マンション売買契約後のキャンセルで手付金は返ってくる?違約金や仲介手数料は発生するの?

不動産売買契約後のキャンセルで手付金は返ってくる?違約金や仲介手数料は発生するの?

マンション購入の話を順調に進めていても、予期せぬトラブルに見舞われることがあります。

  • 思わぬ大病の発覚
  • 不意の事故
  • まさかの勤務先の倒産

など身の回りに大きなトラブルがあればマンション購入を断念せざるを得ない状況に陥ることもあるでしょう。

売却の際も同じく、何かしらの理由でマンション売却をやめたいという出来事が出てくるかもしれません。

まだ計画段階であれば話を白紙に戻せば済みますが、すでに売買契約を結んで手付金を支払っていれば話は変わってきます。

「もし売買契約を結んだあとでキャンセルしたら、支払った手付金はどうなるの?」

という疑問は、今のところ計画が順調に進んでいる方でも把握しておいた方が良いでしょう。

ここでは、不動産の売買契約後にキャンセルをした場合、

  • 手付金は返してもらえるのか
  • 違約金が発生するのかするのか
  • 仲介手数料を支払わないといけなくなるのか

などを詳しく解説していきます。

マンション売却・購入キャンセルは場合によってペナルティがある

家売るレオさん

私、ずっと疑問だったんですけど…

マイホームを購入する契約を結んだ後、急なトラブルが起きてキャンセルしたくなった場合って、キャンセルできるんですか?

イエプロ

残念ながらキャンセルという事態に陥ることもあるでしょう。

もちろん「その話はなかったことに」とすることは可能です。

家売るレオさん

ということは、やっぱりキャンセル料とかの支払いも必要になるんですか?

イエプロ

「キャンセル料」とは少し違うんですが、

話がどのくらい進展しているのかによっては買い手側がペナルティを負うことにもなりますよ。

いろいろな買い物をキャンセルすると「キャンセル料」が発生することがあります。

在庫品を陳列しているような買い物であればほとんど問題はありませんが、

わざわざ仕入れてもらったり、特注品をオーダーするような場合では、

キャンセルによる損失を埋める責任が発生しても致し方ない場合があるでしょう。

ここで気になるのが、一戸建て住宅やマンションなどの不動産物件の購入についてキャンセルした場合です。

不動産の売買については、契約を結んだり、新築なら施主としていろいろなオーダーを加えたりしているので、

不動産業者としても「キャンセルされても困る!」という状況になるでしょうね。

そのため、不動産物件の売買契約をキャンセルした場合は、状況に応じて買い手側にペナルティが課せられることになります。

ペナルティの基準となるのは売買契約を結んだかどうか

不動産売買契約後のキャンセルで手付金は返ってくる?違約金や仲介手数料は発生するの?

不動産売買において「キャンセル」というのは、つまり「その物件を購入するのはやめにします」と申し出ることを指すでしょう。

この「やめる」という申し出をするのが、一体いつなのかによって、対応や扱い方は変わります。

そして、その基準となるのが「売買契約」の締結です。

民法を少しでも勉強したことがある方ならご存知かと思いますが、売買契約はわざわざ契約書などを交わさなくても口頭で成立します。

口頭、つまりは口約束ですから「それ、買います!」と言ってしまえば売買契約は成立したことになるわけです。

ところが、住宅に関しては「買います!」と即答できるものでもないし、易々と「売ります」というわけにもいきません。

買い手にしてみれば、本当に数千万円単位の大きな買い物をしても良いのかを慎重に検討する必要があるし、

売り手にしてみても買い手側に資力があるのかなどを確かめながら、本当にその物件を欲しているのかをしっかりと見極める必要があるからです。

そのため、不動産の売買については、宅地建物取引業法において「書面の交付」が義務付けられています。

第三十七条   宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその 相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

引用:宅地建物取引業法 第37条

これをもう少しカンタンに訳すと、

 

「宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買または交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に(中略)、遅滞なく次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。」

 

  1. 当事者の氏名・住所
  2. 宅地または建物の所在・地番
  3. 代金または交換差金の額・支払い時期・支払い方法
  4. 宅地または建物の引き渡し時期
  5. 移転登記の申請時期
  6. 代金または交換差金以外の金銭の授受がある場合はその額・支払い時期・支払い方法
  7. 契約の解除に関する定め
  8. 損害賠償額の予定または違約金の定め
  9. 代金または交換差金について金銭貸借の斡旋に関する定めがある場合、金銭貸借が成立しないときの措置
  10. 天災そのた不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときはその内容
  11. 宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任、保証保険契約などの内容
  12. 宅地または建物にかかる租税・公課の負担に関する定め

 

不動産売買では、以上の1〜12までの内容が詳しく記載された売買契約書を作成し、

売り主・買い主がそれぞれ署名・押印することによってのみ契約が成立するとされています。

イエプロ

つまり、不動産売買の「契約」が成立しているか、していないかの見極めは「売買契約書に署名・押印をしたか?」になります。

もし、売買契約書には目を通したが署名・押印していないという場合は、いまだ契約は成立していないことになります。

不動産売買では、売買契約書に署名・押印した時点で契約が成立したことになり、

これを反故にすることは「売買契約を解除する」ということになります。

では、売買契約を結ぶ前だったとしたらどうなるのでしょうか?

この場合は「購入の申し込み」段階だったと考えられるため、

この時点でのキャンセルは購入の契約を解除したのではなく「購入申し込みを辞退しただけ」となります。

コンビニに例えるのであれば、商品を手にとってレジに並んでいる途中で気が変わって商品を棚に返したのと同じなのです。

申込書の時点では契約を結んだことにならない

不動産売買契約後のキャンセルで手付金は返ってくる?違約金や仲介手数料は発生するの?

不動産業者の事務所やハウスメーカーの展示場などでは、物件の購入希望を伝えると「申込書」への記載を求められることがあります。

申込書は、先ほど売買契約書への記載事項として挙げた内容と似通ったものになります。

勤務先や年収など、むしろ売買契約書よりも詳しい情報の記載を求められることだってあるでしょう。

ただし、申込書はあくまでも「申し込み」のための書類であって、契約を結んだわけではありません

もし、申込書は記載したがやはり購入をキャンセルしたいという事態になった場合でも、あまり気負わずにキャンセルを伝えて大丈夫です。

この時点ではキャンセル料や違約金などといった話になることはありません。

もし「申し込み時点でも違約金が発生する」などと言われてしまった場合は、堂々と支払いを拒絶してください

それでもしつこく違約金の支払いを求めてくるようであれば、国民生活センターや弁護士などに相談して対策を講じましょう。

売買契約後のキャンセルは書面にしよう

売買契約後に購入をキャンセルする場合は、書面によって契約解除の意思を表示するのが一般的です。

口頭では無効だというわけではありませんが、売買契約が書面によって担保されているため、契約解除も書面によって意思表示するべきでしょう。

引用:東京都都市整備局のホームページ

書面で契約解除の意思を伝える文書は、次のような内容で作成します。

作成した書面は、内容証明郵便で送付して、いつ、どんな内容の郵便を送ったのかを証明できるようにしておきましょう。

売買契約を結んだ後のキャンセルのペナルティは3つある

家売るレオさん

正式に売買契約を結んでいない限り、買い手側にはペナルティはないってことですよね。

イエプロ
そのとおり。
反対に、売買契約を結んだ後で購入をキャンセルすることがあれば、相応の責任を取ることは避けられませんよ。
家売るレオさん

つまりキャンセル料を支払うってことですよね?

イエプロ

意味に違いはないかも知れませんが、キャンセル料を支払うのとは少し違いますよ。

不動産の売買契約を結び、なんらかの事情があって購入をキャンセルする場合は「契約の解除」という法的な責任が伴うことになります。

売買契約後のキャンセルによって発生するペナルティははこちらです。※契約書の記載内容によっては他にも発生する場合もあります

売買契約後のキャンセルによるペナルティ

  • すでに支払っている手付金が戻ってこないこと
  • 手付放棄(手付解除)の期限を過ぎた場合の違約金
  • すでに支払っている仲介手数料が戻ってこないこと

ペナルティ①支払い済みの手付金が戻ってこない

不動産売買契約後のキャンセルで手付金は返ってくる?違約金や仲介手数料は発生するの?

不動産の売買契約を結ぶ際には、契約と同時に「手付金」を支払うことになります。

手付金の額は個々の契約によって異なりますが、概ね支払い総額の10〜20%程度が相場でしょう。

手付金は、なんのトラブルもない場合はそのまま支払い総額に充当されます。

ただし、単に「気が変わった」だとか「購入資金を用意するあてがなくなってしまった」などのように、

買い主の自己都合でキャンセルする場合は、支払った手付金は返ってきません。

キャンセル料を支払うわけではありませんが、支払い済みの手付金は返金されないのです。

これを「手付放棄」といいます。

たとえば、価格が5,000万円の住宅である場合、買い主は売買契約を結ぶ際に500〜1,000万円の手付金を支払うことになり、

契約を解除する場合、このお金は返ってきません。

反対に、もし売り主側の都合で契約を解除することになった場合は、支払った手付金の倍額を返金するのが通例です。

これを「手付の倍返し」と呼びます。

買い主が支払った手付金が500万円であれば、売り主はこれに同額の500万円を加えて1000蔓延返金することになるわけです。

手付放棄(手付解除)の期限は2種類ある

手付放棄(手付解除)は、いつでもできるわけではありません。

手付放棄(手付解除)が可能な期限があり、その期限を過ぎると手付放棄(手付解除)はできなくなります。

手付放棄(手付解除)の期限は、次の2種類のいずれかになるのが一般的です。

手付放棄(手付解除)の期限

  • 売買契約書で定めた期限
  • 契約の履行に着手するまで

「売買契約書で定めた期限」とは、文字どおり売買契約書において定められている期限日のことで、契約の解除に関する条項の中に記載されているはずです。

わかりにくいのはもう一方の「契約の履行に着手するまで」でしょう。

不動産の売買契約において「契約を履行した」といえるのは、

契約を履行したタイミング

  • 売り主 ⇒ 物件の所有権を移転した時点
  • 買い主 ⇒ 代金の支払いを終えた時点

になるでしょう。

これに「着手する」わけですから、所有権の移転を申請準備を進めている段階であったり、中間金や完成金を支払ったりした段階を指すものと考えられます。

ただし、この「契約の履行に着手するまで」という考え方はあいまいで分かりにくいため、売買契約書において期限を明記しておくのが一般的です。

特約があれば手付金が返金される可能性がある

不動産売買契約後のキャンセルで手付金は返ってくる?違約金や仲介手数料は発生するの?

売買契約書に特別な契約が盛り込まれていれば、契約解除になってしまった場合でも手付金が返金される可能性があります。

その代表的なものが「ローン特約」です。

ローン特約とは、住宅ローンの審査に通らなかったため、住宅購入のための資金を用意できなかった場合に適用される条項です。

住宅ローンの審査に通らず、金融機関からの融資を受けられなかった場合は、売買契約を解除しても手付金が返金されます。

「やっぱり要らない」というような自己都合とは違い、金融機関の都合で購入資金が用意できないわけですから、ペナルティは発生しないのです。

イエプロ

全ての売買契約に住宅ローン特約が盛り込まれているとは限りません。

売買契約書を交わす際には、記載されている条項をしっかりと確認しておきましょう。

ペナルティ②手付放棄(手付解除)の期限を過ぎたら違約金が発生する

手付放棄(手付解除)が可能な期限を過ぎてしまった後に、購入予定だった物件の購入をキャンセルしなければならない事態が発生することも予想されます。

この場合は「この物件を買います」という契約に違反したこととなり、違約金を請求されてしまいます

違約金がいくらになるのかは契約内容によって異なりますが、購入するのと同等の金額を請求されたというトラブルも発生しています。

売買契約書には違約金の条項も記載されているはずなので、この点もしっかり確認しておきましょう。

ペナルティ③支払い済みの仲介手数料が戻ってこない

家売るレオさん

ここまでは「売り主」と「買い主」の間の話でしたよね。

もし、仲介をしてくれる不動産業者に仲介手数料を支払っていたとすれば、キャンセルすると返金されるんでしょうか?

イエプロ

不動産業者に支払った仲介手数料は、キャンセルの理由によって扱いが異なります。

返金される可能性もゼロではありませんよ。

住宅・マンションの売買では、不動産業者が売り主と買い主を結びつける役割を果たします。

この時、不動産業者は仲介手数料を得るわけですが、では購入をキャンセルした場合はどうなるのでしょうか?

もし支払い済みであれば返金されるのでしょうか?

契約時に不動産業者に支払った仲介手数料は理由によって返金される

不動産業者を介して売買契約を結んだ場合、一般的に仲介手数料は2回に分けて支払うことになります。

  • 売買契約の締結時
  • 完成、引き渡し時

仲介手数料は、2回に分けてそれぞれ50%ずつを支払うことになるため、

途中でキャンセルした場合は「売買契約の締結時」に支払った仲介手数料が問題となります。

購入をキャンセルした買い主にとっては「仲介手数料を返金して欲しい」と望むのは当然でしょう。

仲介手数料の返金は、キャンセルに至った理由によって対応が異なります

売り主や買い主の自己都合によって契約解除に至った場合は、最初に支払った仲介手数料は返金されません。

ただし、住宅ローンの審査に通らなかった場合は、仲介手数料が返金されます。

不動産業者に「残りの仲介手数料も払って欲しい」と言われたら?

不動産業者の中には、途中で契約解除をしたのに「残りの仲介手数料も支払ってもらう」と言ってくる業者がいます。

そもそも、仲介手数料は「成功報酬」の性質を持っています

そのため、売買契約の締結時に支払う50%は「そこまでの成功報酬」と考えることもできますが、

残りの50%については売り主にとっても買い主にとっても目的を達成していないため「成功」とはいえません。

契約解除に至った場合は、残り50%の仲介手数料を支払う義務はないので「残りを支払って欲しい」と要求されてもハッキリとお断りをしましょう。

契約解除の手付金返金をめぐって不動産業者とトラブルになった事例

不動産売買契約後のキャンセルで手付金は返ってくる?違約金や仲介手数料は発生するの?
家売るレオさん

不動産業者に支払った仲介手数料は返ってこないことがあるんですね。

イエプロ

手付金にしても仲介手数料にしても、自己都合による契約解除にはペナルティがあると考えたほうが良いでしょう。

家売るレオさん

一生に何度もできる買い物じゃないし、

ほとんどの買い主の方が「よく知らない」っていう状態だから「返金できません」なんて言われるとビックリしちゃいますよ。

イエプロ
実は、契約解除をめぐるトラブルは非常に多いんですよ。
注意点も交えて紹介しましょう。

ここでは、実際に売買契約の解除をめぐって発生したトラブルを紹介します。

注意点もあわせて紹介するので、ぜひお役立てください。

ケース① 「手付金」を「契約手数料」とごまかされて返金してくれない!

【事例】
3,000万円のマンションを購入しようとしたAさんは、売買契約時に300万円を支払いました。当然にこれは手付金として支払ったわけですが、売り主の都合でそのマンションを売ることができなくなったと言われました。売り主側の自己都合でキャンセルになってしまったので、手付金の倍返しを求めたところ、 

「これは契約手数料だから返金できない」と言われてしまい、支払い済みの分さえも返金に応じてくれません

【解説】
買い主に不動産売買の知識や経験がないことを利用して、手付金を「契約手数料」などの別名義で徴収する悪徳業者が存在します。

 

物件の手付金ではなく、契約に対する手数料だと言ってしまえば返金の義務はないという考え方かも知れませんが、契約にかかる事務手数料が300万円だなんて横暴すぎます。

 

実際に訴訟を起こせば、あまりにも高額な手数料を徴収していることが問題になるでしょう。

 

一般的にみれば「手付金」であるところを、わざわざ「契約手数料」としているところに悪意が感じられます

 

手付金だと思い込んで支払っているという点で、買い主側に錯誤があったことを盾に契約の無効を訴えることも可能なので、法的手段を取りましょう

 

ケース②「 住宅ローン特約ありの契約」でローン審査が通らなかったのに手付金を返してくれない

【事例】
2,000万円の中古マンションを購入する契約を進めており、契約時に100万円の手付金を支払いました。契約内容には住宅ローン特約が盛り込まれていたので安心していましたが、残念ながら住宅ローンの審査に通らず、購入資金が用意できなくなりました。すると、不動産業者から「ローンが通らなかったのは自己都合だから」と言われてしまい、手付金を返金してくれないどころか、 

購入代金の20%の違約金も請求すると言われて困っています。

【解説】
住宅ローン特約が明記されているのであれば、手付金は返金する義務があるし違約金も発生しません

 

非常に悪質であるか、あるいは無知な不動産業者であると推察されます。

 

法的手続きを取るのも有効ですが、ここはまず関係機関に相談してみましょう。

 

相談する先は「宅地建物取引業協会」です。不動産業者の多くは「宅建協会」に加入しています。

 

協会に加入せずに不動産取引業をはじめようとすると、法務局への供託金1,000万円が必要となるなど高いハードルがあるため、ほとんどの不動産業者は宅建協会に加入しているのです。

 

各都道府県にある宅建協会の相談窓口でトラブルの経緯を説明して、対処してもらいましょう

 

ただし、住宅ローン特約があったとしても、審査に必要な負債の申告などに虚偽があれば特約が無効になることがあるので要注意です。

不動産業者とのトラブルを回避するには国民生活センターに相談しよう

不動産売買契約後のキャンセルで手付金は返ってくる?違約金や仲介手数料は発生するの?

ここで紹介した事例のほかにも、国民生活センターの相談窓口や民間の相談機関、インターネットの掲示板などにはたくさんのトラブル報告が寄せられています。

買い主としては契約書にしっかりと目を通して内容を理解する必要があります

ケース①のように、手付金ではなく「契約手数料」として代金を徴収するなど、狡猾な手段を用いる悪質な業者も存在しています。

売買契約書の内容をしっかりチェックして、本当に信用できる業者なのかを厳しく見定めることが大切です。

不動産売買契約後のキャンセルで手付金は返ってくる?違約金や仲介手数料は発生するの?のまとめ

イエプロ

売買契約後にトラブルが発生してキャンセルするっていう事態は、誰にでも起こりうる話ですよね。

手付金や仲介手数料の返金については、しっかりと契約書を確認しておく必要があります。

家売るレオさん

でも、トラブル事例をみると「契約書にはちゃんと記載しているのに」っていうものもありましたね。

イエプロ

もし契約書に記載されている内容がよく理解できない場合は、恥ずかしがることなく担当者に尋ねるべきですね。

契約書は難しい言い回しで記載されているので、よく噛み砕いて説明してもらうことも大切ですよ。

ここでは、トラブル事例が多い「不動産の売買契約後のキャンセル」における、手付金や仲介手数料の返金、違約金の発生などについて解説しました。

自己都合によるキャンセルでない限り、支払い済みの手付金や仲介手数料は返金される可能性があります。

もし、残念ながらキャンセルせざるを得ない状況に陥った場合でも、契約内容をしっかりと確認して返してもらうべきお金は返してもらいましょう

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

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