リースバックとは!?リバースモーゲージとの違いとどんなメリットがあるのか徹底解説

リースバックとは?リバースモーゲージとの違いとどんなメリットがあるのか詳しく解説!
この記事のポイント

 リースバックの仕組みを説明
 買い戻した場合の価格はいくらになるのか
 リースバックと任意売却の違い
 リースバックとリバースモーゲージの違い

マイホームなどを購入した時に住宅ローンを組み、計画的にローンを返済しようと考えますよね。

しかし、その返済計画がずっと上手くいくとは限りません。

ローンが返済できなくなったことで、自分の家を失うのは何としても避けたいところです。

そこで役立つシステムが、リースバックです!リースバックがあれば、最悪の事態にならずに済むでしょう。

ここではリースバックとは何なのか、どんなメリットやデメリットがあるのかなどをご説明していきます。

そもそもリースバックとはどんな仕組み?

家売るレオさん

店長!友だちが「住宅ローンの返済ができない!」って泣きついてきたんですけど、お金を貸してあげる以外になにか良い解決法はありませんか?

イエプロ

その方は「マイホームから離れたくない」ってことですよね?それなら「リースバック」をおすすめしてみるのはどうでしょうか?

そもそもリースバックという言葉を初めて聞いた人も多いのではないでしょうか?

リースバックとは、一度自分の家を買主に売却し、家賃を支払う代わりに同じ家に住み続けることができる方法です。

つまり、一度持ち家を賃貸にする方法です。

この方法であれば賃貸物件になっても別の家に引っ越す必要性がなくなりますし、家賃を支払う代わりに同じ家に住み続けることができるようになります。

住宅ローンを支払うことができなくなると最悪の場合、競売にかけられて家を失ってしまいます。

そうなると強制的に別の家に引っ越さなければならなくなり、家族の生活環境がガラリと変わってしまうでしょう。

家を失っただけならまだしも、債務までも残ってしまう可能性があるのでその後の生活を圧迫してしまうことになります。

リースバックは、いわば住宅ローンの支払いが行き詰った時に選択する救済策とも言えるでしょう。

リースバックはどこでできるの?

家売るレオさん

なるほど…確かにこれは住宅ローンの返済に悩んでいる方にはうってつけの方法ですね。でも、どうすれば利用できるんですか?

イエプロ

街の不動産業者などではリースバックを取扱っていませんよ。リースバックを利用するには、専門の業者に依頼する必要があります。

一つの救済策であるリースバックですが、どこでできるのか知らない人もいるのではないでしょうか?

リースバックを行うには、リースバックを専門とする会社に問い合わせる必要性があります。

リースバック専門会社に相談することで、自分がリースバックを行う為の条件に合っているか、リースバックが本当に効果的な方法なのか、リースバックに関する様々な相談に答えてくれます。

ただし、リースバックの専門会社は多くありますし、多くの広告や情報を発信しているので、どの専門会社に依頼すればいいのか分かりにくいでしょう。

そんな時は、複数の専門会社に問い合わせて、問題を解決するのに信頼できる会社を見つけるのがおすすめです。

リースバックを利用するメリット

ここからはリースバックの様々なメリットについてご説明していきます。

リースバックには、住宅ローンの返済に困った時に助けとなる様々なメリットがあります。

では、どんなメリットがあるのかをご説明しましょう。

マイホームから引っ越さなくていい

せっかくローンを組んでまで購入したマイホームを手放すのは非常に辛いものです。

しかし、リースバックを利用すれば、マイホームから引っ越す必要性がありません。

要は持ち家から借家に変わるだけなので、家賃を支払う代わりに今まで通りマイホームに住み続けることができます。

引っ越しには様々な家庭の事情がありますし、子どもがいる場合は学校のことなどを考えなければならないので、できることなら引っ越したくない、持ち家を手放したくないと考えますよね。

リースバックを利用すれば引っ越さなくて良いので、生活環境が変わることがありません。

子どもも転校しなくて済みますし、引っ越しによって近所に噂が立つことも一切なくなります。

引っ越さなくていいということは引っ越し費用がかからないということになるので、余計な費用がかからないのもポイントです。

住宅ローンの返済から解放される

住宅ローンを組んでマイホームを購入したのはいいですが、それから先は住宅ローンを完済する生活になります。

住宅ローンは借金と同じようなものですし、借金を返済しているとなるとあまり良い気分ではない人もいるでしょう。

しかし、リースバックを利用することにより、住宅ローンの返済から解放されるというメリットがあります。

本来、住宅ローンの返済計画を立てたとしても、必ずしもその通りに上手くいくとは限りません。

何らかの原因によって返済が滞ってしまったり、やむを得ない事情で返済期間が延びることもあります。

返済するのに何も影響がなかったとしても、住宅ローンを返済するということにストレスを感じる人もいるでしょう。

リースバックの仕組みは、一度マイホームを任意売却することにあります。

自分で買主を探す必要性がありませんし、不動産会社が買主を探すので比較的買主が見つかりやすいのもポイントです。

任意売却ならローンの残高が売却額を上回っていない限り、ローンが残っていても売却できます。

その上、固定資産税や火災保険などの税金や保険料なども支払わなくて済むので、精神的にも経済的にも大きなメリットになるでしょう。

まとまった現金が得られる

リースバックを利用すると、買主がマイホームを購入することになるので、その分のまとまった現金が得られるメリットがあります。

といってもリースバックによって得られた金額からローンの残高を引いた金額が手元に来る仕組みになっているだけなので、ローンの残高が低いほどまとまった現金が手に入ることになるでしょう。

比較的短期間でまとまった現金が得られるので、それを教育費や治療費、別の借金返済に充てるなど様々な手段に利用できます。

まとまった現金の使い道が増えることで、現状を打破することができるでしょう。

将来的に買い戻すことができる

リースバックをするメリットは、元々所有していた人に買い戻し優先権が与えられることです。

つまり、将来的に買い戻せるだけの資金が集まったら、再びマイホームとして買い戻すことができます。

借家にしてしまうとマイホームではなくなったことにショックを受けるかもしれませんが、将来的に買い戻すチャンスがあるので買い戻す計画を立てるのが得策です。

家売るレオさん

住宅ローンの返済から解放されるのも重要ですけど、ご近所や子どもの学校に影響しないってところが嬉しいですね。

イエプロ

マイホームは「建物」であるだけでなく、みなさんの「生活」を象る場所ですからね。生活に与える影響が小さいところがリースバックの最大のメリットなのでしょう。

リースバックのデメリット

リースバックには様々なメリットがありますが、デメリットがあることも忘れてはいけません。

リースバックは救済策のように見えて別の問題が発生する可能性があります。では、リースバックのデメリットについてご説明しましょう。

毎月家賃を支払うことになる

リースバックによって持ち家が借家になったので、毎月家賃を支払わなければならない大きなデメリットが発生します。

家賃が発生するということは家賃を滞納してしまったら、立ち退きを迫られることになります。

しかも毎月支払っていたローンよりも家賃の方が高くなることもあるので、本当にリースバックするべきなのか考える必要性があるでしょう。

買い戻しの計画が不可能になった場合、手放さなければならない

リースバックを利用することで将来的にマイホームを買い戻す計画が立てられますが、債務超過や抵当権の問題によってはリースバックすら利用することができません。

リースバックが利用できないということは、将来的に家を買い戻すこともできなくなります。

また、リースバックを利用する時は買い戻しの期限が設定されます。

つまり、その期間内に家を買い戻すことができなかったら、家を手放すことになるでしょう。

家を手放すということは引っ越しすることになるので、きちんと買い戻す計画を立てる必要性があります。

買主が見つからないと売却できない

リースバックをすることで比較的買主が現れやすいというものの、必ずしも買主が現れるとは限りません。

買主が現れなければ家を売却することができないので、過度な期待はNGです。

そもそも家を売却してもローンが完済できない場合はリースバックすら利用できない為、不動産会社と相談してリースバックが利用できるか話し合う必要性があるでしょう。

家売るレオさん

毎月の家賃が発生するという点では、大きなデメリットですよね。

イエプロ

そのとおりです。住宅ローンの支払いが苦しいのであれば、家賃支払いだって苦しいはず。リースバックを利用したら、すぐさま生活の立て直しを目指すべきでしょう。

リースバックの流れについて

家売るレオさん

リースバックのシステムはよく理解できたはずなので、ここではリースバックを利用する際の流れを解説しましょう。

イエプロ

そうそう!そこ重要ですよ!手続きが難しいと利用しにくいですからね。

まず最初に、リースバックを申し込む為にリースバックの専門会社に電話かメールで問い合わせを行います。

リースバックの細かな説明と共に現状を打破する為の解決策を話し合ったら、さらに具体的な説明をする為に担当者と直接話し合いを行います。

話し合いが終了したら、次にリースバックを行う不動産の価格選定を行います。この調査は3日から1週間ほどかかるのが一般的です。

調査が終了したら、次に専門会社が提携している投資家や不動産会社などに買主の打診を行い、リースバックする不動産を買い取ってくれる人を探します。

複数の買主候補が出たら、依頼者にとって最も有利になる買主候補を紹介してくれます。

買主候補の選定には少なくとも2週間から1ヶ月ほどかかりますし、その間に買主候補が現れるとは限らないので注意しましょう。

買主候補が決まったら、契約内容に同意した上で売買契約と賃貸契約を結びます。

専門会社側は売主と買主の間に立ち、公正で中立の立場で契約書の作成とチェックを行ってくれます。

無事に契約を結んだら、専門会社が不動産を売却した時の代金を支払ってくれます。

住宅ローンが残っている場合は同時に返済を行うと共に、代金が支払われた時点から賃貸契約が始まります。

ここまでがリースバックを申し込んでから賃貸契約が始まるまでの一連の流れとなっています。

専門会社によっては若干流れが違っている可能性があるので、疑問に思ったところはすぐに相談しましょう。

家賃と買戻しの価格はいくらになるのか

気になるのは賃貸となった時に月々いくらの家賃を支払うのか、そして自分の家を買戻す時の費用です。

買戻し計画を成功させる為には、買戻すのにいくらかかるのかを把握しておく必要性があります。

まず、月々の家賃はいくらのになるのかをご説明しましょう。

家賃を決める時の計算式は、家賃=売却代金×利回り÷12ヵ月となっています。

この時の利回りの目安は6%から10%です。

以上の点から、もしも売却代金が1200万円で利回りが8%だった場合、1200万円×8%÷12ヶ月=8万円となるので、月々の家賃は8万円となります。

そして買戻しを行う時の計算式は、買戻し価格の目安=売却代金+売却代金の10%+ 諸費用となります。

つまり、売却代金が1200万円、売却代金の10%として120万円、そして諸費用が100万円だった場合、1200万円+120万円+100万円=1420万円が買戻す際に必要な代金の目安です。

家売るレオさん

家賃も買い戻しも、結構シビアではありますよね…

イエプロ

こうしてみると、リースバックは「常に返済に困っている」という方向きではなく「一時的にトラブルが発生しているが、立て直しは可能だ」という方向きだといえますね。

リースバックと任意売却の違いとは?

リースバックは任意売却の一つではありますが、これらを比較すると様々な違いがあります。

リースバックは不動産を売却しても賃貸にすることでそのまま住み続けることができる方法ですが、任意売却は一度売却してしまったら住み続けることができません。

新たな借入と所有者の移転を行うところは同じですが、任意売却を選ぶとリースバックのように賃貸として住み続けることができませんし、直ちに引っ越す必要性があります。

通常、住宅ローンを滞納した場合、リースバックするか、それとも任意売却を行うか選ばなければなりません。

しかし、この時に任意売却の代わりにリースバックを選ぶことはできないので注意が必要です。

前もってリースバックの話を進めるか、あるいは任意売却を検討する必要性がある中でリースバックを選択するかどうかが焦点になるでしょう。

リースバックと任意売却は似ているようで大きく違う方法なので、仕組みをよく理解する必要性があります。

家売るレオさん

ポイントは「住み続けることができるか?」の差ですね。

イエプロ

タイミングを逃すと任意売却しか道がないというところにも注意しましょう。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは?

家売るレオさん

住宅ローンの返済ができなくなった場合で、リースバックや任意売却のほかにも解決する方法はあるんですか?

イエプロ

もうひとつ、別の方法としては「リバースモーゲージ」という方法があります。先々のライフプランがはっきりしている方なら、こちらもおすすめですね。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にすることで金融機関からお金を借りることが可能であり、代わりに所有者が死亡した後か契約期間が終了した後に自宅を売却して一括返済する方法です。

自宅を売却して売却代金を手に入れる点は一緒ですが、金融機関からお金を借りることになり、その返済は所有者が死亡するか、契約期間が終了してから自宅を売却することになります。

お金を借りるのか受け取るのか、家をどのタイミングで売るのかが大きな違いだと言えるでしょう。

ただし、リバースモーゲージはリースバックのように借りたお金の使用用途や収入、年齢が制限されていませんし、担当権が設定されていても利用できます。

名義を変更する必要性もなく、保証人も必要ありません。

しかし、一戸建てしか対象にならず、法人では利用することができません。リースバックかリバースモーゲージのどちらがいいのか、よく検討する必要性があるでしょう。

リースバックとは!?リバースモーゲージとの違いとどんなメリットのまとめ

家売るレオさん

ありがとうございました!さっそく、友だちに連絡して解決法をアドバイスしてみますね。

イエプロ

くれぐれも「その場しのぎ」にならないように、ライフプランと相談する必要があると念を押してくださいね。生活を立て直さないと、すぐに同じ問題に襲われますよ。

リースバックは任意売却の一つであり、リースバックをするか任意売却をするか決める必要性があります。

どちらも家を売却することに変わりはありませんが、将来的に家を買い戻したいのであればリースバックを利用するのがおすすめです。

とはいえ、買い戻しが難しい場合はリースバックにこだわる必要性はありません。

家を買い戻せなければ結局家を手放すことになりますし、それなら早めに任意売却を行った方が負担が少なくて済むでしょう。

自分一人でリースバックにするか悩むのはおすすめしないので、リースバックや任意売却を取り扱っている業者に相談するのがおすすめです。

自分の将来的な収入などを初めとする観点から判断するのはもちろん、リースバックと任意売却のどちらにするべきなのかをよく検討して、後悔のない選択をするのが大切でしょう。

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