共有持分のマンション売却のメリットデメリットは!?共有名義の家を売るときの4つの注意点

共有持分のマンション売却のメリットデメリットは!?売るときに注意すべき4つのポイント

土地やマンションに限らず、不動産を共有のものとするという考え方があることはご存知の方も多いでしょう。

  • 夫婦で土地やマンションを購入して、夫婦の共有財産にする
  • 親から相続した土地やマンションを、相続人である兄弟姉妹で共有財産にする

土地やマンションを共有名義にすることで、それぞれの名義人は「共有持分」の所有者となります。

この物件は「だれのもの」と特定したものではない、夫婦ふたりのもの、親子二世帯のもの、兄弟姉妹みんなのもの…

そんなかたちで話がまとまっているうちは大した問題ではありませんが、夫婦や親子、兄弟姉妹の関係が悪化してしまえば、各々が共有持分の所有者となっている事実が重たい足かせになってしまいます。

それでは、共有持分が絡むとどのような問題が生じてしまうのでしょうか?

土地やマンションの売却時における共有持分の取扱いについて解説していきます。

結論

共有持分のメリットは節税になる
共有持分のデメリットは全員の承諾がないと売却できない

共有持分とは!?

家売るレオさん

いま、登記簿の例を見ていたんですけど、この「持分」ってどういう意味ですか?

イエプロ

権利者の欄にある「持分3分の1」「持分3分の2」という記載ですよね。

それは「共有持分」を表しています。

家売るレオさん

共有持分?その割合の分だけ「自分のものです」ってことですか?

マンションや土地などを複数名の共有財産にすると、法務局での登記の際に「共有持分」を設定することになります。

共有名義の不動産、たとえば「AさんとBさんのそれぞれが所有権を持っている」という状態では、一つの不動産に対して複数の所有者が存在することになります。

そして、共有名義の不動産のうち、それぞれの所有者がどれだけの割合で権利を持っているのかを示すのが「共有持分」なのです。

たとえば、AさんとBさんがそれぞれ等分して所有権を持っているのであれば、AさんとBさんは2分の1ずつの共有持分を所有しているわけです。

共有持分が発生する理由

そもそも、なぜ「共有持分」なんてややこしい権利関係を設定する必要があるのでしょうか?

あの物件は誰々のもの、というふうに誰か一人の所有物とすればいいのに…と考えても当然でしょう。

土地やマンションで共有持分を設定する可能性があるシチュエーションは、おおむね次のいずれかに分類されます。

  • 夫婦で土地やマンションを購入し、共有名義にした
  • 親子二世帯住宅としてマンション物件を購入し、共有名義にした
  • 親からの相続財産が土地やマンションしかなかったので、仕方なく共有財産として相続した

夫婦や親子で土地やマンションを購入したからといって必ずしも共有財産にする必要はありませんが、相続となれば話は別です。

特に、相続財産が土地やマンションしかない状態で、相続人が複数になれば、共有しない限り誰か一人だけが財産を得るという不平等が生じてしまいます

そのため、共有持分が発生している物件の多くは相続によって取得しているのが実情でしょう。

共有持分のメリットは節税効果が高い

共有持分のマンション売却のメリットデメリットは!?売るときに注意すべき4つのポイント

権利関係がややこしく感じる共有持分ですが、実は共有持分を設定することである大きなメリットを享受することができます。

それは「節税効果」です。

たとえば、共働きの夫婦が新築マンションを購入し、夫婦それぞれに共有持分を設定したとすれば、それぞれに住宅ローン控除が適用されることになります。

同様に、親子二世帯住宅で親と子どもがそれぞれ働いていて収入があれば、やはり住宅ローン控除は親・子のそれぞれが利用可能です。

住宅ローンの残高の1%が控除される住宅ローン控除は、会社にお勤めの方なら年末調整で、個人事業主の方なら確定申告で申請書類と必要資料を提出しているはずです。

住宅ローン残高の1%と聞いて「たった1%」と侮るなかれ、住宅ローンの残高が2000万円だとすれば1%で200万円が控除されるわけですから、

年末調整や確定申告では大幅に所得を削ることができます。

会社員の方は月々の給与から暫定値で所得税を源泉徴収されているため、住宅ローン控除によって大幅に課税対象額が少なくなり、数十万円単位のお金が「払い過ぎ」として返ってくるのです。

2018年12月には、翌2019年10月に控えた消費税増税への対策として、これまでは適用期間が10年だった住宅ローン控除を13年に延長するという発表がありました。

しかも、10年までは1%のままでしたが11年目からは、

  • 消費税のアップ分に相当する建物価格の2%(建物価格の上限4,000万円または5,000万円まで)を3で割った数字
  • 年末ローン残高の1%の数値

のいずれか低い方を控除してくれのですから、3年間も優遇税制を受けることができます。

また、こちらはあまり注目されていませんが、共有持分を設定していれば、売却時には「居住用財産の買換えの特例」による3000万円の特別控除を二重で受けることができます。

マンションを売却すると、売却価格から取得費用を差し引いて譲渡益を算出し、譲渡益に応じて譲渡所得税が課税されることになります。

居住用財産の買換えの特例を二重で利用できれば、3000万円×2=6000万円の控除が可能になるので、売却益6000万円を超えない限り譲渡所得税は非課税です。

共有持分の3つのデメリット

共有持分のマンション売却のメリットデメリットは!?売るときに注意すべき4つのポイント

共有持分には「節税効果が高い」という大きなメリットがありますが、メリットらしいメリットといえば節税効果だけです。

夫婦や親子の共有名義にしたところで、片方の所有者が無職であるなど、住宅ローン控除を活かすことができない状況であれば何のメリットもないでしょう。

それよりも、共有持分を設定するのであれば、デメリットの面を重視する必要がありますので見ていきましょう。

共有持分のデメリット

  1. 売却が難しい
  2. 共有部分の変更に共有者の承諾が必要
  3. 離婚の際には売却一択になる

共有持分のデメリット①売却が難しい

共有持分が設定されていることで、持分を第三者に売却する場合はほかの共有者の承諾が必要になります。

「自分の持分だから誰にどうしてもいいだろ?」というわけにはいきません。

たとえば、親子二世帯でマンション物件を購入して、親と子がそれぞれ2分の1ずつの共有持分を所有していたとしましょう。

共有持分の割合に関わらず分け隔てなく生活ができるのは、共有者が家族だからです。

ところが、共有持分を第三者に売却してしまうと、生活の中に第三者が介在してしまうことになります。

共有持分に応じて居室を分割しても、キッチン・バス・トイレ・玄関など、分割にそぐわない設備も多いため、一方の共有者に多大な迷惑をかけてしまうでしょう。

そのため、共有持分を売却する際には、必ずほかの共有者全員による承諾が必要になるのです。

この承諾について「こっちのほうが持分が大きいんだから承諾は必要ないだろう?」と勘違いしている方がいます。

たとえば、Aさんの共有持分は3分の1、Bさんの共有持分は3分の2で、

共有持分の割合が大きいBさんが共有持分を第三者に売却するとしても、やはりAさんの承諾がない限り売却はできません。

承諾の有無と共有持分の割合は無関係です。

共有持分の大小は、物件取得にかかる貢献度と、物件売却によって得られる利益の分配に対して効果を発揮する、いわば「額面上の効果」しかなく、議決権の強弱のような効果はありません。

共有持分の割合が大きいと、経済的な負担と得られる利益が大きいというだけで、強い権利が与えられるというわけではないことに注意が必要です。

共有持分のデメリット②共有部分の変更に共有者の承諾が必要

共有持分が設定されている物件は、売却などの「処分」だけでなく、「変更」についても他の共有者の承諾を得る必要があります

変更とは、物件の形状や性質を変更することを指します。

もっともわかりやすいのが「リノベーション」でしょう。

リノベーションでは、柱や壁を取り除いて間取りを変更するなど、物件の元の状態よりも機能性などを増す改修を加えることです。

元の新品の状態に近づけるための「リフォーム」とは異なり、リノベーションを加えると内部は全く別の物件に変身してしまいます。

共有持分の共有者の承諾を得ず、無断でリノベーションをしてしまうと「聞いていない!」と反感を買うことになり、場合によっては損害賠償を求められるおそれもあります。

共有持分のデメリット③離婚の際には売却一択になる

土地やマンションを夫婦名義の財産にした場合は、離婚すると物件そのものを売却することになるおそれが大となります。

これも共有持分が引き起こす大きなデメリットの一つでしょう。

夫婦名義で土地やマンションを購入した場合、夫か妻の一方が「このままこのマンションに住みたい」と望むケースが多くなります。

その場合、権利関係を整理するためには、そのまま継続して土地やマンションに居住したい一方に共有持分を譲渡して、単一の所有権にする必要があります

離婚夫婦の多くは、決まった収入を得ることが難しい妻が「せめて先々の生活を安定させるために」と土地やマンションを欲しがるものですが、そのためには夫の共有持分を買い取る必要があります。

当然、まとまったお金は用意できず、慰謝料がわりにと譲渡してもらったところで慰謝料がないと離婚後の生活は安定しません。

逆も然りで、夫が妻の共有持分を買い取るとしても、慰謝料と合わせて莫大な金額になってしまい、

さらに住宅ローンの支払いまで重くのしかかるのですから、よほどの収入がないと破綻は目に見えて明らかです。

結果、どちらの所有権にまとめることもできなくなり、土地やマンションは売却一択のレールに乗ることになるのです。

区分所有とは!?紛らわしい「持分割合」と「区分所有」の違い

家売るレオさん

持分割合についてはだいたい理解できたんですけど、同じような用語があったような…

イエプロ

それは「区分所有」じゃないですか?

家売るレオさん

そう!区分所有です。

区分所有も持分割合と同じで売却には他の所有者の承諾を得る必要があるんですか?

不動産用語としてちょっと紛らわしいのが「持分割合」と「区分所有」です。

どちらにも「一つの不動産を共有で所有している」というイメージがありますが、どういった違いがあるのでしょうか?

区分所有は「構造上独立している」

共有持分のマンション売却のメリットデメリットは!?売るときに注意すべき4つのポイント

持分割合については、ここまでで解説したとおりです。

ひとつの不動産物件について、複数の所有者が割合に応じた所有権を持つというものです。

一方の「区分所有」は、一つの物件の中に、構造上独立した部分が多数あって、その部分について所有権を持っていることを指します。

言い方が回りくどく感じる方は、マンションを想像していただければ理解できるはずです。

マンションは、柱・梁・壁・天井・床によって四方が囲われており、大きな一つの建物の中に独立した部分が多数存在することになります。

その一つ一つの所有権が「区分所有」です。

マンションは、大きな一つの建物でありながら、区分所有の集合体という性格を持っています。

そして、区分所有によって所有権が設定されている一つの物件に対して、さらに共有した所有権を認めるのが「持分割合」なのです。

区分所有では、それぞれの区分所有者が別の区分所有者に影響力を及ぼすことができません。

たとえば、101号室に住むAさんが物件を売却するとしても、隣室である102号室に住むBさんの承諾は必要ありません。

ところが、101号室の所有権について共有持分を所有しているCさんがいれば、AさんはCさんの承諾なしに物件を売却することはできないのです。

また、ほとんどのマンション物件では、共用部分が全ての区分所有者による共有名義になっています。

たとえば、エントランスホールや通路、各戸に設備されているバルコニーなどは、全て「共用部分」といって区分所有者全員の共有財産です。

「区分所有者全員の共有財産」と説明すれば、ピンときた方がいるはずです。

そう、つまり共用部分は「共有財産」になるので、各区分所有者にはそれぞれ「共有持分」が割り当てられているのです。

ほとんどの場合は、区分所有している物件の床面積に応じた割合で共有持分が設定されています。

先ほど「共有持分が設定されている場合の「変更」は全所有者の同意が必要」ということをお話ししましたよね。

だから、エントランスホールなどをリフォーム・リノベーションする場合は全ての共有持分の所有者から承諾を得て工事をするのです。

「ただなんとなく全員のOKをもらってる」わけではないんですね。

共有持分のマンション売却するときに注意すべき4つのポイント

家売るレオさん

共有持分の売却って、すごく難しそうですね。

イエプロ

単一の所有権が設定されている土地やマンションの売却と比べると、

話をまとめたり、実際に交渉したりといった手間ははるかに大きくなります。

家売るレオさん

どうすれば共有持分の土地やマンションを上手に売却できるんですか?

共有持分の概要をお話しすると「そんな土地やマンションじゃ売却は難しいな」と感じるでしょう。

たしかに、区分所有の土地やマンションをトラブルなく売却するためには、単一の所有権が設定されている土地やマンションの売却とは違った注意点があります。

共有持分の土地やマンションを売却する際に注意しておきたい4つのポイントを解説していきましょう。

ポイント① 共有者の承諾を取りまとめる

これはトラブルなく売却するためのポイントというよりは、共有持分を売却するためには必須事項でもあります。

最初に、共有持分を持つ共有者の承諾を取りまとめておきましょう。

共有持分が設定された土地やマンションは、一人の所有者が売却の意思を持っていても、他の共有者がこれを承諾しなければ売却はできません。

他の共有者の承諾を証明するためには、承諾書あるいは同意書などの書面を用意する必要があります。

共有者の自署と実印、印鑑証明書などの書類が必要になるため、併せて協力を求めておきましょう。

ポイント② 持分だけを売却せず、全員の共有持分を取りまとめて売却する

共有持分の土地やマンションの売却を成功させる最大のポイントはここです。

共有持分の土地やマンションを売却する際には、ある持分だけを売却せず、全員の共有持分を全て取りまとめて「一つの物件」として売却しましょう。

現実的な問題として、あるマンション物件をAさん・Bさんがそれぞれ共有持分を持ちながら、実際にはAさんがBさんに賃料を支払いながらAさん家族だけが居住していたとします。

もし、Bさんが共有持分だけを第三者に売却したとしても、購入者はAさん家族が住んでいるマンション物件の共有持分を購入するわけですから、Aさんと同居するわけにもいきません。

せいぜいAさんから共有持分に応じた賃料がもらえるだけで、固定資産税などはしっかりと課税されます。

そんな物件、売りに出したところで購入を希望する人なんてまずいないでしょう。

また、AさんとBさんの立場が逆で、実際にマンションに住んでいるAさんが共有者Bさんに承諾を受けて売却を希望しているとすればどうでしょうか?

たとえ購入希望者がいたとしても、共有持分をもつBさんの承諾がない限り、新たな購入者は転売ができないし、リフォームやリノベーションさえもできないのです。

購入者にとってデメリットしかないのが共有持分ありの物件なのです。

そのため、ほかに共有持分をもつ共有者が存在する物件は、市価相場よりもグッと下がった値段で流通します。

持分割合によって差がありますが、共有持分を売却しても市価相場の80%程度しか値がつかないと考えて良いでしょう。

ポイント③ 代表者を決めて窓口を一本化する

共有持分が設定されている土地やマンションは、共有者全員の持分を取りまとめて一つの物件として売却するのがベスト。

一つの物件としてまとめて売却するためには、

  • 仲介の不動産業者
  • 買い主
  • 銀行などの金融機関
  • 弁護士
  • 司法書士
  • 行政書士

などと交渉する機会が多くなるので、代表者を決めて、交渉の窓口を一本化しましょう。

代表者を決める場合、通常は持分割合が大きい者が適切です。

たとえば、夫が亡くなって妻・長男・次男が相続した土地やマンションを共有した場合、持分割合は次のようになります。

  • 妻…2分の1
  • 長男、次男…4分の1ずつ

すると、持分割合がもっとも大きいのは妻となるため、妻が窓口を務めるべきでしょう。

ただし、もっとも持分割合が大きい人が高齢で各種手続きなどに対応するのが難しい場合や、

兄弟姉妹が全員で相続した場合のように持分割合が均等である場合は、交渉や手続きに長けた人を選出するべきでしょう。

誰が窓口を務めなかればいけないという規定があるわけではありませんが、法定の手続きなどについて抵抗感がない人を窓口にすることをおすすめします。

ポイント④ 全員で「売却の下限額」を決めておく

共有持分が設定されている土地やマンションの売却で大切なのは「売却の下限額」を全員で決めておくことです。

いくら共有者の全員が売却に合意したとしても、それぞれが「このくらいの価格で売れてほしい」という希望を持っているものです。

もし、一人でも高値での売却を熱望していて、市価相場と同程度の価格では納得できないと考えていれば、

売買契約を結ぶ段になって「勝手に安値で売却するのは許せない」と売却承諾を取り消すおそれがあります。

そんなトラブルに陥らないためにも、事前に「売却の下限額」を全員で決めておき、共有者全員の共通認識を築いておきましょう。

共有持分の土地やマンションを高値で売却する方法

家売るレオさん

共有持分の土地やマンションを売却するには「全員の合意」や「共通認識」が大切ですね。

イエプロ

そのとおり。

それさえできていれば、あとは通常のマンション売却と同じです。

共有持分の土地やマンションを高値で売却する方法は、基本的には通常の土地やマンションの売却と同じです。

ただし、一点だけ注意が必要なのは「共有持分を取りまとめて一括で売却すること」でしょう。

どんなに良好な家やマンションでも、他人の共有持分が設定されたままの物件を買いたがる人はいません。

条件面が整えば購入する人はいるかもしれませんが、気持ちよく生活できるマイホームとしての運用は難しい面があるはずです。

査定をする不動産業者から高額査定をもらい、高値で売却するには、共有持分の取りまとめが第一条件だと認識しておきましょう。

共有持分の土地やマンションを高値で売却したいときに有効な「一括査定」

共有持分のマンション売却のメリットデメリットは!?売るときに注意すべき4つのポイント

共有持分が設定された土地やマンションは、ただでさえ市価相場から比べると安く流通する傾向があります。

  • どの不動産業者なら共有持分が設定された土地やマンションの取り扱いに慣れているのか
  • 査定額の減額に結びつかないのか

などは、いろいろな不動産業者と交渉してみないと分かりません。

数多くの不動産業者に査定を依頼して、共有持分が設定されている土地やマンションを高値で売却できる不動産業者を探すために効果的なのが「不動産の一括査定サイト」です。

共有持分が設定されていることを踏まえて、物件のエリア、間取り、築年数などの基本項目を入力し、査定申し込みフォームから送信するだけで、

複数の不動産業者から簡易的な査定結果が送られてきます。

中には「共有持分が設定されているのではちょっと…」と安値を提示する業者がいるかもしれませんが、

反対に「権利関係がまとまることを前提で高値で売却できる」という業者もいるはずです。

そんな不動産業者を選別して販売をお任せできれば、共有持分が設定されているという欠点を補っても余りある高値で売却できる業者が見つかるでしょう。

共有持分が設定されていて、共有者が複数いるからといって、高値売却をあきらめる必要はありません。

ぜひ「不動産の一括査定サイト」を活用して、高値売却を目指しましょう。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

共有持分のマンション売却のメリットデメリットは!?売るときに注意すべき4つのポイントのまとめ

家売るレオさん

共有者全員の意思を統一できれば、共有持分が設定されている土地やマンションでも高値での売却が期待できそうですね。

イエプロ

そこが一番のカギであって、難しい点でもありますが、

共有持分を取りまとめて売却することさえできれば「一つの物件」ですからね。

まずは共有者が団結して売却への意思統一をはかることが大切でしょう。

共有持分が設定されている土地やマンションの売却は、意外にも身近な問題です。

特に、両親の目立った財産が実家くらいで、相続が発生した場合の財産は不動産がメインとなるようなケースでは、すぐにでも自分の身に降りかかる問題になるかもしれないのです。

なによりも大切なのは共有者全員の意思統一。

離婚を目指している夫婦であっても、仲違いをしてしまった親子や兄弟姉妹であっても、まずは目の前の問題を解決するために意思を統一して、協力体制を整えましょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です