自殺や殺人事件があった家やマンションは売れるの!?事故物件の家やマンションをスムーズに売却する5つの方法

自殺や殺人事件があったマンションは売れるの!?事故物件のマンションをスムーズに売却する5つの方法

誰もが自分の家やマンション物件が「事故物件」になってしまうなんて想定していないものです。

とてもイメージが悪いうえに、事故物件になると「売れない」とか「売れにくい」というウワサもあるので、もしそんなトラブルが起きてしまえば頭を抱えてしまうでしょうね。

でも、なぜ事故物件になると「売れない」とか「売れにくい」なんてことになるのでしょうか?

漠然としたイメージしかないままに事故物件という用語に怯えていませんか?

もし、ご自身の家やマンションが事故物件になってしまったとしても、対処法がないわけではありません

ここでは「事故物件」をスムーズに売却する方法について紹介していきましょう。

結論をいうと

事故物件を売ることができるが、安くなることは覚悟しましょう

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事故物件とは!?事故物件の定義

家売るレオさん

事故物件になった家やマンションって、やっぱり売れにくいんですか?

イエプロ

あまり無責任な情報に振り回されてはいけませんよ。

一般的にいう「事故物件」の定義があいまいですからね。

みなさんも「事故物件」ということばに聞き覚えはあるでしょう。

最近ではインターネットのマップ機能に事故物件をマークして、どんな内容なのかを公開しているサイトが面白おかしく紹介されていますが、あまり感心できるものではありません。

だって「あそこは事故物件だ」とインターネット上で無制限に公開されているわけですから、物件の所有者にしてみれば公開処刑に遭っているようなものです。

そもそも「事故物件」という用語は不動産に関する法令などには定義されていません。

それどころか、どういう状態を事故物件と呼ぶのかさえもハッキリと定義されていないのが実情です。

まずここでは「事故物件」とはどのような物件のことを指すのか確認しておきましょう。

居住者が死亡した物件=事故物件になる!?

事故物件とは、もともとは不動産業界の中だけで使用されていた隠語のようなものでした。

一般的には「ワケあり物件」などとも呼ばれていましたね。

では、実際のところ、事故物件とはどんな状態の物件を指すのかというと、答えは次のとおりです。

  • 殺人事件や火災など、事件によって人が屋内で前居住者が死亡した経歴がある物件
  • 孤独死や病死、自殺など、事件性がないながらも屋内で前居住者が死亡した経歴がある物件

これが一般的な「事故物件」の見解ですが、実はこの答え自体にも大した根拠がありません。

このほかにも、インターネット上で事故物件として紹介されている物件の情報をみると、次のようなものも挙げられています。

  • 住人が外出先で事故死して空き家になっている
  • 一家が夜逃げした
  • 次々と居住者が変わる
  • 隣に暴力団の事務所がある
  • 「幽霊がでる」というウワサが絶えない

ある程度の根拠に基づいた情報もありますが「次々と居住者が変わる」「幽霊がでるというウワサが絶えない」などはどう考えても明確な根拠とは言い難いでしょう。

以前に住んでいた人が亡くなったからといって、全てを事故物件だと決めつけてしまうのはちょっと乱暴すぎます。

そんなことで事故物件だと決めつけていれば「せめて最期は自宅で迎えたい」と自宅静養しながら死期を迎えた方が住む物件でさえ事故物件になってしまいます。

たとえば、自宅の庭にある倉庫で服毒自殺をはかったものの、家族に発見されて病院に搬送され、数日後に病院で亡くなった場合などでは、自宅では死亡していないことになるので、事故物件の定義からは外れることになります。

「この場合は事故物件」と明確にいえるのは、せいぜい室内で死亡が確認された事件死・事故死・自殺くらいで、そのほかのケースでははっきりとした定義はないのが実情なのです。

事故物件は売却すると安値になる!?

自殺や殺人事件があったマンションは売れるの!?事故物件のマンションをスムーズに売却する5つの方法

マンションや一戸建て住宅は、特に「縁起」を気にするものです。

それが一生に何度とないマイホーム購入であればなおのこと、縁起を気にする方は多いでしょう。

契約日や入居日を大安に設定したり、入居時にはほかの荷物を運び込む前に万年青(おもと)を置いたりといった配慮をするのは日本古来からの縁起を大切にしているからです。

そうなると、やはり以前の居住者が屋内で死亡した経歴がある事故物件は、知ってしまえば「避けたい」という心理が働いても当然です。

よく、テレビなどで「格安の事故物件に入居してみた」などの企画が紹介されているとおり、事故物件は販売にしても賃貸にしても「価値が下がる」ことは間違いありません。

販売物件であれば価格が下がるし、賃貸物件であれば家賃も安くなります。

しかし、これは「安くしないといけない」という決まりがあるわけではありません

どんなに誰もが避けたがるような事件が起きた事故物件でも、買い主や借り主が納得すれば安くする必要はないのです。

ただし、事故物件であることを隠したままで契約を交わせば、買い主・売り主から訴えられて大損害を被ってしまうおそれがあります。

そこで、一般的には事故物件であることを理由にある程度の減額をして販売・賃貸することになります。

値下げでもしないと買い手も借り手も見つからないから安くする。

これが「事故物件は安くなる」といわれている理由なのです。

事故物件を売却する際には「告知義務」と「瑕疵担保責任」に注意

家売るレオさん

事故物件ってわかってるのに隠して売却するとどうなるんですか?

イエプロ

そんなことをすると、買い主から契約解除を求められて、さらに慰謝料の支払いを求められるおそれがあります。

絶対にダメですよ。

事故物件という用語は明確な定義がありませんが、事故物件を含むものとして「心理的瑕疵のある物件」という用語があります。

心理的瑕疵のある物件とは、次のようなものを指します。

  • 建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景がある
  • 嫌悪すべき背景によって「住み心地」が損なわれている

室内で事件死・事故死が発生したなどの事情があれば、それは「嫌悪すべき事情」となるでしょう。

また、たとえば「この部屋で居住者が刺し殺された」と聞けば、その部屋で安心してくつろぐ気分にもなれないはずです。

このような心理的瑕疵がはたらいている物件であることを隠したまま販売・賃貸することは、信義則に反する行為だといえるでしょう。

そのため、事故物件に該当する家やマンションの売り主には、買い主に対して「心理的な瑕疵があります」ということを告げなければいけません。

もしこれを隠して販売・賃貸すれば、相応の責任を負うことになります。

これが「告知義務」と「瑕疵担保責任」です。

告知義務・瑕疵担保責任とは?

自殺や殺人事件があったマンションは売れるの!?事故物件のマンションをスムーズに売却する5つの方法

負動産の売買・賃貸を契約する場合、売・貸主は物件の瑕疵を相手に伝える義務があります。

宅建業法第47条では、不動産業者の禁止事項として「事実の不告知」が掲げられており「知っているにも関わらず教えなかった」という行為が禁止されているのです。

販売中の家やマンション物件の情報に、次のような表記を見かけることはありませんか?

  • 告知事項あり
  • 心理的瑕疵あり

これらはいずれも「心理的な瑕疵がある物件ですよ」ということを示しています。

この告知義務を守っていないと、売り主は大変なことになってしまうので要注意です。

売却した家やマンションについては、売り主が「瑕疵担保責任」を負います。

瑕疵を担保する責任があるわけですから、たとえば「ここに不具合がある」と指摘されれば売り主の負担で修繕をすることになります。

修繕すれば解決できるような瑕疵であれば大きな問題はありません。

しかし、買い主が「このまま住み続けることができない」と感じるほどの瑕疵であれば、

  • 支払い済みの代金の返金
  • 引っ越し費用や新住居を確保するための費用
  • 心理的瑕疵がある物件を購入させられる

という精神的負担に対する慰謝料の支払いを求められることになるでしょう。

瑕疵担保責任は、マンション売却であれば3ヶ月程度の期限を設けて売買契約を結ぶものです。

「3ヶ月も住めば、瑕疵があっても「以前からのものだ」とはいえない」ということでしょう。

ところが、契約の段階で告知義務を果たしていないと、瑕疵担保責任を免れることができません。

たとえば中古の家やマンションを購入して数年が経過したあとで近隣の人から「実は以前、この物件で殺人事件が起きた」と聞かされたとしても、告知義務を果たしていなければ賠償責任を負うことになります。

事故物件であることを隠して売却すると、あとで大損害を被るとになると覚えておきましょう。

一回転すれば告知義務はなくなるってホント?

事項物件の告知義務については、インターネット上で「一度、別の契約者を挟んでしまえば、その後は告知義務がなくなる」という情報が出回っています。

たとえば、こんな事例が想定されます。

  • Aさんの家やマンションが事故物件になってしまい、その事実を告知して格安でBさんが購入した
  • Bさんは、事故物件であることを隠してCさんに相場価格で売却した
  • 格安で買った事故物件を相場価格で転売したことで、Bさんは利益を得た

また、同じような仕組みが賃貸の場合でも言われており「前の前」の入居者が死んでいても告知されないなどといわれています。

ここまでの内容を考えればわかるとおりですが、これらの情報はデマです。

たしかに、一度、別の契約者をはさんだことで心理的瑕疵が稀釈されたという判決が存在することは事実です。

しかし、これは、別の契約者が一定期間つづけて居住している間に心理的瑕疵が稀釈されただけであって、単に「誰かが一度住めば良い」という問題ではありません

このように、購入者や賃借人を「1回転させる」ことで心理的瑕疵が稀釈されて告知義務がなくなる、という情報は全ての物件で適用される話ではないので、安易に信用してはいけません。

事故物件でも売却できる!?スムーズに事故物件の家やマンションを売却する5つの方法

家売るレオさん

事故物件って「ここは事故物件です!」と説明して納得てもらってからじゃないと売却できないんですね。

イエプロ

そのとおりです。

あとで大損をしたくなかったら、必ず正直に告知しておくべきですよ、

家売るレオさん

そんな物件、買ってくれる人がいるんですかね…

イエプロ

事故物件でも「事故物件だ」というマイナスイメージ以上のメリットがあれば買い手は見つかりますよ。

事故物件は「売れない」とか「売れにくい」といわれていますが、いくつかの対処法を実践すれば、一定のリスクは負うものの「売れない」というわけではありません。

それどころか、場合によっては早く売却できるようなケースもあります。

ここでは、事故物件をスムーズに売却するための5つの方法を解説します。

方法① 値下げして売却する

自殺や殺人事件があったマンションは売れるの!?事故物件のマンションをスムーズに売却する5つの方法

事故物件をスムーズに売却するうえでもっともスムーズな方法といえば「値下げ」です。

値下げをすれば、事故物件だというマイナスイメージを抱えながらも「安い」というメリットを優先してくれる一定数のターゲットが目をつけてくれることが期待できます。

どのくらい値下げすればいいのかというと、一応は市場の相場から30%の値下が限界だと考えておけば良いでしょう。

市場相場から30%の値引きというと、破産などで家やマンションが差し押さえられて裁判所がおこなう「競売」にかけられた場合の価格と同程度ということになります。

30%の値下げというとかなりの損を被ることになります。

通常4000万円で売却できる家やマンションなら30%オフで2800万円になるわけですから、カンタンに30%もの大幅な値下げをする必要はありません。

事故物件の値下げ幅は、事故の内容によって判断するべきでしょう。

たとえば、凄惨な殺人事件があったという場合なら30%の値下げでも買い手がつかないかもしれません。

一方で、家族とともに住む高齢者が自宅で病死したなど、特に強い嫌悪感があるとは認められない事情であれば、30%という大幅な値下げをする必要はありません。

自殺も、不快感はあっても凄惨な事件とは異なるうえに、実際の自殺の状況などを周囲の住人などに知られるわけではないので、大幅な値下げを考える必要はないでしょう。

まずは10%程度の値下げから始めて、それでも買い手が見つからなかければ徐々に値下げを繰り返す方法で、できる限り値下げ額を抑えるように調整するのが利口です。

方法② 時間が経ってから売却する

自殺や殺人事件があったマンションは売れるの!?事故物件のマンションをスムーズに売却する5つの方法

裁判所の判決で使用される表現を借りれば、心理的瑕疵は「時間によって稀釈される」と考えられています。

どういう意味かというと、つまり「時間が経ってしまえば、嫌悪感は薄れる」ということになります。

殺人などの事件死にしろ、病死や自殺などの事件ではない死にしろ「あの物件で人が死んだ」という情報はしばらくの間は周囲の人たちに強く印象付けられてしまいます。

しかし、時間が経てば周囲の記憶は薄れてしまい、住人も入れ替わることから、次第にそこが事故物件であることは忘れ去られるのです。

一般的には、事件死であっても10年も経てば嫌悪感は稀釈されていると解釈されます。

病死などの場合は5〜7年も経てば十分だともいわれています。

ただし、この「年数」については明確な基準がありません。

数々の裁判例から「10年くらい経てば…」といわれているだけで、10年経てば告知する義務がなくなるといったものではないのです。

事故物件であることを隠したまま物件を売却して裁判で争われた事件の中には「50年前に事件死があった」という住宅について、心理的瑕疵を認めた事例もあります。

通常、50年も経てば人のウワサなどは消え去るものですが、50年前の事件があまりにも周囲に強烈な印象を与えてしまっていたため、時間による稀釈が認められなかったという事例です。

よほど売却を急ぐ事情がないのであれば、最低でも10年程度は売却せずに置いておくのが賢明でしょう。

方法③ 大規模なリフォーム・リノベーションを施して売却する

自殺や殺人事件があったマンションは売れるの!?事故物件のマンションをスムーズに売却する5つの方法

人が室内で死亡した場合、その場所には血液や体液などの痕跡が色濃く残ってしまいます。

特に、時間が経ってから死亡が発覚した場合などでは、床の痕跡だけでなく、室内の壁紙や木部に臭いが染み付いてしまい、専用の脱臭剤を使っても元どおりにならないことがあります。

そこで、家やマンション室内を大規模にリフォーム・リノベーションして、人の死亡の痕跡を完全に取り除けばある程度は心理的瑕疵も緩和されるでしょう。

いくらリフォーム・リノベーションしてもそこが事故物件であることには変わりはないので、引き続き告知義務は負いますが、リフォーム・リノベーション済みであることを理解して購入してくれる層は少なからず存在します。

リフォーム・リノベーション費用はかかりますが、現実的な方法だといえるでしょうね。

方法④ 不動産業者の直接買取りを利用する

自殺や殺人事件があったマンションは売れるの!?事故物件のマンションをスムーズに売却する5つの方法

通常、マンション売却における不動産業者の立ち位置は、売り手と買い手をつなぐ「媒介」になります。

ところが、資金力がある不動産業者であれば、自社が物件を買い取ってリノベーションし、リノベーション済み中古物件として販売することがあります。

また、不動産業者が買い取って、別の不動産業者に転売することもあります。

仲介で手数料をもらっているよりもそちらのほうが利益が大きくなるので、資金力が豊富な不動産業者は頻繁に自社物件の買い付けをおこなうのです。

不動産業者の直接買取りを利用すれば、心理的瑕疵の問題などは基本的にクリアになります。

ただし、通常であっても不動産業者による買取りは買取価格が安くなるため、事故物件であればさらに安くなってしまうことを覚悟しておく必要があります。

方法①で値下げをしても買い手が見つからなかったというケースなら、一定期間を待って不動産業者による買取りを検討するのも良いでしょう。

方法⑤ 仲介の不動産業者と専任・専属専任媒介契約を結ぶ

自殺や殺人事件があったマンションは売れるの!?事故物件のマンションをスムーズに売却する5つの方法

仲介の不動産業者にヤル気を出してもらうのに有効なのが「専任契約」と「専属専任契約」を結ぶことです。

不動産取引の媒介契約は3種類です。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

この3種類の中でも、専任媒介契約と専属専任媒介契約の2種類は、契約を結ぶと他の不動産業者に重ねての依頼ができないという特徴があります。

つまり、売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらうことができるので、仲介手数料が通常の2倍手に入るということになります。

不動産業者の収入のほとんどは仲介手数料ですから、専任・専属専任媒介契約になると不動産業者もヤル気を出して買い主を見つけてくれるという寸法です。

このように、売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらうことができる取引きのことを「両手仲介」と呼びます。

売り主としては売却が難しいといわれている事故物件を片付けるため、仲介する不動産業者としては難しい物件でも一度の取引きで収入が2倍になるため。

両手仲介になるように契約を結ぶことは、事故物件のオーナーにとっても、不動産業者にとってもお得な話なのです。

事故物件をスムーズに売却するなら「一括査定サイト」の活用が有効

自殺や殺人事件があったマンションは売れるの!?事故物件のマンションをスムーズに売却する5つの方法

ただでさえ売却が難しい事故物件。

買い主に対する説明責任などもあり、通常の物件を売却する以上の気苦労や手間が生じることは間違いありません。

  • 家やマンションが事故物件になってしまった
  • 事故物件の家やマンションを相続してしまった

こんな悩みを抱えている方におすすめしたいのが「不動産の一括査定サイト」の活用です。

インターネットを利用して、ごくカンタンな物件情報を入力・送信するだけで、複数の優良な不動産業者に一括で査定を依頼することができます。

ここでは簡易的な査定結果が返ってくるので、その中から査定金額が高く、しかも事故物件でも積極的に販売してくれる業者をピックアップして、実際の家やマンションを査定してもらいます。

複数の不動産業者に実査定してもらったあとは、方法⑤でお話ししたとおり、事故物件であることを踏まえて専任・専属専任媒介契約を結んで積極的に販売してもらいましょう。

一括査定サイトには全国の優良不動産業者が登録しているので、事故物件でも問題なく販売してくれる業者と出会えるはずです。

一括査定サイトを積極的に活用して、事故物件をできる限りの高値で売却しましょう。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

自殺や殺人事件があった家やマンションは売れるの!?事故物件の家やマンションをスムーズに売却する5つの方法のまとめ

家売るレオさん

事故物件って、気分は良くないし安値になってしまうけど、決して「売れない」ってわけじゃないんですね

イエプロ

価格が安くなる、一定期間をおく必要があるなど、ある程度のリスクさえ覚悟できれば売れないわけではありませんよ。

家売るレオさん

事故物件に強い買取り中心の不動産業者もあるので、業者選びが重要ですね。

自宅マンションが事故物件になってしまったり、事故物件の家やマンションを相続してしまったりすると、売却することを諦めてしまいたくなるかもしれません。

自分自身が買い主の立場に立つと「絶対に嫌だ」という心理が強く働いてしまうからでしょう。

しかし、しっかりと告知義務を果たせば、事故物件であることを理解したうえで購入してくれる人や不動産業者は意外にも多いので、諦める必要はありません。

事故物件を所有していることが人生の足かせにならないように、まずは気持ちを切り替えて事故物件の販売に強い不動産業者を探すことから始めてみましょう。

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