土地やマンションの売却で仲介不動産会社を変更したら違約金や罰金は発生するの!?担当者を変更すべき4つのパターン

マンション売却で仲介不動産会社を変更したら違約金や罰金は発生するの!?担当者を変更すべき4つのパターン

土地やマンションの売却で最前線に立って頑張ってくれるのは、もちろん仲介の「不動産会社」ですよね。

でも、その不動産会社と「なにか合わないんだよな」とか「もっと頑張って欲しい」と感じた場合、

  • ハッキリと意見を伝えて改善を求めますか?
  • それとも担当者を変えてもらいますか?

それでもダメなら、やはり最終手段として「不動産会社を変える」という選択肢を取るしかないのかもしれませんが、そんなことをすると何かと問題がありそうですよね。

売り主の都合で不動産会社を変更することはできるのでしょうか?

そこでイエプロでは「土地やマンションの売却において仲介の不動産会社を変更したくなった場合は?」という疑問を解消していきましょう。

不動産会社の評判は担当者次第

家売るレオさん

土地やマンションの売却を売却する際に「ハズレ」の不動産会社にあたってしまったら大変ですよね。

イエプロ

不動産会社の良し悪しは「担当者」次第という面があります。「ハズレだった」と感じる場合は、やはり担当者によるものが大きいでしょう。

不動産会社の評判って、みなさんはどんなところで判断するのでしょうか?

土地やマンションの売却においては、やはり売買価格が重要!

もちろん、売却までにかかった期間や、契約手続きのサポート面を重視する方も多いでしょうね。

実際の利用者の声の第1位は「担当者の接客力」

民間の調査会社「オリコン」が、実際に不動産会社を利用して土地やマンション売却を売却した人を対象に「重視した項目」を調査しました。

その結果はコチラ。

  • 第1位 担当者の接客力 19.53%
  • 第2位 売却価格 18.65%
  • 第3位 問い合わせ対応 16.51%

なんと、土地やマンションの売却において最大の目的となるはずの「売却価格」は第2位にとどまり、第1位は「担当者の接客力」が輝く結果になりました。

この調査では、同時に各不動産会社の顧客満足度もランキングされており、第1位に輝いた「野村の仲介+」の前田研一社長はインタビューで「実績以上に顧客満足度を重視していきたい」と語っています。

2018年中の実績を評価した仲介不動産ランキングで総合4位にランクインした野村不動産グループですが、顧客満足度でも高順位にランクインするあたりはさすがといった印象です。

どの業界でもカスタマーサービスの品質向上が問われている中、どちらかといえば「結果がすべて」と思われがちの不動産業界。

それでも、優良な実績を誇っている会社はやはりカスタマーサービスも重視しているという証拠でしょう。

担当者と合わない場合に変更はできる!?

不動産会社の評判は担当者次第です。

すると「この人とは合わないな」と感じる担当者や、これまでの対応が不親切だった担当者にあたっていれば、担当者を変えて欲しいという要望を持つこともあるでしょう。

特に不動産仲介は「最初に買い主とコンタクトを持った人が担当者になる」という傾向があります。

  • 不動産会社に電話して、最初に取り次がれた営業マン
  • 不動産会社を訪ねたときに、たまたま窓口対応した営業担当者
  • ホームページをみてメッセージを送ったら返事を送ってきてくれた担当者

こんなふうに、たまたまでも売り主と最初にコンタクトを持った人が担当者として、土地やマンションの売却の決着がつくまでサポートしてくれるわけです。

ということは、売り主の立場としては「もっと対応が良い担当者にあたりたかった」と感じることでしょう。

特に、その不動産会社のシステムやサービス内容に不満がなければ「担当者次第」という感情があって当然です。

しかし、現実的に「担当者を変えて欲しい」という要望を伝えるのはやはり気がひけるし、不動産会社との関係も悪くなってしまいそうで怖いですよね。

もし、不動産会社自体には問題がないのに担当者に問題があると感じる場合は、まずは担当者の上司を交えて腹を割った話し合いの機会を設けてもらいましょう。

残念ながらそれでも問題が解決しない場合は、担当者を変えてもらうのではなく、土地やマンションの売却をお任せする不動産会社ごと変更するほうが利口です。

担当者に問題を感じて、その改善も期待できないということは、その不動産会社自体があなたにとってあまり良好な経営方針ではないという指針になります。

もしかすると、せっかく担当者を変えてもらっても後任の担当者との間でも同じ問題に悩んでしまうかもしれないのです。

不動産会社の変更に違約金・罰金はある!?

家売るレオさん

担当者が気に入らないなら不動産会社ごと変えた方がいいってことですか?

イエプロ

そうですね、問題を解決するには不動産会社を変更したほうが利口ですよ。

家売るレオさん

でも、そんなことをして何かしらのペナルティを受けることはないんですか?違約金とか…

イエプロ

土地やマンションの売却仲介を不動産会社にお任せするときは、必ず「媒介契約」を結ぶことになります。

媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がありますが、この中でも専属専任媒介契約は「お任せできる不動産会社は1社のみ、自力で買い主を見つけるのもNG」という縛りが強い契約です。

こんな契約を結んでいれば、契約期間中に「ほかの不動産会社にお任せしたい」と契約解除を求めれば、なんらかのペナルティを受けそうなイメージがありますよね。

仲介の不動産会社を変更することによって、何らかのペナルティを受けることはあるのでしょうか?

媒介契約の解除自体には違約金は発生しない

「契約解除」というと、やはりどことなく不義理をはたらいてしまったような印象を受けるし、あまり聞こえが良くありませんよね。

それに、契約解除をすると、違約金や契約期間に応じた日割りの手数料などを請求されそうなイメージがあるでしょう。

ご安心ください。

不動産仲介の媒介契約は、契約期間の途中で解除しても違約金を求められることはありません。

また、違約金という名称ではなくても「売買契約を成立させる」という目的を達成していない以上は、どんな名称を使っていたとしても契約解除に対するペナルティとしての請求はできません。

だって、媒介契約自体が「土地やマンションの売却の買い主を見つけてくること」の契約なのですから、途中段階では不動産会社としても「契約を履行した」とはいえませんからね。

もし、媒介契約を解除することを伝えて、契約解除についての違約金を請求された場合は、すぐに各地の宅地建物取引業協会に相談して、解決をはかりましょう。

【要注意】違約金が発生する場合がある

ただし、ある状況においては違約金やその他の支払いが発生することがあります。

こちらをご覧ください。

マンション売却の途中で仲介不動産会社を変更したら違約金や罰金は発生するの!?担当者を変更すべき4つのパターン

東急リバブルの契約書の見本

こちらは東急リバブルの専属専任媒介契約の契約書の見本です。

まず、第一項をみてください。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、媒介契約を結んだ不動産会社1社のほかと媒介契約を結ぶことはできません。

また、専属専任媒介契約では、自力で買い主を発見しても売買契約を結ぶことはできません。

もし、これに違反して別の不動産会社による仲介や自力で、土地やマンションの売買契約を結んでしまった場合は、違約金が発生してしまいます。

次に、第二項もみてみましょう。

媒介契約を「不動産会社の責めに帰すことができない理由で解除した場合」には、契約の履行のために要した費用の請求を受けることになります。

土地やマンションの売却には、宣伝・広告費などがかかります。

土地やマンションの売却の買い主を探すのが不動産会社の仕事なのですから、ありとあらゆる手段を使って営業活動をするわけです。

ところが、単に「気に入らない」とか「なんとなくほかの不動産会社に乗りかえたい」という理由で媒介契約を解除してしまうと、それまでにかかった宣伝・広告費などの費用を請求されることがあります。

もちろん、これらの費用は売買契約が成立するところまでこぎつければ仲介手数料に含まれることになりますが、途中で契約解除をしてしまうと、営業活動にかかった実費分の支払いは請求されてしまうことには要注意です。

不動産会社の変更をするタイミングはいつがいい!?

家売るレオさん

不動産会社が合わないときは、遠慮せずに媒介契約を解除しても問題ないってことですね?

イエプロ

契約期間中に違反を犯すなどの落ち度がなければ、気にせずに契約解除しても責められることはありませんよ。ただし、できればタイミングには気をつけておくべきでしょう。

土地やマンションの売却で「この不動産会社じゃ安心して任せられないなぁ…」と感じるようなら、媒介契約を解除して別の不動産会社に変更するのも得策です。

では、この「乗り換え」のタイミングはいつがベストなのでしょうか?

3ヶ月ごとの契約更新のときに変更する

土地やマンションの売却の媒介契約は、ほとんどが契約期間を「3ヶ月」に定めています。

なぜ3ヶ月なのかというと、国土交通省が示している「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約」という資料の中で「媒介契約は3ヶ月を超えない範囲内で協議のうえで決める」とされているからです。

媒介契約は、基本的に自動更新はされません。

3ヶ月が満了するタイミングで「まだお任せいただけますか?」と契約更新を打診されるので、ここで契約を打ち切ることを伝えれば良いのです。

それでも、契約を継続しないということを伝えるのがしのびないという方もいるかもしれませんね。

そんなときは「やっぱり今回は売却をしない方向に決めた」とか「親戚が住みたいと言ってきたので協議している」などのような柔らかい断り文句を用意しておけば良いでしょう。

こんな断り文句を使ったのに、すぐに別の不動産会社を仲介に土地やマンションの売却を売り出すと問題になるのではないかなどと考える必要はありません。

たとえ他の不動産会社とすぐに媒介契約を結び、情報が公開されたからといって、前に媒介契約を結んでいた不動産会社から文句を言われたり何らかの妨害を受けたりすることはまずないのです。

3ヶ月後の契約更新を断れば費用を請求されることはない

先ほど「媒介契約の期間中に解除した場合、宣伝・広告費などを請求される場合がある」と紹介しました。

もし、実際にこれらを請求されたとして、本当にそんな費用がかかっていたのか、それが正規の料金なのかなどは不透明です。

しかし、3ヶ月後の契約更新のタイミングでお断りをすれば、契約期間中にどれだけ宣伝・広告費がかかっていようが請求されることはありません。

媒介契約を結んだ不動産会社としては、3ヶ月という期限付きで土地やマンションの売却をお任せしてもらい、その期待に応える義務を負っていたことになります。

それなのに、売り主の期待に沿うことができなかったわけですから「なんで契約を更新しないんだ!」とか「契約を更新しないならそれなりの費用をもらいますよ」なんていえるわけがありませんよね。

費用請求などの面を考えても、媒介契約が満了する3ヶ月を契機に解除するのがベストでしょう。

こんな場合は不動産会社を変更するべき4つのNGパターン

家売るレオさん

本当は「もう契約を解除したほうがいいのでは?」というケースでも、ガマンして契約更新している方って多いでしょうね。

イエプロ

ここで勉強したように媒介契約を自由に解除できることを知っていれば別ですが、不動産会社の中には「解除はできない」とさし向ける悪質な業者もいますよ。

家売るレオさん

どんなケースで契約を解除したほうがいいのか教えてください!

土地やマンションの売却を不動産会社にお任せするのは常識ですが、多くの方がこんな理由で不動産会社にアクセスしているはずです。

  • たまたま営業マンが回ってきたから
  • インターネットで検索してトップ表示されていたから
  • 知り合いに紹介してもらったから

こんな理由で「まず最初にお話をした1社のみ」に売却をお任せしている方がたくさんいるし、不満を抱えながらも「こんなものだろう」と無理やりに納得して媒介契約を続けている方も多いでしょうね。

もしかすると、あなたもその1人ではありませんか?

もしあなたがこれから挙げる4つのパターンに合致するという場合は、不動産会社の変更を考えたほうが良いでしょう。

これから土地やマンションを売却しようと考えている、すでに1社と媒介契約を結んでいるという方は要チェックです!

変更すべきパターン①3ヶ月経っても売却の期待がもてない

中古の戸建てやマンションの売却にかかる期間は、平均的に3ヶ月だといわれています。

不動産市場を調査している「東京カンテイ」の調査でも、首都圏における中古マンションの成約にかかった平均期間は3.04ヶ月という結果でした。

マンション物件は「買います!」といって即お買い上げになるわけではありません。

買い主が希望の条件からじっくりと物件探しをして、気になったら自分の目で内覧し、金策をシミュレーションして売買契約を結び、金融機関に住宅ローンを申し込んで審査を受け、融資が実行されて代金が決済されれば引き渡しとなります。

3ヶ月で売却できるということは、つまり「3ヶ月が満了するまでに、ある程度の動きがある」わけです。

媒介契約の期間である3ヶ月が経とうというのにまったく買い主からの問い合わせがない、内覧はあったが成約には結びつかないことばかり…

こんなケースでは、不動産会社の営業力の低さが疑われます。

もっと悪ければ、買い主に対して失礼な対応をしているかもしれません。

営業力が低い不動産会社に売却をお任せしていると、買い主に押し負けて思わぬ安値にまで値下げしてしまったり、なかなか買い手がつかずに売却期間が長引いてしまいます。

物件のオーナーとしては良いことなど何一つありません。

こんなパターンに陥っている場合は、早めに不動産会社を変更することをおすすめします。

変更すべきパターン②問い合わせ・内覧の予定が入らない

パターン①と似ているように感じますが、こちらは少し趣きが違います。

媒介契約の期間が満了しようというのにまったく問い合わせも内覧の予定も入らない場合は、不動産会社による「囲い込み」がおこなわれていることが疑われます。

囲い込みとは、1つの不動産会社が売り主・買い主の両方から仲介手数料をもらうために意図的に物件を公開しない行為を指します。

通常、不動産の売却では自社物件の取扱いでない限りは「売り主側の仲介」と「買い主側の仲介」が存在します。

不動産業界では、売り主側の仲介のことを「元付仲介」、買い主側の仲介を「客付仲介」と呼びます。

1つの物件の売買が成立した場合、売り主は元付仲介の不動産会社に、買い主は客付仲介の不動産会社にそれぞれ仲介手数料を支払うことになりますが、もし元付・客付の両方を担当することができれば、仲介手数料は2倍になります。

この状態を「両手仲介」といいます。

悪質な不動産会社は、両手仲介を意図的に作り出すために物件を他社には公開せず、自社の手持ち物件として自社だけで客付をおこない、両手仲介を狙うのです。

もし、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んでいる場合は、媒介契約を結んだ後に交付される「登録証明書」に記載されているIDとパスワードを利用して、レインズにおける登録状況をチェックしてみましょう。

もし、物件の公開がストップしていれば、問い合わせや内覧の予定などが入るはずもありませんよね。

囲い込みを受けている可能性があれば、土地やマンションの売却をお任せするのはやめておきましょう。

囲い込みの詳しい手口や予防法などは、コチラの記事で詳しく解説しているのでチェックしておきましょう。

マンション売却における囲い込みとは!?両手仲介を利用した「囲い込み」による悪質な不動産業者の手口

2019.01.14

ここで誤解しないでいただきたいのが「両手仲介のすべてが悪いわけではない」ということです。

たとえば、大手ディベロッパーが手がけているブランドマンションなどでは、自社ブランドを守るために中古であっても自社扱いで売買取引を仲介していることがあります。

ご自身が売り主になっても、客付の不動産会社が見えないからといって、すぐに囲い込みを疑うというのは誤解なので注意しておきましょう。

こちらは不動産売買の仕組みについて詳しく知らなくても当然ですから、担当者に不動産売却の仕組みを丁寧にレクチャーしてもらうのもいいですね。

変更すべきパターン③「物件が悪い」と言い訳をする

中古の戸建てやマンションでも、やはり人気が高いのは2〜3LDK程度の新婚から子ども2人程度までのファミリーが住むのに適した間取りで、駅やコンビニなどが近い便利な物件でしょう。

もちろん、築年数が浅く、その割にはお手頃な価格であれば文句の付け所はありません。

しかし、すべての中古住宅にそんな好条件がそろっているはずもないですよね。

たとえば、あなたが売却しようとしているマンションが4LDKで、仲介の不動産会社が「広すぎて売れない」と言ってくるとすれば、あなたは納得できますか?

ちょっとした企画力がある方なら「お子さまが多いファミリー向け」とか「二世帯にもゆったり対応」なんてコピーはカンタンに考えつくはずです。

もし駅から遠いマンションで「駅近じゃないから売れない」なんていわれても「それならマイカー通勤している層をターゲットにすれば?」と客層を変えた販売方法を考えつきますよね?

築古でも「リノベーションにおすすめ物件」として販売すれば一定数のニーズは望めるはずです。

売れない・売れにくいことをすべて「物件が悪い」と片付けてしまうような不動産会社は、営業力だけでなく顧客ニーズの研究もできないような会社です。

それを物件のスペックが悪いせいにしているようでは、売却成約なんてまさに運頼り。

頼りにならない不動産会社なら、3ヶ月で見切りをつけてサクッと乗り換えることをおすすめします。

変更すべきパターン④担当者の対応・マナーが悪い

これは問題外というか、あまりにも基本的すぎることですが、売り主に対する対応や礼儀、マナーができていないような不動産会社なら早めに契約を解除すべきでしょう。

売り主に対して対応・マナーが悪いということは、間違いなく買い主にも同じような対応をしています。

単にぶっきらぼうであるとか、愛想がないということを指しているのではありません。

不動産の売買では、ほとんどの買い主が「はじめての不動産購入」です。

それなのに、難しい業界用語を並び立てて説明したり、融通の利かないドライな対応ばかりをしているようでは、買い主も不安になって購入をやめてしまうでしょうね。

売り主に不親切な不動産会社は、買い主にも不親切です。

不親切な不動産会社から土地やマンションを買いたい人なんていないのですから、買い手の立場にたって担当者を評価して「この人には任せられないな」と感じたら3ヶ月後の契約更新をお断りしましょう。

4つのパターンに当てはまったら「一括査定サイト」を利用すべし!

ここで紹介した4つのパターンのどれかに当てはまった方は、3ヶ月後の契約更新を機会に、または目に余るようなら今すぐにでも媒介契約を解除して、不動産会社を乗り換えるべきです。

しかし、1つの物件の売却にかかる時間をいたずらに長引かせないためには、不動産会社の変更はせめて一度だけにおさえておきたいところ。

つまり、現状に満足できていないあなたは、遅くとも3ヶ月後の契約更新までに「次こそは失敗しない不動産会社選びを実践しないといけない」のです。

そこで、次こそは失敗しないための不動産会社選びをサポートするツールとして「不動産の一括査定サイト」の活用をおすすめします。

不動産の一括査定サイトは、サイトに登録している全国の優良な不動産会社を紹介するサービスです。

インターネット上の申し込みフォームからカンタンな情報を入力して送信すれば、複数の不動産会社から簡易的な査定結果が送られてきます。

一括査定サイトに登録している不動産会社はマンション売却が得意な業者ばかりなので、きっと満足できる結果を導き出してくれる不動産会社と巡り合うことができるでしょう。

簡易的な査定結果が返ってきたら、いくつかの不動産会社をピックアップして実際に物件をみてもらい、実査定をしてもらいます。

このとき、これまでの経過をしっかりと相談して「当社にお任せを!」とお悩みを解決してくれる不動産会社を選ぶことができます。

まだ媒介契約を解除していない状態なら、現状を相談する「セカンドオピニオン」としても活躍してくれるでしょうね。

「不動産会社を変更したい」と考えている方なら、一括査定サイトの利用がおすすめです!

土地やマンション売却で仲介不動産会社を変更したら違約金や罰金は発生するの!?担当者を変更すべき4つのパターンのまとめ

家売るレオさん

仲介の不動産会社に不満があれば、あまり気にせずに媒介契約を解除して不動産会社を変更するべきですね。

イエプロ

契約期間中だと宣伝・広告費などの実費を請求されてしまうことがあるので、3ヶ月の契約期間が終了するタイミングがベスト!まだ不満を感じていない方も覚えておきましょう。

土地やマンションの売却で一番頑張ってくれるのは仲介の不動産会社です。

不動産会社が頑張ってくれないと、土地やマンションを買い求めている人たちに物件が知られることはありません。

マンション売却の主役は、売り主であるあなたです。

違約金などが発生するわけではないので「この不動産会社には任せられない」と感じたら遠慮なく契約を解除してほかの不動産会社と媒介契約を結び直しましょう。

その際は、一括査定サイトを活用するなどの方法で、いろいろなアドバイスを受けることもお忘れなく。

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