家やマンションは売却前にリフォームするとお得!?売却価格とリフォーム費用の関係

マンション売却前にリフォームするメリットは!?売却価格とリフォーム費用の関係

マイカーを売却する際には、査定の印象が良くなって高値をつけてもらうために洗車をするものです。

では、中古の家やマンションの場合はどうでしょうか?

古びてしまった家やマンションを高値で売却するには、リフォームして新築同様の状態にするのが有効だと考えるかもしれませんね。

特に、築年数が20年、30年と築古になってしまった家やマンションであれば、リフォームによって高額査定を得たいと思っても当然です。

でも、本当に築古になった中古の家やマンションをリフォームすれば高額査定に結びつくのでしょうか?

せっかくリフォーム費用をかけても、それに見合うだけの高額査定を得て高値売却が実現するのでしょうか?

今回は、高値売却を目指して家やマンションのリフォームを検討している方は必見の内容です。

マンション売却の査定前にはリフォームしたほうがいい?

家売るレオさん

古い家やマンションになると、室内の見た目もパッとしませんよね。

リフォームしたほうが高く売却できるんじゃないですか?

ひどい古い物件だと、リフォームしないと買い手が見つからないとか…

イエプロ

そう考える方が多いんですけどね…

実はリフォームはする必要がありませんよ。

家売るレオさん

え?だってリフォームでキレイにしたほうが買い手も喜ぶんじゃないですか?

中古の家やマンションを売却しようと考えていると、自分の家やマンションの古さや老朽化が目立つものです。

  • こんなに古くて汚れていると、買い手なんて見つからないんじゃないか…
  • リフォームして美しい状態にすれば、高額査定をもらえるのでは?

こんなことを考えても当然でしょう。

ところが、家やマンションを売却する際にリフォームしておく必要はありません。

むしろ、リフォームをすると損をしてしまうケースのほうが多いのです。

なぜそんなことになってしまうのか、理由を説明していきましょう。

マンション売却前にリフォームをしないほうがいい2つの理由

なぜ、マンション売却前にリフォームをしないほうがいいのでしょうか?

これには2つの理由があります。

それぞれの理由について、さらに詳しく見ていきましょう。

理由①リフォーム費用分の上乗せ金額が期待できないから

古い家やマンションをリフォームするとなると、最低でも次の箇所くらいは手を加えてあげる必要があります。

  • 壁紙の張り替え
  • システムキッチンの交換
  • ユニットバスの交換
  • 洗面台の交換
  • トイレ便器の交換

そのほか、

  • 柱やフローリング床など木部の交換
  • 玄関や勝手口のドア交換
  • 窓枠サッシや窓ガラスの交換
  • 和室があれば畳の表替え

など、老朽化が目にかかってしまう箇所は交換や修繕が必要になります。

これらを全てリフォームすると、一体どれくらいの費用がかかるのでしょうか?

一般的に家やマンションをフルリフォームする場合の下限は300万円程度だといわれています。

リフォーム箇所 金額
壁紙の張り替え 40万円
システムキッチンの交換 100万円
ユニットバスの交換 100万円
洗面台の交換 20万円
トイレ便器の交換 40万円

カンタンに計算しただけでも、やはり300万円はかかる計算になっています。

さらに気になる箇所にも手を加えると、50〜100万円くらいの増額となるでしょう。

そうすると、少し気の利いたフルリフォームをするだけでも最低350〜400万円くらいの費用をかけることになります。

キレイにしても「築年数」と「立地条件」が悪ければ高額査定は期待できない

マンション売却前にリフォームするメリットは!?売却価格とリフォーム費用の関係

では、それだけの費用をかけてリフォームすれば、さらにそれ以上の査定額・売却額のアップにつながるのでしょうか?

答えは「NO」です。

マンション売却査定でモノを言うのは「築年数」と「立地条件」です。

建物の価値は、使用状況よりも「築年数」によって大きく左右されます。

内面の美しさや利便性よりも、年数を経ることで着実に老朽化していく躯体のほうが重きに評価されるのです。

建物の価値は年数を経るにつれて下がっていきますが「立地条件」によっては周辺事情の変化に伴う地価の上昇のために価格が上がることがあります。

たとえば、2013年に東京オリンピックの招致が決定して以後、都内人気エリアの中古の家やマンションでは2018年までに資産価値が5倍にも膨れ上がっています。

家やマンションの査定は、築年数によって確実に価値が下がり、立地条件によって上下が大きく左右されるという特性を持っているのです。

この大前提のもとに「プラスアルファの要素」として物件自体の美しさや機能性などが加わっているだけですから、リフォームを施したところで大幅な査定額・売却額アップには結びつきません。

リフォームに350万円をかけても、査定額・売却額が350万円も上積みされるわけではないのです。

むしろ、350万円もの大金をかけたリフォームが無視されてしまうケースが多いため、お金をかけてまでリフォームするのはムダです。

理由②自分でリノベーションをしたい買い手に嫌われるから

マンション売却前にリフォームするメリットは!?売却価格とリフォーム費用の関係

いま、中古のマンション市場は「リノベーション前提」の購入希望者であふれています。

「リノベーション」とは、もとの住宅にさらなる付加価値を与える大規模な改修を加えること

よく「リフォーム」と混同されますが、老朽化した住宅をもとの状態に戻す・近づけることを指すリフォームとは一線を画しています。

たとえば、もともとはキッチンとリビングが区別されていた物件で、壁を取り除いてLDK仕様にするのはリノベーションに該当します。

中古マンションの購入を希望する人、特に収入額がまだまだ豊かではない20〜30歳代の若い世帯を中心に

「中古マンションを割安で購入して、思いどおりにリノベーションしたい」と考える人が増えています。

リノベーションを前提としている購入希望者が増えている中で、築古の物件でも「リノベーションにおすすめ」といったアピールを展開することで飛ぶように売れているのです。

そんな層の人たちにも、ある誤解が生じています。

「リフォーム済みってことは、リフォーム費用も最初から上乗せされているんでしょ?」

先ほど理由①でも紹介したとおり、リフォーム済みのマンションを売り物件として公開しても、リフォーム費用を上乗せしているわけではありません

築年数・立地条件が販売価格のメインで、物件の状態や設備などが良いことなどがわずかに加算されている程度です。

現実はその程度のものですが、この事情を知らない人たちは「リフォーム済みで高くなるくらいなら、自分たちでリノベーションするからボロボロでも安い物件がいい」と勘違いしています。

また、すでにリフォーム済みの物件となると、リノベーション希望者にとっては「すでに手が加えられた物件」というイメージがあって敬遠されがちです。

リフォーム以外の対処法!ハウスクリーニングの費用相場

家売るレオさん

リフォームしたほうが高く売却できるのかと思ってましたよ…

イエプロ

むしろ逆の結果でしたね。

家売るレオさん

でも「古びたままで売却するのは気になる」っていう人もいるんじゃないですか?

家やマンションが古びた状態で売却査定を受けるのは気になる、内覧に訪れた人の印象を良くしたい…

そう考えるのであれば、最低限の方法として「ハウスクリーニング」を依頼すると良いでしょう。

ハウスクリーニングとは!?メニュー料金相場

最近ではフランチャイズのハウスクリーニング業者が全国展開をみせており、身近なサービスとして広く認知されるようになりました。

ハウスクリーニングは、日頃の掃除では手が行き届かない箇所をプロの技術で徹底的にクリーニングするサービスです。

  • フリーリング床のワックス
  • キッチンのシンク
  • 洗面台や配管
  • ユニットバス

などを、プロ用の資機材を使って徹底的に家やマンションを磨き上げます。

ハウスクリーニングにはメニューがあり、キッチンの水まわりセットやお風呂まわりセットなどのほか、もちろん一軒まるごとのパックメニューもあります。

メニューによって費用に差がありますが、3LDKのマンションまるごとで5〜8万円程度、4LDKではまるごと7〜10万円程度が相場です。

リフォームと比べると断然に費用が安くなるので、査定・内覧前に手をかけておきたいという方ならハウスクリーニングがおすすめです。

絶対に損をするというわけではない?!リフォーム済みマンションとして売却するメリット

家売るレオさん

これから家やマンションを売却しようという方なら、絶対にリフォームはしないほうがいいってことですね!

イエプロ

ここまでの説明を聞けばそう感じるかもしれないけど、実は「売却前にリフォームしておいてよかった」というケースもあるんですよ。

リフォーム費用の分だけ上乗せして売却できる望みは薄く、リノベーション希望の買い手も逃してしまう。

こう聞けば、マンション売却前にリフォームすることは絶対に避けたほうがいい…

と言いたいところですが、実は「絶対に損をする」というわけでもありません

ここでは、リフォーム済みの家やマンションとして売却するメリットを解説しましょう。

メリット①買い手がつくのが早い

リフォーム済みの家やマンションと聞いて、みなさんはどんな印象を受けますか?

キレイ・快適…いろいろあるかもしれませんが、中古の家やマンションを購入しようとしている方の中には「すぐに住むことができる」という点が強い魅力となるでしょう。

物件選びをしている人たちにとって、いつから入居できるのかは重大な問題です。

  • いま住んでいる賃貸マンションの契約をいつまで継続させるのか
  • いま住んでいるマンション物件をいつまでに売却するべきなのか

など「いつから入居できるのか?」を中心に考えることになります。

だからこそ「すぐにでも入居できて、そのまま生活を始めることができる」というリフォーム済み物件は、物件選びをしている人たちから見ると理想的だったりもします。

そのため、販売物件の情報を公開すると、かなり早い段階で買い手が決まることがあります。

すぐに買い手を見つけるためにわざわざお金をかけてリフォームする必要はありませんが、リフォーム済みの家やマンションは買い手がつきやすいのは事実です。

メリット②第一印象で成約に結びつきやすい

リフォーム済みの家やマンションの室内は、驚くほどに美しく仕上がっています。

ぱっと見は新築と全く遜色ないほどになることだってあります。

すると、内覧に訪れた購入希望者に対してもやはり「さすがリフォーム済み、状態が良好だ」という第一印象を与えてくれるので、成約に結びつきやすくなります。

しかも、リフォーム済みで第一印象が良くなることは、不具合箇所を指摘されて値下げ交渉の材料にされることを防ぐ効果があります。

たしかに、フルリフォーム済みの家やマンションなら、不具合箇所なんてほとんど見つからないはず。

値下げ交渉に応じるような弱みはないでしょう。

リフォームなしでさらに値下げをして売却するくらいなら、相場どおりでもリフォーム済みのほうが結果的には懐に入るお金が多くなることがあります。

メリット③「リフォーム済み物件」を探している買い手をつかまえることができる

先ほど、中古マンション市場では「リノベーション」が前提の買い手が増えていると説明しましたね。

たしかにこれは事実で、リノベーションに向いている物件を探している層は確実に増えています。

しかし、それと同様に中古マンション市場には一定数の「リフォーム済み物件」をターゲットに物件探しをしている層がいることは無視できません。

SUUMO(スーモ)at home(アットホーム)などの大手不動産情報サイトでも、中古マンションの情報を検索する際には詳細な条件検索の項目として必ず「リフォーム済み」という条件があります。

マンション売却前にリフォームするメリットは!?売却価格とリフォーム費用の関係

参考:リフォーム済みマンション検索画面|SUUMO(スーモ)

ユーザーが情報を精査する能力が発達している現代では、不動産情報サイトを利用するユーザーが詳細な条件検索を利用して物件を絞り込むのは常識となっています。

「リフォーム済み」というスペックが加わるだけで、検索の網の目で生き残ってユーザーの目にとまる機会が増えるのです。

メリット④購入後のリフォームを考えている買い手を取り込むことができる

中古の家やマンションを探している人の中には、安値で中古の家やマンションを購入したあとで、自分でリフォーム業者を手配してリフォームしようと考えている人もいます。

その場合、買い手は家やマンションの購入時に住宅ローンを組み、さらにリフォーム時には別のローンを組んでリフォーム費用を用立てる必要があります

リフォーム済みの家やマンションは、こういった買い手にしてみれば「リフォーム費用込みの物件」なので、二重ローンの手間や苦しさを感じなくて済む便利な物件となります。

「リフォーム済み」として売り出すことは、購入後のリフォームを検討している買い手までも取り込むことにつながるのです。

一括査定サイトを活用して「リフォームするべきか」を相談できる不動産業者を探そう

マンション売却前にリフォームするメリットは!?売却価格とリフォーム費用の関係

基本的には「マンション売却前にリフォームをする必要はない」というのが前提ですが、

場合によってはリフォーム済み物件として売り出したほうが成約率が高まり、値下げを受けず高値で売却できることもあります。

とはいえ「そのまま売り出すべきか?それともリフォーム済み物件として売り出すべきか?」を判断するのは非常に難しいでしょう。

周辺のマンション事情、購買の中心となる年齢層など、不動産事情に詳しい人のアドバイスを請うべきです。

不動産の一括査定サイトを活用すれば、築年数やエリアなどのカンタンな情報を入力するだけで、複数の不動産業者による簡易的な査定結果を得ることができます。

その中から3〜4社に実際に物件を査定してもらい、仲介をお任せする業者を決めるのです。

実際に物件を査定する際に、査定に訪れた不動産業者に「そのままか?リフォームすべきか?」を尋ねてみましょう

マンション売却に関する専門知識が豊富で、数多くの物件を仲介してきた経験豊かな不動産業者なら「そのままか?リフォームすべきか?」という質問にも具体的にアドバイスしてくれるはずです。

家やマンションを高値で売却するには有効なツールとなる一括査定ですが、このようなアドバイスをもらうためにも非常に有益となるでしょう。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

マンション売却前にリフォームするメリットは!?売却価格とリフォーム費用の関係のまとめ

家売るレオさん

今回の結論は「基本的にはリフォーム不要、ただし場合によっては有効」ってことですね。

イエプロ

そのとおりなんですが、これからマンション売却を考えているみなさんは、まずは「リフォーム不要」と考えておけば良いでしょう。

家売るレオさん

その上で、仲介業者に相談して「リフォームしたほうがいい」ってアドバイスを受ければリフォームするってことですね。

これから家やマンションを売却しようと考えている方には、基本的には売却前のリフォームはおすすめしません。

リフォーム費用分を上乗せして売却できるわけではないので、結果的に損をしてしまうおそれが大きいからです。

ただし、周辺の不動産事情に詳しい仲介業者が「リフォームしておいたほうがいい」と勧めるようであれば、検討の余地はあります。

リフォームにかかる費用と、リフォームによって得られるプラスの価値を比較して、リフォームしたほうが高値で売却できると判断できればリフォームに踏み切るべきでしょう。

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