マンション売却で個人売買は可能!?仲介手数料・消費税がかからない直接取引のメリットデメリット

マンション売却で個人売買は可能!?仲介手数料・消費税がかからない直接取引のメリットデメリット

マンション売却を目指していると、不動産業者のサポートなしには売却成約にたどり着くのは難しいように感じます。

だって、一個人が数千万円もする物件の買い手を探すなんてそう容易くできることではありませんからね。

しかし、土地やマンションの価格が高くなれば、それに応じて高くなる経費があります。

それが「仲介手数料」です。

土地やマンションの売却価格に応じて仲介手数料も高くなるので、できるだけ多くのお金を手にしたいと考えると「不動産業者を介さずに売却できればいいのに」と考えるでしょう。

土地やマンションの売却において、個人と個人が直接の売買取引をおこなう「個人売買」をすることは可能なのでしょうか?

今回のテーマは「マンションの個人売買」です。

土地やマンションを個人売買することは可能?

家売るレオさん

土地やマンションを個人売買するのって難しいんですよね?

イエプロ

はっきりいって難しいですね。

でも、絶対に不可能っていうわけではありませんよ。

実際に個人売買で土地やマンションの売却に成功した事例はいくらでもありますからね。

たとえば、これまで乗り続けてきたマイカーを友人や知人に格安で譲る「個人売買」は、ディーラーのサポートや保証が受けられないというデメリットはありますが、一般的にも珍しいことではありません。

数十万円、高くても100〜200万円程度の取引きになることが多いので、ある程度のデメリットがあったとしても「安くてマイカーが手に入るのだから仕方ない」とガマンができない範囲でもないでしょう。

しかし、これが「土地やマンション」だとすれば、ちょっと話は変わってくるはずです。

1000万円を超えるような商品を、個人間で気軽に取引きできる人なんてそうはいないはず。

しかも、売り手にとっては大切な資産を相応の価値で手放し、買い手にとっては一生に何度もない大きな買い物をするわけですから、マイカーの個人売買のように「ノーサポートで」というわけにはいきません。

最近では、大掛かりな「地面師詐欺」の報道もメディアを賑わせていたので、不動産の取引きに対する警戒心はより一層に高まっているはずです。

では「個人間での土地やマンション売買はできないの?」と質問されたとすれば、答えは「NO」です。

土地やマンションの売買には、必ずしも仲介役として不動産業者の存在が必須であるというわけではないので、個人間での売買は可能です。

ただし、土地やマンションを個人売買するには、売り主・買い主が双方にメリットとデメリットを理解し、その点がフォローできる対策を立てておく必要があります。

土地やマンションの売買は無資格でもできる?宅建は必要?

不動産取引に関する資格としてみなさんにおなじみなのが「宅地建物取引士」ですね。

いわゆる「宅建士」です。

不動産業者にいくと、在籍している宅建士の顔写真やプロフィールを掲示していたり、名刺の肩書きに宅地建物取引士と書いてある人が対応してくれたりします。

一度でも賃貸でアパートやマンションを借りたことがある方なら、少なからず宅建士と関わりを持った経験があるでしょう。

宅建士は、国の試験に合格することで認められる国家資格のひとつです。

不動産業者には、従業員5人に対して宅建士の有資格者1人をおくことが法令で義務付けられているため、不動産業者=宅建士というイメージがあります。

すると「土地やマンションを売買するには、宅建士の資格が必要なのでは?」と考えている方がいるかもしれませんが、これは間違いです。

不動産物件を売買すること自体には、特別な資格は必要ありません。

ただし、他人の売買を「仲介」する場合には、国家資格である宅建士の資格が必要になります。

ここでいう「仲介」とは、たとえば「◯◯さんがマンション物件の買い手を探しているんだけど、あなた買わない?」と無償で売り手と買い手をつなぐことは含まれません。

しかし、ここで「買い手を見つけてあげたんだから、いくらかお礼をちょうだい」と仲介に対する報酬を求めて、その支払いを受ける行為には宅建士の資格が必要です。

不動産取引の仲介によって得られる報酬がおなじみの「仲介手数料」であり、仲介手数料の支払いを受けることができるのは宅建士、または宅建士を抱えた不動産業者のみなのです。

無資格のブローカーに注意

宅建士の資格を持っていなくても、不動産取引に関する知識を習得することは可能です。

宅建士が在籍している不動産業者で勤務していた経験があれば、実務を通して宅建士からの指導を受けることでプロとしての知識・技術を習得することだってできるでしょう。

昔から、この経験を活かして不動産業界を暗躍している「ブローカー」と呼ばれる人たちがいます。

不動産ブローカーは、過去の取引先や個人的な人脈を駆使して、物件の売り手と買い手をつなぎます。

当事者それぞれの利益のために人つなぎをしてくれるといえば聞こえはいいですが、やっていることは宅建業法に規定されている「無資格営業」です。

不動産ブローカーが非常にタチが悪いのが、まるで宅建士の有資格者かのような振る舞いをする点です。

不動産ブローカーは、一定の知識や技術は習得しているため、売買取引きの流れや必要書類などには抜け目がないことが多く、無資格であることはなかなか悟らせません。

まったくの個人でも「不動産コンサルタント」などような、もっともらしくも何を指しているのか具体的にはわからないような肩書きを名乗っていることが多く、無資格であることがなかなか発覚しないのです。

もし「不動産コンサルタント」や「不動産投資アドバイザー」などの肩書きを名乗る人物が近づいてきても、絶対に信用してはいけません。

宅建士の無資格者によって結びつけられた取引きは、かなり高い割合でトラブルに発展しています。

また、法律のことをよく知らないまま、個人間の不動産売買を仲介して報酬の支払いを受けてしまう人がいるかもしれません。

たとえ「知らなかった」で突き通すとしても、売り手と買い手の間でトラブルが発生すれば必ず自分自身の存在も表沙汰になり、無資格営業も発覚して重い責任を負うハメになってしまうので注意しましょう。

【メリット】コストを抑えることできる!土地やマンションを個人売買するメリット

家売るレオさん

土地やマンションを個人間で売買するのって、なんだかめんどくさそうですね。

それなのに、なぜ個人売買を目指そうとする人たちがいるんですか?

イエプロ

個人売買にすることで、2つの大きなコストが節約できますからね。

土地やマンションを個人売買することで、不動産業者を介した場合に発生するコストを抑えて節約することができます。

その結果、売却益からより多くのお金が手元に残ることになるわけです。

ここでは、土地やマンションを個人売買するメリットに注目してみましょう。

個人売買のメリット①仲介手数料がかからない

不動産業者に仲介してもらうと、必ず「仲介手数料」が発生します。

みなさん、不動産業者は「土地や建物を安く買い上げて高く売ることで儲けている仕事だ」と思っていませんか?

意外に感じるかもしれませんが、不動産業者の売り上げ全体をみれば、自社による売買取引きの収益はそう大きなものではありません。

不動産業者の経営を支えるもっとも大きな収益は仲介手数料による収入です。

2018年の不動産業者仲介手数料ランキングで第1位となった「三井不動産リアルティ」では、年間の仲介件数が4万658件、仲介手数料の金額は1兆5680億円となっており、仲介手数料がばく大なものであることを物語っています。

400万円超の不動産取引きを仲介した場合の仲介手数料は「(物件の売買価格×3%+6万円)+消費税」です。

この計算式で算出できるのは法令で定められた仲介手数料の上限額で、実際にはこの計算式よりも安い仲介手数料で仲介してくれる不動産業者もいます。

とはいえ、たとえばマンションを3000万円で売却できたとすれば、消費税8%の2019年1月現在なら103万6800円の仲介手数料がかかる計算になります。

さらに高額でマンションを売却できたとすれば、仲介手数料はさらに高額になります。

100万円、いや、それ以上のお金を節約することができるのであれば、ぜひ節約したいでしょうね。

売り手として仲介手数料がかからないということは、買い手にとっても仲介手数料がかからないということです。

買い手にとっても「不動産業者を介さないことで安く取引きできる」というメリットを感じれば魅力的な取引きになり、買い手が購入を決断しやすくなるというメリットにもなります。

個人売買のメリット②消費税がかからない

買い物をすると消費税がかかるというのが、平成の世からの常識になっています。

では、不動産取引きはというと、ほかの買い物とは違って少し特殊な方法で消費税が課税されます。

まず、消費税が課税されるのは「建物」の代金のみです。

ところが「土地」は消費されることがないため、消費税が課税されません。

また、土地やマンションは「建物だけ」と考えている人がいるかもしれませんが、これは間違いです。

マンション物件の場合、敷地の全面積を、物件ごとの占有面積に応じて按分することで土地を所有していることになります。

つまり、マンションの購入価格には「建物」と「土地」の両方の価格が組み込まれていることになります。

さらに、売り主が「個人」である場合は、消費税が課税されません。

すると、売り主としては「消費税がかかりませんよ」とアピールできることは、買い手にとって「購入しやすい」と判断できるようになるわけです。

また、仲介手数料がかからないことで、仲介手数料にかかる消費税も節約できます。

2019年10月からは消費税率が10%に引き上げられるため、この点は買い手に購入を決断してもらうためには重要な要件になるでしょうね。

個人売買のメリット③思いどおりの価格で売却が進められる

土地やマンションの売却では、自分の思いどおりにならないことがたくさんあります。

そのなかでも特に不自由に感じるのが売却価格です。

売却を始める際の「売出し価格」は不動産業者の査定によって決められる部分が強く、もし査定額を大幅に超えた売出し価格を設定してしまうと不動産業者からのサポートが受けられなくなることがあります。

それでも、土地やマンションの売り主はそれぞれの事情によって、不動産業者の査定額や市場での相場を超えた価格設定での売却を望むことも多々あります。

ところが、売却を成約させることができれば仲介手数料による収入が手に入る不動産業者にとっては、高くて売れ残るよりも、サクッと成約させて収入になるほうが好まれます。

つまり、不動産業者にお任せすると「売却したい希望額」ではなく、不動産業者が考える「売れる金額」での売却となるのです。

【デメリット】全ては自己責任!土地やマンションを個人売買するデメリット

家売るレオさん

個人売買をすれば仲介手数料はかからないけど、自分で買い主を探すのも大変ですね。

イエプロ

買い主が見つかったとしても、保証の問題もありますよ。

土地やマンションを個人売買するには、いくつかのデメリットがあることを理解しておく必要があります。

目先の仲介手数料の出費だけにとらわれていると、大きなデメリットに絡め取られることがあるので要注意です。

個人売買のデメリット①買い手探しや内覧対応を自分で全てやらないといけない

土地やマンションを個人売買することで、すぐに大きなデメリットを感じることになります。

まず「どうやって買い手を探すの?」という大きな問題にぶつかるのです。

不動産業者にお任せすれば、不動産情報のポータルサイト、不動産業者のホームページ、不動産情報誌、フリーペーパー、新聞広告や折り込み広告、ポスティングチラシなど、あらゆる方法を使って物件をアピールし、買い手を探してくれます。

なんとか購入希望者が見つかったとしても、次は内覧の対応があります。

内覧の際にはどのように対応すればよいのか、なにをどのくらい用意すればよいのか、初めての土地やマンション購入で分からないことが多い買い手からのさまざまな質問にしっかりと応えていく必要があります。

間違った回答やあいまいな答えでは、内覧に訪れた購入希望者も「大丈夫かな…」と不安を感じて、購入をやめてしまうかもしれませんね。

個人売買のデメリット②売り主自身が瑕疵担保責任を負うことになる

土地やマンションを個人売買することで、将来的にも大きなデメリットとなるのが「瑕疵担保責任」の存在です。

瑕疵担保責任とは、もしも売却した土地やマンションに不具合などがあった場合に売り主が修繕などの責任を負うことをいいます。

購入後、買い主が「壊れている箇所がある」とか「雨漏りする」などを申し出れば、売り主は瑕疵担保責任を負って修繕費を負担し、もし「こんな状態では住めない」というほどの不具合があれば契約解除や返金にも応じることになります。

しかも、瑕疵担保責任は原則的に10年間も負うことになるので、悪質な買い主の手に渡れば、いつ、どんな理由で起きたのかもわからない不具合で責任を負う事態にもなりかねません。

不動産業者を仲介にしていれば、売買契約を結ぶ時点で「重要事項説明」をおこないます。

この重要事項説明では、販売する土地やマンションの不具合箇所などをこまかく説明し、買い主に「この状態だということを理解して購入します」という意思を担保します。

重要事項説明がなされていれば、その上で起きた不具合は買い主が責任を負う必要がなくなります。

通常、不動産業者が仲介した土地やマンション売買では、瑕疵担保責任の期間は2〜3ヶ月間だけとなり、しかも責任を負うのは売り主ではなく不動産業者になるのが一般的です。

このように考えると、土地やマンションの個人売買は売り主にとって非常にリスクが高いものだということがご理解いただけるでしょう。

個人売買のデメリット③買い主が金融機関の融資を受けにくくなる

土地やマンションを個人売買しようとすると、買い主が購入資金を金融機関から借り入れようとするときに融資が認められにくくなります。

いくら「買いたい」という購入希望者を見つけることができても、肝心のお金の用意ができなければ意味がありません。

なぜ個人売買では金融機関が融資を認めないのかというと、不正な借り入れを疑われてしまうからです。

ほとんどの金融機関では、住宅ローンの申し込みをすると売買契約書または申込書、重要事項説明書をセットで提出するよう求められます。

売買契約書くらいなら個人でもインターネットで様式をみながら作成することはできそうですが、問題は重要事項説明書です。

実は、重要事項説明書は、宅建業法第35条に規定された説明義務を果たすための書類であって、重要事項説明は宅建士の資格を持っていないと効力がありません。

つまり、宅建士ではない人物が重要事項説明をおこなったとしても、宅建業法で義務付けられている重要事項説明とはみなされず、金融機関も正規の売買取引きであるかを疑ってみることになるのです。

宅建士の資格を持っていない人が作成した重要事項説明は「重要事項説明書とはみなさない」ということですね。

この場合、親切な金融機関であれば融資担当の係員が売り主からヒアリングをする、実際に物件を確認するなどのチェックによって信用してもらえるかもしれませんが、大半の金融機関では「必要書類が揃わないとダメ」とお断りをされてしまいます。

金融機関から融資を受けることができなければ、買い主としては購入代金が用意できないので諦めざるを得ません。

土地やマンションの個人売買では買い主が購入資金の調達に困ることが多く、購入を熱く希望する人を見つけても成約に至らないことがあるのです。

これは「希望の物件を購入できない」という買い主のデメリットでもありながら、実は「売れにくい」という売り主のデメリットでもあります。

そんな状態が長く続けば、販売価格よりもやや少ない金額で「ここまでなら自己資金で購入できる」と提案されて値下げ交渉を受けるハメにもなり得ます。

この側面を考えると、やはり土地やマンションの売却は不動産業者に仲介をお任せしたほうが安全で確実だといえるでしょう。

個人でも広告を出せる!?マンション売却の情報広告をする2つの方法

家売るレオさん

土地やマンションの売却を個人売買するうえで一番大変なのは「買い主探し」でしょうね。

イエプロ

「売り物件あります」という張り紙や看板を立てていても、いつ買い手が見つかるかわかりませんからね。

期待度を高めるには「広告」が一番ですよ。

家売るレオさん

あとは不動産情報のサイトとかですかね?でも、個人で広告を出稿することってできるんですか?

土地やマンションの個人売買でもっとも苦労するのが「買い手探し」です。

友人や知人、親戚などの身近な範囲ですぐに買い手が見つかるようならベストですが、それがムリなら広く物件を公開して買い手を募るしかありません。

かといって、昔ながらの「売り物件」なんて張り紙や看板を立てているようでは、買い手が見つかるかどうかは運次第です。

広告の方法①不動産情報のポータルサイトに出稿する

現在、土地やマンション購入のための物件探しをする人がもっとも多く活用しているのが「不動産情報のポータルサイト」です。

いくつか利用者も多く有名なサイトがありますが、実は「SUUMO」や「at home」などの大手サイトでは個人からの出稿は受け付けていません。

不動産業者と媒介契約を結んでいないと出稿は受け付けてくれないので、個人売買では大手サイトへの掲載は諦めたほうが無難でしょう。

個人売買で売りたい土地やマンションの情報を出稿するのであれば「e-物件情報(https://www.e-bukken.co.jp/)」などのように個人売買に特化したサイトを活用することになります。

ただし、大手サイトと比較するとアクセス数がケタ違いなので、実際に購入希望者からのアクセスがあるまでのスピードは遅くなるでしょう。

広告の方法②新聞広告を利用する

個人売買で売りたい土地やマンション情報を広告するなら、新聞広告を利用するのがもっとも手っ取り早いかもしれません。

新聞の広告欄や折り込み広告のチラシを利用する際には、不動産業者との媒介契約を問われることはありません。

新聞の広告欄はスペースや行数、掲載するページによって価格が変わります。

参考までに、全国紙の朝日新聞ならもっとも安い広告枠で25万円です。

地方紙であればもっとリーズナブルな設定になっていることが多いので、新聞社のホームページなどで確認すると良いでしょう。

折り込み広告は、広告のデザイン料のほか、印刷に使用する色数やサイズ、部数によって印刷料が変動します。

広告をはさみ込むエリアによっても料金が変わるため、広告作成から出稿までで最低でも20〜30万円程度のコストがかかると考えておきましょう。

【結論】メリット・デメリットを踏まえても個人売買はお得?

ここまでで、土地やマンションの個人売買のメリット・デメリットを紹介してきました。

「そんなに節約できるの?」と嬉しく感じる面がある反面、大きなデメリットの存在にも気付かされたことでしょう。

特に瑕疵担保責任や重要事項説明などを考慮すると、個人売買は「怖いなぁ…」と感じた方も多いはずです。

自分たちが住んでいた感覚で「ウチの土地やマンションには瑕疵なんてない」と判断するのは危険です。

売却を検討している段階でホームインスペクションを受けて第三者による診断結果を提示するなどの対策が必要になるでしょう。

先々の危険さえ回避できて、買い主探しに苦労しないようであれば、仲介手数料を支払わなくて済む個人売買はとてもお得です。

売却価格が高額になれば数百万円単位の節約が可能になるため、新車1台分程度のお得になると考えることができます。

個人売買に行き詰まったら一括査定サイトを活用する

土地やマンションの個人売買を目指していても、なかなか買い手が見つからない…

せっかく購入希望者からの声があがったのに、内覧対応や買い手の資金調達などで行き詰まってしまった…

そんなときは「不動産の一括査定サイト」の活用を検討してみましょう。

一括査定サイトでは、カンタンな情報をフォームで送信するだけで、サイトに登録している複数の優良な不動産業者からの簡易査定結果がかえってきます。

高値での売却査定がかえってきた不動産業者には、実際に物件を見たうえでの実査定をしてもらい、詳しい査定額を出してもらいましょう。

複数の不動産業者に実査定してもらい、納得のいく査定額を提示してくれて、しかも仲介手数料などの諸費用が安い不動産業者を選べば、思った以上にお得に売却できるはずです。

個人売買で行き詰まってしまったら、不動産業者にお任せする中でも「高値でお得に売却できる」という業者を探すべきです。

不動産の一括査定サイトを上手に活用して、高値でお得な売却を目指しましょう。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

土地やマンションの売却で個人売買は可能!?仲介手数料・消費税かからない直接取引のメリットデメリットのまとめ

家売るレオさん

土地やマンションの個人売買には、お得な面とリスクがあるわけですね。

イエプロ

上手に売却できれば高額な仲介手数料を節約できますが、保証面では手薄になりますからね。

個人売買を目指しているとしても、プロの視点から一度は査定を受けておくことをおすすめします。

土地やマンションの個人売買は「お得」と「リスク」が隣り合わせです。

単に目先の仲介手数料を節約することだけに気を取られていると、瑕疵担保責任などに絡め取られて将来的に大変な損害を被ることがあります。

土地やマンションの個人売買を目指すのであれば、リスクを回避する準備が必要です。

そのためには、ホームインスペクションなどを上手に活用して、土地やマンションが健全な状態であることを証明しておく必要もあるでしょう。

また、個人売買を目指しながらも、もしなかなか買い手が見つかりそうになければ仲介手数料を支払ってでも不動産業者のセールス能力に任せる決断をするという発想の切り替えが大切です。

「絶対に個人売買で売却する」と頑なになるのではなく、まずは個人売買を目指して、ある程度の期間で実現しなければ不動産業者にお任せするという柔軟な対応を計画しておきましょう。

 

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