【現金化】家やマンションを早く売りたい人必見!マンション売却で素早く現金化する方法とは!?

【現金化】マンションを早く売りたい人必見!マンション売却で素早く現金化する方法とは!?

マンションの売却は「この物件を売ります」と公開したからといって、すぐに「はい、ではお買い上げ」となるわけではありません。

ほとんどのケースでは、マンション売却をはじめて買い主が見つかり成約にこぎつけるまで、早くても3ヶ月くらいの時間がかかります。

しかし、いま「マンションを売却したい」と考えている方にとって、できるだけ早い売却を目指すことは当然です。

事情によっては「3ヶ月なんて待っている余裕はない!いますぐにでも売却したい!」という方もいるでしょう。

今回は、マンション売却にスピード感を求めたい!マンションを早く売りたい!という方のために、マンションを素早く現金化する必勝法を紹介します。

マンションってすぐに現金化できるものなの?基本的な流れと必要な期間

家売るレオさん

マンションの売却って、どれくらいの時間がかかるんですか?

イエプロ

ふつうの流れであれば、マンションの売却には早くても3ヶ月くらいの期間が必要ですよ。

家売るレオさん

えっ?意外と時間がかかるんですね…

イエプロ

3ヶ月で成約できれば早いほう…くらいに考えておいたほうがいいですね。

マンション物件の売却にかかる時間は「おおむね3ヶ月」と考えるのが常識になっています。

たしかに、中古マンション市場がホットな首都圏などでは実際に3ヶ月程度で成約・引き渡しとなるケースも少なくないようですが、すべてのマンションがわずか3ヶ月程度で売却できるわけではありません。

場合によっては6ヶ月、1年以上の期間を要したケースも珍しくありません。

不動産市場を調査する会社が公表している統計をみると、首都圏でのマンション売却にかかる期間の平均がやはり約3ヶ月となっています。

「平均が3ヶ月」ですから、もっと早く売却できた物件があれば、さらに長い期間を要したマンションもたくさんあるということです。

これまでにマンション物件を売却した経験がない方にしてれみれば「なんでそんなに時間がかかるの?」と感じるでしょうね。

マイカーを下取り・買取りで乗り換えるときだって、2〜3回くらいディーラーに通ってすぐに現金化できたし、マンションだってすぐに現金化できるんじゃないの?と疑問を持つはずです。

まずここでは「マンション売却の基本的な流れと必要な期間」について解説しましょう。

マンション売却の基本的な流れと必要な期間

マンションを売却する際の基本的な流れは、大きく7つのステップにわかれます。

【マンション売却の基本的な流れ】
・STEP1 不動産会社による査定
・STEP2 仲介する不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ
・STEP3 売り出しスタート
・STEP4 問い合わせや内覧の対応
・STEP5 価格交渉や購入申込みの受付け
・STEP6 売買契約書を交わして手付金の支払いを受けて売買契約が成立
・STEP7 売却代金の決済、住宅ローン残債の一括返済、引き渡し

これまでにマンションを売却したことがない人にとっては、たくさんのステップを踏む必要があることに驚くかもしれませんね。

スケジュール感としては、次のような感触を想定してください。

・STEP1〜2…1ヶ月以内
・STEP3〜5…1〜3ヶ月くらい
・STEP6〜7…1〜2ヶ月くらい

この流れだと、どんなに早くてもすべてのステップを完了するまでに3ヶ月近くかかることになるでしょう。

「3ヶ月」に隠された意味とは…

一般的に「マンション売却には3ヶ月かかる」といわれているのには、ここで紹介したスケジュール感のほかにも理由があります。

大きく関係しているのは「媒介契約の契約期間」です。

STEP2に「仲介する不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ」とあるとおり、マンション売却には不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。

マンション売却における媒介契約とは、不動産会社に物件の販売活動をお任せする代わりに報酬として仲介手数料を支払うことを約束する契約のことです。

媒介契約には、3種類の形態があります。

・一般媒介契約
複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる
・専任媒介契約
不動産会社と媒介契約を結ぶことができるのは1社のみ、ただし自力で買い主をみつけるのは可能
・専属専任媒介契約
不動産会社との媒介契約は1社のみで、自力で見つけることも不可

媒介契約は、ほとんどの不動産会社が「3ヶ月契約」になっています。

つまり、マンションの販売をお任せしてもらう不動産会社としては「買い主をみつけるまでに3ヶ月くらいの時間はかかりますよ」と事前に案内しているわけです。

不動産会社の収入のほとんどは仲介手数料によるものです。

もし媒介契約の期間である3ヶ月を過ぎてしまえば、買い主から「おたくにお任せしていてもダメですね」と別の不動産会社に乗り換えられてしまうかもしれません。

みなさんも「期限がくる直前で目標が達成できた」という経験がありませんか?

媒介契約もそれと同じで、不動産会社としても契約が満了を迎える3ヶ月目には、それまで一生懸命になって種まきをした成果が実って買い主を取り付けることに成功するのです。

3ヶ月の媒介契約を結んでいる不動産会社としては、契約期間中にバッチリと成果を見せつける、または希望があることをアピールして契約更新につなげる必要があります。

マンション売却を成功させるためには、こういった裏事情をしっかりと把握しておくことも大切ですね。

媒介契約で「早く売りたい」は危険!売り急ぎがNGである理由とは?

家売るレオさん

不動産会社と媒介契約を結ぶと、おおむね3ヶ月くらいの時間が必要なんですよね?

イエプロ

そうですね、それくらいの期間を見ておくほうが無難ですよ。

家売るレオさん

でも、不動産会社の人に「とにかく急いで!」って伝えれば、はやく買い主を見つけてくれそうですけど…

イエプロ

それは絶対にやめておきましょう。大切なマンションが思わぬ安値で買い叩かれてしまう危険があります。

不動産会社と媒介契約を結んでマンションを売却するまでにかかる期間はおおむね3ヶ月くらいです。

すると「3ヶ月も待てない!」という事情がある方なら、不動産会社に早く売って欲しいと急かしてしまうかもしれませんね。

でも、この「早く売って欲しい」という要望の伝え方にはちょっと注意が必要です。

あくまでも目安として「早めがいい」と伝えるのはOKですが、毎日のように不動産会社に電話やメールで連絡して「まだなの?早く売って!」と急かすのは絶対にやめておきましょう。

売り急ぐと売却価格は安くなる!

不動産会社に「早く売って欲しい」とアピールし過ぎることは、マンションの売却価格を大幅に下げる結果につながります。

まず、不動産会社は自社の経験と中古マンションの市場相場を参考に、査定結果から自社が考える「適正な売り出し価格」を提案します。

先ほどの「マンション売却の基本的な流れ」でいえばSTEP3の部分ですね。

実際にマンション物件を目で見て査定した結果から「この価格なら売れるだろう」という売り出し価格を提案するのが、不動産会社の仕事です。

売り出し価格の決定権は売り主にあるので、いくら不動産会社が「5000万円が上限です」といったところで、売り主の希望を押し通して6000万円で売り出すことも不可能ではありません。

ただし、よほど良い運の巡り合わせがない限り、3ヶ月程度の期間では買い主が見つかることはないでしょう。

相場に見合った適正な売り出し価格で公開して「早くて3ヶ月以内」と考えておくべきなのです。

では「5000万円が上限です」というマンション物件を早く売るためにはどうすれば良いのか?

答えはカンタン、もっと安くするのです。

相場が5000万円のマンション物件なら、4000万円、3500万円…と値下げすることで確実に購入希望者からの問い合わせが集まるでしょう。

だから、せっかく相場にしたがってしっかりと高値で売却してくれようとしている不動産会社に対して、必要以上に売却を急がせると、不動産会社はその要望に応じるためにもっと安い価格で販売することを提案します。

一度でも値下げをすれば、再び元の価格に戻して販売するのはほぼ不可能です。

マンションの購入を考えている人たちは常に情報の網をはっているので、値上げをした物件になんて目を向けてくれません。

また、売り出し価格から一度でも値下げをした物件は「もっと値下げするかも…」と期待をもって注目されることになります。

その結果、値下げをしてもすぐには買い手がつかず、ズルズルと値下げを繰り返して希望していた価格よりも大幅に安値にまで下がった価格で売却することになるのです。

値下げをするなら「思い切り」と「タイミング」が重要!

媒介契約を結んでいる不動産会社をあまりにも急かすと売却価格が安くなり、マンションを売却しても手元に残るお金が減ってしまうおそれがあります。

ただし、マーケットの世界では、売れない・売れにくい商品を処分する方法としては「値下げ」がもっとも手軽で効果的な手法であることは間違いありません。

マンションを早く売りたいと考えている方には、早い段階で値下げをするという手法も決して悪くはありません。

ただし、どうせ値下げをするならできるだけ効果的な戦法で値下げをするべきでしょう。

値下げの効果を最大限に発揮するには、まず「思い切って値下げする」ことをおすすめします。

値下げをする際には、値下げをしてもしなくてもあまり変わらない程度の金額では意味がありません。

数十万円〜100万円程度の値引きでは、値下げをしても注目度が低く、マンション物件を探している人の目にとまりません。

値下げをするなら、思い切って数百万円単位で値下げをするのがベターです。

同じ500万円の値下げなら、小刻みに100万円ずつ5回に分けるよりも、一気に500万円の値下げをしたほうがインパクトがあるでしょう。

また、値下げをするなら「タイミング」が重要です。

マンションの売却に焦りがないのであれば、媒介契約が満了する3ヶ月をめどに値下げを考えても良いでしょう。

しかし、短期戦で売却したいのであれば、1ヶ月・2ヶ月と様子を見ながら問い合わせや内覧の予定が入らなければ早めに値下げをするという戦略も間違いではありません。

不動産会社に売却を急かすばかりでズルズルと値下げをしてしまうのと、戦略的に値下げをするのとでは大違いです。

「今回の値下げで決めてしまいたい!」という戦略があれば、媒介契約を結んでいる不動産会社も気合いをいれて物件を売り込んでくれるので、値下げが素早い現金化につながるのです。

また、売り出し中に2〜3月が絡む場合は要チェックです。

2月・3月は中古マンションの市場がもっとも活発に動くタイミングです。

新生活をスタートするための準備期間となる2〜3月は、中古マンションの購入者がもっとも多い時期なので、12月・1月あたりに売り出しを開始した物件にとっては絶好の値下げのタイミングとなります。

このタイミングを逃してしまうと、4月から8月までの間は中古マンション市場が停滞する時期に突入するので、売れ残りを避けるためにも戦略的に値下げをして確実に売り込みましょう。

「買取り」なら仲介よりも早く売れる!マンションを素早く現金化する方法とは?

家売るレオさん

不動産会社にお任せして買い主を探す方法だと、ある意味で「運次第」っていう面がありますよね。

イエプロ

マンション売買は「巡り合わせ」ともいわれていますからね。早く売れることもあれば、なかなか売れないという事態も実は珍しくないんです。

家売るレオさん

じゃあ「早く売りたい」っていう希望もやっぱり運次第ってことですか?

イエプロ

ところが、必ずしも運次第というわけではありませんよ。運に頼らずマンションを早く売る必勝法があります!

どんなに好条件のマンションでも「買いたい!」と申し込んでくれる人があらわれない限りは売却することはできません。

でも、マンションを早く売りたい、素早く現金化したいと考えている方にとっては「そのうち良い買い主があらわれてくれるはず…」と期待して待っているだけでは済ませられないこともあるでしょう。

特に、転勤などの事情で期日までに売却したい、住み替えで次のマンションの購入決済までに間に合わせたいなどの事情があれば、運に頼るのではなく、確実に期日までにマンションを現金化する必要があります。

確実に早く売るなら「買取り」が確実

ここまでは、マンション売却のセオリーとして不動産会社と媒介契約を結んで販売する「仲介」を利用しながら、早くマンションを売却する方法を紹介してきました。

しかし、自社の仲介物件として買い主を募集し、買い主が気に入れば購入のはこびになる仲介では、マンションを確実に、しかも素早く売却することはできません。

一般の買い主が相手の販売となれば、買い主の都合や経済力に左右されてしまうからです。

そこで、マンションを確実に素早く売却する方法として有効なのが、買取り業者による「買取り」です。

買取り業者とは、中古のマンション物件を自社が買い取って、リフォーム・リノベーションを加えて自社で販売するか、または再販できる業者に販売して利益を得ている会社です。

つまり、買取り業者にとって、マンションの売り主から物件を買い取ることは「仕入れ」と同じなのです。

仕入れですから、買い主の事情などに左右されることはありません。

一般個人の買い主では、どんなに物件を気に入ってもらえても、銀行の融資を受けられなければ契約はご破算になりますが、資本力が高い買取り業者なら信用も厚く、銀行も融資を断ることはありません。

買取り業者がマンション物件を気に入ってくれさえすれば、最初に紹介した「マンション売却の基本的な流れ」のSTEP2から5までを一気に跳ばして売買契約にこぎつけることができます。

築古でも買取りなら安心!

築年数が30年、40年ともなると、マンションの建物自体が老朽化しているので、なかなか買い手が見つからないことがあります。

せっかく購入希望者が見つかっても、内覧をすると「ちょっとガッカリ」といった雰囲気になってしまうかもしれませんね。

こうなってしまうと、売却までには時間がかかってしまうだけでなく、リフォーム・リノベーションしてからでないと買い手がつかないか、または市場相場よりもずっと安い価格で売り出すしかないでしょう。

ところが、業者による買取りという選択肢をとれば、たとえ築古で一般のユーザーでは見向きもしないようなマンション物件でも商品としてしっかり買い取ってもらうことができます。

何度も値下げを繰り返しながら「売れない」と待っているよりもずっとマシですよね。

「築古だから売れない」と思っているようなマンション物件でも、買取りを利用することで気負いすることなく素早い現金化が期待できるでしょう。

買取りのデメリットは「安くなる」こと?

マンションの素早く確実な現金化には有効な手段となる買取りですが、どうしても避けられないデメリットがあります。

それは売却価格が「安くなる」ことです。

不動産会社による仲介で個人を相手に販売する場合と比べると、業者による買取りの場合はほぼ確実に売却価格が安くなります。

中古マンションの市場相場と比較すると、おおむね80%程度の価格になると覚悟しておくべきでしょう。

このように説明すると、大切なマンション物件がかなりの安値で買い叩かれてしまうように感じるかもしれませんね。

しかし、不動産市場のデータを調査している「東京カンテイ」が公表している「中古マンションの価格乖離率(2017年5月9日)」によると、マンションが売り出しを始めたときと、実際に成約したときの価格の差が発表されています。
(https://www.kantei.ne.jp/report/91kairi_syuto.pdf)

・3ヶ月以内に成約=−6.83%
・6ヶ月以内に成約=−11.72%
・12ヶ月以内に成約=−15.01%

この調査によると、売り出しから成約までに12ヶ月がかかったマンション物件は、成約価格が売り出し価格より15.01%も安くなっていることがわかります。

業者による買取りはおおむね−20%ですから、その差はわずか5%。

12ヶ月もかかって−15%の価格で成約することと比べると、素早く確実に売却できることで売却価格が−20%程度になることは、さほど大きな損だとはいえないでしょう。

業者による買取りで高値売却を勝ち取る方法とは?

家売るレオさん

買取価格が安くなるとはいえ、マンションを素早く確実に売却できるのなら買取りが有効ですね。

イエプロ

売却価格が安くなるのが買取りの宿命…と思われがちですが、実は買取りでも高価売却を実現できる方法があるんです。

不動産会社による仲介よりも素早く、しかも確実にマンション物件を売却できる「買取り」ですが、唯一のデメリットは中古マンション市場の相場よりも売却価格が安くなるという点です。

どんな条件でもいいのでとにかくマンションを処分したいという方でもない限り、やはり「安くなってしまう」というデメリットには身構えてしまうでしょうね。

ご安心ください。

業者による買取りを利用しても、マンション物件を高値で売却する方法があるんです。

複数の買取り業者に価格競争させることで買取価格アップ!

みなさんは「相見積もり」という営業テクニックをご存知でしょうか?

相見積もりとは、ひとつの契約に対して複数の業者が見積もりを提出することをいいます。

たとえば、ある商品を仕入れようとする際には、同じ商品を扱っている複数の業者から見積書を取り寄せます。

これだけでも「一番安値の業者」を抽出して仕入れコストを安くすることができます。

反対に、ある商品を販売しようとしている場合は、競合先に負けないように安値で提供したり、同じ価格以上でも他社以上のサービスを約束して契約をもぎ取ろうとするテクニックです。

このテクニックを反対に利用することで、買取り業者が相手でもマンションを高値で売却することができます。

マンション物件の売却で買取り業者を利用することに決めたら、まずは複数の買取り業者に連絡してマンション物件の査定を受けましょう。

売り主としては少しバツが悪い気がするかもしれませんが「仕事の都合で時間が調整できない」などを理由に、同じ日・同じ時間に複数の買取り業者を呼んで一斉に査定をしてもらうのもアリです。

買取り業者は「ほかの業者が契約を取ってしまうかもしれない」と感じると、本当に自社で欲しいと思うような物件なら他社よりも高い買取り価格を提示してくれます。

A社の買取り価格が3000万円だとすれば「この物件はぜひとも当社で買い取りたい」と感じたB社は「10%アップの3300万円で、A社よりも高く買い取りますよ」と提案してくれるわけです。

相見積もりと同じ原理で、買取り業者同士に価格競争をしてもらうという寸法ですね。

このテクニックを使えば、通常であれば「市場相場よりも20%くらいは安くなる」といわれている買取りを利用しても大幅な値下げなしでマンションを売却することができます。

他社の存在があれば、買い取りを希望する業者の決断も早くなるので「早く・確実に売却したい」という要望を叶えることにもなるでしょう。

複数の買取り業者に査定をしてもらうなら「一括査定サイト」が便利

マンション売却を早く・確実に、しかも高値売却を実現するには、複数の買取り業者に査定をしてもらうのが有効です。

とはいえ、マンション物件の買取りを専門に扱っている業者なんてお付き合いもないし、複数の業者を手配するのも大変…

そんな方には「不動産の一括査定サイト」の利用をおすすめします。

不動産の一括査定サイトは、マンション物件のカンタンな情報を申し込みフォームに入力して送信するだけで、複数の不動産会社や買取り業者からの査定結果が返ってくるサービスです。

サイトに登録している不動産会社・買取り業者はどれも全国の優良業者ばかりなので、安心して利用できます。

簡易査定の結果はメールまたは電話で返ってくるので、自社でマンション物件の買い取りができる業者を選んで実際にマンションをみて査定してもらいます。

ここで、実査定をしてもらう日程を調整する際に複数の買取り業者を同じ日・同じ時間に集めるのが、高値売却を実現する秘訣です。

ぜひ、一括査定サイトを有効活用して、マンションを早く・確実に、しかも高値で売却しましょう。

「マンションを早く売りたい!素早く現金化する方法とは?」のまとめ

家売るレオさん

マンションを早く・確実に売却したいなら、不動産会社による仲介よりも、買取り業者にお任せするのが一番賢い方法ってことですね。

イエプロ

仲介でも売却までに時間がかかってしまえば安売りになってしまう傾向があります。スピード勝負で売却できるなら、少々の値下がりを覚悟してでも「買取り」がおすすめですよ。

家売るレオさん

業者による買取りなら、必ず複数の業者に査定してもらって一番高い価格を提案してくれる業者に売却しましょう。

マンションを売りたいと考えている人にとって「早く・確実に・高く」という三拍子が揃っていることがもっとも理想的です。

不動産会社と媒介契約を結んで一般個人を相手にする「仲介」では、買い主の都合によって成約が左右されるので、売却までのスピードと確実性を重視するなら、業者による「買取り」を視野にいれておくべきです。

買取りを利用する際には、大切なマンション物件を安く買い叩かれてしまわないように必ず複数の業者に査定を依頼しましょう。

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