マンション売却におけるクーリングオフの対象範囲は!?売買契約後にクーリングオフされた場合の対処方法

マンション売却で売買契約後にクーリングオフされることがある!?クーリングオフの対象範囲と対処方法

みなさんは「クールングオフ」という制度はご存知でしょうか?

ワイドショーの特集などで取り上げられることが多いため、なんとなく漠然としたイメージとしてでも「買い物をキャンセルできる」くらいの認識はあるでしょう。

クーリングオフ制度が浸透したおかげで、悪質な訪問販売や通信販売に支払ってしまった大切なお金を取り戻すことができたという経験がある人も少なくないはずです。

ところが、いざ自分が物を販売する側に立ってみると、クーリングオフが怖くなってしまうはずです。

日頃から販売に関わる仕事をしている方ならクーリングオフに対する知識も経験もあるので安心かも知れませんが「物を売る」ということに慣れていない方ならなおさらでしょう。

もし、せっかく売却できた土地やマンションの買い主が「クーリングオフしたい」と申し出てきたとすれば、一体どのように対応すれば良いのでしょうか?

今回は「土地やマンションの売却とクーリングオフ」について解説していきましょう。

結論

クーリングオフは適用されるのは「プロ(不動産業者)」対「一般人」の場合だけなので、クーリングオフの対象外であることを丁寧に説明する

クーリングオフとはどんな制度!?消費者保護の制度である

家売るレオさん

クーリングオフって「買い物をキャンセルできる」っていう制度ですよね?

では、中古マンションを購入した時もクーリングオフができるってことですか?

イエプロ

レオさんは「クーリングオフ」という制度についてちゃんと理解する必要がありそうですね。

みなさんはクーリングオフ制度についてどのくらいの理解がありますか?

  • ちゃんと勉強して正しく理解している
  • 実際に利用したことがあるので、概ねは理解している
  • 「買い物をキャンセルできる」という程度では理解しているが詳しくは知らない
  • 名前を聞いたことがあるだけで、制度の内容は知らない

いろいろな方がいるはずですが、まずは「クーリングオフ」という制度について勉強してみましょう。

買い主が一方的に契約を解除できる制度が「クーリングオフ」

クーリングオフとは、買い主の一方的な意思で売買契約を解除できる権利のことです。

クーリングオフ(英語: cooling-off period)とは、一定の契約に限り、一定期間、説明不要で無条件で申込みの撤回または契約を解除できる法制度である。ただし、申込者が商人または契約が開業準備行為であるものに対しては、適用されない。引用:クーリングオフとは|ウィキペディア(Wikipedia)

クーリングオフとは、英語では “ cooling off period ”と記載され、日本語に直訳すると「冷却期間」という意味になります。

頭が興奮した状態で結んだ売買契約について、よくよく考えたら「実は不要だった」「いま購入するべきではなかった」と判断できれば、一定期間内なら売買契約を解除できるという制度です。

売買契約の解除というと、民法や商法に規定されている制度かと勘違いするかもしれませんが、実はクーリングオフ制度は民法や商法では触れられていない制度です。

それどころか、法的には「クーリングオフ」という名称自体が存在しません。

「一定の契約について、一定期間においてのみ、説明不要・無条件で申し込みの撤回または契約の解除が可能である」といった少し回りくどい表現で説明されることが多いようです。

クーリングオフ制度を利用して売買契約を解除する場合には、売り主の承諾は不要です。

買い主が「キャンセルするので返金して欲しい」と一方的に意思表示することで足ります。

さらに、契約解除に対する理由の説明を求められても買い主がこれに応じる義務はなく、違約金の支払いを求められても断ることができます

そもそも、クーリングオフという制度自体が「消費者保護」の強い観念によってできあがった制度です。

  • 口の巧いセールスマンに乗せられて、よく考えれば買う必要がなかったような商品をつい買い急いでしまった…
  • 強引な訪問販売に押し負けて効果な商品を買わされてしまった…

こんな消費者トラブルに遭ってしまった人たちを救うためにできたのがクーリングオフなのです。

ここが大切なポイントなので、もう一度言いますね。

「消費者トラブルの被害者を救うための制度がクーリングオフ」です。

よく覚えておいてください。

対象は意外と狭い!?クーリングオフの適用範囲

マンション売却で売買契約後にクーリングオフされることがある!?クーリングオフの対象範囲と対処方法

クーリングオフは、どんなお買い物にも適用されるというわけではありません。

また、クーリングオフが可能な期間も一定ではありません。

「一定の契約について、一定期間のみ」ですから、対象となる商品や販売方法によって適用範囲に差が生じるのです。

では、クーリングオフの適用範囲はどのように判別すればよいのかというと「法令」に頼るのが一番わかりやすいでしょう。

「一定の契約について、一定期間のみ、契約の解除が可能である」という主旨の条文が明記されている法令は、次のものです。

  • 特定商取引に関する法律
  • 割賦販売法
  • 特定商品等の預託等取引契約に関する法律
  • 宅地建物取引業法
  • ゴルフ場等に係る会員契約の適正化に関する法律
  • 有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律
  • 保険業法 など

また、厳密にはクーリングオフとは別の制度ですが、消費者保護の観点から、携帯電話会社などの通信事業者も「初期契約解除制度」を設けています。

本来はクーリングオフの対象ではない商品販売の業界でも、カスタマーサービスの一環として「◯日以内の購入の場合は無償で返品・返金可能です」というサービスを提供していることもあります。

さらに、これらの法令に基づいて提供される商品やサービスであっても、全てが対象となるわけではなく、販売方法によって「一定期間」の日数にも差があります。

【販売方法とクーリングオフ可能な期間】

販売方法 販売内容 クーリングオフ可能な期間
訪問販売 キャッチセールス・アポイントメントセールス 書面の交付から8日間
連鎖販売取引 マルチ商法 契約書面の交付から20日間
預託取引契約 商品代金を支払って商品の現物を渡さない運用 契約書面の交付から14日間
ゴルフ会員権契約 会員制ゴルフ場の利用権 契約書面の交付から8日間
保険契約 保険会社の外で交わされた契約 契約書面の交付から8日間

土地や中古マンションの売買契約はクーリングオフできる!?

家売るレオさん

クーリングオフってどんな買い物でも適用されるわけじゃないんですね。

イエプロ

対象となるのは、訪問販売やキャッチセールスのような営業活動が「売り手主導」のもの、

預託取引やゴルフ会員権のような「高額な権利関係」のものが主ですよ。

家売るレオさん

では、みなさんご心配の「中古マンションの売買契約」はどうなんですか?

イエプロ

中古不動産の売買契約は、ケースによって扱いが異なりますよ

みなさんが気になっている「中古不動産の売買契約」は、売り主の立場や販売の状況によってクーリングオフの対象になったり、対象外になったりします。

「え?今からマンションを売却しようとしているけど、ウチはクーリングオフの対象になるの?

と驚いた方は、ここからの解説に注目してください。

宅地建物取引業者が事業所外で販売した場合はクーリングオフの対象

マンション売却で売買契約後にクーリングオフされることがある!?クーリングオフの対象範囲と対処方法

クーリングオフ制度を指す条文が規定されている法令の中に「宅地建物取引業法」があります。

では、実際に宅建業法に明記されているクーリングオフの規定を見てみましょう。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地または建物の買受けの申込みをした者または売買契約を締結した買主は、書面により、当該買受けの申込みの撤回または当該売買契約の解除をおこなうことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償または違約金の支払を請求することができない。

引用|宅地建物取引業法 第37条の2

法令の条文なので、ちょっとわかりにくいですね。

この条文の意味をわかりやすくするために分解してみましょう。

  • 宅建業者が自ら売り主となった売買契約について
  • 宅建業者の事務所などではない場所において
  • 土地や建物の購入申込みや売買契約を結んだ買い主は
  • 書面によって購入申込みや売買契約を撤回、解除できる
  • 宅建業者は、損害賠償や違約金の請求ができない

もうおわかりですね。

土地やマンションの売買契約については、宅地建物取引業者、つまり不動産業者が自ら売り主となって販売したものに限ってクーリングオフが認められることになります。

「宅建業者の事務所などではない場所において」とあるため、たとえば不動産業者の事務所に赴いて契約書面を交わしたケースではクーリングオフが不可となります。

また、次のような場所で交わした売買契約は「事務所その他の場所」に含まれるため、クーリングオフの対象外となります。

クーリングオフできない場所

  • 不動産業者の事務所以外で、継続的に業務ができる場所…現地案内所など
  • 仲介業者が設置した案内所や展示場、催事場など
  • 買い主が指定した場合は買い主の自宅または勤務先

以上の場所で結ばれた売買契約は、不動産業者の事務所と同じ扱いを受けます。

一方で、次のような場所で結ばれた売買契約はクーリングオフの対象となります。

クーリングオフができる場所

  • 喫茶店やファミリーレストランなど
  • 売買する物件の現地案内所で、常設のものではなくテントなどで仮設したものなど
  • 売買契約の対象となっている土地やマンションの現地

さらに、クーリングオフの申し出は「書面」によっておこなわれる必要があります

いくらクーリングオフの対象となっていても、電話で伝えたり、不動産業者の事務所に乗り込んだりして口頭で伝えた場合は、適法にクーリングオフの申し出がなされたことにはなりません。

気をつけたいのが「期間」です。

不動産売買におけるクーリングオフが認められる期間は「書面の交付によってクーリングオフの説明を告知した日から8日間」です。

売買契約を交わした場所がクーリングオフ可能な場所で、書面を通じて「クーリングオフしたい」と申し出たとしても、8日間の期限を過ぎていればクーリングオフは適用されません。

もし、不動産業者がクーリングオフの説明を失念していたり、故意に説明をしなかったとすれば「告知を受けていない」と主張することでクーリングオフの可能期間が延長されます。

ただし、期間内であっても「引き渡し」と「代金支払いの全部」が終わっているとクーリングオフは適用されません。

これは、引き渡しと代金支払いが完了していれば、売り主の販売活動も保護する必要があるためです。

引き渡しと代金支払いの全部の両方が終わっている場合にのみ適用されるため、

たとえば、代金支払いは終わっているが引き渡しが未了であったり、引き渡しは完了しているが代金支払いの一部が残っている場合などは対象外となります。

クーリングオフは買い主にとって絶対的に有利!

クーリングオフは消費者を保護するための制度ですから、土地やマンションの売買契約においても買い主に有利に働きます。

買い主からクーリングオフの申込みがあった場合、不動産業者は、すでに受け取っている手付金や購入代金などを速やかに返還する義務が生じます。

もちろん、損害賠償や違約金の支払いを求めることはできません。

さらに、売買契約書に「クーリングオフはできない」とか「事務所以外の場所で契約した場合でもクーリングオフは不可」などの特約条項を設けて、

買い主がこれを了承していたとしても、買い主にとって不利になる条項は無効になります。

反対に「クーリングオフ可能期間は、通常は8日間のところ14日間とする」とか「引き渡し・代金支払いが完了していてもクーリングオフは可能」などのように、

買い主にとって有利な特約条項は原則に反していたとしても有効となります。

クーリングオフは、買い主の立場を絶対的に保護する制度なのです。

個人が売り主であればクーリングオフできない

マンション売却で売買契約後にクーリングオフされることがある!?クーリングオフの対象範囲と対処方法

ここまでは「不動産業者が売り主である場合」のクーリングオフについて説明しましたが、

みなさんが本当に気になっているのは「個人が売り主である場合」の判断でしょう。

土地や中古マンションの売却は、売り主と買い主をつなぐための仲介役として不動産業者が介在しますが、あくまでも売り主となるのは土地やマンションのオーナーである個人です。

土地や中古マンションの販売において、売り主が不動産業者になるのは「土地やマンションを不動産業者が直接買い取った物件」だけです。

通常、土地やマンションの売却を目指すオーナーは、市場相場での価格よりも安くなってしまう「不動産業者の直接買取り」を避けます。

そのうえで、物件情報を公開してもなかなか買い手が見つからない、買い手が見つかるまで待つ余裕がないのですぐにでも売却したいといった場合に直接買取りを選ぶことになります。

つまり、中古マンション市場では、基本的に売り主は個人であって、売り主が不動産業者であるケースのほうが少ないわけです。

すると、宅地建物取引業法におけるクーリングオフ制度は「宅地建物取引業者が自ら売り主となって販売した場合」に適用されるため、売り主が個人の場合は対象外となるわけです。

もう一度、念を押しておきましょう。

売り主が「個人」である土地や中古マンションは、クーリングオフの対象外です。

ここで、冒頭で説明した内容を少し思い出してください。

クーリングオフ制度は「消費者トラブルの被害者を救うための制度」でしたよね。

不動産物件の売買におけるクーリングオフ制度は、不動産取引に詳しく関係法令などにも精通している不動産業者を相手に、

まったくの素人である個人が買い手となるという不平等な状態を保護する目的があります。

ということは、個人と個人の売買で、プロである不動産業者は仲介しているだけとなると「消費者を保護する」という観点からは外れてしまうのです。

家売るレオさん

つまり、これから不動産業者に仲介をお願いして土地やマンションを売却しようとしている方は「クーリングオフの心配はいらない」ということになります

イエプロ

マンション売却でクーリングオフが適用されるのは「プロ」対「素人」の場合だけってことですね。

マンション売却におけるクーリングオフのお断りの方法

家売るレオさん

個人が売り主のマンション売却ではクーリングオフの対象外ってことですけど、それでも「クーリングオフさせて!」っていう人がいるみたいですね。

イエプロ

そうですね。

クーリングオフ制度を隅々まで理解するのは難しいので、制度の概要をよく知らないままクーリングオフを求められるケースもあるようです。

家売るレオさん

そんな場合って、どうやってお断りすればいいのでしょうか?

個人が売り主になる土地や中古マンションの売買契約は、クーリングオフの対象外。

ところが、クーリングオフの制度をよく理解していないまま「どうしてもクーリングオフしたい!」と言われてしまった場合はどのようにお断りをすれば良いのでしょうか?

断りの方法①クーリングオフの対象外であることを丁寧に説明する

土地やマンションの買い主が、電話・直接の口頭・書面を送達して「クーリングオフしたい」という意思を伝えてくることがあります。

いくら買い主がクーリングオフを主張しても、売り主としてはクーリングオフに応じる義務はありません。

対応策としては「売り主が個人の場合はクーリングオフの対象外のため、申し入れには応じられません」という主旨の返答をするだけで足ります。

電話や直接の口頭による主張で、その場の説明だけで納得を得られれば問題はありませんが、書面での申込みに対しては書面で返答しましょう。

後々の紛争を回避するために、書面での返答は内容証明郵便を利用して「いつ、どんな返答をしたのか」を証拠化しておくのがベストです。

売り主として怯むことは一切ありませんが、どんなに法的にクーリングオフが適用されないケースだからといって、

せっかく土地やマンションを購入してくれた買い主に対して不躾な態度をとってしまうのは好ましくありません。

本来は買い主に対して解約を求める理由などを尋ねることはNGですが、

  • 何か不具合でもあったのかを尋ねる
  • 手付金や違約金の支払いがあれば契約解除に応じることができると案内する

といった、誠意ある対応を心がけましょう。

断りの方法②紛争になりそうだなと感じたら弁護士に相談する

もし、売り主の立場からクーリングオフに応じることができないと誠意を持って説明しても、

買い主が納得してくれず契約解除や返金を強く求め続けるようなことがあれば、やはり不安になるでしょう。

買い主がクーリングオフを主張しても制度上は対象外ですが、強硬な姿勢を取る買い主もいるはずです。

もしかすると、せっかく売却した家やマンションの不具合などを指摘して、瑕疵を理由に契約解除を求めるなどの戦法で攻めてくるおそれも否定できません。

「これは後々に紛争になるかもしれない…」と感じた場合は、

早い段階で弁護士に相談して、法律の専門家としての立場でクーリングオフには応じられない旨を説明してもらったほうが賢明です。

クーリングオフをお断りする役目は不動産仲介業者が請け負う

マンション売却で売買契約後にクーリングオフされることがある!?クーリングオフの対象範囲と対処方法

もし買い主が「クーリングオフをしたい」と申し込むとすれば、まずどこに連絡をするのでしょうか?

直接売り主に連絡してくるケースが全くないわけではありませんが、ほとんどのケースでは取引を仲介した不動産業者に連絡してくるはずです。

つまり、クーリングオフに対する防壁は第一次的に仲介をした不動産業者が担うことになるわけです。

そう考えると、大切な土地やマンションの売却をお任せする仲介業者は、クーリングオフに関する知識や対応ノウハウがあることはもちろん、

なんらかの理由があってクーリングオフを望む買い主に対して適切かつ誠実な対応ができる業者が望ましいですね。

ただ頭ごなしに「できませんよ」と強く反発するのではなく、真摯な姿勢で買い主の納得を得ることができる業者こそがベストです。

高値での売却を目指すだけでなく、買い手への対応力も高い不動産業者を探すなら「不動産の一括査定サイト」を活用すると良いでしょう。

一括査定サイトは、カンタンな情報入力だけで複数の優良な不動産業者へと査定依頼ができます。

一括査定サイトに登録している不動産業者は、全て一括査定サイト側が独自に設けた厳しい審査基準をパスした優良業者ばかり。

高値売却だけでなく、良質なカスタマーサービスを約束してくれる業者が揃っているので、クーリングオフを求められるトラブルなどへの高い対応力も期待できるでしょう。

マンション売却で売買契約後にクーリングオフされる!?クーリングの対象範囲と対処方法のまとめ

家売るレオさん

結論としては「個人が売り主の場合はクーリングオフの対象外」なので心配はいらないということになりますね。

イエプロ

基本的にはそのとおりだし、クーリングオフに応じる必要はありません。

しかし、むやみに突き返すのが利口であるわけでもありませんよ。

家売るレオさん

たしかに、対応を間違って訴訟トラブルになると時間も手間も取られてしまいますね…

イエプロ

クーリングオフ制度の内容や対象をしっかり理解して、売り主・買い主の双方が気持ちの良い取引きになるようにしましょう。

多くの方が心配する「マンション売却後のクーリングオフ」は、宅地建物取引業者ではない売り主にとって無用のものです。

必要以上にクーリングオフを警戒する必要はありませんが、いざ「クーリングオフしたい」と持ちかけられた際の対応は学んでおいて損はありません。

マンション売却におけるクーリングオフを正しく理解して、トラブルを100%回避していきましょう。

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