【HARUMI FLAGハルミフラッグ】の分譲予想価格は坪単価250万円!?東京オリンピック選手村の跡地に建つタワマンの資産価値

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピック。

世界中から集まる選手たちを収容するために建設が進められている晴海5丁目エリアの選手村は、五輪後には住宅総数5632戸の分譲・賃貸マンション「HARUMI FLAG」に生まれ変わります。

すでに「不動産業者はみんなが購入するだろう」とウワサされているHARUMI FLAGですが、はやくも2019年5月には分譲棟の一部の販売がスタートします。

これからマイホームとしてマンションを購入しようとしている人や、投資用としてマンション物件の購入を検討している人なら、大注目のHARUMI FLAGがどのくらいの価格で販売されることになるのか知りたいですよね。

ここでは、マイホーム購入希望者・投資家・不動産業者の三つ巴が予想される大注目の「HARUMI FLAG」の分譲価格を予想してみましょう。

HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)の分譲予想価格は坪単価いくら?

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

2019年5月から第1期の分譲街区の販売が始まるHARUMI FLAG。

人気の湾岸エリアに建設されるという点や、販売開始前から大人気を集めていることを考慮すると、かなりの高額物件になると予想している人もいるようですが、実際はリーズナブルな物件になるという公算が強いようです。

【販売第1期】17棟2690戸が販売される

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

2019年5月から販売が始まる第1期のHARUMI FLAGは、4街区・5街区・6街区の合計17棟。

総戸数は2690戸です。

4街区

  • A棟…18階
  • B棟…14階
  • C棟…14階
  • D棟…18階
  • E棟…18階

の686戸すべてが販売対象となります。

5街区

  • A棟…14階
  • B棟…14階
  • C棟…16階
  • D棟…14階
  • E棟…18階
  • F棟…18階

の合計1089戸が販売対象です。

6街区

  • A棟…14階
  • B棟…18階
  • C棟…18階
  • D棟…14階
  • E棟…16階
  • F棟…14階

の合計915戸が販売されます。

ここで「少し戸数が足りないのでは?」とお気づきになった方もいるでしょう。

HARUMI FLAGの総戸数は5632戸で、賃貸用に供給される3街区の1487戸を差し引くと4145戸になります。

すると、第1期では4145戸―2690戸=残り1455戸の販売は先送りされる計算になります。

残り1455戸は、5街区・6街区に建設が予定されている50階建てタワーマンションの物件です。

  • 5街区T棟…733戸
  • 6街区T棟…722戸
  • 合計1455戸

タワマン物件となるT棟は、第2期販売分として東京オリンピック・閉幕後の2021年1月から建設がスタートする予定で、販売開始の時期は当分先になる見通しです。

坪単価は250万円と予想!3LDKで6000万円程度か?

HARUMI FLAGは東京都の事業として供給される分譲マンションです。

「東京都の事業」ということは、ディベロッパーが建設・販売するマンションとは違って利益最優先ではなく、都民に対してできるだけ負担が少ない形で「住まい」を供給することを目的としています。

つまり、人気のエリアにあって市場価格よりもかなり格安になるはずなのです。

2019年1月現在、HARUMI FLAGの建物の坪単価は250万円程度になるものと予想されています。

同じく湾岸エリアの中古マンション市場の相場と比較すると、これがどれだけリーズナブルな価格なのかよくわかるでしょう。

勝どきでは坪単価350万円、月島では400万円ですから、坪単価だけでも100〜150万円近くは割安になると期待されています。

しかもこの相場は「中古マンションの販売価格の相場」ですから、選手村として利用された建物をリフォームして分譲住宅にする「まるで新築同様」の好物件であれば相場よりも高くなるのが当然です。

さらに、土地の価格も坪単価約32万円という驚異的な安値で販売されると予想されています。

HARUMI FLAGの一般的な占有面積85㎡の物件になると、土地・建物で6000万円程度になるというのが現時点でもっとも有力な予想価格です。

6000万円で人気エリアの新築同様マンション物件を購入できるのであれば、マイホーム購入に夢をはせている方にとっては千載一遇のチャンスとなるでしょう。

なぜHARUMI FLAGは相場よりも大幅に安くなるのか?

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

HARUMI FLAGが近隣のマンション相場よりも大幅に安値になると予想されるには理由があります。

単に「東京都の住宅事業だから」という単純な理由だけではありません。

まず考えられるのは「売れ残りが怖い」ことでしょう。

巨額の費用を投じて建設するHARUMI FLAGが、高値を理由に売れ残ってしまってはいけません。

都内には、都の事業として住宅団地を整備した結果、丘の孤島状態になって孤立してしまった事例もあります。

あまり強気な価格設定をして敬遠されるくらいなら、第1期は確実に完売できる程度の価格を設定するのが行政としては賢明なのです。

また、HARUMI FLAGの懸案事項でもある「交通の便が悪い」ことも安値の理由のひとつです。

HARUMI FLAGの最寄駅となる都営大江戸線勝どき駅までの所要時間は徒歩で10分以上。

しかも、すでに湾岸エリアの人気が高まっているので、勝どき駅は従来のキャパシティを大きく超える状態になっています。

都内のマンション物件の価値は立地条件が非常に強いファクターとなっていて、最寄駅まで徒歩で最低でも10分以上はかかってしまうエリアは決して「立地条件が良い」とはいえません。

整備が進められている東京BRTの輸送能力は、公表されている限りではHARUMI FLAGの住民の通勤・通学をカバーできる程度は十分にあるとされていますが、これはあくまでも予想であり、未知数です。

繰り返し運行実験を重ねない限り、まだまだ「東京BRTがあるから安心」とまでは評価できないため、販売が開始される時点ではどうしても「交通の便が悪い」という評価は避けられず、強気の価格設定ができないのです。

さらに、最近の「住宅供給が過多傾向にある」ことも無視できません。

都内ではすでに多くの空き家が発生しはじめています。

東京オリンピック特需で大量に流入した労働人口はピークを超えて減少に向かっており、賃貸マンションやアパートを中心に空室が目立っているのです。

住宅供給が過多傾向にむけば、マンション相場の下落は必至です。

強気の価格設定で「先物買いで損をした」という状態にならないためにも、現在の相場よりかなり安値に設定されるものと予想されるわけです。

人気エリア・格安ゆえに「高倍率」は避けられない?

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

人気の湾岸エリア、しかも選手村として利用されただけの新築同様であれば、普通に考えれば3LDKでも8000〜1億円の価格帯で販売されても当然です。

ところが、HARUMI FLAGは東京都の住宅供給事業として整備が進められているため、土地・建物ともに驚異の格安価格で販売される見通しです。

マイホーム購入を目指していながらも、中古マンションでさえ一般的な3〜4人の世帯で住むためには最低でも3LDK、欲をいえば4LDKは必要と感じている方なら、HARUMI FLAGは「なんとしてでもこのチャンスをつかみたい!」と感じる物件でしょう。

ところが、HARUMI FLAGに目をつけているのはマイホーム購入を目指している方たちだけではありません。

自社で販売して利益を得たいと考えている不動産業者や、高値での転売を計画している投資家もこぞってHARUMI FLAGの購入権を狙っています。

不動産業者や投資家は、自分たちが持つ権利だけではなく人海戦術で購入権を得ようとするはずなので、厳しい戦いになることは必至です。

2019年5月の第1期販売では、超高倍率になることは避けられないでしょう。

引き渡し&入居は2023年!そのときでも「安い買い物だった」といえるのか?

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

2019年5月に第1期販売が開始されるHARUMI FLAGですが、忘れてはいけないのが「オリンピック選手村の跡地として販売される」ということ。

第1期販売分の引き渡し日は2023年3月下旬とアナウンスされています。

東京オリンピック・パラリンピックが閉幕し、選手村として使用した物件をリフォームしたうえで販売するとしても、購入から4年後にやっと入居できるとなれば、ちょっと状況の変化も考慮しておく必要があるでしょう。

もしかすると、4年後にはマンション価格が大幅に下落しているかもしれません。

HARUMI FLAGに入居できるころには、晴海・勝どき・月島エリアにさらに魅力的で格安なマンション物件が誕生している可能性だってあるのです。

東京オリンピックの誘致をきっかけに都内のマンション価格はバブル期に迫る勢いで高騰を続けてきたのですから、オリンピックの閉幕を機になんらかの変化が起きるのは必然です。

恐ろしいまでの暴落はなくとも、2023年ころまでには間違いなく価格が安定してくることでしょう。

そもそも、マイホームが欲しいと夢を馳せている人にとっては、せっかくHARUMI FLAGの購入権に当選したとしても「入居は4年後」と待たされることは大きなマイナス要素となるはずです。

いまは湾岸エリアがよくても、4年後には仕事や家庭環境の事情が変化して別のエリアに住むほうが好条件になることだって考えられます。

入居できるのは4年後であれば、そこまでを考慮したうえでの適正価格で販売されるはずですが、入居時に「安い買い物だった」といえるのかどうかはまだ不確定だといわざるを得ません。

大きな損をすることはなくても、大きな得になることもない、といった結果も予想の範囲内だと考えておきましょう。

もちろん、オリンピックが閉幕してもマンション市場が熱いままで推移する可能性だってゼロではありません。

湾岸エリアの人気がさらに高まれば、第1期の販売価格を大幅に上回る価値が付加される要素は十分に期待できるでしょう。

晴海5丁目が生まれ変わる!HARUMI FLAGってどんな物件?


東京オリンピック・パラリンピックの開催期間中は世界中の選手たちが休息を取るためのホテル代わりとなる選手村は、大会閉幕後は「HARUMI FLAG」として生まれ変わります。

まずは「HARUMI FLAGってどんな物件なの?」と疑問をもっている方のために、HARUMI FLAGの概要を紹介しましょう。

運河を臨む晴海5丁目

HARUMI FLAGが建設されるのは、現在はオリンピック選手村の建設・整備が進められている東京都中央区の晴海5丁目です。

豊洲運河の中州にあたるエリアで、運河を挟んで豊洲市場が真向かいにあります。

最寄りの駅は都営大江戸線の勝どき駅。

都心へのアクセスも良好で、通勤の便も良い人気のエリアとなっています。

【全5街区】総戸数5632のHARUMI FLAGの概要を徹底解説

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

HARUMI FLAGは全5街区で構成される予定です。

住宅が供給されるのは3・4・5・6街区の4区画ですが、それぞれに特徴があります。

  • 3街区 …全体が公営住宅として賃貸供給される
  • 4街区 …運河沿いの緑道公園にそって標準間取り3LDK以上のファミリー向けとして分譲供給
  • 5街区/6街区…単身や夫婦のみ世帯向けの2LDK物件もあり、それぞれに50階建タワマン物件あり

 

各街区の概要は次のとおりになっています。

【3街区】公営住宅として賃貸される

【3街区】
敷地面積 2万6300㎡
総戸数 4棟/1487戸(賃貸)
建築主 三井不動産レジデンシャル
施工 東急建設

【4街区】ファミリー向けに分譲マンション

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

4街区の外観完成予想図CG

【4街区】
敷地面積 2万3633㎡
総戸数 4棟/1487戸(賃貸)
占有面積 85.37〜152.10㎡
間取り 3LDK〜4LDK
施工 長谷工コーポレーション

【5街区】50階建ての分譲タワマン

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

5街区の八十島の道広場

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

5街区タワー棟48階ラウンジからの眺望

【5街区】
敷地面積 3万7441㎡
総戸数 7棟/1822戸(分譲)
占有面積 61.06〜116.58㎡
建築主 2LDK〜4LDK
施工 前田建設工業

【6街区】50階建ての分譲タワマン

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

6街区の海原の広場

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

6街区タワー棟48階ラウンジからの眺望

【6街区】
敷地面積 3万5176㎡
総戸数 7棟/1637戸(分譲)
占有面積 66.59〜108.31㎡
間取り 2LDK〜4LDK
施工 三井住友建設
東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

このほか、7街区は全体が商業施設に、4街区に併設される形で小中学校が開校する予定になっています。

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?
画像参考|HARUMI FLAGハルミフラッグ【公式】

HARUMI FLAGを建設・販売するのは日本を代表するディベロッパーと建築家たち

選手村跡地の活用法としてHARUMI FLAGの建設が発表された際に驚かされたのが、建設や販売を担当するディベロッパーのラインナップです。

  • 三井不動産レジデンシャル
  • 三菱地所レジデンス
  • 野村不動産
  • 住友不動産
  • 住友商事
  • 東急不動産
  • 東京建物
  • NTT都市開発
  • 新日鉄興和不動産
  • 大和ハウス工業

特にマンション業界に興味がなくても、誰でも知っているような有名なディベロッパーばかりですよね。

これらの企業はすべて「特定建築者」として、東京都の事業を代行する立場にあります。

さらに、HARUMI FLAGは街全体が25人の建築界をリードするデザイナーによって設計されています。

HARUMI FLAGの街全体のデザインを描くマスターアーキテクトには国立国際美術館や数々のタワービルを手がけて幾度となくデザイン賞を受賞している光井純氏が担当。

そのほか、各街区・各棟ごとに新進気鋭のデザイナーを採用して、HARUMI FLAG全体をスタイリッシュな住宅エリアへと洗練する予定です。

HARUMI FLAG 5632戸の移動を支える交通手段「東京BRT」

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

HARUMI5丁目の最寄駅は都営大江戸線・勝どき駅ですが、HARUMI FLAGからの所要時間はもっとも近い3街区でも徒歩10分程度。

晴海ふ頭よりの5街区・6街区の端からだと徒歩15分を超える距離となるため、通勤のための最寄駅としてはかなり不便だといえるでしょう。

そこで採用されたのが「BRT」です。

BRTとは「バス高速輸送」のこと。

HARUMI FLAGで運行されるBRTは、すでに「東京BRT」という名称が決定しています。

HARUMI FLAGと新橋・虎ノ門を直結させることで、湾岸エリアと都心を結ぶ環状2号線をフル活用する新しい交通手段になると注目されているBRTですが、問題は輸送力です。

BRTはバス輸送ですから、鉄道と比べると輸送力は格段に劣ります。

普通のバス運行では、とてもではありませんが5632戸もの通勤・通学をカバーすることはできません。

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

東京BRTは午前5時から深夜0時までの運行が予定されています。

豊洲市場へのアクセス需要が期待されているため午前5時台という早朝から運行し、仕事が深夜にまで及んだとしてもBRTでHARUMI FLAGまで帰宅できるという利便性が魅力です。

HARUMI FLAGのホームページ内でも東京BRTのスペックが詳しく紹介されていて、平日のピーク時には1時間あたり2000人程度の輸送力を持っていると公表されています。

バス輸送システムとしては圧倒的な輸送力を持っているだけでなく、バリアフリー、水素エネルギーを利用した燃料電池、最新の車内転倒防止システムの導入など、最新技術を結集している点にも注目です。

正式な運行開始は2022年以降で、HARUMI FLAGに街としての息吹が与えられると同時に住民の移動を支える予定です。

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGの分譲予想価格は!?のまとめ

2020年開催の東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地を活用して誕生する分譲・賃貸マンション「HARUMI FLAG」は、2019年の不動産市場の目玉商品です。

HARUMI FLAGの分譲物件がいくらで販売されるのかは2019年上半期の最注目情報となることに間違いありません。

マンション物件の購入を考えている方は、東京都の報道向け発表などにも注意しながら、情報を見逃さないようにしましょう。

参考|HARUMI FLAGハルミフラッグ【公式】

マンションの資産性を調べるなら住まいサーフィン

住まいサーフィンでは会員限定で、マンションの資産性の保たれやすさを確率で示した指数を「沖式儲かる確率(沖式推奨物件)」という名称で公表しています。

【購入者必見】30年後の売却時もマンションの資産価値が下がらない14の選び方 【購入者必見】30年後の売却時もマンションの資産価値が下がらない14の選び方

⇒ 住まいサーフィンの公式ホームページ

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です