

でも、空き家ってボロボロの家を指すような言葉じゃないでしょ?それに、空き家はみなさんの暮らしを豊かにしてくれる「金の卵」かもしれませんよ。

「空き家」という用語をインターネットで調べてみましょう。

空き家とは「人が住んでいない家(実用日本語表現辞典)」という意味であることがわかります。

これは誰もがわかることでしょう。

人が住んでいる家のことを空き家とは呼びません。

旧来の空き家といえば、もう誰も住むことがなくなってかなりの年数が経ち、住宅はボロボロになって庭木がうっそうと繁るような物件を連想させてきました。

「マイホームは人生に一度の大きな買い物」「いつかは夢のマイホーム」という時代では、きっと、住人がいなくなった家なんて、誰も手を出しようがないボロボロの家だったのでしょうね。

ところが、2018年の現代では「空き家」は本来の意味を取り戻しつつあります。

誰も住む人がいなくなったら「空き家」なのです。

まだ新築から10年と経っていない一戸建て住宅も、郊外にある100坪超えの大邸宅も、1億円を超える4LDKタワーマンションの最上階物件も、全て誰も住んでいない限りは空き家です。

空き家は20年前の約1.8倍!増加する「空き家」

2014年に総務省が発表した「平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果の要約」という資料によると、2013年時点で国内の空き家の数は820万戸でした。

総住戸数が6,063万戸ですから、全体からみた空き家の割合は13.5%となり、空き家率は過去最高をマークしました。

20年前の調査にあたる1993年時点では、空き家の数は448万戸。

つまり、たった20年間で空き家の数は1.8倍にも膨れ上がったことになります。

この調査は2013年時点の数値であるし、総務省の調査は定期的におこなわれているため最新の数値は不明ですが、2018年となった現在ではさらに空き家の数が増加していることは確かです。

「え?ご近所を見渡しても、空き家はそんなにたくさんありませんよ?」なんて感じる方もいるでしょう。

でも、ちょっと考えてみてください。

空き家って、ボロボロで誰も住めなくなってしまった家のことじゃありませんよね。

現に人が住んでいなかったら空き家なのです。

たとえば、3階建て・9戸が入居するマンションにお住まいの方なら、どこかの階に空き部屋がありませんか?

もし9戸のうち1戸でも空室があれば、すでに空き家率は11%です。

住宅地の1つの区画に1軒でも空き家があれば空き家率は10%近くになります。

みなさんが思っている以上に、身近にも空き家の波は押し寄せているのです。

行政も問題視する「空き家」、ついに法の規制も!

全国各地の自治体は、増加の一途をたどる「空き家」を大きく問題視しています。

なぜ自治体が「空き家が多いことが問題だ」と考えているのでしょうか?

主な問題点は次のとおりです。

  • 周辺の美観を損なってしまう
  • 老朽化が進むと、倒壊や崩落の危険がある
  • 管理を放棄されると、庭木が隣家や路上にはみ出てしまう
  • 浮浪者などの出入りを許してしまい、防犯面に不安が生じる
  • 火災が発生しても対応が遅れてしまい周囲に延焼する

空き家が存在することのデメリットは、美観を損なうとか薄気味悪いなどという単純なものだけではありません。

まず、大規模な地震災害などが発生した場合には、老朽化した空き家が倒壊して周囲の人にケガを負わせてしまったり、避難路をふさいでしまったりすることが懸念されています。

台風が来て屋根瓦が飛んでしまい、通行人にケガを負わせたり車や住宅を損壊させたりすれば、誰が責任を負うのかなども問題になるでしょう。

また、人が住んでいないと分かってしまえば、浮浪者・逃亡中の犯罪者などが居ついてしまうかもしれません。

犯罪者などのように物騒ではなくても、少年などが深夜に集まるたまり場になってしまうことも有り得ます。

空き家の存在は、防災面・防犯面の問題からも周囲から嫌がられる存在なのです。

そこで、政府は平成27年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行し、空き家に対してSTOPをかけることにしました。

この法律では、危険性や有害性が認められる空き家について「特定空き家」の指定をおこない、個別に対策を指導することができるようになりました。

もし行政からの指導に従わない場合は様々なペナルティが加えられますが、最大のペナルティとなるのが「強制解体」です。

特定空き家に指定されて、何の対策も講じないまま放置していると、行政が手配して空き家を強制的に解体します。

「行政が解体してくれるなら、自分で解体しなくてもいいからラッキー!」なんて喜んではいけません。

解体にかかった費用は所有者の負担になってしまいます。

様々なメディアで取り上げられているので知っている方がいるかも知れませんが、まだまだ施行から年数が経っていないため「知らなかった!」という方のほうが多いでしょうね。

日本の「空き家問題」は、行政が空き家を強制解体するという法律ができるほどに緊迫しているのです。

空き家所有者のホンネは「お金の問題」?

家売るレオさん

実家を相続しても住む予定がなくてほったらかし…なんてパターンが考えられますけど、それで強制解体にでもなったら最悪ですね。

イエプロ

そのとおりです。

でも、実際のところ、空き家を所有している人たちの多くは「お金の問題」で空き家の処分に困っているんですよ。

行政も問題視している空き家問題ですが、そんな話題を耳にすると「なぜ空き家の所有者は空き家をさっさと処分しないの?」と不思議に感じるのではないでしょうか?

ここには、空き家をめぐる「お金の問題」が関係しているのです。

問題① 高額な解体費用がかかってしまう

家を建てるのにお金がかかるように、家を解体するためにもお金がかかります。

空き家の解体費用は、木造・鉄骨造などの工法や、倉庫などの付帯施設の有無、周辺の住宅事情などによって差がありますが、概ね100〜200万円程度になることが多いようです。

かなり工事費用を安くしてくれる解体業者に出会えたとしても、60〜80万円を下ることはまずありません。

すでにマイホームを所有している人にとっては、それでなくても住み手のいない実家というお荷物を相続したのに、さらに解体のためにお金を出すのがバカバカしく感じることでしょう。

そこまで悪く考えなくても、安くて60〜80万円、相場どおりで100〜200万円もの大金を「あと片付け」のために支払うのは嬉しいものではないし、そもそもそんな余裕はないという人もいます。

解体費用が捻出できず、やむを得ず空き家のままで放置しているというケースは非常に多いことでしょう。

空き家所有者のホンネは「空き家の解体になんてお金をかけたくない!」のです。

問題② 空き家のままにしておくと節税になる?

誰かが住む予定もないなら、空き家なんて解体して更地にしえしまえばいい。

空き家を所有したことがない方なら、そんな風にカンタンに考えてしまいがちです。

ところが、多くの空き家所有者は更地にすることを嫌がります。

なぜなら「空き家を更地にしてしまうと、税金が高くなってしまう」からです。

ほとんどの空き家は「小規模宅地の特例」という減税措置を受けています。

どういう制度なのかというと、ごくカンタンにいえば「住宅が建っている宅地は税金を安くしますよ」というものです。

住宅1戸あたり200㎡を基準に、次のように減税されます。

【固定資産税】

  • 200㎡以下…6分の1に減税

【都市計画税】

  • 200㎡以下…3分の1に減税

また、200㎡を超えた場合でも、一般宅地として次のとおり減税されます。

【固定資産税】

  • 200㎡超…3分の1に減税

【都市計画税】

  • 200㎡超…3分の2に減税

小規模宅地の特例は、空き家だけが受けている措置ではありません。

マイホームを所有しているみなさんは、ほとんどの方が自動的に適用されています。

誰もが気づかないうちに「固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1」という恩恵に預かっているのです。

もちろん、この減税措置は実際に住宅が建っている「宅地」に限定されているため、ウワモノとしての住宅が取り壊されれば「宅地」とは認められなくなります。

つまり、感覚的には「空き家を解体したことで、固定資産税は6倍に、都市計画税は3倍になる」ということです。

空き家所有者のホンネは「空き家を解体して税金が高くなるなんて真っ平ごめん!」なのです。

空き家は早く売った方がいい?空き家を売却すべき4つの理由

家売るレオさん

行政から特定空き家の指定を受けて強制解体になっちゃったらシャレになりませんね。

イエプロ

だけど、特定空き家に指定されないために管理を徹底するのも骨が折れる話です。

こうなると、空き家は早めに売却してしまうのが利口ですね。

いま現在、空き家を所有しており、特に活用法も見出せないまま放置している方は、ぜひ早めの売却を検討しましょう。

特に空き家に関しては「早く売却しておけばよかった!」と後悔することになるパターンが多いようです。

なぜ空き家は早く売却したほうが良いのでしょうか?

その理由を解説していきましょう。

早く売却したほうがいい理由① 老朽化するほどに価値が下がるから

新品は最高値で、少しでも使用すれば中古となり、使い込めばどんどん価値が下がる。

これは住宅のみならず、どんなものにでも言える当然の原則です。

一部のアイテムでは「ヴィンテージ」という概念もありますが、これは例外だと考えてください。

古くなった住宅は「古いなりの価値」しか評価してもらえません。

築年数が10年、20年、30年と月日を重ねるごとに、空き家の価値はどんどん下落していきます。

さらに、管理を徹底している空き家なら老朽化を感じにくくなるかもしれませんが、ほったらかしの空き家は驚くほどに激しく老朽化していきます。

換気をしないために建材が傷んでしまう、水が通らないため配管が劣化してしまうなどの道理にかなった理屈も多々あるでしょう。

しかし、なによりも「住宅は生き物だ」と言われているくらいですから、お世話をしながら常に良い付き合いをしていないと生命力を失ってしまうのです。

一度、激しく老朽化してしまえば、空き家の価値は激減します。

「今、この現状がまさに最高値だ」というくらいの考えをもっておくべきでしょう。

早く売却したほうがいい理由② 特定空き家に指定されてからでは遅い!

行政は空き家問題を解消するために特定空き家に対して厳しい対応を取り始めています。

先ほど紹介したように、固定資産税や都市計画税の減税を解除するという実質的な増税措置や、所有者が費用を負担する強制解体などは強烈なペナルティとなりますが、自治体によってはさらに強烈なペナルティを課してくる場合があります。

こちらをご覧ください。

鳥取県米子市のホームページ

鳥取県米子市のホームページ

こちらは鳥取県米子市のホームページです。

米子市では、ある住宅が特定空き家に指定されて強制解体されましたが、なんと「米子市陽田町143番地」という詳細な所在地まで公開しています。

これは米子市に限った話ではなく、ほとんどの自治体では強制解体をおこなったことをホームページなどの公報で詳細に知らせています。

ニュース記事などでは詳細な所在地まで公開していませんが、このように自治体のホームページなどでは詳しく公開されているため、近所の住人などからは「あそこは強制解体になった」と噂されてしまうことを免れません。

こんな事態になってしまわないためにも、特定空き家への指定はなんとしても免れたいところです。

行政が特定空き家として指定するには「概ね1年以上、使用されていない」という要件があります。

「今後、使用するかもしれない」とか「1年に1回程度は寝泊まりしている」なんて言い訳は通用しません。

特定空き家に指定する際には、水道・電気・ガスなどの使用状況まで調査されるため、実際に居住用として使用されていないことはお見通しです。

増税・強制解体などの強烈なペナルティだけでなく、特定空き家として解体処分になってしまった事実を公開されるという恥をかいてしまう前に、売却して手放すほうが利口でしょう。

早く売却したほうがいい理由③ 維持・管理の出費がかさんでしまう!

空き家の維持・管理は、所有者にとって頭の痛い問題です。

月に一度は換気をしようと考えても、わざわざ貴重な休日の時間を割くのが面倒になってしまい、そのうち放置してしまいます。

なかには「空き家管理サービス」などの便利なサービスを利用して管理をお任せする方もいますが、近いうちに居住などの予定がない限り、それこそまさにムダな出費です。

今まさに居住している住宅の環境を快適にするためなら出費も惜しまないでしょうが、空き家となれば別問題。

家計のお荷物になってしまうくらいなら、さっさと手放してしまうのが賢明です。

早く売却したほうがいい理由④ 「理想的なケース」に惑わされるなかれ!

空き家問題が世間で注目されるようになったと同時に、ニュースやネット上では「空き家活用の成功事例」も数多く紹介されるようになりました。

たとえば、こんな事例です。

  • 築100年が経過した古民家を宿泊施設に改造した
  • 有名な建築家が設計した空き家だったので、レトロな雰囲気を尊重したカフェとして活用した

たしかに、こんなケースは「空き家活用の成功事例」としては非常に理想的です。

メディアが注目するだけでなく、多くの人が「古き良き住宅」の素晴らしさを感じ取ることができて、利用者も途絶えないことでしょう。

「ウチの実家も古民家カフェに改造すれば…」なんて構想を抱くかもしれませんね。

しかし、今まさに問題となっている空き家が、こんな理想的な活用事例を実現できるのかをよく考えて頂きたいものです。

現在、空き家として放置されているほとんどの住宅が、その時々でもっとも汎用性が高い建築部材を使用して建てた住宅です。

しかも、管理のために出向くのも面倒なくらいの田舎にあったり、両隣の住宅と全く同じような造りであったりと、特段のメリットもない「ふつうの家」であるケースが大半です。

空き家活用の成功事例に目を向けると、何らかの「活用したくなるような特徴」があることがわかります。

たとえば、高級な材木がぜいたくに使用されていて自然な温かみがあるとか、すでに死去している有名建築家がデザインした価値の高い様式美が備わっているなどです。

はっきり言ってしまえば、普通の住宅だった空き家は、世間で注目されるような「空き家活用の成功事例」のようなケースの対象ではありません。

様々なメディアで取り上げられているからといって「ウチもその線で検討してみよう」などとは軽々しく考えないことです。

空き家活用の成功事例にチャレンジするとしても、リノベーション費用などに多額の投資が必要になります。

それでも確実に成功するわけではなく、むしろ失敗のリスクのほうが大きいのですから、理想的なケースの存在に惑わされることなく、現実的に売却したほうが賢いでしょう。

売却よりも賃貸?空き家を賃貸物件にするのは賢いのか?

家売るレオさん

なんだか空き家の存在って「お荷物感」が強いですね。

でも、賃貸物件にしてしまえば行政に目をつけられることはないし、家賃ももらえるし、一石二鳥じゃないですか?

イエプロ

カンタンに「賃貸にする」というのは利口ではありませんね。

空き家を賃貸物件にするリスクを十分に考える必要があります。

住宅の活用法としてメジャーな方法となるのが「賃貸物件にする」ことでしょう。

空き家を賃貸物件として活用すれば、誰かに住んでもらうことができる上に家賃収入を得ることもできるので、まさに一石二鳥な感じがするでしょう。

もちろん、空き家を賃貸物件として活用することができれば、これは「空き家活用の成功事例」といえるでしょうが、ことはそう簡単ではありません。

空き家を賃貸物件にすることには、様々なリスクがあります。

リスク① リフォーム・リノベーション費用がかかる

長年の使用で老朽化してしまった状態では、借り手がなかなか見つかりません。

もし空き家を賃貸物件にしたいと不動産業者に相談すれば、老朽化している箇所を指してリフォームを勧められたり、いっそのことリノベーションしたほうが借り手が見つかりやすいと言われるでしょう。

水回りの交換などの安価なリフォームでも数十万円、全面的なリノベーションなら1,000万円近くの出費になることもあります。

最近では物件の所有者が負担してエアコンを各部屋に設置するのも常識になっているので、それだけでも大きな負担になるでしょう。

どんなに状態が良くても、最低でもハウスクリーニングをお願いしないと賃貸物件として公開してくれません。

空き家を賃貸物件にするには、ある程度の初期費用がかかることを覚悟する必要があります。

リスク② 収入が不安定

空き家を賃貸物件として運用する目的は、もちろん「家賃収入を得るため」です。

ところが、賃貸物件は常に借り手が入居してくれているわけではありません。

入居者がみつからなければ家賃収入なんてもらえないし、家賃収入が得られなければいつまで経ってもリフォーム・リノベーションの出費が回収できないことになります。

つまり、賃貸経営には「赤字経営」のリスクがあるということです。

賃貸経営を始めた当初は「◯年間くらい家賃収入がもらえれば投資金を回収できる」なんて計算するものですが、そうは思ったとおりに上手くはいきません。

なんとか借り手がみつかったとしても、家賃を滞納されてしまえば収入はありません。

もしかすると、入居している間にも雨漏りなどの不測のトラブルが起きて修繕費用がかかってしまうことだってあるのです。

投資商品としては安定性が高いと言われる賃貸物件ですが、老朽化してしまった空き家は特に収益の安定性に欠くでしょう。

リスク③ 入居者の退去が難しくなる

空き家を賃貸物件にして、めでたく入居者が決まったとしても、やはり思ったような収益が得られないために「取り壊してしまおう」と考えることがあるかもしれません。

ところが、入居者がいる間は、所有者の自己都合で退去してもらい、取り壊すなんてことはできません。

賃貸物件の入居者は「借家権」によって保護されるため、もし所有者の自己都合で退去を求めるのであれば引越し費用などを所有者が負担することになります。

引っ越し費用などを負担すれば退去してくれるならまだマシなほうで「断固として立ち退きをしない」という姿勢であれば高額の示談金を支払って退去をお願いすることにもなるでしょう。

空き家の賃貸物件化は「走り始めたらカンタンにはやめられない」という面があることを覚えておきましょう。

空き家を高く売却するには?高額査定の攻略法

家売るレオさん

いろいろなリスクを考えると、空き家は早めに売却するのがベストですね。

イエプロ

都市計画がはっきりとしていて、これから地価が高騰する予定などの理由がない限りは、老朽化が進んでいない「まさに今」が空き家の売り時だと考えるべきですね、

空き家に対して「いつかは値が上がるかも…」と何の根拠もなく期待するのはNGです。

空き家は時間が経つにつれてどんどん老朽化していくのですから、時間をおくと値が下がってしまうのが前提だと考えてください。

つまり、空き家を高く売却するためにもっとも有効な攻略法は「早く売却すること」です。

できる限り状態が良好なうちに売却査定をしてもうことが、高額査定の必勝法です。

ただし、やみくもに「早く売却できればいい」というわけでもありません。

空き家を高く売却するには「空き家ならではの売却法」を心得て実践する必要があるのです。

高額査定の必勝法① できる限りの換気・掃除を徹底する

買取り業者の査定を受ける前には、必ず晴れて風通しの良い日を選んで換気し、できる限りの掃除を徹底しましょう。

買取り業者が査定をおこなう際には、一般の人とは違った視点で住宅を見ることになります。

それでも、ホコリを被っている廊下を見渡すのと、市販のクリーナーを使ってでも磨き上げた廊下を見るのとでは、印象が違います。

玄関を開けるとカビ臭いジメジメした空気が漂ってくるのと、人が住んでいなくても澄んだ空気が流れてくるのでは大違いです。

それだけで何百万円も査定額が高くなるというものではありませんが、しっかりと換気・掃除を徹底することは、買取り査定を受ける際のマナーだと心得ておきましょう。

高額査定の必勝法② 損傷箇所はそのままで!

査定を受ける前に「ここを修繕しておいたほうがいいな」と修繕工事をする必要はありません。

損傷している箇所や老朽化している箇所はそのままにして査定を受けましょう。

もし、老朽化している住宅でどこかを修繕していれば、プロの査定士は修繕が施されていることを見逃しません。

そうなれば「所有者が修繕したようだが、こちらが販売する際には再度修繕が必要」と判断するかもしれないのです。

また、買取り業者の中には、中古住宅を格安で購入してリノベーションした上で販売することを中心とした業者も存在しています。

買取り後に大規模なリノベーションを計画していれば、いくら空き家の所有者が修繕をしていても意味がありません。

お金をかけて修繕しても、査定額には全く響かなかったというケースも少なくないので、損傷箇所や老朽化している箇所はそのままで査定を受けましょう。

そのほうが、トータルの支出を抑えることができます。

高額査定の必勝法③ 複数の買取り業者に査定してもらう

空き家の買取り査定は、必ず複数の買取り業者に査定をしてもらいましょう。

1社だけの査定では、提示された査定額が高いのか、安いのかも判断ができません。

複数の買取り業者に査定してもらえば、ある程度の「相場」を読むことができます。

そうすれば「安く買い叩いてやろう」と考えている業者を見抜くことができるし、できるだけ高く買い取ってくれる業者を選別して商談することも可能になります。

また、空き家の売却では「空き家の買取りに強い業者と出会うこと」が高額査定の秘訣になります。

中古住宅を買い取ってもメンテナンスだけして転売する業者と、中古住宅を買い取ってリノベーションを加えた上で新たな付加価値を付けて販売する業者とでは「商いのビジョン」が違います。

空き家を「ただの古い住宅」として見るのではなく、リノベーション後の構想などをもとに「価値のある素材」として見てくれる業者のほうが、高額査定が期待できます。

空き家の買取り査定では、1社だけでなく複数の買取り業者に査定を依頼しましょう。

空き家売却の手引き【2018年最新版】のまとめ

家売るレオさん

空き家問題を解消するためには、空き家を「魅力的な住宅」にリボーンさせて誰かに住んでもらうのが一番ですよね。

イエプロ

愛着がある実家などを売却してしまうことに気がひける方も少なくありませんが、時間が経って朽ち果ててしまうよりは、誰かに住んでもらったほうがいいでしょう。

今まさに社会問題として大きく取り上げられている「空き家問題」。

各地でさまざまな空き家活用の事例が紹介されていますが、一般の方のアイデアだけではなかなか実践できる問題ではないでしょう。

空き家活用の成功事例に過度の期待を寄せず、不動産のプロにお任せしてしまうほうが利口です。

空き家を所有しているみなさんは、できるだけ早く売却して、愛着のある空き家にできるだけ高い価値を与えてあげましょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です