売却予定の家やマンションは住宅ローンの繰り上げ返済をするべき!?繰り上げ返済がダメな5つのパターン

売却予定のマンションは住宅ローンの繰り上げ返済をするべき!?繰り上げ返済がダメな5つのパターン

住宅ローンの支払いが残った家やマンションを売却することは、そう珍しいことではありません。

また、家やマンションを購入して「早く支払いを終わらせよう」と繰り上げ返済をすることは、節約のテクニックとしてはとてもメジャーな方法です。

では、あなたが現在お住いの家やマンションを「売却しよう」と考えているのであれば、住宅ローンは繰り上げ返済するべきなのでしょうか?

繰り上げ返済するのであれば、いつするのがベストなのでしょう?

ここでは、売却予定の家やマンションについて、住宅ローンの繰り上げ返済はするべきなのかという疑問を解消していきます。

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住宅ローンの残債があると家やマンションを売却できないのか

家売るレオさん

まず、住宅ローンの支払いが残っていれば家やマンションは売却できないんじゃないですか?

イエプロ

それは「半分正解で半分間違い」ですね。住宅ローンの残債がある状態では売却はできませんが、住宅ローンの残債があるからといって売却をあきらめる必要はありませんよ。

家売るレオさん

とんち話みたいですね…どういう意味ですか?

家やマンションの購入に際して、住宅ローンを利用したみなさんに質問です。

みなさんの住宅ローンは何年払いで契約しましたか?

一般的に、金融機関の住宅ローンの最長は35年、住宅金融支援機構が提供している「フラット50」では最長50年というローンを組むことができます。

たとえば、銀行の住宅ローンで返済期間を35年にした場合、築35年を経過するまでは住宅ローンを支払い続ける計算になります。

すると、いくら繰り上げ返済で早めに住宅ローンを完済する人が増えているとはいえ、築10年、20年あたりの家やマンションでは、大部分の住人が「住宅ローンを支払っている途中」ということになりますね。

さて、ではその築10年、20年あたりの家やマンションですが、住宅ローンの支払いが残っている住人が多いということは、売却に出される物件はほとんどないということでしょうか?

そんなことはありません。

実際に、築10年、20年くらいの家やマンションでも、中古マンション市場にはたくさんの物件が流通しています。

住宅ローンの残債があると売却できないはずなのに、どうしてみなさんが売却することができているのか…

不思議に感じたことはありませんか?

「抵当権を抹消」しないと誰も購入してくれない

そもそも、なぜ住宅ローンの残債があると家やマンションを売却できないのでしょうか?

たとえば、マイカーの購入で自動車ローンを利用していれば、使用者は自分になっていても所有者が信販会社になっていて所有権がないため自由に売却することができません。

では、家やマンションも同じような理屈があって自由に売却できないのかといえば、そうではありません。

家やマンションの所有者はあくまでも個人で、処分の権利が金融機関にあるわけではないのです。

では、なぜ住宅ローンの残債があると家やマンションを売却できないのかというと、残債がある間は「抵当権」が設定されているからです。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞り返済不能になってしまった場合に、貸したお金を回収するために金融機関が家やマンションを取り上げる権利のことです。

住宅ローンの返済が不能になってしまうと、金融機関が抵当権を行使して裁判所を通して競売にかけられ、換金して回収に充てられます。

もし、他人の抵当権が設定されている家やマンションを購入してしまうと、住宅ローンの借入れをした人が返済不能になった場合に、金融機関によって家やマンションを取り上げられてしまいます。

そんな物件、誰も買ってくれませんよね。

だから「住宅ローンの残債があると売却できない」のです。

売却代金でローンを一括返済をすれば住宅ローンが残っていても売却できる

もし住宅ローンの残債がある家やマンションでも、買い主を見つけて購入を確約してもらい、売却代金を得たら住宅ローンを一括返済することができれば、売却は可能です。

住宅ローンが完済されれば、金融機関は「完済証明書」とあわせて、抵当権の抹消に必要な書類を交付してくれます。

これらの書類をもって法務局にいき、抵当権抹消の手続きをとれば、めでたく金融機関による抵当権は消え去ります。

「住宅ローンの残債<マンション売却価格」の場合は、そのまま残債を一括返済することで抵当権を抹消して売却が可能です。

もし「住宅ローンの残債>マンション売却価格」になる場合は、売却代金とあわせて自己資産や別のローンを活用して一括返済をすることになります。

住宅ローンの残債がある家やマンションは、そのまま抵当権が設定されている状態で売却することはできませんが、売却代金を利用して一括返済ができるのであれば売却は可能、ということです。

繰り上げ返済とは元本が減ることで利息をカットしてくれる賢い方法

なぜ「繰り上げ返済」をすることが賢い返済方法だといわれているのでしょうか?

たとえば、新築マンションの価格が5000万円で、これを35年・ボーナス払いなしの住宅ローンを利用して購入したとします。

毎月しっかりと決められた返済額どおりに返済を続けて、35年後に完済した時点で支払う総額は約6200万円。

つまり、もともと借り入れたお金5000万円に加えて、1200万円もの大金を利息として余分に支払うことになります。

利息は元本に対して発生するため、分母である元本が減ることで少なくなります。

そこで、通常の返済とは別に、元本を減らして将来的に発生する利息をカットしていくのが「繰り上げ返済」です。

もし100万円の繰り上げ返済をすれば、元本が100万円減るだけでなく、100万円に対して将来に加算されるはずだった利息もカットできて、トータルの返済額を大幅に減らすことができるのです。

売却予定の家やマンションは繰り上げ返済すべき!?繰り上げ返済がダメな5つのパターン

家売るレオさん

なるほど、仕組みは理解しましたよ。ということは、繰り上げ返済をして住宅ローンの残債を減らしておくべきですね!

イエプロ

売却までには住宅ローンの残債が減っているのがベストですが、繰り上げ返済までして…というのはおすすめできませんよ。

住宅ローンの残債がある家やマンションを売却するには「売却によって住宅ローンが完済できる」という条件がつきます。

ということは、売却にはできるだけ住宅ローンの残債が減っているほうが好ましいですよね。

「住宅ローンの残債を減らす方法」といえば、決められた返済日に決められた返済額を支払う以上に、まとまったお金を用意して返済する「繰り上げ返済」が有効です。

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンを利用した人の大部分がなんと10〜15年以内に住宅ローンを完済しているというのですから、かなり多くの方が熱心に繰り上げ返済によって完済していることがわかります。

ということは、完済が条件の「住宅ローン支払い中の売却」は、繰り上げ返済によってかなりラクになるのでは…と思いますよね。

ところが、この考え方はとても正しいようで、実は間違いになることがあります。

ここでは、住宅ローンの残債がある家やマンションを売却する際に、繰り上げ返済をするべきなのかという問題を解説していきましょう。

繰り上げ返済NG①住み替えなどで現金が手元に必要な場合

もし、家やマンションを売却した後に「別の住まい」を手配する必要がない方なら、繰り上げ返済で着実に残債を減らし、売却代金で一括返済をしても大した問題はありません。

実家を相続して住み替える、両親が二世帯住宅を建てて同居を勧めてくれたので引っ越すなどのケースでは、現金の要り用が少ないからです。

ところが、住み替えで別の住まいを用意する必要がある方だと、手元にある程度まとまった現金が必要になるでしょう。

新たに家やマンションを購入するなら、不動産会社に支払う仲介手数料や登記のために司法書士・行政書士に支払う報酬などは現金払いになります。

それまでにプールしてきた現金を繰り上げ返済のために使ってしまうと「支払いにはまとまった現金が必要」という場面でお金が用意できず、別の借金を増やしてしまう事態になるかもしれません。

遠方への転勤などでやむを得ず家やマンションを売却する場合も同じです。

転勤先で賃貸マンションやアパートに住むのであれば、やはり不動産会社に対する仲介手数料と敷金・礼金、それに引っ越し費用や新居のために必要な家財道具などを買い揃えるために、やはりまとまった現金が必要になります。

住宅ローンの残債を減らすつもりで繰り上げ返済をするのに、別の借金を増やしてしまっては意味がありません。

「マンション売却後に別の住まいを用意する必要があるのか?」は、繰り上げ返済をするべきか、そうでないかを左右する重要なポイントとなるでしょう。

繰り上げ返済NG②ライフプランを圧迫している場合

会社員や公務員の方なら、福利厚生の一環としてご自身の「ライフプラン」を年表形式で書き出した経験があるのではないでしょうか?

何歳ころにマイホームを購入し、何歳ころに子どもが進学して、何歳ころに住宅ローンを完済し、定年退職して退職金を得た時点で資産はどのくらいあるから、老後はこれくらいの予算で生活できる…という予定表のようなものです。

ライフラン年表を書き出すときには、いつ、どれくらいの借金をして、毎月いくらくらいを返済しながら、いつ完済するのかなどを具体的に予定します。

そして、ライフプラン年表の作成に欠かせない支出が「住居費」です。

住居費は、家計の支出の中でも非常にウェイトが大きい部分です。

昔から「住居費は収入の30%程度まで」といわれていますが、総務省が公表している「家計調査報告」をみると、2人以上の勤労者世帯における平均的な住居費の割合は「収入の20%程度」という結果がでています。

現代の事情では「住居費は収入の20%程度」が理想だといえるでしょう。

こう聞かされると「え?もっと高い割合を占めているかも…」と驚かされる方も多いはずです。

そんな中で頑張って住宅ローンの繰り上げ返済をしていると、家計はかなり苦しくなるはずです。

理想のマンション生活を送ることができるようになったとしても、住宅ローンの返済が精いっぱいで生活が圧迫されていては楽しくありませんよね。

そこに加えて、さらに繰り上げ返済にまとまったお金を支出していると、生活がとても苦しくなるのは必至です。

もし、子育てまっ最中の家庭なら、子どもの教育・進学のためにお金が必要になる場面も多いでしょう。

通勤や買い物にマイカーが必要な家庭なら、車検、買い替え、急な故障の修理費などにもお金が必要です。

これらを見越して数十年先までのライフプランを立てたときに、繰り上げ返済をすることが難しいと感じるのなら、ムリをしてまで繰り上げ返済をすることはありません。

ムリのない計画で、決まった返済日に決まった返済額を支払い続けるほうが利口なのです。

ライフプランを見越して、ムリな繰り上げ返済が生活を貧しくしてしまうくらいなら、繰り上げ返済はやめておきましょう。

繰り上げ返済NG③購入から10年以内で住宅ローン控除を受けれる場合

一括返済といえば、月々の生活を切り詰めながら資金を貯めていくものですが、夏・冬のボーナスによる大きな収入を頼りにする部分もあるでしょう。

すると、月々のプールと夏のボーナスを貯めておき、冬のボーナスを合わせて繰り上げ返済をしたいところですが、12月に支給される冬のボーナスを手にしてすぐに繰り上げ返済をするのはちょっと待ってください。

家やマンション購入10年までは「住宅ローン控除」を受けることができます。

会社員や公務員のみなさんなら年末調整で、自営業者の方なら確定申告で所得税額を決定するわけですが、ここで住宅ローン控除があると、40万円を上限に年末時点での住宅ローン残額の1%が控除されます。

つまり、住宅ローン控除を活かして節税するには「年末時点での住宅ローン残債は多いほうが良い」ということになります。

2019年10月からは、消費税が現行の8%から10%に引き上げられることから、増税対策として10年の適用期間が13年に延長されるため、さらに有効性が高まるでしょう。

繰り上げ返済NG④売却予定が遠く団体信用生命保険の効力がある場合

これからマンション売却を予定している方なら「いつ売却する予定なのか?」によって繰り上げ返済をするべきか、やめておくべきかが変わってきます。

もし、今すぐにでも売却のために動き出すという予定がないのであれば、繰り上げ返済はするべきではありません。

たとえ手持ちの資産で住宅ローンの残債が一括返済できるのだとしても、繰り上げ返済はやめておくべきです。

「一括返済できるなら、住宅ローンは完済したほうが良いのでは?」と思うでしょう。

たしかに、1ヶ月でも早く住宅ローンを完済してしまったほうがトータルの返済額は安くなります。

しかし、一括返済をしてしまうと「団体信用生命保険」の効力がなくなってしまうのです。

団体信用生命保険とは、住宅ローンを借り入れた契約者が死亡または高度障害状態になってしまったときに、保険会社が金融機関に対して住宅ローンの残債を支払うことで返済が免除される保険です。

保険の種類によっては、死亡または高度障害状態だけでなく、

がん・脳卒中・心筋梗塞の三大疾病や、三大疾病に加えて糖尿病・高血圧性疾患・肝硬変・慢性膵炎・慢性腎臓病の五大疾病をあわせた八大疾病によって、

言語障害や労働制限などの「所定の状態」が認められた場合にも適用されることがあります。

長くて35年、最長で50年もの長期間にわたる住宅ローンの返済中に、ローン契約者がずっと健康でいられる保証はありません。

もしかすると、住宅ローンの返済中に重い病気にかかったり、不慮の事故によって命を落としてしまうかもしれません。

そんな事態が起きて一家の大黒柱が不在になれば、残された家族が住宅ローンを返済していくことは不可能に近いでしょう。

すぐに返済が滞ってしまい、家やマンションを売却して返済にあてるしか手立てがなくなってしまいます。

そのため、ほとんどの金融機関では、住宅ローンの契約時に団体信用生命保険への加入を融資の必須条件としていることが多く、住宅ローンを利用している方ならあまり意識していなくても団体信用生命保険に加入しているはずです。

「毎月の保険料はチェックしているけど、そんな支払いはないよ?」という方は、住宅ローンの契約を結んだときの書類をチェックしてみましょう。

団体信用生命保険は、毎月の掛け金を支払うのではなく「住宅ローンの金利に上乗せする」というかたちで加入しているはずです。

書類のなかに「団体信用生命保険」に関するものがあれば、まず間違いなく加入しており、住宅ローンの返済とあわせて保険料が支払われていることになります。

もし、売却予定が1年以上も先の話なのに、手持ちの資産で住宅ローンを一括返済してしまえば、その時点で団体信用生命保険の効果が失われ、万が一の重病や事故にみまわれた場合の補償がなくなってしまいます。

あまり考えたくはない話ですが、売却までの間に住宅ローンの契約者が無事でいられる保証なんてどこにもありません。

たとえば手持ち資産で住宅ローンを一括返済して、数ヶ月後にがんや心筋梗塞で亡くなってしまえば、せっかく一括返済できるだけの資産を持っていたのにムダになってしまうのです。

また「すぐにでも売却したい」と考えていても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。

不動産会社が買い手を探してくれ始めても、半年、1年経って買い手が見つからないという家やマンションだってあるのですから、やはり団体信用生命保険の効力を考えると一括返済は慎重になるべきでしょう。

繰り上げ返済の銀行別の手数料

住宅ローンの融資を受けた金融機関によって差がありますが、繰り上げ返済をする際には手数料がかかる場合があります。

せっかく手元に残るお金を増やすために実践するのですから、手数料についてもできるだけ節約できる方法があることを知っておきましょう。

ここでは、大手銀行を中心に繰り上げ返済の手数料を一覧表で比較してみます。

繰り上げ返済の方法別の手数料
店頭手続き 電話・テレビ窓口 インターネット
三菱UFJ銀行 3万2400円 2万1600円 1万6200円
三井住友銀行 2万1600円 1万0800円 5400円
りそな銀行 変動金利型:1万0800円 手続きできない
固定金利型:3万2400円
みずほ銀行 3万2400円 3万2400円 無料
きらぼし銀行 変動 5400円 手続きできない 無料
変動 3万2400円

※1000万円超の返済の場合は5万4000円

大手銀行では、店頭窓口・テレホンバンキングやテレビ窓口・インターネットバンキングによる繰り上げ返済が可能です。

2018年5月に東京都民銀行・八千代銀行・新東京銀行が合併して誕生したきらぼし銀行のように、繰り上げ返済をする金額に応じて手数料が変動することもあるので、金利方式の確認や繰り上げ返済額もチェックしておきましょう。

繰り上げ返済を成功させる3つの方法

家売るレオさん

住宅ローンって、とにかく早く完済するのがベストだと思っていましたよ。

イエプロ

団体信用生命保険の効力を考えると、ただやみくもに早く完済を目指すことが賢いとはいえませんね。繰り上げ返済も、手持ち資産とライフプランのバランスを考える必要がありますよ。

家売るレオさん

もう家やマンションを売却する意思が決まっている」という人なら、繰り上げ返済はしておくべきですか?

イエプロ

売却の意思が決まっている家やマンションの住宅ローンを繰り上げ返済するときは、仲介する不動産会社を厳選する必要がありますよ。

住宅ローンは、できるだけ早く完済すればトータルの支払額を減らすことができます。

そこで有効なのが住宅ローンの繰り上げ返済ですが、売却の意思が決まっている家やマンションについて繰り上げ返済するなら、売却の仲介をお願いする不動産会社の手腕によっては危ない橋をわたることにもなりかねません。

売却予定の家やマンションの住宅ローンを繰り上げ返済するときは、不動産会社選びがとても重要になります。

繰り上げ返済を成功させる方法①高値で売却できる不動産会社を選ぶ

わざわざ売却予定の家やマンションの住宅ローンを繰り上げ返済するのは、少しでも利息の発生をおさえて売却代金から残債を一括返済したときに、手元に残るお金を増やすためです。

ところが、ライフプランを圧迫する状況で繰り上げ返済をしたり、家やマンションを売却するまでに期間が空いてしまうようなタイミングで一括返済をしたりという状況では、かえって損をしてしまうこともあります。

売却予定の家やマンションの住宅ローンを繰り上げ返済しても損をしないためには、売却の仲介をお任せする不動産会社選びに失敗しないことが大切です。

繰り上げ返済を成功させる方法②販売力が強い不動産会社を選ぶ

せっかく手持ちの資産を減らしてまで繰り上げ返済をするのですから、できるだけ高値で販売してくれる不動産会社にお任せしないと意味がありません。

半年、1年と待たされても結局は買い手がみつからない…なんて販売力が弱い不動産会社にお任せしていると、そのうち「売れにくいのは価格が高いからなので、もっと安くしましょう」なんて値下げを勧められることも。

それではトータルの支払いを抑えるために繰り上げ返済をした意味が半減してしまいますよね。

マンション売却で手元に残るお金を増やすためには、2つの要素を同時に満たす必要があります。

・繰り上げ返済によって利息を含めた残債を大幅に減らす
・できるだけ高値で売却して一括返済後に残るお金を増やす

この両方を満たしていないと、マンション売却が成功したとはいえません。

まとまった手持ちの資産で一括返済をする場合も同じです。

せっかく一括返済で将来発生する予定だった利息を大幅にカットできても、一括返済をして売却できるまでの間に住宅ローン契約者の身にもしものことがあれば、そもそも一括返済なんて「しない方が良かった」という事態になります。

手持ち資産で一括返済をするなら、販売力が高い不動産会社にしっかりと買い手を見つけてもらい、売買契約を結んだあとに一括返済をするという安全策をとっても遅くはないのです。

繰り上げ返済を成功させる方法③一括査定サイトの活用する

住宅ローンの繰り上げ返済による節約効果を最大限に発揮するためには、家やマンションを高く・早く売却できる不動産会社を選ぶことが大切です。

そこでみなさんに「不動産の一括査定サイト」の活用をおすすめします。

不動産の一括査定サイトは、あなたが所有している家やマンション物件のエリアや築年数など、ごくカンタンな情報を入力するだけで、サイトに登録している複数の優良な不動産会社が簡易査定の結果を教えてくれるサービスです。

一括査定サイトに登録している不動産会社は、みなさんの街にある賃貸が主体の不動産屋さんとは違います。

一括査定サイトを通じて紹介される不動産会社は、どれも家やマンションの売買取引きに強い業者ばかりなので、家やマンションを高く・早く売却することに特化しています。

これまでに繰り上げ返済を続けて住宅ローンの残債を大幅に減らしてきた方、マンション売却を検討中で手持ち資産から一部繰り上げ返済を考えている方、手持ち資産で残債のすべてを一括返済できる方は、ぜひ不動産の一括査定サイトを活用しましょう。

一括査定サイトを活用すれば、きっとマンション売却後に手元に残るお金が増えているはずですよ。

売却予定の家やマンションは住宅ローンの繰り上げ返済をするべき!?繰り上げ返済がダメな5つのパターンのまとめ

家売るレオさん

住宅ローンの返済額をトータルに抑える意味では有効な繰り上げ返済も、家やマンションを売却するならタイミングや不動産会社選びが重要なんですね。

イエプロ

その家やマンションにずっと住み続けるなら、繰り上げ返済はライフプランを圧迫しない程度に積極的にやっていくべきです。

でも、途中で売却する可能性があるなら、繰り上げ返済にこだわるよりも手元に現金を貯めておくほうが安全ですよ。

今回は、売却予定の家やマンションについて、住宅ローンの繰り上げ返済をするべきかという疑問に迫ってみました。

住宅ローンのトータルの返済額を抑えて、少しでもたくさんのお金を自分の手元に残していくには、繰り上げ返済は非常に有効なテクニックです。

しかし、住宅ローンを契約するときには、収入額にみあった月々・ボーナス月の返済額を設定しているはず。

あまりムリをして繰り上げ返済にこだわらなくても、家計を圧迫しない範囲内で返済を続けていくほうが利口な場合もあります。

それでに、マンション売却を考えているのであれば、ムリに繰り上げ返済をするよりも、売却後の住み替えなどのために現金をプールしておくべきです。

一括返済ができるほどの資産をためることができたとしても、団体信用生命保険を有効に活かすために売却まで一括返済しないのも利口でしょう。

それぞれのライフプランと照らし合わせて、繰り上げ返済をするべきか、やめておくべきかをしっかりと検討しましょう。

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