雨漏りしている家やマンションは売却できるのか!?雨漏りの原因と修理費用は誰が負担するのか

雨漏りマンションは売却できるのか!?マンションの雨漏りの原因と対処法

家やマンションの生活トラブルの中でも被害度が強く、大きな問題になりやすいのが「雨漏り」です。

雨漏りが発生してしまうと、住人の生活は非常に不快・不便なものになってしまいますよね。

もし、あなたのお部屋で雨漏りが発生したら、どんな対応を取れば良いのでしょうか?

すぐに修理業者を呼ぶのがベストなのでしょうか?

今回は、家やマンションの生活トラブルの中でも特に不快で困ってしまう「雨漏り」に焦点を当てて、雨漏りの原因や対処法を解説していきます。

あわせて、雨漏りが発生している家やマンションを売却する方法も紹介していきますね。

結論をいうと

雨漏りをしている家やマンションをそのまま売ることはできないので、修理してからまたは修理分を支払ってから売却することになります。

【雨漏りの原因】家やマンションの雨漏りはなぜ発生するのか?

みなさんは「雨漏り」と聞くとどんなイメージを描きますか?

古いマンガに描かれていたような、古びた一軒家で部屋中にポタポタと水が滴り落ちて、バケツや洗面器で受け止めているような場面をイメージする人が多いのではないでしょうか?

さすがにそこまで極端な被害はそうは起きませんが、たとえ1カ所だけでも雨漏りが発生すればそこに住む住人にとっては大変なストレスになってしまいます。

一度でも雨漏りを経験したことがあればわかりますが、雨漏りがしている部屋で雨の日に寝ようとしても、気が気じゃなくて眠れません。

家売るレオさん
雨漏りって、古い一軒家で起きそうなイメージがあるけど、マンションでも雨漏りするんですね。
イエプロ
マンションでも雨漏りのトラブルに見舞われる人は意外と多いんですよ。

住んでいる分譲マンションの部屋が雨漏りで水浸しになってしまって、それでも売却できるか相談にきた方もいますよ。

雨漏りとは、その名のとおり「雨水が漏れて室内に侵入すること」を指します。

マンションで雨漏りが発生する場合、ほとんどが「ぽたっ、ぽたっ」という水のしずくが滴るのではないです。

壁や天井に「じわー」っと水のシミができて、そこから浸み出した小さな水滴が集まり、大きなしずくになって「ぽたん」と落ちてきます。

大体の人は壁や天井にシミができ始めたらすぐに雨漏りに感づくので、水のしずくが滴るまでには至らないことが多いでしょう。

雨漏りが発生する原因は、ズバリ、以下の2つのどちらかです。

雨漏りが発生する原因

  • 建設段階の施工不良
  • 経年による劣化

マンション雨漏りの原因①建設段階の施工不良

まず、建設段階の施工不良についてですが、こんなケースは施工不良です。

  • 屋上の勾配計算が間違っており、排水溝に水が流れない
  • 建材と建材の間にスキマがある
  • 防水シートや塗装が完全に密着していない、スキマがある

もし勾配計算が間違っていて、排水溝に水が流れず屋上に溜まってしまえば、そこから防水加工が劣化してしまいます。

建材と建材の間に予定外のスキマがあることなど問題外です。

当然ながら、そこから雨水が侵入してしまいます。

防水シートや塗装が密着していない場合やスキマがある場合は、そのわずかな空間に雨水が侵入し、屋上のコンクリートを蝕んで雨漏りを引き起こします。

マンション雨漏りの原因②経年による劣化

次に経年による劣化についてですが、劣化による雨漏りでは次のようなケースが考えられます。

  • 劣化によって排水管が損傷している
  • 防水シートや塗装が劣化して剥がれたり、防水性能が落ちている

排水管は塩化ビニール製のパイプが利用されることが多く、経年劣化によってヒビ割れが発生してしまい、雨水がマンション内に漏出してしまうことがあります。

防水は、シートにしても塗装にしても暑い日差しや冷たい雨にさらされ続けるため必ず劣化します。

よく古ぼけた建物の屋上にいくと、屋上床がうろこ状にひび割れていたり、ビニールのようなものがペリペリと剥がれていますよね。

それが「防水の劣化」です。

施工不良と劣化の両方を見るとわかりますが、雨漏りの原因は、排水溝または排水管のような「排水」の設備が十分に機能していなかったり、防水シートや防水塗料のような「防水」が雨水を透過してしまったために起こります。

先に触れた、まるで「古いマンガのようなイメージ」で屋上や屋根に穴が開いていると雨漏りが発生すると思っていた方が多いかもしれませんが、実際は排水・防水が機能していないから発生する、ということになります。

経年による劣化が原因の雨漏りを防ぐためには、日頃からの点検とメンテナンス、異常時には素早く修繕工事をおこなうというケアが重要です。

マンションの陸屋根構造が雨漏りを防いでいる

マンションの屋上は、基本的に「陸屋根」構造が採用されています。

陸屋根とは平坦な屋上のことで、最上階から屋上に出ることができるマンションは基本的には全て陸屋根構造です。

陸屋根ではない構造としては「勾配屋根」構造がありますが、これは一般的な住宅に見られる傾斜がかかった屋根のことで、デザイン性を重視したマンションでまれに採用されることがあるくらいです。

さて、この陸屋根構造ですが、構造上は「小さなプール状態」になっているので、雨が降ると水が溜まるような形状になっています。

もちろん、この雨が溜まってしまうと大変なことになるので、水の逃げ場として「排水溝」を設置し、雨水が溜まらないように下方へ逃しています。

この排水溝がゴミや砂などでつまってしまうと、雨水が逃げ場を失ってしまい、屋上に水が溜まってしまいます。

ところが、水が溜まってしまっても、屋上には「防水」が施工されています。

防水とは、屋上の床面全体に防水シートを貼ったり防水塗料を塗装することで、雨水がコンクリートに浸透するのを防ぐ役割を担っています。

マンションの屋上は「排水溝」という設備と、「防水」という浸透防止性能によって、雨漏りを防いでいるわけですね。

分譲マンションが雨漏りしたらまず管理会社に連絡する

家売るレオさん
 実際に、いま住んでいるマンションで雨漏りが発生したらどうすれば良いのでしょう?
イエプロ
色々と自分で手を尽くそうと考えてしまうかもしれないけど、まずは管理会社に連絡するのが一番ですよ。

実際にお部屋で雨漏りが発生してしまえば、誰だってパニックに陥ることになります。

強い憤りを感じる人もいるでしょう。

しかし、どんな感情が起きようとも、まずは「管理会社に連絡する」のが第一です。

雨漏りが発生した場合は「いま発生している雨漏りを修繕すること」が最優先となります。

大切な家財道具や家電製品、天井や柱、床が水に濡れてダメージを受けてしまうし、雨漏りが発生している部屋では安穏とした生活を送ることはできません。

そうなると「まずは雨漏り修理業者を呼ぶのが先決じゃないの?」という話になりますよね。

通常、マンションのオーナーや管理会社は緊急時に対応するための修理業者とつながりがあるので、自分で修理業者を探すよりも、管理会社に伝えたほうがスムーズです。

修理業者の手配など、面倒な作業は全て任せることができます。

分譲マンションの雨漏り修理の料金は誰が負担するの?

修理業者を呼んで雨漏り修理をしてもらうと、当然ながら料金が発生します。

料金が発生するということは、誰かが修理業者に料金を支払うことになります。

では、誰がこの料金を支払うのでしょうか?

この点については色々なサイトを見比べても「自分で支払うべき」とか「管理会社が払うのが当然」などの意見が飛び交っており、正確な情報に迷ってしまうところですね。

実は、この議論の答えは「建物の区分所有等に関する法律(通称:区分責任法)」の規定が明らかにしてくれます。

区分責任法の規定に照らすと、雨漏り修理にかかった料金は次のように負担することになります。

  • 発生原因が専有部分にあった場合はその所有者が負担する
  • 発生原因が共用部分にあった場合は管理組合が負担する
  • 発生原因が建設工事や施工にあった場合は、分譲業者や施工業者が負担する
家売るレオさん
わかったような、わからないような…難しいですね。      
イエプロ

そうですね。

では、事例を挙げて考えていきましょう。

“ Aさんが所有する分譲マンションの最上階物件で雨漏りが発生しました。

修理業者が調査したところ、雨漏りの原因はAさん方天井に通る排水管の老朽化でした。

つまり雨漏りの原因は「経年劣化」です。

この場合、修理費は誰が支払うべきなのでしょうか? ”

答え:Aさん

家売るレオさん
えっ!排水管って共用のものだし、経年劣化ならAさんには責任がないんじゃないですか?      
イエプロ

たとえ原因が排水管の老朽化であっても、専有部分にあるものであればAさんの責任になります。

「老朽化は全て管理会社や組合の責任」という考え方は間違いですよ。

マンションの専有部分については「自分たちが居住してるお部屋の中だけ」と考えている方が多いようですが、ほとんどのマンションでは天井・床下のコンクリート部分から内側も専有部分に含まれています。

たとえ老朽化であっても、専有部分の責任は所有者にあるため、この事例ではAさんが費用を負担して修理することになるわけです。

もし、この例題のままの事例で、排水管がコンクリート部分の中を通る方式であれば、コンクリート部分は共用部分になるため「管理組合が支払う」というのが正解になります。

また、雨漏りの原因が「排水管を施工した際にジョイントが甘かったこと」などの施工不良だとすれば、正解は「分譲業者または施工業者」です。

家売るレオさん
ということは、自腹で雨漏り修理をしないといけないケースが多いってことになりますね。     
イエプロ

「雨漏りの責任は管理会社にある」と思い込んでいる人が多いですからね。

自腹になっても火災保険が適用されるケースもあるので併せてチェックしておきましょう。

管理組合が負担する場合は「修繕積立金」から支払う

家売るレオさん

雨漏りの責任は「専有部分は所有者」「共有部分は管理組合」にあるというのは理解できました。

でも、管理組合ってどこから修理費を捻出するんですか?まさか住人全員で折半して集金されるとか?

イエプロ

管理組合は毎月の「修繕積立金」から修理費を支払うことになります。

通常、突発の雨漏りなどが発生しても別で修理費を徴収されることはありませんよ。

マンションにお住いの方なら必ず毎月支払っているはずの「修繕積立金」。

修繕積立金とは、計画的におこなわれるべき修繕工事のためにストックしていくお金のことです。

たとえば、雨漏りの原因となる「防水」の劣化ですが、通常、防水シートや塗装は10年程度でその機能が失われるといわれています。

そこで、きたるべき10年後に備えて、防水シートの張り替え、塗料の塗り替え工事のための費用を貯めていくわけです。

この修繕積立金は、自然災害による損傷など突発的な修繕にも支出することができるので、共用部分の雨漏り修繕費用として支出することができます。

家売るレオさん
ウチのマンションは修繕積立金と一緒に管理費も支払っていますけど、管理費では修理できないんですか?      
イエプロ
管理費は共用部分の光熱費や清掃など、マンションの共用部分を快適に使用するための経費として使われるお金ですから、雨漏りの修理には使えないんですよ。            

マンションの雨漏り修理の費用相場や工期はどのくらい?

家売るレオさん
マンションで雨漏りが起きてしまったらどれくらいの修理費がかかるんですか?      
イエプロ

一般的に200㎡程度の陸屋根の防水工事をすると150万円程度かかりますね。

内部で雨漏りを起こしている場合は1か所につき20〜30万円程度の費用がかかります。

雨漏りの修理費は、雨漏りの原因がどこにあるのかによって差があります。

たとえば、屋上のある1か所が何らかの衝撃で破損してしまったためであれば、その箇所だけを修繕すればよいので、10万円程度で収まるでしょう。

ところが、屋上防水が全体的に傷んでしまいあちらこちらで雨漏りが発生しているような状態だと、屋上全面の防水工事を施工することになるため、150万円程度の工事費用がかかります。

また、特殊な形状の屋上になると足場の敷設が必要となるケースもあり、足場代だけでも50万円以上のコストがかかることもあります。

雨漏りの原因が建物内の配管などにあれば、損傷1か所につき20〜30万円程度の費用がかかるでしょう。

ただし、損傷も亀裂をコーキング剤で塞ぐ程度で済めば数万円でOKというケースがあれば、修復不可能なので配管ごと交換するというケースでは20万円を超える費用がかかることもあります。

雨漏りの修理費は、どんな原因で、どの程度の損傷があるのかによって大きく差があるということですね。

雨漏り修理の工期ですが、屋上防水で3〜5日程度、ベランダ防水で2日程度、排水管の補修・交換で1〜2日程度です。

雨漏り修理は緊急事態が起こってからの依頼になることが多いので、応急処置であれば数時間程度で完了します。

購入した中古マンションで雨漏りが発生!対処法は?

家売るレオさん
もし、中古で購入したマンション物件が、実は雨漏りが発生している物件だったらどうしたらいいのでしょうか?泣き寝入りなんて絶対にゴメンですよ!      
イエプロ
もし雨漏りマンションを購入してしまったら「瑕疵担保責任」を主張して売り主に責任を取ってもらいましょう。             

マンションを販売する際には、売り主は「説明責任」を負うことになります。

雨漏りが発生しているマンションであれば、売買契約を締結する前に「このマンションは雨漏りが発生しています」という事実を包み隠さずに説明する義務があるのです。

マンションの売り主に課せられる説明責任は、売り主の立場によって適用される法令がことなります。

  • 売り主が個人の場合…民法の信義誠実の原則
  • 売り主が事業者の場合…消費者契約法
  • 売り主が不動産業者、または不動産業者が仲介した場合…宅建業法

不動産業者は、宅建業者としてマンションなどの不動産について特に知識や情報量が多いため、より重い責任を負うことになります。

説明責任を果たさずにマンションを販売したとすれば、買い主は説明不履行を理由に契約を解除することも可能です。

「こんな状態のマンションだと知っていれば購入しなかった」ということですね。

さらに、売り主が雨漏りの発生に気がついていなかったとしても、売り主には「瑕疵担保責任」が生じます。

買い主が瑕疵担保責任を主張すれば、売り主が知らないところで雨漏りが発生していたとしても一定期間内は修理をしたり、契約解除に応じたりする必要があります。

もし、雨漏りマンションを購入してしまったら、まずは販売の窓口となった不動産業者にその旨を連絡しましょう。

基本的には、売り主または不動産業者の負担で雨漏り修理に応じてくれるはずです。

ただし、中古マンションは築後ある程度の年数が経っているため、瑕疵担保責任をある程度は軽減することが多いことには注意が必要です。

売買契約を締結する際に、瑕疵担保責任の期間を数ヶ月だけに定めたり、そもそも瑕疵担保責任を問わないという特約が盛り込まれている場合があるので、契約書はしっかりとチェックしましょう。

家売るレオさん
中古マンションだと瑕疵担保責任を活かせないこともあるんですね。      
イエプロ
「そんなはずじゃなかった」なんて事態をさけるために、契約書のチェックを怠らないようにしましょう。             

雨漏りしたくないなら最上階は避けるべき?

家売るレオさん

雨漏りの対処法についていろいろ教えてもらいましたけど、やっぱり雨漏りが起きてしまうのはイヤですよね。

雨漏りを避ける方法ってないんですか?

イエプロ
雨漏りが心配であれば、マンションの最上階を避けること、これが一番でしょう。             

雨漏りは屋上の排水・防水がうまく機能していないことで発生するケースがほとんどです。

ということは、天井のすぐ上に屋上がある「最上階」の物件は、当然ながら雨漏りが発生する危険が高いということになります。

もし「雨漏りが心配」という方は、マンション物件の購入を検討している時点で最上階の物件を避けることをおすすめします。

最上階を避ければ、雨漏りが発生する確率はグッと低くなります。

ただし、最上階を避けても直上階の部屋が原因で起こる漏水の危険は避けられません。

雨漏りであっても、漏水であっても、気がついたらすぐに管理会社に連絡して修理の手配をしてもらいましょう。

「誰の責任になるのか?」にばかりこだわって修理が遅れてしまうと、物件自体や家財道具などに取り返しのつかないダメージを受けることになってしまいます。

雨漏りが発生してしまったら「まず雨漏りを止めて被害の拡大を防ぐこと」を最優先させましょう。

最上階じゃないのに雨漏りするのはなぜ

雨漏りのメカニズムを考えれば、マンションで雨漏りが発生するのは屋上直下の「最上階」のお部屋です。

確かに、直上の部屋が水浸しになるくらいの雨漏りが発生していないと、階下の部屋で雨漏りが発生することは考えられません。

ところが、現実に最上階でなくても雨漏りは発生します。

まず考えられるのが「ベランダの接続部分」です。

ベランダには屋根がありますが、その屋根はすぐ真上のベランダの床面です。

ベランダにも屋上と同じように排水溝と防水が施工されており、建設時の施工不良や経年劣化によって排水が十分に働かず、直下の部屋に雨漏りを起こすことがあります。

この場合、ベランダに近いリビングで雨漏りが発生することが多いため、住人の方はかなりの不快な思いをすることになるでしょう。

また、雨水を逃すための排水管が建物の途中で破損していれば、最上階ではなくても破損が発生している階下で雨漏りが発生することになります。

さらに、直上の部屋で洗濯機や風呂、キッチン下の排水管が外れて排水が大量に流れ出てしまうと、階下に漏れてしまうこともあります。

この場合は、雨水が漏れているのではないので、雨漏りではなく単なる「漏水」や「水漏れ」と呼んで雨漏りとは区別することになります。

【賃貸】借りているマンションで雨漏りが起きたら管理会社に連絡するの一択

家売るレオさん
もし賃貸マンションで雨漏りが発生したらどんな対応を取るべきなんでしょうか?      
イエプロ

賃貸の場合は、修繕修理は全てオーナーさんの判断でおこなわれます。

勝手に修理すると怒られてしまったり、修理代が自腹になったりするので要注意です。

もし賃貸借契約を結んで借りているマンションで雨漏りが発生した場合、とるべき行動は「管理会社に連絡すること」の一択のみです。

賃貸物件の場合は、一戸建て・マンション・アパートの区別にかかわらず、民法第606条の「賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修理をする義務を負う」という規定に基づいて、物件の賃借人、この場合は「大家」が修理の責任を負います。

単に「修理費用を負担する」という意味ではなく、通常の使用に支障がない状態にまで修理する義務を負うため、大家には「修理しない」という選択肢はありません。

ただし、賃貸不動産物件のオーナーは、ほとんどの場合が不動産業者や管理会社に管理・運営をお任せしています。

そこで、賃貸マンションで雨漏りが発生した場合はすぐに管理会社や不動産会社に連絡して、修理の手配をしてもらいましょう。

また、緊急事態であったため管理会社に伝えずに修理をおこなった場合でも、基本的に支払い義務は大家側にあるため、借主が修理費を負担する必要はありません。

ただし、賃貸借契約で「屋根や天井の修繕は借主の負担とする」という取り決めがあれば、その規定に従って借主の責任で修理する必要があることには注意が必要でしょう。

大家が雨漏りの修理を断ったら場合はどうなるのか

家売るレオさん

マンションのオーナーがみんな物分かりが良いとは限りませんよね。

もし大家さんが「修理はしない!」って言い出したらどうするべきですか?

イエプロ

基本的には修理をお願いするべきですが、何度お願いをしても修理してもらえない場合は退去を考えるべきですね。

引っ越し費用などを大家さんに負担してもらうこともできますよ。

賃貸物件の貸主は、借主が物件を正常に使用できるように整備する義務があります。

これは民法が定めた「義務」ですから、避けることはできません。

もしひどい雨漏りが発生していて、そのままでは正常な生活を送ることができないという場合には、大家が「賃料をもらって正常に使用できる物件を貸す」という義務を果たしていないことになり、債務不履行で損害賠償請求の対象になります。

この場合、正常に住むことができないという損害に加えて、引っ越しを余儀なくされるという点についても損害に含まれるため、引っ越し費用を大家に請求することができます。

さらに、2020年を目標に民法が改正される動きがあります。

改正民法では、大家が雨漏りなどの修繕に応じない場合、賃料を減額する義務を負うことが盛り込まれる予定です。

家売るレオさん
不誠実な大家さんには損害賠償請求で対抗できるということですね。      
イエプロ

そのとおりです。

反対に、マンションのオーナーとしては、借主から修繕を求められた場合は誠実な対応を取らないと訴えられるおそれがあることに注意が必要です。

雨漏りが起きているマンションの売却方法

家売るレオさん
もし雨漏りが発生しているマンションを売却する場合は、やっぱり売却前に修理しておいたほうがいいんですか?      
イエプロ
雨漏りは大きな問題になるから、無視することはできませんね。     

修理した後に売却するか、修理費用分を減額するかのどちらかを選択することになります。

雨漏りはマンションで快適に生活できるかを左右する重大な欠損です。

雨漏りが発生しているマンションを、雨漏りがあることを黙って売却することはできません。

もし以前から雨漏りが発生しているのを知っておきながら、これを隠してマンションを売却してしまった場合は、買い主から損害賠償を求められるおそれが大になります。

さらに、たとえ売り主が雨漏りが生じていることを知らないまま売却できたとしても、マンションを売却する際には「瑕疵担保責任」が生じます。

これは、売り主が物件の欠陥=瑕疵(かし)があった場合、1年間は売り主が責任を負うという制度です。

瑕疵担保責任が存在するため、中古マンションは購入しても一定期間は売却せずに寝かせておき、物件の瑕疵がないことを確認してから売却するのが通例となっています。

瑕疵担保責任という重い責任があるため、マンションの雨漏りを隠して売却することだけは絶対に避けなければいけません。

では、雨漏りが発生している「雨漏りマンション」を売却する場合はどうすれば良いのかというと、次の2つの

方法になります。

  • 雨漏りを修理して、万全の状態で売却する
  • 雨漏りの修理費用分を減額して売却する
家売るレオさん
修理して売却するのと、修理費用分を減額するのは、どっちが高く売れるんでしょう?      
イエプロ
もし雨漏りマンションを売却するなら、絶対に修理して売却するのがおすすめですよ。             

雨漏りが発生している雨漏りマンションを売却するなら、雨漏りを修理して万全の状態で売却するのがおすすめです。

まず、雨漏りが発生している状態では、買い手がみつかりにくくなります。

誰も雨漏りが発生している状態のマンションを好きこのんで買ったりはしません。

雨漏りが発生している状態では、買い手の絶対数が少なくなるのです。

また、雨漏りが発生したままの状態だと、物件の価値自体は著しく減額されます。

修理費用分を減額するだけでなく、マンションそのものの価値が減額されてしまうため、売却額は大幅に安くなってしまうのです。

できるだけ高く売却したいのであれば、雨漏りを起こしている箇所はしっかりと修繕してから売却するほうが利口です。

雨漏りマンションを高く売却する必勝法とは

雨漏りマンションをできるだけ高く売却するためにぜひ実践して頂きたいのが「複数の不動産業者に査定を依頼すること」です。

1社のみの査定に頼ると、その不動産業者は「安く買い叩いてやろう」と考えている悪徳業者かもしれません。

悪徳業者とまではいわなくても、1社だけの査定では、相場に見合った査定額を提示してくれているのかどうかは判断できないでしょう。

複数の不動産業者に査定を依頼すれば、そのマンションの買取り額の相場がみえてきます。

相場よりもずっと安い査定額を提示してくる業者を排除して、高額査定を提示してくれる業者とだけ交渉を進めることで、自然と高値で売却できます。

また、高額査定をしてくれる複数の業者同士で買取り価格を競わせることで、最初の査定額よりも価格をつり上げることも可能です。

複数の不動産業者に査定を依頼するには「不動産の一括査定サイト」が便利です。

ぜひ一括査定サイトを活用してください。

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雨漏りしている家やマンションは売却できるのか!?雨漏りの原因と修理費用は誰が負担するのかのまとめ

家売るレオさん

雨漏りって、常に大家さんや管理組合に責任があるって思ってました。

私と同じように誤解をしている人は多いでしょうね。

イエプロ

雨漏りはマンションで起きるトラブルの中でも特に重大な問題です。

気がついたらすぐに修理して、これ以上の被害が広がらないように対処することが大切です。

雨漏りはマンションでの生活を不快にしてしまうだけでなく、大切なマイホームや家財道具にダメージを与えてしまいます。

また、雨漏りを放置しておくと、マンション自体の資産価値を大幅に減少させてしまうため、売却時には大きな損失を生んでしまうでしょう。

雨漏りに気がついたら、すぐに修理のために必要な行動を取りましょう。

また、管理会社や売り主に責任がある場合は、しっかりと修理してもらって快適な生活を取り戻しましょう。

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