マンションの固定資産税の計算方法から軽減措置まで徹底解説

マンションの固定資産税の計算方法から軽減措置まで徹底解説!
この記事のポイント

 固定資産税を納める時期はいつなのか
 固定資産税の計算方法
 固定資産税には軽減借置がある
 市街化区域に所有してる人は都市計画税も課税される

マンションを購入すると不動産取得税や登記費用などの費用がかかりますが、その中でも忘れがちなのが固定資産税です。

固定資産税は毎年支払いが発生する税金ですが、一体どれくらいかかるのでしょうか?

そして、いつどこに納めるものなのでしょうか??

そこでイエプロでは、固定資産税の計算方法や納税方法、納税時期、軽減措置まで詳しく解説していきます。

マンションを購入すると毎年かかる固定資産税とは

固定資産税は、土地・建物・マンションなどの不動産を所有している人に課税される税金で、資産が所在する市町村が課します。

固定資産税は、不動産を所有している限り「毎年」継続的に発生し続けます。

固定資産税が発生するか
不動産を購入
不動産を借りている場合 ×
不動産を相続により譲り受けた場合

不動産を購入すると固定資産税のほかに不動産取得税などの納税義務が発生します。

不動産取得税は購入時に一度だけの支払いですが、固定資産税は購入後に発生しますので忘れてしまうこともあるようです。

固定資産税は台帳課税主義を採用しており、固定資産課税台帳に記載されている内容の通りに課税されます。

その台帳には不動産の種類や所有している人物のデータが記載されており、市町村はその台帳を確認することによって円滑に間違いのないように課税をすることができるのです。

市街化区域には都市計画税もプラスされる

また同じように市町村が課す税金で都市計画税というものがあります。

固定資産税の納税通知書を見ると都市計画税という項目があり、いっしょに支払額が記載されている地域があります。

都市計画税とは道路事業や市街化開発事業などに使われる税金ですが、市街化区域という地域だけは固定資産税にプラスして支払うように定められています。

市街化区域に不動産を所有している人は固定資産税だけではありませんので、把握しておきましょう。

固定資産税を納めるのはいつ?

毎年4月くらいに納税通知書が送られてきますので、その用紙を使って固定資産税を支払います。

固定資産税は、その年の「1月1日時点」での所有者が支払う税金です。

その年の4月1日から翌年の3月31日までの固定資産税が課税されます。

例えば、3月1日に購入した場合、1月1日の所有者が支払いますので、新しい所有者はその年は固定資産税を支払いません。

その場合、前所有者の所有していた期間に対して、固定資産税の支出割合が高くなります。

こういった場合は事情を売買時の契約書などに盛り込み、「売買した日」を基準にし日割り計算にしたり、登記費用などと清算したりして、前所有者の負担を減らすことができます。

ただ、法律上の縛りはないため、契約時に話し合って決めることになります。

支払いは一括ではなく、4回に分けて支払うようになっていて、支払いが遅れると延滞金が発生しますので、忘れずに支払うようにしましょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税は土地と建物にわけて別々に計算しますが、計算式は共通で固定資産税評価額に税率をかけて算出します。計算式|東京都主税局のホームページ

 

固定資産税額=課税標準額×1.4%

 

仮に、土地と建物の課税標準額が3,000万円のマンションだとしたら、3,000万円×1.4%で、固定資産税の年税は42万円になります。

課税標準額は路線価をもとに出されてます。路線価とは公示地価をもとに毎年国税庁が決定する土地の価格のことです。

路線価(ろせんか)は、市街地的形態を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路)に面する宅地の、1m2当たりの評価額のこと

引用|路線価 – Wikipedia

また、課税標準額はずっと同じで額ではありません。土地や建物の評価は上下することから、課税標準額も3年ごとの見直しが行われますので計算する際は注意が必要です。

固定資産税には軽減措置がある

固定資産税には軽減措置という制度があり、土地や建物の条件が合えば固定資産税を軽減することができます。よく理解して節税に役立てましょう。

軽減措置は土地と建物それぞれに適用されます。土地に適用される軽減措置は土地の面積により変わってきます。

建物の場合3階建て以上の耐火構造の場合には軽減措置が適用されます。以下に一覧を記載しますので、計算するときの参考にしましょう。

居住用の土地の軽減措置

マンションの固定資産税は、建物が建っている敷地全体の土地の面積を住戸数で割った土地の面積に課税されます。

土地の固定資産税の軽減措置には、小規模住宅用地と一般住宅用地の2種類があり、敷地全体の面積を住戸数で割った場合だと、ほとんどのケースで小規模住宅用地に該当するでしょう。

種類 面積 軽減割合
小規模住宅用地 200㎡以下部分 課税標準 × 1/6
一般住宅用地 200㎡超部分 課税標準 × 1/3

上記の2種類は併用して計算します。

  • 土地面積が50㎡であれば、課税標準は1/6
  • 300㎡であれば、200㎡までは1/6、200㎡を超える部分については1/3

居住用の建物の軽減措置

2016年3月までに建てられた新築の建物については以下のように軽減されます。3階建て以上の耐火構造の場合に適応。

床面積50㎡~280㎡の120㎡までの部分 2分の1

*120㎡を超える部分については対象になりません。

【新築マンションで軽減措置を受けるための要件】

  • 平成32年3月31日※1 までに新築された住宅であること
  • 店舗併用住宅の場合は、居住用部分が1/2以上であること
  • 居住用部分の床面積が50㎡〜280㎡であること

※1 以前までは平成30年3月31日まででしたが、平成30年の税制改正により、固定資産税の減額措置が2年間延長されました。

マンションの固定資産税の軽減期間

通常の新築物件 3年
3階建て以上の耐火住宅 5年
長期優良住宅 5年
長期優良住宅かつ3階建て以上の耐火住宅 7年

軽減措置される場合の固定資産税額を計算してみましょう

では、実際に軽減措置される場合の固定資産税額の試算をしてみます。

3600万円のマンションの場合

前提条件
価格 土地・建物の価格3,600万円
税率 土地・建物ともに1.4%
土地 評価額2,400万円(小規模住宅用地)
建物 評価額1,200万円(新築物件で延床面積は100㎡)

土地部分は200㎡以下の小規模住宅用地に該当しますので、1/6に軽減されます。建物部分は新築ですので1/2に軽減されます。

計算方法
土地:2,400万円×1.4%×1/6=5.6万円 ・・・ ①

建物:1,200万円×1.4%×1/2=8.4万円 ・・・ ②

① + ② = 5.6万円 + 8.4万円 = 14万円

軽減措置前の土地と建物の固定資産の支払総額が50万4,000円になるのに対し、軽減措置後の支払総額は14万円ですので、減額された税額は合計36万4,000円になります。

5,000万円のマンションの場合

前提条件
価格 土地・建物の価格5,000万円
税率 土地・建物ともに1.4%
土地 評価額3,600万円(小規模住宅用地)
建物 評価額1,400万円(新築物件で延床面積は75㎡)

土地部分は200㎡以下の小規模住宅用地に該当しますので、1/6に軽減されます。建物部分は新築ですので1/2に軽減されます。

計算方法
土地:3,600万円×1.4%×1/6=8.4万円 ・・・ ①

建物:1,400万円×1.4%×1/2=9.8万円 ・・・ ②

① + ② = 18.2万円

都市計画税の軽減借地

市街化区域に不動産を所有している人は固定資産税に都市計画税を足して支払わなければいけませんので、都市計画税の計算方法も覚えておきましょう。

都市計画税の計算方法は固定資産税の方法と税率が違うだけで、固定資産税の税率が1.4%だったのに対し都市計画税の税率は0.3%と定められています。

都市計画税の計算には固定資産税額と同じ固定資産税評価額を用います。

 

都市計画税額=課税標準額×0.3%

 

また、都市計画税には土地部分の軽減措置はありますが、建物部分に対しての軽減措置はありません。

土地部分の軽減措置の計算は固定資産税の土地の軽減措置と同じように200㎡を区切りとした面積によって分けられます。

種類 面積 軽減割合
小規模住宅用地 200㎡以下部分 課税標準 × 1/3
一般住宅用地 200㎡超部分 課税標準 × 2/3

都市計画税を計算してみよう

前提条件
価格 土地・建物の価格5,000万円
税率 土地・建物ともに0.3%
土地 評価額3,500万円(小規模住宅用地)
建物 評価額1,500万円(新築物件で延床面積は75㎡)

例)専有面積75㎡の新築マンションを購入。土地部分の固定資産税評価額が3,500万円、建物部分の固定資産税評価額が1,500万円として都市計画税を試算してみます。では、固定資産税と同じ例を使って実際に試算してみましょう。

この土地の場合は小規模住宅用地に該当しますので以下のような計算式になります。

軽減措置算入前 3,500万円×0.3%=10万5,000円
軽減措置算入後 3,500万円×0.3%×1/3=3万5,000円となります。

では、この事例で固定資産税と合わせて軽減措置を受けなかった場合と受けた場合の合計の差はいくらになるのでしょうか。

軽減措置を受けなかった場合の固定資産税額と都市計画税の合計は63万円+10万5,000円=73万5,000円、軽減措置を適用できた場合10万5,000円+3万5,000円=14万円とその差は59万5,000円です。

措置を受けた場合と受けなかった場合の差はとても大きな金額になりますので、自分の所有するマンションが軽減措置を受けられるかどうかを、きちんとチェックしておくことが大切です。

一戸建てとマンションの固定資産はどちらがお得?

一戸建てかマンションの固定資産税はどちらがお得でしょうか?

答えは、一戸建てがお得です!

固定資産税の軽減措置は、土地に対しての割合が非常に大きいからです。

建物の軽減措置は最長で5年間でしたが、土地には期限は定められていません。

マンションにも土地の割合はありますが、一戸建てと比較すると圧倒的に小さいので一戸建ての方が税金面では有利です。

固定資産税は絶対に滞納してはいけない

固定資産税は決して「滞納」してはいけません。

固定資産税の納税を後回しにすると、延滞税もかかり未納分の税金も払えない状態になってしまいます。

そうすると、今度は「差し押さえ」という形で、財産を取られてしまい、マンションが競売にかけられてしまいます。

そして、固定資産税は免責がないので支払い自体が免除されることはないのです。

払えなくても、最終的にはどこまでも請求がきていずれ支払うことになります。

そのようなことにならないように、毎年の生活予算の優先項目に固定資産税の納税を入れて、納税通知書がきたら迅速に支払える準備をしておきましょう。

まとめ

固定資産税、都市計画税、というと難しく感じますが、計算方法さえ理解できれば自分が支払わなければならない税額を簡単に算出することができます。

上記で計算したように軽減措置を適用できる場合とできない場合とでは支払金額が大きく違いますので、軽減措置が適用できるマンションなのかきちんと把握しておきましょう。

また、軽減措置は一時的な措置ですので、法律が変わるとなくなる可能性もあります。毎年支払わなければいけない税金ですので、細かくチェックするようにしましょう。

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