【古い家の売却】古い家の3つの活用方法と古い家の売却を成功させる2つのポイント

【古い家の売却】古い家の3つの活用方法と古い家の売却を成功させる2つのポイント

いま日本では「空き家問題」という社会問題がクローズアップされています。

人口に対して住宅が余ってしまい、古い家が使われず空き家がどんどん増えているのです。

きっとあなたも「古い家の処分に困っている」ためにここにたどり着いたのでしょうね。

  • なぜ古い家を処分しないといけないのでしょうか?
  • そのまま放置してはいけないのでしょうか?

イエプロでは、古い家を所有することでどんなデメリットがあるのかを分析しながら、古い家を売却するために絶対に知っておくべき2つのポイントを紹介しましょう。

【空き家率13.5%】日本は「古い家」であふれている

家売るレオさん

「空き家問題」が深刻化しているって聞きますけど、そんなに空き家が多いんですか?

そんなに空き家が目立っている印象はないんですけど…

イエプロ

誰も住まなくなってしまった古い家が空き家になっているので、国や自治体も対策に乗り出しているんですよ。

わが国の空き家についての最新の調査は2013(平成25)年におこなわれました。

この時点で全国の空き家率は13.5%。

8軒に1軒は空き家という驚くべき事態です。

しかし、古い家が空き家になってしまったくらいでなぜそんなに騒いでいるのでしょうか?

【古い家は危険】空き家になった古い家があると危険

なぜ「空き家が悪い」と言われているのか…

その理由は、さまざまな面で危険が多いからです。

まず、放置されて空き家になってしまった古い家は、メンテナンスや管理が行き届かず、老朽化が進みます。

屋根や外壁が朽ちてしまい、崩落して通行人などにあたってしまうかもしれません。

また、大地震や火災などが発生してしまった場合には、崩壊した古い家が避難者の退路をふさいでしまうおそれもあります。

古い家に誰も住んでいないと、どこからともなくやってきた不審者が勝手に住み着いてしまうかもしれません。

もし火の始末などが悪ければ、だれもいないはずの住宅から火災が発生することになるため、通報や消火作業も遅れて大火災になってしまうでしょう。

「あの家は誰も住んでいない」と周囲に知れ渡ってしまえば、不用品やゴミが不法投棄されてしまうこともあります。

不衛生なだけでなく、燃え草が多ければ家事の原因にもなるでしょう。

こんな数々の危険が懸念されて、古い家が空き家になって放置されていることが問題となっているわけです。

【空き家規制】行政が空き家を規制する動きをみせている

空き家問題の解消が全国的な課題となり、国や自治体も対策を講じるようになりました。

実は、空き家の増加と自治体の破綻は密接に関係しています。

日本国内では、2007年に北海道夕張市が行政破綻したことが大々的に報道されましたが、当時の空き家率は33%。

不動産学の識者の中には「空き家率が30%を超えると自治体が破綻する」と危険視する意見もあり、自治体としては空き家の発生を抑えることが急務となっているのです。

このような背景があり、2014年に国は「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を制定しました。

通称「空き家対策特別措置法」とも呼ばれるこの法令は、本来は持ち主の自由である古い家の措置や処分について、行政が強制力をもって対処できるように定めています。

危険な空き家や不衛生な空き家は、行政から「特定空き家」に指定されます。

特定空き家に指定されてしまい、行政からの指導や勧告に従わなかった場合は、固定資産税と都市計画税の軽減措置が外されてしまいます。

誰も住んでいない古い家を所有しているだけで、ほかの人よりも高い税金を支払うことになるというペナルティが課せられるわけです。

さらに、税金の軽減措置が解除されて改善命令を受けているのにこれを無視していると、行政の手によって古い家が強制解体されてしまいます。

行政の手によって強制解体されるのに解体費用は古い家の所有者が負担することになる、強制解体を受けた場合は自治体の公報に掲載されることがあるなど、デメリット満載です。

誰も住むことがないからといって古い家をそのまま放置しておくと、大変な不利益を被ってしまうというわけです。

【古い家の3つの活用法】古い家の賃貸・リフォーム・リノベーションは!?

家売るレオさん

いくら古い家っていっても、ほったらかしにするよりは誰かに貸して家賃をもらったほうがいいですよね?それともリフォームしてキレイな物件として売るとか?

イエプロ

どちらもあまり賢い方法だとはいえませんね。古い家を賃貸・リフォームやリノベーションして売却すると、だいたいが損をする結果になりますよ。

古くなった一戸建て住宅の活用法といえば、あなたはどんな方法をイメージしますか?

「誰かに貸して家賃収入をもらう」と考える人もいるだろうし、リフォームやリノベーションによって完全に新しい姿に改築してから売却しようと考える人もいるでしょうね。

たしかに、これらは不動産物件の活用法としては代表的なものですが、これからどうやって古い家を活用していこうかとお悩みの方に対しておすすめできるものではありません。

なぜ、代表的な方法であるはずのこれらの活用法が「おすすめではない」といえるのでしょうか?

それぞれの活用法について検討してみましょう。

【古い家の賃貸】古い家を賃貸にすると損する

不動産物件の活用法としてまず誰もが思いつくのが「賃貸」でしょう。

貸家として誰かに入居してもらい、毎月の家賃を支払ってもらう活用法ですね。

家賃を支払ってもらえれば、毎年の固定資産税・都市計画税の納税や、老朽化した箇所の修繕など、古い家の管理にかかるコストを捻出できそうな気がするでしょう。

ところが、賃貸物件として公開するためには、借り主にとって「お金を支払ってまで住む価値がある状態」にまで整備する必要があります。

壁紙クロス・床材・畳などの交換、キッチンのシンクや洗面台などの水回り製品の新調など、決して安くない金額を投資することになるでしょう。

工事が大がかりになれば、手持ち資金では支払えなくなるので金融機関でローンを組んで融資を受ける必要もあります。

そこまでしてやっと公開できるのに、もし借り手が見つからずいつまで経っても空き家のままだったとすれば、投資分がすべてムダになります。

賃貸物件は、借り手さえつけば家賃収入を得ることはできますが、誰も借りてくれなかったらただの金食い虫です。

空き室リスクを考えれば、賃貸のために整備した投資分を回収できるのなんて随分と先の話になるでしょう。

修繕費用などが高くなれば、そもそも投資分の回収なんてできないかもしれません。

賃貸物件の経営は、あなたが思っている以上に難しく、そして儲かりません。

誰も住まなくなってしまった古い家を賃貸にするのはやめておいたほうが利口ですね。

【古い家のリフォーム】古い家のリフォームは費用が高い

「そのままじゃ売れないなら、リフォームしてキレイに整備すれば…」と考えるのも、賃貸と並んでごく一般的な考え方です。

ところが、古い家を完璧にリフォームするとなると、数十万円程度の予算では到底できません。

数百万~1千万円以上のリフォーム工事費がかかるわけですが、では工事前の価格が500万円の古い家が、1000万円のリフォームによって500万円+1000万円=1500万円になるのかといえば、それは間違いです。

古い家をリフォームしても、リフォーム費用を上乗せして価格を設定できるわけではありません。

また、古い家を必要十分にリフォームするには多額の工事費用がかかります。

賃貸のように、壁紙クロス・フローリング・畳・水回りを新調しておけばいいわけではなく、配管のメンテナンスなども必要になります。

古い家では、水道管の口径サイズが13㎜のものが多くありますが、現在の水道管の口径サイズは20㎜が主流なので、水道管の交換工事もしておくべきでしょう。

古いタイプのキッチンだと据え置き型のガス台を設置することになりますが、最近はビルトインコンロやオール電化のキッチンも人気なので、ガス・電気の供給方法ごとの交換も考えたほうがよさそうです。

ここまでを考えると、せっかく手間もお金もかける割にはリフォームして売却しても損ばかりするような気がしますね。

【古い家のリノベーション】古い家のリノベーションは不確定要素が多い

全国の空き家活用の事例をみると目を引くのが「古き良き日本住宅の魅力を活かした」とか「古民家として再生した」という活用法でしょう。

たとえ古い家でも、最新の建材や機材などによって物件のもとの状態よりも機能性を向上させる「リノベーション」によって魅力的な住宅へと新生することができます。

リノベーションによって古い家を思いどおりに再生する家づくりは、特に若くてマイホーム購入資金が十分に確保できない世代を中心に人気が高まっています。

ただし、リノベーションすれば必ず成功すると約束されているわけではありません。

高額なリノベーション費用をかけても、ニーズがなければ失敗します。

空き家活用事例で取り上げられているようなケースでは、自治体やNPO団体などとの連携によって地域再生を目指していたり、カフェやギャラリーといった商用活用の道を併せ持っていることが多い傾向があります。

単に「住まい」として再生して誰かに販売するのだとすれば、やはりリノベーション工事のコスト分を回収するのは難しくなるでしょう。

また、物件によってはリノベーションが難しくなる場合もあります。

日本の住宅はすべて「建築基準法」という法令の基準を満たしていないと建築できない決まりになっています。

その決まりの中に「容積率」と「建ぺい率」という基準があり、つまり「この大きさの土地に対して、この大きさ・高さまでの住宅なら建てられる」と定められているのです。

また、住宅と住宅の間には火災による延焼を防ぐために一定の距離を保つ必要があるという「延焼ライン」が定められています。

昔は「窓を開ければ隣家の人と握手できる」なんて引っ付きあった住宅群もありましたが、現行の建築基準法の基準ではそんな建築は認められません。

建築基準法はその時代に応じて何度も改正されていますが、基本的には規制が厳しくなる方向で進んでいます。

昔の基準で建てられており現行の基準には適していない古い家は「既存不適格」といって、取り壊しなどを命じられるわけではありませんが、再建築や増築が認められないことがあります。

リノベーションすれば十分なニーズが見込める!というケースでも、建築基準法の縛りによってリノベーションができないという場合があるのです。

こういった不確実な要素を考えると、いくら流行りといっても「リノベーションすればいい!」とおすすめできるものではありませんね。

【古い家の耐用年数】一戸建て住宅は築40年で資産価値ゼロになる

家売るレオさん

古い家といっても「家は家」ですよね。古くてもそれなりに高い値段で売れるんじゃないんですか?

イエプロ

一戸建て住宅のほとんどが築40年で資産価値がゼロになってしまうといわれています。最近ではその風潮もかなり改善されていますけどね。

「古い家は価値が低い」というのは誰が考えてもわかるお話です。

住宅は、有名な建築家やデザイナーが建てたものや、歴史的な価値がない限り、年数が経過することによって価値が右肩下がりになるものです。

一般的に、木造の一戸建て住宅の資産価値は築40年でゼロになるといわれています。

それどころか、実際には築25年程度で資産価値がなくなるともいわれています。

ただし、築40年や築25年が過ぎると「住むことができない」とか「住むと危ない」というわけではありません。

日本の木造建築は非常に優秀なので、しっかり建築された家は40年だろうが50年だろうが住宅としての性能をしっかりと維持できます。

たかが25~40年くらいで寿命を迎えてしまうような家は、どこかしらに欠陥があるとしか考えようがありません。

ところが、ここで「税法上の考え方」が絡むと少し話が複雑になります。

税法には「耐用年数」という概念があります。

税法上の耐用年数とは、高額な資産の購入にかかった費用を一定年数に割り振って計上できる「減価償却」の可能期間のことです。

「耐用年数」というと、まるで使用期限のような感じがするかもしれませんが、食品の賞味期限・消費期限などとはまったく別の概念です。

減価償却によって毎年の費用に分割して費用計上することで節税が可能になるため、特に賃貸などの投資目的で一戸建て住宅を所有する人は注目するポイントになります。

木造の一戸建て住宅の場合、法定の耐用年数は22年です。

すると、23年目以降は経費計上ができなくなるため、投資物件としての価値が激減してしまいます。

さらに、毎年の固定資産税を算出するための基準となる固定資産税評価額は築年数に応じて安くなり、最終的には築25年で底値になります。

底値といっても新築時の20%程度で下げ止まりゼロになることはありませんが、ここまでくると「価値がない」といわれてしまうのです。

【古い家の耐震性】耐震性を考えると1981年以前の古い家は価値が下がる

古い家の価値を判断する材料としてもう一つの目安となるのが「耐震性能」です。

これだけ近年になって大地震が頻発しているのですから、家探しをしている人たちが必ず注目するのが「耐震基準を満たしているのか?」という点でしょう。

耐震基準とは、建築基準法で定められた地震に対する強度のことです。

現行の耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれており、わかりやすくいうと次のような基準が設けられています。

・震度5強ではほとんど損壊しない
・震度6~7の地震が起きても建物が倒壊しない

建築基準法が改正されて新耐震基準に移行したのが1981年ですが、1995年の阪神淡路大震災、2011年の東日本大震災では、ともに新耐震基準を満たした住宅のほうが損壊・倒壊率が低いというデータがあります。

こういった背景もあり、1981年よりも前の「旧耐震基準」に基づいて建築されている古い家については、耐震性に難ありとして敬遠され、市場での価値も低くなります。

旧耐震基準に基づいて建築されている古い家も、さきほど登場した「既存不適格」に該当します。

ただし、1981年よりも前に建てられた住宅でも、耐震検査を受けると新耐震基準と同等の耐震性が認められることもあります。

もし新耐震基準を満たしていなければ、耐震改修工事をおこなえば「耐震性あり」と認められます。

旧耐震基準の古い家だと価値がない…というわけではありませんが、安心して住むためには耐震検査や耐震改修工事が必須です。

わずかながらの価値があっても買い主がこれらのコストを負担することを考えると「価値がない」といわれてしまうわけです。

【古い家の売却法】古い家を売却するなら絶対に知っておくべき2つのポイント

家売るレオさん

う~ん…古い家には価値がないっていうわけではないけど、ここまでの話を聞くとやはり魅力は感じられませんね。すると、売却はかなり難しいってことですか?

イエプロ

なんの工夫もなく、古い家をただ「売りたい」というだけでは買い手もつかないし、たとえ買い手がみつかっても足元を見られてしまうでしょうね。

古い家は、放置しておくのもダメ、売却しようとしても価値がない…と八方ふさがり感があります。

たしかに、なにも考えずにただ近場の不動産屋さんにお任せしていては、古い家はタダ同然で買い叩かれてしまうでしょう。

「そんな価格じゃ納得できない!」と高値を主張し続けても、買い手がみつからないといつまでたっても空き家のまま。

維持コストばかりかさんでしまい、常に足を引っ張ってしまうことになるのです。

ところが、ここで紹介するたった2つのポイントを理解していれば、古い家でも十分な価値をもたせて売却することができます。

「どうせ古い家だから」とあきらめずに、まずは2つのポイントを実践しましょう。

【古い家の売却ポイント①】無料の不動産一括査定を受ける

古い家だといっても、親から相続した大切な実家であったり、住宅ローンの支払いがやっと終わった資産であったりします。

「古いから価値がない」「安値でも当然」など専門家に判断を委ねず諦める前に、まずは不動産会社の査定を受けましょう。

不動産会社の査定が1社だけだと、査定額が高いのか安いのかを判断することができないので大損をしてしまう可能性があります。

できるだけ高値で売却してくれそうな不動産会社をピックアップするには、最低でも3~5社に査定を依頼する必要があります。

そこで便利なのが、複数の不動産会社に査定を依頼してくれる「不動産の一括査定サイト」です。

一括査定に登録している不動産会社は、野村不動産・三菱UFJ不動産など中古不動産売買のスペシャリストばかり。

きっとあなたの古い家も納得できる高値で売却できるでしょう。

【古い家の売却ポイント②】「家付き」で売却するのも有効

もし査定を受けても「古い家には価値がない」という結果になってしまった場合は「家付き」の土地として売却することも検討してみましょう。

家付きの土地とは、つまり「家はオマケで土地をメインにする」ということです。

家付きの土地として売り出すことで、こんなパターンの客つけが可能になります。

・家はいらないけど、その土地は欲しい
・タダ同然で家が手に入るなら古くても構わない

購入希望者がどんな活用法を考えているかによって対応パターンは変わります。

もし「家はいらない、その土地を買いたい」というケースなら、古い家の解体費用分を値引きして売却することになります。

一方で「古くてもいいから家が手に入る」という購入希望者なら、わざわざ値引きする必要はありません。

「土地代だけで家も手に入る!」という感覚で喜ばれるでしょうね。

値引きを避けるなら、売却前に解体の見積もりをとっておき、解体費用は自分で負担するのもいいでしょう。

このように説明すると「更地にして売却したほうが、買い手がつきやすいのでは?」と感じるかもしれませんね。

たしかに、古くなった家が建っている土地は更地にしたほうが活用の幅が広がり、買い手の手間も省けるので人気があります。

しかし、古い家を解体して更地にすることは、売り主にとって重たいデメリットがあります。

まず、古い家を解体するためには解体費用を自費で負担することになります。

買い手のめどがついてから自己負担するのと、これから買い手を探そうという段階での自己負担では重みが違いますよね。

しかも、ごく一般的な木造2階の一戸建て住宅を解体する際には、おおむね100万円程度の費用が必要になるため、よほど余裕がない限りは金融機関でローンを組むことになります。

めども立てずにカンタンに支出できる金額ではないので、かなりの思い切りが必要になるでしょう。

また、これまでは古い家が建っていた土地を更地にしてしまうと、固定資産税と都市計画税が高くなってしまいます。

みなさんがマイホームと土地のために支払っている固定資産税と都市計画税は、実は「小規模住宅用地の特例」という減税措置を受けています。

家屋が建っている土地は、次のように自動的に減税されているのです。

区分 面積 特例による税率
固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 200㎡以下 6分の1 3分の1
一般住宅用地 200㎡超 3分の1 3分の2

では、古い家を解体して更地にするとどうなるのかというと、この減税措置が「1分の1」=100%の税率になってしまいます。

さきほど、空き家を放置することによって税金が高くなると解説しましたが、なんと更地にしてもまったく同じ状態になるのです。

こんな状態で、もしなかなか買い手が見つからずに土地が売れ残ってしまえば…

固定資産税はこれまでの6倍、都市計画税は3倍の税金を納めなくてはいけなくなるので、なんとしても避けたいところですね。

もし更地にしてしまい、建ぺい率の関係で再建築が不可の場所だったとすれば、延々と高い税金を納めるハメになるので、やたらと古い家を邪魔もの扱いして解体するのは賢くないですよ。

【古い家の売却】古い家の3つの活用方法と古い家の売却を成功させる2つのポイントのまとめ

家売るレオさん

古い家でも「価値がない」なんてあきらめちゃダメですね。

イエプロ

どんなに古い家でも「まったく価値がない」ということはありません。大切な資産ですから、しっかりと価値を評価しれくれる不動産会社にお任せして、売却を成功させたいですね。

古い家は価値がゼロ…古すぎて買い手なんかつかない!

こんなことを考えていれば、あなたは必ず損をします。

古い家を売却するには、古い家を売るなりの戦術が必要です。

どうせ価値がないなんて自分勝手に価値を値踏みせず、まずは不動産会社に査定を申し込んでみましょう。

一括査定サイトを活用すれば、お仕事が忙しい方でも自宅でカンタンに査定を申し込むことができるので便利ですよ。

また、仲介ではどうしても買い手が見つからないという方は、専門業者による買取りという手段もあります。

「どうしようもない」とあきらめてしまうのは利口ではありません。古くなったとはいえ、家は大切な資産です。

しっかりと高値をつけてくれる不動産会社を探して、売却を成功させましょう!

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