マンション購入はオリンピック後が買い時!?それとも低金利で消費税増税前の今こそが買い時なのか

増税前の低金利の今こそ買い時!?マンションを購入するならオリンピックまでなのか

「平成最後の夏」といわれる2018年の夏が過ぎ去りましたが、マンション市場はいまだに灼熱のシーズンが続いています。

平成初期のバブルに迫るマンション価格の高騰、これに伴って加熱する新築・中古を含めたマンション市場は、不動産投資家だけでなく、ただ「マイホームを持ちたい!」という人たちにも大きな影響を与えています。

マイホームを持ちたい人にとって気になるのは「東京オリンピックまでにマンションを購入したほうがおトクだ」という情報です。

あなたは、こんな情報を聞いても「本当に今が買い時なの?」と疑問視していませんか?

ここでは、なぜ「今こそがマンション購入のチャンス」なのかを解説していきます。

今こそが「買い時」ってホント? マンション購入希望者のホンネ

ここ数年、首都圏のマンション市場は高騰に次ぐ高騰で激しく加熱しています。

東京オリンピックの開催に向けて、ホテルなどの宿泊施設や競技の関係施設として大規模な用地買収がおこなわれたため、地価が高騰し、新築マンションの価格も右肩上がりとなりました。

新築マンションの高騰の波と、地価の上昇という波の2つの原因に連動するかたちで、中古マンションの価格も軒並み上昇し、東京23区内は「ミニバブル」と呼ばれる状態です。

ここで気になるのが、こうまでマンション価格が高騰を続けていると「わざわざマンション価格が高騰している時に購入しないほうが賢いんじゃないの?」と考えますよね。

不動産経済研究所が報道向けに発表した資料によると、2018年7月度の首都圏のマンション販売件数は2,986戸で、わずかに減少傾向にあります。

そんな中でも、新築マンションのうち人気が集中していた

  • グランドメゾン目白新坂
  • ルネ南砂町リバーフィール
  • グランドメゾン中野富士見町
  • イニシア西新井

の4物件は即日完売となるなど、まだまだマンションに対する購買意欲は衰えたとは言い切ることができない状況です。

そこで、今回は「今がマンションの買い時なのかなぁ」とお悩み中の主婦の方と一緒に、今こそがマンションの買い時なのかという疑問を解消していきます。

まずは、今回の相談者を紹介しましょう。

ももさんのプロフィールお名前:ももさん(仮名)

年齢 :31歳

職業 :主婦

家族 :2歳年上のご主人と2人暮らし

住まい:2LDKの賃貸マンション

希望 :将来、子どもは2人くらいは欲しいので、3LDK以上のマンションを購入したい

ももさんは、まだ結婚1年目の新米主婦です。

大手企業に勤める会社員のご主人と一緒に「マンションを買って引っ越したいけど、人生で最大の買い物になるから、しっかり計画したい」と考えながらも、やはり「今が買い時」という情報にとまどっている様子。

では、ももさんのお悩みを聞いてみましょう。

マンション売却プロ
ももさんはどんな物件を希望しているんですか?  
ももさん
今はまだ子どもがいないんですけど、日頃から主人と「子どもは2人は欲しいよね」って話してるから、夫婦と子ども2人で生活するのに不自由ない間取りを希望しています。     
マンション売却プロ
そうなると、やはり3LDKくらいの物件がベストですね。

ご予算はどれくらいですか?  

ももさん
主人とは「5,000万円くらいが限界かな」って話してるんですけど、今ってちょうどマンションのお値段が高くなっているでしょ?もうちょっと待って安くなってから同じような物件を探す方が賢いのかなぁとも思うんですよ。
マンション売却プロ
ももさんのご希望は5,000万円程度で3LDKタイプのマンションということですが、ファミリーに最も人気がある3LDKタイプとなると、新築ではなかなか厳しい条件ですね。     

買い時は「消費税」の増税前なのか?

マンション購入を検討している方々の「買い時感」を探る資料として非常に興味深いのが、住宅金融支援機構による「平成30年度における住宅市場動向」という調査です。

この調査では、まず一般消費者に「平成30年度は買い時か?」という質問をしています。

増税前の低金利の今こそ買い時!?マンションを購入するならオリンピックまでなのか

この資料によると、2017年の調査では「今が買い時だ」と感じていた消費者は52.8%であったのに対し、2018年の調査では50.6%とわずかに減少へと傾いていることが判りました。

2019年10月に予定されている消費税増税を控えて、増税前の今こそが買い時だと考えている人の割合は2017年調査では68.8%であったのに2018年調査では75.0%と7.2%も増加しています。

ももさん
消費税が増税する前に…という考えもあったんですが、8%から10%に上がったくらいじゃ大差はないのかな…とも思うんですよね。
マンション売却プロ
では、ちょっとカンタンにシミュレーションしてみましょう。     

マンション価格が5,000万円(建物4,500万円・土地500万円)の場合

⇒消費税8%なら(4,500万円+8%)+500万円=5,360万円

⇒消費税10%なら(4,500万円+8%)+500万円=5,450万円

※トータル90万円の差

ももさん

トータルで90万円の差って、まあ安い軽自動車1台分ってとこですよね。

大金といえば大金ですけど、買い急ぐほどの差じゃないような…

マンション売却プロ

そうですね。

「増税前の駆け込み需要」なんて言われていますが、買い物の額のスケールを考えると、あまり大きな差には感じないでしょう。

ももさん

私は景気の先行きが怪しいことに不安を感じているので、たった90万円のおトク感のためにマンションを買い急ぐのは賢くない気がします…

住宅ローンの「低金利時代」は影響するのか?

アベノミクスのマイナス金利政策によって、住宅ローンの金利は過去最低水準を推移しています。

住宅ローンの低金利化に刺激されて、まさにこの低金利時代こそがマンションの買い時だと言われてきました。

では、金利の差が支払い総額にどれくらいの影響を与えるのかをシミュレーションしてみましょう。

ここでは、りそな銀行の「住宅ローンシミュレーション」を利用します。

(https://www.resonabank.co.jp/cgi-bin/simulation/housing_loan1.cgi)

ももさんのご予算は5,000万円なので、分かりやすく35年ローン・ボーナス払いなしの均等払いという条件で返済シミュレーションをしてみましょう。

  • 金利=変動0.470%の場合
増税前の低金利の今こそ買い時!?マンションを購入するならオリンピックまでなのか

変動0.470%の場合、借入金5,000万円に対して利息は423万4,777円となります。

  • 固定1.450%の場合
増税前の低金利の今こそ買い時!?マンションを購入するならオリンピックまでなのか

固定1.450%の場合の利息は1,378万5,422円となりました。

両者の差は1,378万5,422円―423万4,777円=955万0,645円となり、プランや金利の差だけで支払い総額に1,000万円近くの差が生じることがわかります。

先ほどの住宅金融支援機構の資料でも、一般消費者の49.7%が「住宅ローンの金利が低い今が買い時だ」と回答していることからも、低金利という材料は無視できません。

住宅ローン金利は上がる?大手銀行が金利引き上げを発表!

ももさん
住宅ローンの低金利時代はまだまだ続くって聞いたんですけど、それでも「今が買い時」だと言えるんですか?     
マンション売却プロ
まだ低金利の時代は続くといわれていますが、その中でも最近になって大手銀行が住宅ローンの金利引き上げを発表しているのはチェックしておきたいところですね。  

2018年9月、三菱東京UFJ銀行・三井住友信託銀行・りそな銀行は、それぞれ2018年9月分からの住宅ローンの固定金利の引き上げを発表しました。

各社とも最優遇金利からわずか0.05%の引き上げで、実質的には体感するほどの金利引き上げではありませんが、大手銀行が金利を引き上げたことには大きな意味があります。

消費税の増税をひかえているタイミングなので、大幅な金利引き上げを断行してしまうと、不動産市場が活性を失ってしまうおそれがあります。

それでも、固定金利から変動金利まで、大手から地方の中小銀行までと、段階的に金利が引き上げられる動きになる兆しが現れたともいえるでしょう。

オリンピックが終わったらバブル崩壊が起きる?

ももさん
ネットでは「東京オリンピックが終わったら不動産バブルは崩壊する」ってウワサされているから、いまこのタイミングでマンションを買うのが怖いんですよね。     
マンション売却プロ

たしかに、2020年の東京オリンピック開催に向けて起きた不動産バブルは、閉幕とともに崩壊するといっている人もいます。

ところが、予想では「バブル崩壊」のような大暴落は起きないという見解が多数なんですよ。

2013年頃から始まった東京23区内のマンション価格の高騰は、平成初期のバブル期さながらの高騰を見せてきました。

地価高騰のため、中には資産価値が2倍にもなったマンションが存在しているくらいです。

こうなると怖いのが「崩壊」です。

特に、今回のミニバブルは「東京オリンピック開催」という具体的な理由が要因になって発生しているため、オーナーや投資家の間では「オリンピックが閉幕してしまったらどうなるんだ?」という不安が大きいようですね。

たしかに、東京オリンピックの閉幕をひとつの区切りとして、東京23区内のマンション価格が落ち着きを見せることになるのは間違いありません、

オリンピック開催に向けて流入した人口が外部へ流出に転じ、一時的に空き物件の数が多くなることは明らかです。

また、人気エリアのタワーマンションを大量に買い占めていた外国人投資家が売却に転じるため、マンション価格は絶頂期の価格よりも下がるでしょう。

ただし、東京はオリンピック開催に向けた交通網・インフラの整備が進み、より住みやすく魅力的な街へと変貌しています。

単に「地価が高い」という価値だけでなく、東京はオリンピック開催に向けた整備によって「快適で利便性が高い街」という付加価値を得たのです。

この方程式を実証したのが2012年にオリンピックが開催されたロンドンです。

それまでは、オリンピック開催に向けて地価が高騰し、閉幕を機に地価が下がるというのが一般的でした。

ところが、競技関連施設だけでなく、街全体の整備に取り組んだロンドンは、開催前年・開催年・開催翌年の3年間のうち、開催翌年こそが最も不動産取引が活発になったという結果を得たのです。

「東京オリンピックの開催までにマンションを購入してしまうと、バブル崩壊による暴落で大損をしてしまう」というのは、オリンピック特需によってマンションの資産価値が上がったことを面白く思っていない批評家が流したブラフではないかとも噂されています。

ファイナンシャルプランナーは「今は買い時!」だと評価している?

マンション売却プロ
ももさんは「ファイナンシャルプランナー」ってご存知ですか?  
ももさん

私、前職は保険業だったから知ってますよ。

貯蓄や保険、ローンなどのライフプランニングをアドバイスする「お金のプロ」ですよね。

マンション売却プロ

詳しいですね。

そのファイナンシャルプランナーは一般消費者よりも強く「今は買い時だ」と判断しているようなのです。

ももさん
えっ?ファイナンシャルプランナーの視点で見ても「今が買い時」なんですか?    

先に紹介した住宅金融支援機構の調査では、一般消費者への質問に加えて、調査に協力してくれたファイナンシャルプランナーからも回答を得ています。

その結果、なんとファイナンシャルプランナーの64.5%が「今は買い時」と回答するという、驚くべき結果となりました。

増税前の低金利の今こそ買い時!?マンションを購入するならオリンピックまでなのか

ファイナンシャルプランナーといえば、節約・節税・投資・ローン・教育・老後・相続といった、人が人生の中でかかわることになる「お金」のことに精通し、お悩みの方々にアドバイスをするお仕事です。

そのファイナンシャルプランナーが「今は買い時」と判断している理由は、やはり「低金利」が大きなウェイトを占めているようです。

「今が買い時」と判断したファイナンシャルプランナーのうち、実に85.0%が「住宅ローンの水準が低金利だから」という理由を挙げています。

ファイナンシャルプランナーといえば、人生の中でどのようなお金の使い方をするのか?どんな人生のイベントに備えてどのような対策が必要なのかをアドバイスする職業ですから、住宅ローンの金利が低くなることで総支払額が減ることは多きなプラスだと考えているようですね。

一方、ファイナンシャルプランナーのうち8.1%が「今は買い時ではない」と回答しています。

主な理由としては次のとおりです。

  • 住宅価格が高騰している…80.0%
  • 景気の先行きが不透明…40.0%

ここでいう「住宅価格の高騰」は、オリンピック後の暴落を危惧しているのではなく、無謀なライフプランニングでマンションを購入するべきではないという意味でしょう。

マンションは決して安い買い物ではありません。

不動産投資家でもない限り、人が一生のうちに一度か二度購入するだけの大きな買い物です。

「慎重に判断する必要がある」ということを警鐘するのは、さすが、ファイナンシャルプランナーといったところでしょうか。

「景気の先行きが不透明」という回答も、やはり収入が安定していないのであれば大きな買い物をするという決断は後回しにするべきということでしょうね。

ももさん

人生におけるお金の使い方をアドバイスしてくれるファイナンシャルプランナーでさえ、現状は「買い時だ」と考えているんですね。

これは説得力があります!

マンション売却プロ

ただし、一定数は「慎重に」という意見を強く持っているファイナンシャルプランナーもいることには注目したいですね。

買い時だからと思ってムリをしてマンションを購入するのはNGだということでしょう。

いつまで続く?マンションの高値状態

ももさん

ムリせず計画的に購入できるなら、増税前・低金利で今が買い時だということはよくわかりました。

でも、主婦としては「もっと安くなってから…」という気持ちもあるんですよね。

一体、いつまでこの高値の状態が続くのでしょうか?

マンション売却プロ
もしマンション価格が現状を維持するのだとすれば、オリンピックの翌年、2021年までが限界だといわれていますよ。  

2013年から右肩上がりに上昇し続けてきたマンション価格は、東京オリンピックが開催される2020年をピークに安定するといわれています。

また、オリンピック開催の翌年までは株価が安定するという動きを受けて、2021年中もマンション市場は活発に動くでしょう。

これまでに市場に出回っていた物件だけでなく、選手村に活用されていた施設を改築して一般向けマンションとして販売したり、新たに整備された施設の雇用対策などで生じた人口移動に対応するためのマンションが販売され始めるでしょう。

また、マンション価格の高騰を受けて一斉にマンション物件の購入に走った投資家が、長期譲渡所得を活用した節税の目安となる5年を過ぎて売却に転じるのも2020〜2021年ころからだといわれています。

さらに、2022年には「生産緑地」の放出という大きなイベントが待ち構えています。

1991年に生産緑地法が改正され、市街化区域にある農地が20年間の別用途への転用を禁じられました。

この効力が時間切れとなる2022年には、なんと東京ドーム2,875個分の農地が放出されて、宅地へと転用される可能性があるのです。

農作物の生産能力が低下することが心配されていますが、これだけの土地が放出されれば地価が下がり、マンション価格も低下するだろうと予測されているのです。

このように「地価が下落するだろう要因」が多々ありますが、先ほど説明したとおり東京はオリンピックに向けた整備でこれまで以上に快適で魅力的な街に進化しています。

今回の高騰以前の状態にまで急激な価格暴落をみせることはないでしょう。

だとすれば、物件価格が安くなるころを見計らうとすれば、2021〜2022年ころがひとつの区切りとなるでしょうね。

結論!今が買い時なのか?オリンピック終了まで待つべきか?

ももさん
ファイナンシャルプランナーの意見というのはすごく説得力があるんですけど、あと少し待てばマンション価格が下がるかもしれないんですよね?実際のところ、いつが買い時なんでしょうか?     
マンション売却プロ

今は新築を購入すると価格高騰が激しいので減税や低金利をもってしても少し分が悪くなるかもしれません。

間違いなく今こそが買い時だというのであれば中古マンションがおすすめですね。

2018年現在、都内のマンション価格は高騰状態です。

消費税の増税前であること、住宅ローンの金利が底値であることを加味しても、やはり「もう少し様子を見たほうがいいのでは…」と慎重になってしまうのも当然でしょうね。

かといって、マンション価格が少し下落傾向に転じた頃には、消費税は10%になり、住宅ローン金利も上がっている可能性があります。

  • 増税前、低金利で買い時感があるが、マンション価格が高い
  • マンション価格が下落して買い時感があっても、増税や金利上昇の条件下で購入することになる

結局のところ、収入に対してマンション購入費用が占める割合に大差はありません。

そこで「なんとかおトクにマンションを購入できないか?」と考えているみなさんにおすすめなのが「中古マンション」の購入です。

なぜいま「中古マンション」なのか?

ももさん
中古マンションも新築と同じように高騰しているんですよね?なぜ中古マンションなら今が買い時になるんですか?     
マンション売却プロ

中古マンションならではのメリットはたくさんありますからね。

もしかすると新築以上に満足できる物件がはるかに安い金額で購入できるかもしれませんよ。

マンション価格が高騰している今、なぜ「中古マンションは買い時」だといえるのかを説明しましょう。

【理由①】物件が豊富で内覧も可能

新築マンションといえば、モデルルームを見学し、プラン別の設計書をもらい、人気が高ければ抽選にみごと当選してやっと購入できるものですよね。

つまり「これだ!」と決めた物件に出会ったとしても抽選を勝ち抜く必要があり、さらに現物を見ないまま売買契約を結ぶことになります。

その点、中古マンションなら、希望する間取りの物件が市場に数多く流通しているので、自分が希望する条件に合致する物件をじっくりと選ぶことができます。

しかも、新築マンションではできない「内覧」が可能なので、実際に住み始めてから「思っていた感じと違う」といったことはありません。

【理由②】リノベーションで思いどおりに!

最近では、新築マンションを購入するよりも「リノベーション」を前提に中古マンションを購入する方が増えています。

リノベーションとは、物件の元の状態からさらに機能性を向上させることで、間取りやシステム変更を加えることで思いどおりの物件に仕様変更することができます。

築古のマンションでも、最新のシステムキッチンやユニットバスを導入したり、分離していたリビングとキッチンを繋げてオシャレなLDKに変更したりと、自由度の高い住まいづくりが可能です。

リノベーションの規模にもよりますが、3LDK程度のマンション物件を全体的にリノベーションするのであれば500〜1,000万円以内が相場。

元の物件価格を抑えることができれば、リノベーション費用を加えても十分に安く「新築そっくり」なマンションに住むことができるでしょう。

【理由③】資産価値が安定している

中古マンションは、資産価値が安定しています。

ここでいう資産価値とは、地価の高騰・下落の影響を受けない「建物」の価値のことです。

マンションの建物としての資産価値は、新築の状態を100%として年々下落します。

居住に使用すれば生活によって劣化をするし、マンションを構成する鉄筋やコンクリートも時間の経過とともに劣化します。

このようなマンションの「建物としての資産価値」を表すのが「固定資産税評価額」ですが、固定資産税評価額はどんなに時間が経っても0円になることはありません。

中古車や古本などのように、全く価値がないなんて状態にはならないのです。

たとえ古くなったとしても、人が住んで生活するには十分の役割を果たすマンションを「価値がない」と評価することはできないし、もし価値が0円になってしまえば税収も減ってしまいますからね。

マンションの固定資産税評価額は、築年数が浅いうちは、年々、目に見えて減少します。

ところが、築20年を迎えるあたりで最低限の資産価値を保って下げ止まるのです。

つまり、中古マンションの資産価値は古ければ古いほど安定しているということです。

資産価値が安定しているということは、つまり自分が売却する際にもある程度の価値をつけられるということにつながるのです。

【理由④】消費税がかからない

新築マンションの価格表を見ると、必ず建物価格に「消費税」が加算されています。

(土地は消費税がかかりません)

これは、新築マンションの販売元が宅建業者だからです。

ところが、中古マンションの売り主は基本的には個人です。

誰もが中古マンションを購入する際に不動産会社を介するため誤解しがちですが、あくまでも売り主はマンションを所有している個人で、不動産会社は売買の橋渡しをする「仲介業者」でしかありません。

ここで注目したいのが、個人が販売するため消費税がかからないということです。

不動産会社が仲介した場合は「仲介手数料」がかかりますが、仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められています。

通常、400万円を超える物件の仲介手数料は次のように計算します。

“ (物件価格×3%+6万円)+消費税 ”

たとえば、物件価格が5,000万円の場合は、5,000万円×3%+6万円に消費税8%が加算されて168万4,800円となります。

つまり、物件価格+仲介手数料で5,168万4,800円です。

これが5,000万円の新築マンションの場合は物件価格に消費税が加算されるわけですから5,400万円となり、同じ価格の物件を購入したとしても231万5,200円の差が生じます。

特に2019年10月からは消費税が10%に増税されるため、この差はさらに大きくなることは間違いありません。

マンション売却プロ
いかがですか?中古マンションは「古いだけ」というものではなく、思いどおりのマンションをおトクに取得できるというメリットがあるんですよ。  
ももさん

資産価値が安定しているって点と、消費税がかからないという点は大切ですね。

これで新築と変わらない住み心地があれば、断然に中古マンションのほうがいいですね!

中古マンションを売却して住み替えるならもっとおトクになる!

マンション売却プロ
ももさんは現在は賃貸マンションにお住まいですよね?  
ももさん
そうですよ。     
マンション売却プロ
では参考までに…ですが、いまマンションを所有している方なら、上手に現在の物件を売却することでさらにおトクにマンションを購入できますよ。  

もし、いま現在マンションを所有していて、住み替えのために別のマンションを購入するのであれば、上手に現在のマンションを売却することでさらにおトクに、さらに軽い負担でマンションを購入することができます。

マンションを購入する際、頭金をしっかり用意することができれば、住宅ローンの総支払い額を軽減してトータルの出費をグッと抑えることができます。

ポイントは「現在のマンションをどれだけ高く売却できるか?」ですが、この問題を攻略するカギは

“ 複数の不動産業者に査定を依頼すること ”

です。

複数の不動産業者に査定を依頼することで、そのマンションの買取り相場を読むことができて、できるだけ高値で買い取ってくれる業者を選ぶことができます。

さらに、買取りを希望する不動産業者が複数になれば、不動産業者同士で「ウチはこれくらいまで出せますよ」「あちらの業者よりも高く買い取りますよ」と競ってくれます。

最高値での買い取りを実現できれば、次のマンション購入に向けた頭金が用意できて先々の負担が軽くなるので、ぜひ実践しましょう。

「まだ今のマンションもローン支払い中だよ!」という方でも、上手に高値を引き出すことができて一括返済ができるくらいの買取り額が実現できれば住宅ローン返済中でも売却は可能です。

中古マンションを売却して新たなマンションをおトクに購入する攻略法、ぜひみなさんもチャレンジしてください!

「マンションを購入するなら「オリンピックまでに」は本当か?」のまとめ

マンション売却プロ
いかがでしたか?マンションの買い時は「まさに今!」だというのがわかったでしょう。  
ももさん
はい!正直、すごく迷ってたんですけど「早めに購入を決めて、新居で子どもを育てよう!」って気になりました!     

ももさんのように「今が買い時なのかな…」と迷っている方は、消費税の増税前・住宅ローンの低金利時代である今こそがマンションの「買い時」です。

また、この買い時に乗っておトクにマンションを購入するなら、希望にマッチした物件が豊富で資産価値が安定しており、さらに消費税もかからないのでおトクに購入できる「中古マンション」がベストです。

ぜひ「まさに今が買い時」のタイミングに乗って、おトクに希望どおりのマンションを購入して、新たな暮らしを実現しましょう!

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