マンション売却でどの方角・何階が人気!?角部屋・日当たり・階層からわかる高額査定の条件

マンション売却でどの方角・何階が人気!?角部屋・日当たり・階層からわかる人気順マンション売却
マンション売却でどの方角・何階が人気!?角部屋・日当たり・階層からわかる人気順

みなさんのマンション物件はどの「階層」にありますか?

低層、中層、高層…もしかしたら最上階に住んでいる方がいるかもしれませんね。

でも、高層階なら全て高値で取引きされるわけではありません

そして、マンション物件の売却には「方角」も大切です。

階層・方角が良くても、さらに陽当たり、角部屋と中部屋など、マンション売却には人気を決めるたくさんの条件があるんです。

ここでは、マンション物件の売却で人気が高い階層・方角や、角部屋と中部屋の比較を紹介しましょう。

結論をいうと

 一番高く売れる条件は、中層階よりも上の南向き角部屋である

人気の条件を満たしていないと「もしかしてウチって不人気?」と感じてしまうかもしれませんが、不人気の条件でも高く売却できる対処法も紹介するので期待してご覧ください。

  1. 中古マンション販売サイトの人気こだわり条件に注目してみよう
  2. 【低層・中層・高層・最上階】どの階層が人気で高く売却できるのか!?
    1. 高層階・最上階はステータス分高く売却できる
    2. 中層以上は防犯性が保たれるので高額で売却できる
    3. 1階は売れにくいというのはウソ!?
  3. 【高層・低層】タワマン節税で安いのは!?節税に強いのは高層か低層か
    1. 固定資産税が「低層は安い・高層は高い」という制度になった
  4. マンションの方角はバルコニーの向きで決まる
  5. 【南向き】不動の人気!陽当たりの良さが抜群
    1. 実際に南向きの部屋を観察してみました
  6. 【東・西・北】南向き以外の物件の方角のメリットと特徴
    1. 【東向き物件】早起き派の人におすすめ
    2. 【西向き物件】冬場は暖かいというメリット
    3. 【北向き物件】不人気!日当たりが悪く売れにくい
  7. 【東・西・南・北】マンション方角の人気順
  8. 【角部屋】角部屋は高く売却できる!人気の理由は快適性
    1. 角部屋が人気の理由は快適性
    2. バルコニーの向きによっては評価が下がる
  9. 【中部屋】壁に挟まれている中部屋は売れにくい!?査定額に響くのか
  10. 【結論】一番高く売れる物件の条件は「中層階より上の南向き角部屋」
  11. 階層と方角が不人気でも高値で売却できる方法
    1. 「一括査定サイト」を活用して複数の不動産業者に査定をしてもらう
  12. マンション売却でどの方角・何階が人気!?角部屋・日当たり・階層からわかる人気順のまとめ

中古マンション販売サイトの人気こだわり条件に注目してみよう

マンション売却でどの方角・何階が人気!?角部屋・日当たり・階層からわかる人気順

[voice icon=”https://earthkankyo.co.jp/wp-content/uploads/2018/06/woman1.png” name=”家売るレオさん” type=”l icon_orange”]

いまSUUMOで中古マンションの販売情報を見ていたんですけど「南向き」って人気の条件なんですね。

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「人気のこだわり条件」としてピックアップされているくらいですからね。

たしかに、南向き物件は人気が高いですよ。

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ということは「南向き」の物件はほかの物件と比べると価格が高いってことですよね?

売却するときも高く売れるってことなんですか?

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[voice icon=”https://earthkankyo.co.jp/wp-content/uploads/2018/06/icon_business_man05.png” name=”イエプロ” type=”l icon_blue”]

そのとおりです。

中古マンション市場には人気の階層・方角があって、人気が高いほど高値で売却できますよ。

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中古マンションの販売情報をみると、物件の階層と方角が公開されています。

マンション売却でどの方角・何階が人気!?角部屋・日当たり・階層からわかる人気順

出典|SUUMOの物件情報【公式】

こちらは不動産情報のポータルサイト「SUUMO」の物件情報ですが、たしかに階層と方角が公開されています。

物件の条件として階層や方角が公開されているのは、単なるお好みの問題ではありません。

不動産物件の価値を判断するにあたって、階層や方角には重要な意味があるからです。

人気の階層や方角の物件は、中古マンション市場では高値で取引きされます。

【低層・中層・高層・最上階】どの階層が人気で高く売却できるのか!?

中古マンション物件はが、「階層が高ければ高いほど、価格も高くなる」というのは、もはや常識となっています。

新築物件の販売情報をみると、全く同じ条件の物件で階層だけが異なる場合、低層階であれば安く、高層階であれば高くなります。

なぜマンション物件の価格が「低層階<高層階」になるのか、その理由は次のポイントに着目すると理解できます。

低層階高層階
防犯性空き巣などの侵入窃盗やのぞきなどが起きやすく、防犯対策を講じる必要がある屋外からの侵入を心配する必要がない
プライバシー性通りや周囲のマンションからの人目が気になってしまい、常にカーテンを閉めることになる人目が気になることがない
快適性湿気がたまりやすく、土ほこりなども気になる・湿気・土ほこりなどがなく快適で、街の雑踏音も静かに感じる
・「高層階は風が強いのが難点」という人もいる
日照条件・日照時間が短い
・周囲の条件によっては、低層階ではほとんど陽射しが入らないこともある
日照時間が長い
眺望性眺望をのぞめない市街地でも見晴らしが良く眺望性が高い

これだけ高層階のメリットを挙げていけば、マンションの価格が「低層階<高層階」になるのも当然でしょう。

高層階・最上階はステータス分高く売却できる

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地上20階以上、高さ60m以上のタワーマンション物件では「高層階こそがハイクラス」というステータス感があります。

最上階物件の住人を頂点とした人間関係は「タワマンヒエラルキー」や「タワマンカースト」などと揶揄されているくらい、タワマンでの生活や立ち位置を決めつけているのです。

そして、中古のタワマン物件の価格も、高層階・最上階への憧れをいまだに色濃く反映しています。

最上階物件では1億円を超えるものも多く、売却する際にも高値になることが期待できます。

中層以上は防犯性が保たれるので高額で売却できる

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中古マンションの売却で高値が期待できるのは、ある程度の防犯性や快適性が保たれる中層階よりも上にある物件です。

低層階の物件は、もともとの価格が安めに設定されているため、マンションの中でも廉価物件という位置付けの感触が強くなっていますが、

中古マンションの購買層には「価格よりも防犯性や快適性」という方が多いようです。

または、タワマンヒエラルキーのように「低層に住むことが恥ずかしい」という感覚が根ざしているのかもしれません。

いずれにしても、中古マンション物件の人気度としては「中層以上」の人気度が高く、売却時にも高値で取引きされる傾向があるようです。

1階は売れにくいというのはウソ!?

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マンション物件には、必ず最も低い階層があります。

1階にも居室があるマンションなら1階が、1階部分は駐車場になっていれば2階が最下層になり、不動産業者の中には「最下層は売れにくい」と説明する業者もあるようです。

1階をはじめとした「最下層物件」を購入した方であれば、不動産業者から「売れにくい」といわれて少し納得できる部分があるかもしれません。

なぜなら、最下層物件の購入した理由の中に「価格が安かった」という要素が含まれているからです。

  • 最下層の物件は陽当たりが悪い
  • 防犯性やプライバシー保護にも弱い
  • 住人の出入りが気になる
  • 下手な緑地化などをされていれば夏場は蚊などの虫も多い

など、デメリットばかりが目立つように感じられるもの。

それを踏まえたうえで「不人気だからこそ安い」と納得して購入した方なら「不人気だから売れにくい」という説明にも納得ができるのでしょう。

しかし、最下層だからといって必ずしも「売れにくい」と断定するのは間違いです。

マンション物件を購入した人が「この物件にしよう!」と決断するための決め手として挙げられるのが「立地条件」です。

  • 駅に近いので通勤・通学に便利だ
  • 人気のエリアで格安物件を探していた
  • 賃貸マンションから住み替えたいが子どもを転校させたくない

など、間取りや設備よりも立地条件を優先させる人は非常に多いのです。

また、最下層物件はマンション全体の中でもコンパクトな物件が並んでいるケースが多く、単身者・新婚や同棲カップルなどには人気があります。

コンパクト物件であれば賃貸としての運用にも適しているので、不動産経営の投資家にも好まれます。

一般的には好条件が揃っているわけではありませんが、最下層物件にはそれなりのニーズがあるので、一概に「売れにくい」というわけではないのです。

最下層物件の売却を考えている方は、最下層物件ならではのターゲットを理解しておくと良いでしょう。

【高層・低層】タワマン節税で安いのは!?節税に強いのは高層か低層か

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2015年あたりから急激に広まった節税テクニックの中に「タワマン節税」という技があります。

タワマン節税でなにができるのかというと、まず、財産を持っていた方が亡くなったときに発生する「相続税」が節税できます。

相続税(そうぞくぜい)は、講学上は、人の死亡を原因とする財産の移転(相続)に着目して課される税金を指す。引用|相続税【ウィキペディア(Wikipedia)】

たとえば1億円の資産を現金として相続した場合、相続税の対象となるのは額面どおりの1億円です。

ところが、相続が発生する前に1億円の資産をタワマン物件の購入にあてておき、タワマン物件を不動産として相続させることで、2000〜3000万円の財産として評価され、最大で4000万円近くの相続税を節約することができます。

次に節約できるのが「固定資産税」です。

固定資産税(こていしさんぜい)とは、固定資産の所有者に課税される地方税である。引用|固定資産税【ウィキペディア(Wikipedia)】

マンションの固定資産税は、実はちょっと変わった方法で計算します。

まずマンションまるごとの固定資産税額を算出し、次に各戸の占有面積に応じて按分します。

つまり、占有面積さえ同じなら1階でも最上階でも固定資産税は同額で、しかもマンション物件は土地分の固定資産税がわずかであるため、同じ1億円の住宅でも土地付きの一戸建て住宅を購入するよりはるかに固定資産税額が安くなるわけです。

これが特に不動産投資家を中心に広まっていたタワマン節税の正体です。

固定資産税が「低層は安い・高層は高い」という制度になった

ところが、タワマン節税を実践していた方にとって、2018年は衝撃の年となりました。

なんと、マンションの固定資産税を「低層を安く、高層なら高く」という制度が始まったのです。

この制度では、中間の階層の税率を基準として、下層に下がるほど安く、高層に上がるほど高く設定することになっています。

50階以上のタワマンであれば、最下層と最上階の税額は10%以上も開くというのですから、これまで資産をせっせとタワマン物件に転換していた方にとっては衝撃でしょう。

これからタワマン節税を目指す方であれば、最上階よりも最下層のほうが節税効果が高くなるものと予想され、すでに新築マンション市場では中層から下層の人気が高まりつつあります。

ただし、この新制度は「2018年1月1日以降に完成・引き渡しが完了する物件」にのみ適用されます。

つまり、2017年内に完成・引き渡しが完了した物件は適用外になるため、現在の市場に出回っている中古マンションのほとんどが新制度は適用外

これまでは新築物件がメインだったタワマン節税ですが、これからは中古マンションの高層階・最上階が主流になる気配です。

マンションの方角はバルコニーの向きで決まる

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まず最初に「マンション物件の方角」について確認しておきましょう。

通常、一戸建て住宅の場合は玄関がある方向、つまり住宅の正面側が面する方向を「物件の方角」と考えます。

ところが、マンション物件では、玄関ではなく「バルコニー」が面する方向を方角としてとらえます。

マンション物件では、一般的には玄関がある面は通路になっているため重要ではありません。

大切なのはバルコニーを設けて大窓が設置できる方向ですから、マンション物件の方角とは「バルコニーの向き」になります。

ごく基本的なことですが、一戸建て住宅と混同してしまうと大きな勘違いが生じるので注意しておきましょう。

【南向き】不動の人気!陽当たりの良さが抜群

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南向きの部屋の日当たり

引用|リショップナビ【公式】

マンションの中でも一番人気なのが南向きの物件です。

南向き物件が昔から一番人気のポジションを保っている理由は「陽当たり」です。

太陽が東から昇って西へ沈む間、最も長く日差しに照らされるのが南向きだといわれています。

南向きのリビングは自然光が差し込む時間が長いため、明るく開放的で気持ちの良い空間になります。

洗濯物の乾きも良く、快適な生活を望むことができるでしょう。

あえて南向き物件のデメリットをあげるなら、ほかの方角の物件と比べると購入時の価格が高くなること。

でも、このデメリットは売却においてはメリットになるので、マンションの方角としては全くスキがないと評価できますね。

実際に南向きの部屋を観察してみました

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南向きの部屋の午前11時の日当たり

午前11時にはちょうど真正面から日が当たっています。

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南向きの部屋の正午12時の日当たり

1時間でこれくらいの角度で日当たりが変わります。

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南向きの部屋の午後1時の日当たり

大分日が斜めに当たってきました。

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南向きの部屋の午後2時の日当たり

カーテンで見えないですが少し日が当たっています。

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南向きの部屋の午後3時の日当たり

午後3時には部屋に日が当たらなくなりました。この写真で見ると暗めに見えますが部屋の中は明るく、電気をつけなくても過ごせています。

南向きの部屋の午後2時の日当たり

南向きの部屋の午後3時のベランダの日当たり

南向きの部屋の午後2時の日当たり

南向きの部屋の午後3時のベランダの日当たり

ベランダを見ると少しだけ当たってます。太陽はほぼ西の方に行ってしまったことがわかります。

【東・西・北】南向き以外の物件の方角のメリットと特徴

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マンション物件で人気の方角が「南向き」ということはわかりましたが、それ以外の方角はどうなんでしょうか?

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すべての物件が南向きってわけじゃありませんからね。

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住宅の正面は「南」を向いているのがベストだといわれています。

これはマンションに限った話ではなく、昔から一戸建て住宅でも敷地の不都合がない限り玄関やベランダは南向きにするものだと決まっています。

では、一番人気が「南向き」だとしても、ほかの方角の人気はどうなっているのでしょうか?

それぞれの方角の特徴とメリット・デメリットを見ながら比較していきましょう。

【東向き物件】早起き派の人におすすめ

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東向きの部屋の朝日

二番人気になるのが東向き物件です。

東向き物件は、日が昇って南天を過ぎるまで、つまり午前中の陽当たりが良好な物件になります。

気持ちの良い朝日を浴びながら起床して朝の支度を整えたい「早起き派」の方なら、1日のリズムを整えやすい東向き物件がおすすめです。

午前中の陽当たり中心になるので、暑い夏場も比較的に過ごしやすく感じるでしょう。

その反面、午後からの陽当たりがあまり良くないので、寒い冬場は肌寒く感じるかもしれません。

売却の内覧時は、東向き物件の魅力を存分にアピールするために午前中の公開を心がけましょう。

【西向き物件】冬場は暖かいというメリット

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西向きの部屋の西日

参考|水島商事

西向き物件というと、やや不人気な印象があります。

その原因は「西日が強い」ためでしょう。

太陽の光は、太陽が沈む直前の西側からの光が最もまぶしく感じられるため、西日を嫌う人は多いようです。

ところが、午後からの陽射しが強くなる西向き物件では、実は東向き物件よりも日照時間が長くて快適だともいわれています。

夏場は暑く感じられますが、冬場には日光で部屋全体が温まるため光熱費を抑えることもできます

西日に対するイメージが悪いため、中古マンションの市場では不人気の傾向がありますが、意外にも西向き物件に住んだ経験がある方にいわせれば「イメージと違って快適」なのが西向き物件です。

内覧時には「この窓から入る陽射しが強いので遮光カーテンを使った方が良い」などの丁寧な対応が求められるでしょう。

【北向き物件】不人気!日当たりが悪く売れにくい

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北向きの部屋の日当たり

引用|うちろぐ

マンションの方角でもっとも不人気なのが北向き物件です。

日照時間が短く、薄暗い印象を受けてしまう北向き物件は、そもそもディベロッパーやマンションオーナーも建設を避けたがるくらいの悪条件です。

暑い夏場でも比較的に涼しく感じられますが、冬場の寒さは特に厳しく感じられるため、住みやすさを求めるのは難しくなるでしょう。

こうなると北向き物件に住んでいる方なら「ウチの物件は売れにくいの?」と感じるでしょう。

残念ながら、北向き物件はほかの方角の物件を比べると売れにくいのは事実です。

「北向き」というだけで購入候補から外してしまう人も多いので、売却にはなんらかの魅力を持たせてあげる必要があります。

北向き物件に魅力を持たせるためのアピールポイントを探ってみましょう。

  • 駅近などの好立地
  • 広々とした間取り
  • 充実した設備
  • 同じマンション内で比較すると価格が安い

方角だけにとらわれない魅力を前面に押しだして売却を目指しましょう。

【東・西・南・北】マンション方角の人気順

マンションの方角についてそれぞれ見ていきましたが、ここで「人気の順番」をチェックしておきましょう。

マンションの方角、人気の順番は次のとおりです。

  • 一番人気・・・南向き
  • 二番人気・・・東向き
  • 三番人気・・・西向き
  • 最下位 ・・・北向き

基本的には、この人気の順番に応じて取引きされる価格も上下すると考えてください。

南向き物件と北向き物件を比べれば、南向き物件のほうが高値で売却できる可能性は圧倒的に高まります。

ただし、これは「全く同じ条件の場合」の話です

マンション物件にはそれぞれに個性があって、方角のみでは語れない価値があるのです。

【角部屋】角部屋は高く売却できる!人気の理由は快適性

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階層や方角も気になりますけど、マンションなら「角部屋」も高値で売却できる条件ですよね。

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マンションには構造上かならず「角部屋」と「中部屋」にわかれますからね。

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マンション物件の中には「全物件が角部屋」というものもありますが、基本的には数個の角部屋と、その間にある中部屋とで構成されています。

マンションでは「角部屋が人気」といわれていますが、なぜ角部屋の人気が高いのでしょうか?

角部屋に挟まれた中部屋を高く売却することはできないのでしょうか?

角部屋が人気の理由は快適性

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角部屋とは、その名のとおりマンションの「角」に接する物件のことです。

マンション物件は、構造上、壁面に接する片面にしか窓がありません。

ところが、角部屋は2つの壁面に接しています。

通常の物件で方角を示す場合は「南向き」や「東向き」という表現になりますが、角部屋では次の4種類で表現します。

  • 北東角部屋
  • 北西角部屋
  • 南東角部屋
  • 南西角部屋

たとえば、北東角部屋なら北側と東側の壁面に接しているため、2面に窓を設置することができるわけです。

窓が多ければ、それだけ自然光を取り込む面積が多くなり、風通しも良く、室内の快適性が高まります

また、片方の壁面しか隣の世帯に接していないため、騒音に悩まされたり、こちらの生活音などに気を使う必要も少なくなります。

つまり、角部屋の人気が高い理由は「中部屋と比べると生活の快適性がバツグンに良い」という点に尽きるでしょう。

また、最近では防災性を重視する方も多いので、避難経路により近い角部屋が好まれる傾向もあります。

バルコニーの向きによっては評価が下がる

マンション物件では角部屋の人気が高く、売却の際でも角部屋ほど高い価格で評価されます。

ただし「角部屋ならなんでも良い」というわけではありません。

もし売却を考えているあなたの物件が角部屋であれば、バルコニーの向きをチェックしてみましょう。

たとえば、南東向きの角部屋であっても、バルコニーの向きが南面ではなく東面であれば、評価は一段階低くなると考えてください。

中部屋の評価がバルコニーに面した方角だけで評価されるのと同じで、角部屋でも大きく評価されるのはバルコニーが設置された面です。

南東・南西の角部屋なら南向きに、北東の角部屋なら東向きに、北西の角部屋なら西向きにバルコニーが設置されているほうが高値で評価されます。

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「角部屋ならなんでも良い」のではなく、角部屋でもバルコニーの向きで査定額は変動するので要チェックです!

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【中部屋】壁に挟まれている中部屋は売れにくい!?査定額に響くのか

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角部屋の人気が高いということは、両横が隣の世帯との壁で挟まれている中部屋は不人気で売れにくいということでしょうか?

たしかに、同じ階層なら中部屋よりも角部屋のほうが人気が高く、売却価格も高くなる傾向があります。

しかし、それは「同じ階層」という条件があってのこと。

とくに角部屋にこだわっている人でなければ、10階建ての5階の角部屋と10階の中部屋とが同じ価格であれば、より高層階のほうが好ましいと考えるでしょう。

中部屋であることは大したマイナス要素ではありません

売却査定では、角部屋と中部屋の査定額の差は同じ階層で3%程度だといわれています。

仮に査定額5000万円だとすれば、150万円の差が生じることになりますが、それでも1階層下の中部屋よりは高い評価になるので、損をしているわけではありません。

基本的に同じ階層の角部屋は両端の2物件しかないのですから、中部屋がマイナスなのではなく、角部屋が特別にプラスなのだと考えるくらいで良いのです。

必要以上に「中部屋だと売れにくい」と考える必要はないでしょう。

【結論】一番高く売れる物件の条件は「中層階より上の南向き角部屋」

マンション売却でどの方角・何階が高く売れる!?角部屋・日当たり・階層からわかる人気順

ここまでは、マンション物件で人気が高い「階層」と「方角」について解説しました。

階層・方角、そして中部屋・角部屋の区別をトータルして考えると「一番高く売れる条件」はコレになります。

「中層階よりも上の、南向き角部屋」

低層階の物件や南向き以外の方角の物件を「売れない」「安い」と決めつけるわけではありませんが、

中層階以上の南向き角部屋のほうが圧倒的に人気が高くなり、それに応じて価格も高くなりやすいでしょう。

階層と方角が不人気でも高値で売却できる方法

マンション物件の売却では、内装や設備など物件が持つ表面的な魅力のほかに、立地条件や築年数、階層や方角などの条件も複合的に判断することになります。

むしろ、これらの表面的にはみえない条件のほうが、本当の意味でマンション物件の価値を左右しているといっていいでしょう。

ここで、これらの条件を考慮すると「ウチの物件は魅力がないなぁ…」と落ち込んでしまった方、まだ諦めないでください。

階層や方角が一般的には不利に感じるマンション物件でも、購入者のニーズによってはそれなりの魅力がある物件として評価されます。

誰もが高層階に住みたいわけではないし、南向きの窓を好まない人もいるのです。

たとえば、ある不動産業者はファミリー向け物件を中心に取り扱っているので査定額が安くなり、別の不動産業者では単身者向けの物件ばかりを取り扱っているので高値で査定するなんてことも起こり得ます。

しかし、どの不動産業者ならこの物件を高値で取り扱ってくれるのかを読み解くのは至難のワザ。

だからこそ、できるだけたくさんの不動産業者に査定してもらい、高額査定をしてくれる業者を探すのがベストなのです。

「一括査定サイト」を活用して複数の不動産業者に査定をしてもらう

マンション売却でどの方角・何階が高く売れる!?角部屋・日当たり・階層からわかる人気順

複数の不動産業者に査定をお願いするなら、インターネットを利用した「不動産の一括査定サイト」を活用してみましょう。

申し込みフォームにごくカンタンな情報を入力して送信するだけで簡易査定できます。

簡易査定の結果が出揃ったら、実際にマンションを見てもらう3社程度にしぼり込みます。

一括査定サイトに登録している不動産業者は、どの業者もサイト独自の厳しい審査基準をパスした業者のみ。悪徳業者は徹底的に排除されているので安心です。

残った3社程度の中から、もっとも高値で売却できる期待が高い業者を選んで媒介契約を結べば、あとは不動産業者にお任せするだけ。

マンション売却の成否は不動業者選びが重要なポイントになります。

一括査定サイトを活用して、あなたの大切なマンションを高値で売却してくれる不動産業者を探しましょう。

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マンション売却でどの方角・何階が人気!?角部屋・日当たり・階層からわかる人気順のまとめ

[voice icon=”https://earthkankyo.co.jp/wp-content/uploads/2018/06/woman1.png” name=”家売るレオさん” type=”l icon_orange”]

マンション物件を売却するなら「中層以上・南向き・角部屋」が有利というポイントはしっかりとおさえておきたいですね。

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[voice icon=”https://earthkankyo.co.jp/wp-content/uploads/2018/06/icon_business_man05.png” name=”イエプロ” type=”l icon_blue”]

この条件にマッチしていないからといって、必ずしも「安い、売れにくい」というわけではありませんよ。

もし人気の条件にマッチしていなくても、業者選びに成功すれば高値売却の希望はあります!

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マンション売却の際に人気が高い階層・方角などの条件は、たしかにこれにマッチしていれば高値売却が期待できるものです。

しかし、中古マンション市場には買い手ごとに求める条件が異なり、どんな条件の物件でも一定数のニーズがあるものなのです。

「人気の条件にマッチしていないから高値で売れない・売れにくい」などと諦めずに、その条件の物件でも高値で売却できる不動産業者を見つけるまでアタックし続けましょう。ばん

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