地面師とは!?あの積水ハウスから63億円騙した地面師の不動産詐欺の手法

地面師とは!?あの積水ハウスから63億円騙した地面師の不動産詐欺の手法

2017年8月、メディアを大きく賑わせたニュースがありました。

大手ハウスメーカーの積水ハウスが「地面師」によって63億円もの大金を騙し取られたというニュースです。

そして、被害発生の公表から1年が経過した2018年10月、この事件に関わった男女数人が一斉に逮捕され、またもメディアには「あの積水ハウスが騙された」という見出しが踊ることになりました。

被害額があまりにも現実離れしていることにも驚かされましたが、

それ以上にインターネット上では「地面師」ってなに?という疑問のほうが話題になったようですね。

みなさんは「地面師」ってどんな人なのかご存知ですか?

どうやって大手ハウスメーカーから数十億円単位のお金を騙し取ったのか気になりますよね?

ここでは、2018年の大きな話題となった「積水ハウス地面師事件」を中心に、地面師の手口について紹介していきます。

地面師とは!?読み方は?公的な資格なの?

家売るレオさん

マスター、「地面」って書いて師匠とかの「師」をつけたらなんて読むんですか?

マンション
売却プロ

それは「じめんし」ですね。

レオさんがなぜそんな質問してきたのか、すぐに察しがつきますよ。

積水ハウスの事件じゃないですか?

家売るレオさん

そう!まさにそれですよ!

積水ハウスって超大手のハウスメーカーじゃないですか?

そんな会社からお金を騙し取ることができるなんて、すごい資格ですよね!

マンション
売却プロ

どうやらレオさんは地面師が公的な資格か何かと勘違いをしているようですね。

まずはそこから説明しましょうか。

みなさんは「地面師」という言葉を聞いたことがありますか?

「地面師」と書いて「じめんし」と読みます。

看護師・マッサージ師…などのように「師」がつくと何かしらの公的な資格や職業に就いている人を指しているように感じますよね。

一体、地面師とはどんな人のことを指すのでしょうか?

地面師=土地の持ち主になりすましてお金を騙し取る詐欺師

地面師(じめんし)とは、土地の所有者になりすまして売却をもちかけ、多額の代金をだまし取る不動産をめぐる詐欺を行う者、もしくはそのような手法で行われる詐欺行為のこと

引用:地面師とは|ウィキペディア(Wikipedia)

つまり、ざっくり言ってしまえば不動産をネタに人や会社からお金を騙し取る「詐欺師」のこと。

「師」がつく人といっても、詐欺師の「師」だったんですね。

地面師の歴史は意外と古い

不動産をネタにしてお金を騙し取るという手口を考えつくくらいですから、

きっと土地の価格が急騰したバブル期ころに生まれた手口だろうと想像してしまうでしょう。

しかし、地面師の歴史は意外にも古く、かなり昔から存在していました。

明治時代になり、土地売買の自由が認められると、土地の持ち主には税金を課すために「地券」が発行されました。

明治22年には地券制度が廃止されて「土地台帳」による管理が始まりましたが、

すでにこの時代から「土地の持ち主になりすまして金銭を騙し取る」という手口は存在していたようです。

昭和になり、二度の大きな戦争によって国内の情勢は大きく乱れました。

土地台帳を管理していたはずの役所は焼き払われて、いったいどこの土地が誰のものであったのかさえ明らかではなくなっていたのです。

この時代、土地の所有権を証明する効力を持っていたのは「権利証」でした。

ところが、現代のように印刷技術が発達しているわけでもなかった時代ですから、権利証なんてカンタンに偽造できてしまいます。

「法務局にいって登記簿をみれば?」と思うでしょうが、現在の登記制度が確立したのは昭和35年です。

戦後の混乱した情勢の中では、土地の所有者になりすまして土地売却をもちかけられ、大金を騙し取られる被害が多発しました。

「地面師」という言葉が生まれたのはこの頃だったと言われています。

登記制度が確立されると素人同然の地面師は姿を消しますが、

巧妙な手口をつかう者は密かに生き残り、1980〜1990年代のバブル期には再び被害が目立ち始めました

1988年から登記情報の電子化がはじまり、2008年に全国の登記情報の電子化が完了したため、

関係書類の偽造や本人確認のチェックのすり抜けなどが難しくなり、地面師はほぼ根絶されたかのようにみえました。

2013年以降に地面師が復活した

登記情報の電子化によって、土地の持ち主へのなりすましが難しくなり、地面師は姿を消したはずでした。

ところが、2013年以降、特に東京近郊において地面師の被害が急増していることが判りました。

しかも、その手口は実に巧妙化されており、被害額もケタ違いの巨額に膨れ上がっているのです。

なぜ2013年を区切りに地面師の活動が活発化したのか?

答えは「2020年東京オリンピック」の開催に関係しています。

東京オリンピックの開催が決定した2013年以降、都内ではかつてのバブル期に迫る勢いで不動産価格が高騰しています。

  • 関連施設や選手の宿舎
  • 世界各国からの旅行客を受け入れるためのホテル建設
  • インフラ整備

などのために、大型用地が次々と買収されたため、地価が高騰しているのです。

すると、今まで姿を潜めていた地面師たちが「今が稼ぎ時だ!」とばかりに活気づき、

大手企業まで巻き込むような大規模な被害が次々と発生し始めました。

アパホテルも地面師の被害餌食に

国内外を合わせると440件以上のホテルを運営し、分譲マンションなどの販売にも力を入れている「アパグループ」はご存知の方も多いでしょう。

マスコミへの露出も多い元谷芙美子さんが代表を務める「アパホテル」で有名なグループ企業ですね。

実は、このアパホテルも地面師の被害に遭っています

2013年、都内赤坂で駐車場となっていた土地の売買を巡って、ある地面師がアパホテル側と接触しました。

地面師の名前は宮田康徳

宮田は赤坂の一等地にある土地をエサに、実に巧妙な演出でアパホテル側を騙して12億6,000万円もの大金を騙し取ったのです。

アパホテル側はすぐさま宮田を相手に損害賠償請求を提訴して全面勝訴しましたが、

すでに宮田に目立った資産はなく、12億円以上もの被害金は回収できていないといいます。

宮田は、やはり同様の手口で横浜市内の不動産業者を騙し、7,000万円を騙し取った罪で逮捕されました。

アパホテルの件を含めて、宮田が騙し取った総額は25億円を下らないと言われています。

プロの不動産業者も騙される?地面師の巧妙な手口

家売るレオさん

地面師ってすごいですね。

振り込め詐欺なんて犯人グループがあって、何人も役割分担して、

それでやっと数千万円を騙し取るとかじゃないですか。

それを一人でやってしまうなんて…

マンション
売却プロ

いえいえ、それは違いますよ。

地面師は基本的にひとつの「地面師グループ」を組んで犯行をおこなうんです。

詐欺の手口というのは実に巧妙なものです。

被害者が「この話は本当だ」と信じ込むように用意周到に準備し、精巧な嘘話を作り上げて騙します。

地面師の特徴は、さまざまな「役割」を振り分けて嘘話を真実らしく演出するところにあります。

そして、その被害者となるのは、土地を購入して利益につなげたいと考える、不動産業者・ハウスメーカー・ディベロッパーなどです。

不動産に関わるプロフェッショナルさえ、巧妙な地面師のシナリオ作りには騙されてしまいます。

地面師の手口について、今回の積水ハウスの事件を例に紹介していきましょう。

積水ハウスの事件で説明!地面師グループの役割分担は5つある

地面師は、一人で犯行におよぶことはありません

ターゲットとなった土地の所有者になりすまして売却話を成立させるためには、さまざまな役割分担をしなくてはなりません。

地面師グループ①主犯格

まずは「主犯格」です。

詐欺グループのことを説明する際には、難しい言葉では「首魁(しゅかい)」と呼びます。

今回の積水ハウス事件の主犯格は「カミンスカス(旧姓:小川)操」という男だといわれています。

この男、フィリピン人女性と入籍しているため外国人のような名前になっていますが、れっきとした日本人の地面師です。

警察の捜査が近づいていることを察知し、2018年11月時点では海外に逃亡していることが確認されています。

地面師グループ②金庫番

主犯格に近く、同等のポジションにいるのが「金庫番」です。

騙し取った金銭の振込先となっている口座や、実際に口座から引き出した現金を管理する役割で、

主犯格が信を置く重要なポジションとなっています。

今回の事件で金庫番として逮捕されたのは「北田文明」ですが、架空の取引に関わった事実はないと容疑を否認しています。

すでに逮捕までには騙し取ったお金をどこかに隠すか、あるいは現金以外のものに変えてプールしているものと思われます。

地面師グループ③なりすまし役

地面師の仕事ぶりの中でも最前線に立つのが「なりすまし役」です。

ターゲットとなった土地の所有者になりすまして、買い手である被害者の前に立つわけですから、

よほどの根性が座っていないと演じきることはできないでしょうね。

この事件でなりすまし役となったのは「羽毛田(はけた)正美」です。

元生命保険会社のセールスレディーで、シングルマザーとして4人の子どもを育ててきたという羽毛田容疑者ですが、

実は「ほかの地面師事件にも関与しているのではないか?」という疑惑も浮上しています。

なりすまし役は、被害者の目の前に立つ最前線の役割を果たす割には報酬が数十〜数百万円程度と少なく、

いわば「トカゲの尻尾切り」として利用されることが多いそうです。

地面師グループ④スカウト役

「いつでも切り捨てていいトカゲの尻尾」を探してくるのが「スカウト」役です。

この事件でスカウト役として逮捕されたのは「秋葉紘子(こうこ)」

スカウト役の秋葉容疑者、実は先ほど紹介したアパホテル事件にも関与しているとして逮捕されています。

地面師グループ⑤仲介役

地面師詐欺では、なりすまし役とともに「仲介役」が存在します。

今回の事件では、

  1. なりすまし役から仲介役名義の法人へと登記を移転
  2. 仲介役の法人から積水ハウスが土地を購入する

というシナリオでしたが、不正が発覚したため積水ハウスへの移転は無効となりました。

仲介役となったのはIKUTA HOLDINGS株式会社の経営者「生田剛」と「近藤久美」の2人です。

このほか、

  • 連絡、調整役や運転手役として「小林護」「永田浩資」「岡本吉弘」の3人
  • なりすまし役の羽毛田容疑者を指導・監視する役割として「常世田吉弘」と「佐藤隆」の2人
  • 振込み先口座の用意役として「佐々木利勝」

が逮捕されています。

なお、永田容疑者も秋葉容疑者と同じくアパホテル事件への関与で逮捕されており、一連の地面師グループとのつながりが疑われています。

地面師とは!?あの積水ハウスから63億円騙した地面師の不動産詐欺の手法

地面師グループの相関図

引用:積水ハウス地面師グループ相関図|毎日新聞

2018年11月初頭の段階で逮捕者11人という異例の一斉逮捕となりましたが、

いまだに主犯格のカミンスカス容疑者が逃亡している上に、実はカミンスカス容疑者を主導していた黒幕が存在するという情報もあります。

地面師の犯行手口はコレ!地面師詐欺の犯行方法と仕組み

地面師とは!?あの積水ハウスから63億円騙した地面師の不動産詐欺の手法

引用|積水ハウス公式ホームページ

家売るレオさん

地面師による詐欺は「土地の所有者になりすます」という手口なんですよね?

マンション
売却プロ

基本的なパターンはそうですよ。

家売るレオさん

でも、いくら所有者になりすましているからって、被害者のほうも登記簿とか印鑑証明とかを確認するんじゃないんですか?

なんでそんなにカンタンに騙されたんでしょう?

マンション
売却プロ

そう感じても当然でしょうね。

では、ここからは今回の事件のプロセスを追って、地面師詐欺の方法を見ていきましょう。

地面師の犯行ステップ①物件の選定

地面師とは!?あの積水ハウスから63億円騙した地面師の不動産詐欺の手法

海喜館(うみきかん)

引用:五反田55億地面師事件、なぜ積水ハウスは「ど素人」に騙されたか|BLOGOS

地面師詐欺の基本は、本当は売却の権限を持っていない不動産の売却話なのに、被害者に「この話はホンモノだ」と信じ込ませるところにあります。

まずは「物件の選定」が重要です。

今回のターゲットとなった土地は、山手線五反田駅からわずか徒歩3分の場所にある廃旅館「海喜館」の立地でした。

  • 約600坪の広さを誇る
  • たった1人の名義にまとめられた絶好の土地
  • 権利関係はまったく汚れていない

という絶好の物件です。

先ほども紹介しましたが、都内は不動産バブルの真っただ中。

こんなにも条件のよい土地であれば、どこのディベロッパーでも二つ返事で購入を決めるでしょう。

地面師は非常に嗅覚が鋭いので、このように「美味しい」と誰もが飛びつくような土地で、しかも権利者はすぐそばには住んでいないような土地をエサにします。

地面師の犯行ステップ②仲介

地面師とは!?あの積水ハウスから63億円騙した地面師の不動産詐欺の手法

引用:地面師事件の流れ|産経新聞

次に大事なのが「仲介」です。

もし地面師の主犯格が単独で「これは私の土地だが、売却してもいい」と言ったところで、おいそれと信用を得られるとは限りません

そこで、なりすまし役だけでなく仲介役を用意します。

民法では、本人の委託を受けていない限り、他人の所有物を売却することは禁じられています。

ただし、売買の成立が通常のお買い物とは異なる不動産に関しては、

  • 宅地建物取引業者による場合
  • 売主が確実にその土地を取得できる場合

に限って、他人の所有物を売却することを認めています。

そこで、土地所有者のなりすまし役から直接購入するのではなく、一旦仲介役の名義に移転して、仲介役から購入するという形をとります。

今回の事件でも、

  1. 一旦は仲介役として存在していたIKUTA HOLDINGSに移転登記
  2. 積水ハウスはIKUTA社から購入する

という筋書きになっていました。

そこで、積水ハウスは「手付金」という形で63億円を支払い、地面師グループに騙し取られてしまったのです。

実は売却する権利などもっていない相手に手付金を支払ってしまったとは知らない積水ハウス。

「売買予約」という登記を申請し、あとは実際に名義が自社に移れば残金を支払うというシナリオだったはずですが、ここで問題が生じました。

実際の所有者であった女性が亡くなり、相続人が法務局に相続登記を申請したのです。

相続人にしてみれば「なぜわけもわからない会社名義になってるの?」と法務局にかけあうことになり、事態は明るみになります。

仲介役のIKUTA社への移転で不正が発覚したため積水ハウスの予約登記は無効となり、

支払った手付金も実際の所有者の手元には届いていないのですから、積水ハウスは63億円を全て騙し取られたことになります。

仲介役への移転登記をおこなった司法書士は共犯じゃないの?

地面師とは!?あの積水ハウスから63億円騙した地面師の不動産詐欺の手法

引用:地面師事件の流れ|産経新聞

ここまでの流れを見て、ひとつ不思議に感じる点はありませんか?

一連の流れは実際の所有者には全く知られないままだったのに、なぜ、仲介役のIKUTA社に所有権が移転できたのでしょうか?

不動産の所有権移転には、申請書類のほか、本人確認や印鑑証明などの資料も提出するはずです。

少なくとも、登記上は実際の所有者からIKUTA社への所有権移転が成立しているということは、

IKUTA社への所有権移転に偽造書類が使用されるなどの不正があったことになります。

みなさんご承知のことと思いますが、不動産の所有権移転は手続きが難しいため、司法書士にお任せするのが通例です。

ということは「IKUTA社への所有権移転に絡んだ司法書士は、地面師グループと何らかの繋がりがあるのでは?」と疑いたくなりますよね。

この点については未だに明らかになっていませんが、地面師グループは土地取引に絡むいろいろな職業の人を抱き込んでいると言われています。

手続きのための司法書士や弁護士、偽造書類を作成するための印刷業者などが地面師グループに関与している疑いがあります。

また、司法書士の中には、依頼された内容が「怪しいな」と感じても指摘しづらいと告白する人もいます。

いちいち面倒なことを言うと思われてしまうと、仕事の依頼が減ってしまうからだそうです。

IKUTA社への所有権移転登記に絡んだ司法書士も、実は地面師グループとつながりがある悪徳司法書士や、仕事が減ってしまうことをおそれた気の弱い司法書士なのかもしれません。

地面師グループの主犯格以外を罰することはできない?

地面師詐欺のおそろしいところは、主犯格以外を罰するのが難しいという点にあります。

  • なりすまし役は「頼まれてそこに行っただけ」
  • 仲介役は「なりすまし役が本物の所有者だと思っていた」
  • 連絡役や監視役は「身に覚えがない」
  • 司法書士は「正規の申請依頼だと思った」

こんなふうに嘘をつき通せば、グループ全員が「自分も騙された」と主張できる仕組みになっています。

今回の事件では、

  • なりすまし役の羽毛田容疑者が偽造のパスポートを提示していた
  • 積水ハウス側の司法書士に生年月日や干支を質問されて間違った回答をした

というボロが発覚していますが、なりすまし役はしょせんは「トカゲの尻尾」です。

犯行の重要部分に関わったであろう仲介役や司法書士らは、全てなりすまし役1人に罪を押し付けて逃げ切る算段であろうと予想されます。

仮に罪に問われて刑務所で懲役に服したとしても、

騙し取った大金はすでにどこか安全な場所にプールしているか、現金以外の形に変えているはずですから、没収されることはありません。

懲役を終えて出所すれば、マネーロンダリングされた詐取金を手にすることができるのですから、

地面師グループのメンバーとしては刑務所に収監されることなんて痛くもかゆくもないでしょう。

積水ハウスを騙し抜いた地面師とは?のまとめ

家売るレオさん

地面師ってこわいですね。

どうすれば安心して取引きすることができるんでしょうか?

マンション
売却プロ

まずは「これは美味しい!」と思った物件に飛びつかないことですね。

他者を出し抜いてこその業界かもしれませんが、

投資は自己責任ですから、裏の裏までリスクを考えて動くべきなのでしょう。

家売るレオさん

今回は積水ハウス側の司法書士が「干支」を尋ねるなんて方法をとっていたようですね。

マンション
売却プロ

会話の中に何気なくでも質問を織り交ぜることができれば、なりすまし役くらいまでは見抜くことができるかもしれません。

でも「相手が気を悪くすると取引きがダメになるかも」と思えば、誰でも突っ込んでは尋ねられないですよね。

家売るレオさん

自分で登記簿謄本をとって、

  • 所有者の住所地を訪ねてみる
  • 電話や郵便で確認する

っていう方法もありますね。

マンション
売却プロ

あくまでも善意の立場で、失礼がない範囲で接触を試みるのがベストですね。

2018年の重大事件として鮮明に記憶された「積水ハウス地面師事件」ですが、全容が解明されるまでには時間がかかるでしょう。

あるいは、統率がとれた地面師グループであれば、全容は明らかにならないのかもしれません

一度奪われればお金が返ってくることはないのが詐欺事件です。

不動産投資をおこなううえでは、こんな形のリスクも念頭におく必要があるという教訓でしょう。

美味い話には「地面師」が絡んでいるかもしれませんので、みなさんもご注意を。

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