ホームインスペクションの費用相場は!?住宅診断をするメリットは既存住宅売買瑕疵保険への加入

ホームインスペクションとは!?住宅診断をするメリットや注意点と費用相場

2018年中の中古マンション・住宅販売の業界における注目のニュースとして挙げられるのが「ホームインスペクション」の説明義務化です。

ここにきて突然に中古マンション・住宅販売の業界で話題となっている「ホームインスペクション」。

  • ホームインスペクションってなに?
  • 義務化?ホームインスペクションしてないと売却できないの?

こんな疑問を抱えている方はまだまだたくさんいるはずです。

ここでは、ホームインスペクションとはどのようなものなのか?ホームインスペクションの効果などについて解説していきます。

ホームインスペクションを受けるにあたっての注意点も紹介するので、住宅を売却しようとしている方も、新たに住宅を購入しようとしている方も、ここでホームインスペクションについての知識をしっかり学んでおきましょう。

目次

ホームインスペクションとは!?建物状況調査のこと

家売るレオさん

ホームインスペクションってなんですか?

イエプロ

ホームインスペクションとは、つまりは「建物状況調査」のことを指します。

家売るレオさん

それって、マンションなどの住宅を売却するときに不具合箇所がないかを点検する…

イエプロ

そう、それですよ!

2018年の中古マンション・住宅販売の業界で大きな変化となった「ホームインスペクション」ですが、まだ馴染みがない方も多いことでしょう。

「ホームインスペクションってなに?」という方のために、まずはホームインスペクションとはどのようなものなのかを解説しましょう。

ホームインスペクションは英語で「home inspection」と表記します。

「inspection」とは「検査・点検」という意味があります。

ご存知のとおり「home」は住宅ですから、ホームインスペクションとは日本語に直訳すると「住宅の検査・点検」という意味になります。

住宅の検査・点検とはどのようなものを指すのかというと、不動産や住宅建築などの業界ではおなじみとなっている「建物状況調査」のことを指します。

建物状況調査は「住宅の健康診断」のこと

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建物状況調査という検査自体になじみがない方もいるかもしれません。

建物状況調査では、次のような項目を調査します。

  • 住宅が劣化していないか?
  • 住宅に欠陥がないか?
  • 改修すべき箇所はないか?
  • いつごろ補修が必要になるのか?
  • 補修にかかる費用はどのくらいか?

このような検査項目について、ホームインスペクションの業界では人体の検査にたとえて「健康診断と同じ」だと解しています。

みなさんも年に1回程度でお勤め先や自治体が実施する健康診断を受けるでしょう。

視力・聴力・尿検査・血液検査・心電図・胸部レントゲンなど、どちらかといえば簡易的な検査を実施して「どこか悪い箇所はないか?」を第一次的に判断します。

もし健康診断の結果によって悪い箇所が見つかれば、さらに専門的な医療機関で精密検査を受けて第二次的に判断し、治療法や対策を講じていくでしょう。

ホームインスペクションは、このたとえでいう「健康診断」にあたります。

住宅の全体を第一次的に検査し、さらに詳しく検査するべき箇所がないかをチェックして報告してくれるのです。

ホームインスペクションに必要な資格とは!?「ホームインスペクター」という国家資格は存在しない?

ホームインスペクションが健康診断にあたるのだとすれば、当然に何らかの資格が必要となるでしょう。

ホームインスペクションができる資格として挙げられるのは次の3つです。

  • 住宅診断士(公認ホームインスペクター)
  • ホームインスペクター
  • 建築士会インスペクター

この3つのうち、住宅診断士とホームインスペクターは国家資格ではありません。

住宅診断士(公認ホームインスペクター)

まず「住宅診断士」は、NPO法人日本ホームインスペクター協会の認定による民間資格です。

協会の認定によって資格が与えられることから「公認ホームインスペクター」とも呼ばれます。

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日本ホームインスペクター協会認定の住宅診断士は、年に1回の筆記試験に合格するだけで取得できる資格です。

「筆記試験のみ」といってしまうと容易に取得できそうなイメージがありますが、合格率は30%前後ですから、建築・不動産取引・建物診断に関する幅広い知識をしっかりと習得していないと合格は難しいでしょう。

ホームインスペクター

もう一つの「ホームインスペクター」は、一般社団法人住宅管理・ストック推進協会の認定による資格で、こちらも民間資格です。

ホームインスペクションとは!?住宅診断をするメリットや注意点と費用相場

やはり年に1回の試験しかチャンスはありませんが、注目すべきは資格保有者の人数です。

先に紹介した住宅診断士と比べると、ホームインスペクターの資格保有者の人数は5分の1程度しかいません。

住宅診断士と比べると、ホームインスペクターのほうはマイナーな感が否めませんが、実は単にマイナーだというわけではありません。

住管協認定のホームインスペクターの試験は、まず一次試験で学科試験がおこなわれ、学科試験の合格者のみ二次試験の実技試験が実施されます。

実技試験まで実施される、ということでより厳しく受験者をふるいにかけているともいえるでしょう。

住宅診断士とホームインスペクターは民間資格ですから、試験に合格すれば誰でもホームインスペクションの資格を取得することができます。

建築士会インスペクター

ところが「建築士会インスペクター」だけはそう簡単な話ではありません。

建築士インスペクターとは、国家資格である「建築士」の資格を有したうえで、公益財団法人日本建築士会連合会が実施する「既存住宅状況調査技術者講習」を受講した者だけが名乗ることができる資格です。

建築士インスペクター自体は国家資格ではありませんが、講習を受講する前提が「建築士であること」なので、実質的には国家資格と同じようなものだといえます。

建築士インスペクターは「国が認めた、ホームインスペクション制度の担い手」としての活躍が期待されています。

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建築士はまさに建築のプロです。

住宅建築を知り尽くしたうえで、住宅の劣化や欠陥を見抜き、アドバイスします。

ホームインスペクションを本当に実効あるものにしたければ「住宅がどのようにできあがっているのか?」を知っていることは強力な武器となります。

建築士インスペクターとなる「既存住宅状況調査技術者」は、2018年度から全国の建築士会で講習を受講して順次認定をおこなっているため、認定状況は公表されていません。

ホームインスペクションの説明義務化によって、ホームインスペクションは「建築士の新たな役目」として注目されています。

これから数多くの建築士が認定されて、ホームインスペクション制度の根幹を支えることになるでしょう。

宅建業法の改正によるホームインスペクションの取扱い

家売るレオさん

「ホームインスペクション」って、ここ最近になって注目されていますけど、やっぱり新しいサービスなんですか?

イエプロ

2018年の宅建業法改正で注目されるようになりましたが、実はかなり前から存在しているんですよ。

家売るレオさん

それは意外かも…

イエプロ

日本はホームインスペクションに対する意識がかなり遅れていたため、この度の宅建業法改正で急に猛勉強している方が多いみたいですね。

ここ最近になってホームインスペクションが注目されるようになった背景には「宅建業法の改正」という大きな転機が関係しています。

一体、どんな内容の法改正がおこなわれたのでしょうか?

「ホームインスペクションが義務化」は勘違い!2018年宅建業法の改正

2016年の国会で、宅地建物取引業法、通称「宅建法」の一部の改正法案が可決されて、2018年4月から改正が実施されています。

この度の宅建法改正によって「ホームインスペクションの説明が義務化」されました。

この点を、内容を読み解かずに早合点している方が多いので要注意です。

この度の法改正によって新たに加わったルールはコレです。

“ 中古住宅を取引する際には、ホームインスペクションを受けた履歴はあるのか?今後おこなう予定はあるのか?を説明する義務がある ”

たとえば、マンションを売却したいと考えたオーナーが仲介となる不動産業者と媒介契約を結ぶ際や、売り主と買い主の間で売買契約を結ぶ前の重要事項説明の際に、ホームインスペクションについての取扱いを説明する義務が課せられることになりました。

多くの方が「マンションを売却する前にはホームインスペクションを受けないといけない」という内容の改正が加わったと誤解していますが、これは間違いです。

今回の法改正で義務化されたのは「ホームインスペクションの説明」であって、ホームインスペクションを受けることが義務化されたわけではありません。

海外では以前からホームインスペクションが重視されていた

ホームインスペクションとは!?住宅診断をするメリットや注意点と費用相場

日本ではここ最近になって認知されるようになったホームインスペクションですが、実は海外ではずっと以前からホームインスペクションが重要視されていました。

たとえば、アメリカには数万人のホームインスペクターが存在していて、不動産取引の50〜70%がホームインスペクションを受けています。

また、イギリスやオーストラリアでも「住宅を購入する前には必ずホームインスペクションを受ける」という習慣が根付いています。

ただし、欧米のホームインスペクションと日本でおこなわれるホームインスペクションには大きな差があります。

欧米のホームインスペクションは主に設備面を検査します。

要は「居住に際して問題や不都合はないか?」という面を重視しているということです。

日本のホームインスペクションでは、ただ居住に不都合がないかということだけでなく、対象の住宅がどれだけ価値を保つことができるのかにも着目しているのです。

住宅診断はどんな方法!?ホームインスペクションは「非破壊」の目視検査

家売るレオさん

ホームインスペクションって、実際にはどんなことをするんですか?

イエプロ

「建物状況調査」というかた苦しい名前を聞くと非常に難しい検査をするのだろうと感じるかもしれませんが、

あくまでもこれは「健康診断レベル」ですから、詳しい検査ではありませんよ。

先ほども例に挙げましたが、ホームインスペクションは人体にたとえるなら「健康診断レベル」の検査です。

有資格者がおこなう検査とはいえ「精密検査レベル」のものではありません。

では、実際にホームインスペクションを依頼するとどのような検査を受けることになるのでしょうか?

ホームインスペスクションは「目視で、歩くことができる範囲のみ」

ホームインスペクションで検査を実施する範囲は、主に次のとおりです。

  • 外壁
  • 屋根
  • ベランダ、バルコニー
  • 外階段
  • 室内の各所
  • 屋根裏
  • 床下
  • 給排水設備
  • 換気設備 など

建物と建物の付随施設を中心に検査が実施されます。

では、どのように検査を進めていくのかというと、基本的には「目視で、歩くことができる範囲のみ」になります。

たとえば、外壁でも1階部分であれば目で見て、手で触れて検査することは可能です。

ところが、バルコニーなどでつながっていない2階部分の階段や、屋根の上などは、建物の周囲に足場を組んでいないと直接の検査はできません。

ホームインスペクションでは、外壁上部や屋根の上などまでは詳しく検査しません

ベランダやバルコニーに乗れば確認できる範囲を除いては、双眼鏡を使って目視するだけです。

住宅の「検査」というと、たとえば外壁の一部に穴を開けて内部を観察したり、床板を剥がしたりするようなものをイメージするかもしれませんが、ホームインスペクションの基本は「非破壊」です。

ホームインスペクションを受けたとしても、住宅のどこかを破壊するわけではないので、安心して検査を受けることができますね。

ホームインスペクションで診断される内容は?どんなことがわかる?

ホームインスペクションによる検査で診断される内容は次のとおりです。

  • 建物の傾き
  • 不同沈下のおそれ
  • 雨漏りの形跡
  • 構造体の腐食
  • 施工不良
  • そのほか、早急に詳しい検査や修繕が必要な箇所

これらを明らかにして、検査結果を報告書形式で依頼主にフィードバックします。

これらの診断項目を見ると、住宅オーナーの目線としては3つの疑問を解消することができます。

  1. この住宅は「欠陥住宅」ではないか?
  2. この住宅にあと何年住むことができるのか?
  3. 修繕などでお金がかかるとすれば、いつ頃、どのくらい必要になるのか?

住宅のオーナーは、つまりは「ウチの物件はどうなの?」という疑問を持ってホームインスペクションを依頼します。

欠陥住宅ではないというお墨付きをもらって「あと◯◯年は余裕を持って住むことができる」という太鼓判を押してもらうことが、オーナー側が持つホームインスペクションの目的でしょう。

また、この目線は住宅のオーナーではなく「買い主」にとっても重要となります。

マンションや一戸建て住宅の購入は、一生に何度もない大きなイベントです。

絶対に失敗はしたくないし「この物件を買ってよかった」と満足したいものなのですから、ホームインスペクションによってその望みが担保されるわけです。

ホームインスペクションを受けるメリットは既存住宅売買瑕疵保険への加入

家売るレオさん

ホームインスペクションを受けることで、住宅の売り主も買い主も両方が安心感を得ることができる、っていうことですよね。

イエプロ

そのとおりです。

でも、安心感を得られる以上に買い主にとってはホームインスペクションを受けるべき大きなメリットがあるんですよ。

家売るレオさん

え?なんですか、大きなメリットって?

イエプロ

ホームインスペクションを受けることで、買い主は「既存住宅売買瑕疵保険」への加入が認められるのです。

ホームインスペクションを受けることは、住宅の売り主にとって「良質な住宅を売っている」という評価によって高値での売却が期待できるし、対象の住宅を購入しようと考えている買い主にとっては大きな安心感を得ることができます。

さらに、買い主にとっては、もう一つ非常に大きなメリットを得ることができます。

それが「既存住宅売買瑕疵保険」への加入の許可です。

既存住宅売買瑕疵保険とは

ホームインスペクションとは!?住宅診断をするメリットや注意点と費用相場

中古マンションや中古住宅は、どこかしらの劣化や損傷があるものです。

不動産売買においては、この劣化や損傷について買い主が売り主に説明を尽くすことになります。

これが「重要事項説明」です。

ところが、売り主においても気がつくことがなかった劣化や損傷が起きていることだってあるでしょう。

思いもよらずに床下にシロアリが巣食っていた…

気がつくこともできないくらいのわずかな雨漏りが発生していた…

すると、買い主としては「そんな不具合は聞いていなかった!」と憤ることになります。

修繕費用などについて負担を求めるのは当たり前だし、不自由を強いたことについて金銭を要求するのも当然です。

最悪の場合は「こんな住宅には住めない」と売買契約を白紙に戻すことだって考えるでしょう。

住宅の売り主は、元のオーナーとしてこの求めに応じる義務があります。

この責任のことを「瑕疵担保責任」といいます。

瑕疵担保責任があるからこそ、住宅の買い主は安心して住宅を購入することができるのです。

ところが、瑕疵担保責任はいつまでも無制限に認められるものではありません。

一般的には3ヶ月程度しか認められず、そもそも老朽化している住宅であれば瑕疵担保責任はゼロになることだってあります。

瑕疵担保責任の効力がなくなってしまった住宅では、以前からの不具合箇所などが見つかった場合でも、すでに売り主の責任範囲を超えてしまっていることになり、買い主が自ら修繕費用を負担することになります。

そこで、一定の条件を満たしている場合にのみ、瑕疵担保責任の効力がなくなっていてもその損失分をカバーする保険に加入することができます。

それが「既存住宅売買瑕疵保険」です。

通称として「瑕疵担保保険」と呼ばれることもあります。

瑕疵担保保険に加入していれば、保険の有効期間に限って瑕疵担保責任と同等の保証が受けられます

いわば「瑕疵担保責任の延長」のようなものです。

瑕疵担保保険への加入は、売り主・買い主の両方に節税効果がある

ホームインスペクションとは!?住宅診断をするメリットや注意点と費用相場

ホームインスペクションを受けていれば、瑕疵担保保険に加入することができます。

買い主にとっては売り主の瑕疵担保責任が効力を失っても、保険の有効期間中は瑕疵担保責任と同等の保証が得られるというメリットがあります。

さらに、瑕疵担保保険に加入できれば、売り主・買い主ともに節税の恩恵を受けることができます

まず、売り主にとっては「登録免許税」の軽減措置が適用されます。

不動産の所有権移転に伴う手数料である登録免許税は、一般的には売り主が負担します。

通常の税率は固定資産税額の2%ですが、瑕疵担保保険に加入している場合は土地が1.5%に、建物が0.3%にまで軽減されます。

買い主にとっての軽減措置は、次に挙げるとおりです。

  • 不動産取得税・・・住宅は建築年によって100〜1,200万円、土地は最低4万5,000円の控除
  • 住宅ローン控除・・・売り主が個人の場合は最大200万円、売り主が法人の場合は最大400万円の控除
  • すまい給付金・・・消費税8%で10〜30万円、消費税10%で10〜50万円を給付
  • 贈与税・・・住宅取得等の費用の場合は300万円まで非課税

これらの減税・給付措置は、いずれも瑕疵担保保険の加入が要件となっています。

瑕疵担保保険に加入すれば、買い主にとっては数百万円単位のメリットが得られることになるので、ホームインスペクションによるメリットは非常に大きなものとなるでしょう。

ホームインスペクションを受ける場合の4つ注意点

ホームインスペクションを受けるにあたって、注意すべきポイントを挙げておきましょう。

特に注意すべきポイントは次の4つです。

  • 検査箇所が瑕疵担保保険の条件を満たしているのかに注意する
  • 検査後は速やかに瑕疵担保保険に加入する
  • 原則として、旧耐震基準住宅は瑕疵担保保険に加入できない
  • 検査料が安すぎる業者には要注意

注意点①検査箇所が瑕疵担保保険の条件を満たしているのかに注意する

瑕疵担保保険に加入するためには、ホームインスペクションを受けることが必須です。

ところが、ホームインスペクション済みであっても瑕疵担保保険に加入できないケースがあります

たとえば、床下や天井裏は瑕疵担保保険への加入において必須の検査項目となっていますが、床下や天井裏につながる点検口がないと「検査できない」として省略するホームインスペクターが存在します。

そもそもホームインスペクションの基本は「非破壊・目視」であるため、通常、検査のために住宅の一部を解体することはありません。

すると、ほかの箇所の検査を徹底したところで、必須箇所の検査がおこなわれていないとして瑕疵担保保険への加入を断られてしまうおそれがあります。

実はこれ、民間資格のホームインスペクターに多い傾向なので注意が必要です。

ホームインスペクションをおこなっている業者の中には、営業中心のリフォーム業者などのように建築に対する知識が十分でない業者が存在します。

会社の方針として「とりあえず取得しておけ」というホームインスペクターもいるので、できれば検査までにホームインスペクションの経験年数や実績などを確認して、実効があるホームインスペクションになるようにしましょう。

イエプロ

ホームインスペクションを依頼する場合には「一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会」に加盟している業者であるかを確認しましょう。

協会に加盟していれば、瑕疵担保保険の加入条件については熟知しているはずです。

注意点②検査後は速やかに瑕疵担保保険に加入する

ホームインスペクションとは!?住宅診断をするメリットや注意点と費用相場

ホームインスペクションを受けたら、できるだけ速やかに瑕疵担保保険に加入しましょう。

ホームインスペクションを受けていても、そのあとで瑕疵が発覚したり、新たに損傷が発生すれば、瑕疵担保保険に加入することはできません

せっかくホームインスペクションを受けたのに、直後に台風や大雨のせいで雨漏りや損傷が発生すれば、残念ながら修繕のうえで再検査を受ける必要があります。

いつ、どんなトラブルが起きるのかは予想できないので、ホームインスペクションを受けて報告書ができあがったらすぐにでも瑕疵担保保険を申し込むことをおすすめします。

注意点③原則として、旧耐震基準住宅は瑕疵担保保険に加入できない

瑕疵担保保険に加入するには、現行の建築基準法で定められている耐震基準を満たしている必要があります。

つまり、1981年6月1日よりも前に確認申請をおこなった住宅については「旧耐震基準」と呼ばれる耐震性能しか持っていないため、瑕疵担保保険に加入することができません。

ただし、耐震改修工事をおこない、新耐震基準と同等の耐震性があることを証明する「耐震基準適合証明書」の発行が可能であれば瑕疵担保保険への加入が認められることがあります。

一戸建ての一般住宅では耐震改修工事をおこなうケースは少ないかもしれませんが、マンション物件であれば管理組合の方針によって耐震改修工事をおこなっている場合があるので、事前によく確認しておきましょう。

注意点④検査料が安すぎる業者は要注意!ホームインスペクションの価格・相場

ホームインスペクションとは!?住宅診断をするメリットや注意点と費用相場

ホームインスペクションの価格・相場は3〜4万円程度です。

検査業者や住宅の広さによって差はありますが、5万円を超えることはあまりないでしょう。

これからは「一級建築士インスペクター」が活躍することが予想されるので、若干の値上がり感があるかもしれません。

ホームインスペクションの費用について注意したいのが「検査料が安すぎる業者」です。

検査料があまりにも安い業者は、建築に対する知識が不十分で、綿密な検査をしていないおそれがあります。

検査がいい加減であったり、検査項目が不十分であったりすれば、瑕疵担保保険の加入条件を満たさないこともあります。

「安い業者は質が低い」というわけではありませんが、ひとつの目安として注意しておきましょう。

ホームインスペクションとは!?住宅診断をするメリットや注意点と費用相場のまとめ

イエプロ

ホームインスペクションは必ずしも受ける義務があるわけではありません。

ただし、売買取引などの際には「ホームインスペクションを受けているのか?」を明らかにする義務があることに注意しておきましょう。

家売るレオさん

検査を受ける義務がないとはいっても、売り主にも買い主にもメリットがあるのだから積極的に検査を受けるべきですね。

イエプロ

今回の宅建法改正で「ホームインスペクションを受けないといけない」と誤解している方は多かったでしょう。

実際にはホームインスペクションを受けること自体は義務ではないんですよ。

家売るレオさん

瑕疵担保保険に加入できないのであれば、ホームインスペクションを受けるメリットは激減してしまうんですよね。

イエプロ

ホームインスペクションの費用はかかりますが、売り主にしても買い主にしてもメリットはあれど特段のデメリットはありません。

義務ではありませんが、ぜひ積極的に活用したいですね。

ここでは、2018年の宅建法改正によって取引時の説明が義務化された「ホームインスペクション」について解説しました。

多くの方が誤解していますが、ホームインスペクションを受けること自体は義務ではありません。

ただし、ホームインスペクションは売り主と買い主のどちらにとってもメリットを与えてくれます。

法改正によって説明義務が生じたことを良い機会ととらえて、ぜひ積極的に活用していきましょう。

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