マンション売却で最上階はやはり価値が高い!?タワーマンション高層階のメリットデメリット

タワマン最上階の価格は高いのか!?マンション高層階のメリットデメリット
この記事のポイント

 値上がり率が高いのは中層階・低層階の物件
 タワマン最上階に実際に住んでる人にインタビュー
 最上階のメリット・デメリット
 最上階の部屋を高く売る方法とは

マンションの中でも特別な物件となるの「最上階」の一室。

その建物の中でも最上級の物件であるというステータス、最高の眺望と開放感…

最上階はマンション物件に住む人にとっての「憧れの一室」ですが、一方では「暑いから光熱費が高くなる」とか「不便だ」なんてデメリットを挙げる声が聞こえてくることも…

一体、マンションの最上階とはどんな物件なのでしょうか?

今回は、実際にタワーマンションの最上階の物件に住んでいる方との対談で「最上階神話」の真相に迫ります!

さらに、実際に不動産市場を調査して、最上階物件と中層階・低層階物件を購入・売却した場合の差も比較してみました!

これからタワマンの最上階物件を購入しようと考えている方、実際に最上階物件に住んでいて売却を考えている方は必見の内容です。

 

目次

不動産市場を調査!タワマン最上階物件と中層階・低層階物件の価格を比較してみた結果は?

「タワマン最上階物件はお値段が高い!」というのは周知のことですが、では実際にどれくらいの価格で取引きされているのかを見ていきましょう。

人気のタワマンをターゲットに実際の不動産市場を調査して、高層階・中層階・低層階のそれぞれの物件を、販売開始価格と売却価格を比較してみました。

調査のターゲットは、大人気のタワマン「THE TOKYO TOWERS SEA TOWER」と「クレストシティレジデンス」です。

どちらも2008年に建設された「築10年物件」で、今や大人気エリアとなっている勝どきに建っているタワマンです。

さて、最上階・中層階・低層階の価格差はいかほどなのでしょうか?

なお、この今回の調査は2018年8月6日現在の市場価格を参考にしています。

THE TOKYO TOWERS SEA TOWERの場合

THE TOKYO TOWERS SEA TOWER(ザ・東京タワーズ・シータワー)は、地上58階建・2,799戸が入居可能の大型タワマン物件です。

都営大江戸線勝どき駅から徒歩5分、敷地内には24時間営業のスーパーや医療施設も入居しており、住みやすさ抜群で人気を集めるツインタワーマンションです。

【最上階物件】

東京タワーズの最上階は58階・18戸。

全2,799戸のうち、わずか18戸しか存在しないハイステータスの象徴ともいえる物件です。

占有面積は101.69〜159.34㎡で全物件が3LDK、最も占有面積が広い物件の販売開始価格は2億490万円でした。

不動産市場を調査したことろ、この物件の参考売却相場は1億8,043万円で、築10年も経過しているのに相場だけを見ても1割しか資産価値が落ちていないことになります。

もちろん、この売却価格は最低相場なので、不動産業者によってはさらに高値で買取りとなる期待が大ですが、わずかに値下がり傾向ですね。

最上階物件を見ると値下がり傾向の物件が多いのですが、いくつか値上がりを示している物件があります。

実は、占有面積100㎡台のコンパクト物件は、値下がり傾向がある最上階物件の中でも値上がりを示しています。

例えば、最上階では最小となる101.69㎡・販売開始価格7,870万円の物件は、現在の買取相場が9,169万円。

1,299万円の値上がりで、値上がり率は16.5%です。

東京タワーズの最上階で値上がりを示している物件が、どれも占有面積100㎡台のコンパクト物件という事実は非常に興味深いですね。

【中層階物件】

58階建ての東京タワーズのど真ん中付近となる30階物件を見てみましょう。

30階は24戸が入居しており、占有面積は63.33〜135.7㎡です。

最も占有面積が広い3LDK物件の販売開始価格は9,890万円、最もコンパクトな2LDK物件では3,910万円ですが、買取り相場には注目です。

まず、占有面積135.7㎡・販売開始時9,890万円の物件は現在の売却相場が1億1,657万円。

コンパクトな占有面積63.33㎡・3,910万円の物件は、売却相場が5,023万円になっています。

3LDKの最大物件で1,767万円・17.8%、2LDKの最小物件ではまさかの1,113万円・28.4%もの値上がりを示しています。

中層階では、ほぼ全ての物件が販売開始価格よりも高値で取引きされており、しかも10〜30%弱程度の値上がり率を示しているという結果になりました。

【低層階物件】

58階建ての東京タワーズでは入口付近とも呼べる5階物件について見ていきましょう。

5階の入居数は27戸、占有面積1LDK・54.12㎡から3LDK・119.17㎡で、単身からファミリーまで幅広い層を受け入れる仕様になっています。

販売開始時の価格は54.12㎡物件で2,670万円、119.17㎡物件で6,950万円となっており、中層階物件と比べるとかなりお手頃な価格設定になっている印象ですね。

こちら低層階の買取相場を見ると、54.12㎡物件が3,499万円、119.17㎡物件が8,662万円です。

12㎡物件では829万円の値上がりで31.0%アップ、119.17㎡物件では1,712万円の値上がりで24.6%アップとなっています。

まさかの1LDK・54.12㎡物件が最も値上がりを示しているという結果になりました。

東京タワーズのオススメ物件は最上階・中層階・低層階のどれ?

東京タワーズの最上階・中層階・低層階の物件価格を見ていきました。

それぞれの結果を一覧表にまとめてみましょう。

販売開始価格 売却相場価格 値上がり額 値上がり率
最上階(58階)3LDK 2億0,490万円 1億8,043万円 −2,447万円 −12.0%
最上階(58階)3LDK 7,870万円 9,169万円 1,299万円 16.5%
中層階(30階)3LDK 9,890万円 1億1,657万円 1,767万円 28.4%
中層階(30階)2LDK 3,910万円 5,023万円 1,113万円 17.8%
低層階(5階)3LDK 6,950万円 8,662万円 1,712万円 24.6%
低層階(5階)1LDK 2,670万円 3,499万円 829万円 31.0%

 

一覧表にしてみると、東京タワーズの人気物件の傾向が分かります。

まず、最上階では軒並み価格が下落していましたが、比較的コンパクトな100㎡物件だけが値上がりをしていました。

また、中層階・低層階ではほぼ値上がりしていましたが、3LDKの大型物件よりも2LDK・1LDKのコンパクト物件のほうが値上がり率が高いという結果でした。

もともとの販売開始価格が安価に設定されているため需要が集中しやすいコンパクト物件のほうが、値上がり率が高いということになります。

ファミリーでの居住などではゆったりとした仕様が求められますが、単身居住・オフィス使用・投資目的であればコンパクト物件のほうが資産価値が高まりやすくオススメですね。

クレストシティレジデンスの場合

都営大江戸線勝どき駅から徒歩7分、18階建て・491戸が入居するクレストシティレジデンスについても、最上階・中層階・低層階を比較していきましょう。

【最上階物件】

クレストシティレジデンスは、勝どき5丁目の一角にL字型に幅広く建てられているため、最上階物件は28戸と少し多めになっています。

最もコンパクトな1LDK物件では占有面積が50.39㎡、販売開始価格は4,898万円でしたが、現在の買取相場は4,305万円で、593万円の値下がり。

値上がり率は−12.1%です。

96㎡という最も広い占有面積を誇る3LDK物件では、販売開始価格が9,198万円に対して現在の買取相場が7,687万円と、こちらも1,511万円の値下がりで値上がり率は−16.4%。

クレストシティレジデンスの最上階物件は、コンパクト物件を含めても全て値下がり傾向です。

【中層階物件】

中層階となる10階は全29戸が入居しており、最上階と同じく1LDK〜3LDKと幅広い仕様の物件が用意されています。

コンパクトな1LDK物件では占有面積が50.39㎡で販売開始価格が4,358万円ですが、現在の買取相場が4,155万円で203万円の値下がり、値上がり率は−4.6%です。

2LDK物件もわずかに値下がりまたは均衡していますが、注目すべきはファミリー仕様の3LDK物件です。

10階の3LDK物件では、占有面積70.31㎡、販売開始価格が5,468万円に対して買取相場が5,904万円。

436万円の値上がりで、値上がり率は7.9%になっています。

中層階では3LDK物件の値上がりが目立ち、コンパクトな1LDK・2LDKは値下がり傾向でした。

【低層階物件】

低層階の3階も全29戸、1LDK〜3LDKという仕様は変わりません。

コンパクトな1LDK物件は占有面積が50.39㎡、販売開始価格4,298万円に対して現在の買取相場が4,023万円で、275万円の値下がり、値上がり率は−6.3%です。

特徴的なのは2〜3LDKの物件に値上がりです。

2LDKで占有面積70.31㎡の物件が、販売開始価格5,328万円に対して買取相場5,725万円。

397万円の値上がりで、値上がり率は7.4%です。

2〜3LDK物件のほとんどが5〜7%程度の値上がりを示しており、低層階になるとファミリー仕様の物件に人気が集中している状況がうかがえます。

クレストシティレジデンス・オススメ物件は最上階・中層階・低層階のどれ?

クレストシティレジデンスの物件価格の比較も一覧表形式でまとめてみました。

販売開始価格 売却相場価格 値上がり額 値上がり率

販売開始価格 売却相場価格 値上がり額 値上がり率
最上階(18階)3LDK 9,198万円 7,687万円 −1,511万円 −16.4%
最上階(18階)1LDK 4,898万円 4,305万円 −593万円 −12.1%
中層階(10階)3LDK 5,468万円 5,904万円 436万円 7.9%
中層階(10階)1LDK 4,358万円 4,155万円 −203万円 −4.6%
低層階(3階)3LDK 5,328万円 5,725万円 397万円 7.4%
低層階(3階)1LDK 4,298万円 4,023万円 −275万円 −6.3%

 

クレストシティレジデンスは、低層階のコンパクトな1LDK物件でも販売開始価格が4,000万円台、ファミリー仕様の2〜3LDK物件では5,000〜6,000万円台という高額設定が仇となり、中古マンション市場では東京タワーズほどの値上がりが見られません。

ただし、値上がり率が低めまたはマイナスでも、高騰を避けられているため結果としてはお手軽にファミリーの入居が可能になっているという特徴があります。

投資目的だとこれからの高騰が期待できないかもしれませんが、ゆとりのある物件にお手頃価格で入居したいという方ならおすすめの物件ですね。

人気タワマンの比較から導き出された「おすすめの階層」は?

東京タワーズとクレストシティレジデンスの各階層の物件を比較して、共通する結果は「値上がり率が高いのは中層階・低層階の物件」ということです。

東京タワーズではコンパクト物件が、クレストシティレジデンスではファミリー向け物件が人気を集めて値上がりしているという点は特徴的ですが、いずれにしてもファミリーには中層階・低層階が人気のようですね。

この結果は、働き盛りのサラリーマン世帯の収入を考慮すると中層階・低層階物件がマッチしているということにつながっていますが、この層が多いということは、生活の騒音や周囲の住人との人間関係の悩みなどにつながるともいえます。

やはり、これらのデメリット面を避ける意味では最上階物件がベストなのかもしれませんね。

タワマンを賃貸で借りると低層階と高層階で家賃が違う?

タワマンの賃貸物件には、ある特徴があります。

  1. 間取りよりも占有面積で賃料が決まる
  2. 低層階よりも高層階のほうが賃料が高い

まず①ですが、タワマン物件の間取りを見ると1LDKや2LDKが多く「ホントにこんな間取りで大丈夫なの?せっかく高い物件に住んでも手狭になるのはイヤだよ」なんて声が聞こえてきそうになります。

ところが、タワマン物件の一部屋を普通のマンションやアパートと同じように考えてはいけません。

LDKの広さは普通の物件の2〜3倍近い広さがあります。

2LDK程度になれば、一戸建て住宅と大差がないような住み心地です。

そう考えると、間取りではなく占有面積で賃料が決まるのは当然ですよね。

次に②ですが、タワマンの賃料は高層階にいけばいくほど高くなります。

不動産情報サイトをみると、タワマン賃貸物件の情報がたくさん掲載されていますが、占有面積に差がなければ家賃が低層階<高層階になっています。

新宿区にある32階建て・築22年のタワマン「ファーストリアルタワー新宿」の賃貸情報を見てみましょう。

  • 6階(1LDK・22.32㎡)…10万8,000円
  • 18階(1LDK・22.91㎡)…12万円
  • 31階(2LDK・72.43㎡)…35万9,000円

まず比較して頂きたいのが、6階と18階の賃料の差です。

占有面積はほぼ同じなのに、1万円以上高くなっています。

「同じ条件なら高層階のほうが高くなる」というのは間違いないようですが、思ったほどの差はありませんね。

では、今度は6階と31階を比べてください。

賃料は6階と比べると31階のほうが3.5倍も高くなっていますが、占有面積も同じく3.5倍程度です。

つまり、占有面積に対する賃料の割合はあまり変わりません。

「低層階よりも高層階のほうが高い」というのは、ただ「上にあるから賃料が高い」のではなく、高層階のほうが占有面積・間取りの面で優れた物件が多いということなのです。

グレードの高いお部屋自体が高層階に多いために「タワマンの賃料は低層階<高層階」という法的式ができあがっているわけですね。

家賃は収入額の1/3程度に抑えるのがボーダーラインと言われていますから、タワマンの高層階の賃貸物件に住むことができるのは月収100万円オーバーの人、ということになります。

普通のサラリーマンなら、賃貸物件に住んで毎月の家賃を支払うよりも、長い年数をかけて住宅ローンを支払ったほうが憧れのタワマン生活を実現できると考えても、間違いではないでしょう。

35階角部屋の住み心地は?タワマン最上階物件の住人にインタビュー

今回は「マンションの最上階ってどうなの?」という疑問を解消するために、

実際にタワーマンションの最上階物件を購入して居住している方へのお宅にお邪魔してインタビューを敢行しました。

まずは今回のインタビューに協力して頂いたタワマン最上階に住んでいる「天上人」のプロフィールを紹介しましょう。

お名前:最上 好男(もがみ よしお)さん

年齢 :48歳

職業 :会社経営(ITベンチャー企業の社長)

年収 :約4,000万円

家族 :奥様・子ども(14歳の中学生)の3人暮らし

お住い:都心人気エリアにある築8年のタワーマンション・35階建て・最上階の東南向き角部屋・3LDK

タワマン最上階物件の購入を決めたきっかけは?

イエプロ

さすが35階、最上さんのお宅は最高の眺望ですね。

 

最上さん

ありがとうございます。

最初に内覧した時点で、リビングから見える街並みの美しさに惹かれて購入を決めたんですよ。

イエプロ

まず分かりやすい最上階物件の魅力は「眺望」ですよね。

最上さん

「眺望はそのうち飽きる」って言う人がいるけど、遠くの山の色が四季折々に変化したり、海の景色だって季節で変化しますからね。

街並みだって冬にはライトアップされるから、8年も住んでますけど飽きを感じたことはないですね。

イエプロ

こちらの物件はいくらで購入したんですか?

最上さん

約1億円でしたね。

税金や諸々の手続きなどを含めて1億円になった…という感じです。

イエプロ

8年前といえば、新築マンションの価格が高騰する前だったので、かなりお買い得だったはずですね。

確かに、この物件で1億円なら安いほうでしょう。

最上さん

会社の業績も安定してきたし、収入も起業当初と比べると10倍近くになったので「今なら買える!」と思って即決しましたね。

イエプロ

住宅ローンは利用したんですか?

 

最上さん

もちろんです。

1億円なんて大金、持っていても一括で支払っちゃうほど冒険家じゃありませんよ。

25年の住宅ローンを利用しましたが、繰り上げ返済で15年以内には終わらせてしまいたいですね。

 

眺望よし・騒音なし・害虫がいない…最上階に住んで良かったことは?

イエプロ

タワマンの最上階物件を購入して「良かった」と思うことは何ですか?

最上さん

やはり眺望の良さは最上階の特権ですね。

夏になるとテラスから各地の花火大会を観ることができますよ。

イエプロ

最上階の眺望は独特な優越感がありますからね。

眺望を一人占めしているカンジがするし。

最上さん

優越感といえば、イヤミっぽくなっちゃうけど、やっぱりエレベーターで最上階まで上がるのは気持ちが良いですね。

ほかの住人の方よりもハイクラスな物件に住んでいるという優越感があるのは確かですよ。

イエプロ

最上階の物件は中層階・低層階と比べると占有面積もグレードも高い物件ばかりですからね。

最上さんのお部屋もホテルみたいだし。

最上さん

あと、都会のど真ん中なのにビックリするくらい静かなんです。

下を見ると人も車もたくさんなのに、雑踏のガヤガヤした喧騒はまったく聞こえませんよ。

イエプロ

100メートルを超えるとほとんど下の音は聞こえなくなりますからね。

最上さん

以前住んでいたマンションでは10階の部屋だったんですけど、フツーに車が走る音とかが聞こえていましたからね。

ちょっと不思議な気分ですよ。

イエプロ

あるタワマン最上階物件のオーナーさんが「静かな環境が良かったら、山に住むよりもタワマン最上階のほうがいい」なんて言ってましたけど、まさにソレですね。

最上さん

騒音といえば、上の部屋の生活音がないのは最上階の特権ですね。

集合住宅では避けることができない問題ですが、最上階なら上の部屋がありませんから。

イエプロ

それこそが最上階物件が人気を集める一番の理由ですよね。

構造によっては上の部屋の生活音が

響く物件もありますから。

最上さん

そうそう、あと害虫がいないのも嬉しいですね。

夏の蚊に悩まされることがないし、なによりゴキブリがいないんです。

コレは嬉しいメリットですよ。

イエプロ

害虫の防除は大変だし、発生してしまえば根絶は難しいですからね。

確かにこのメリットは大きいでしょう。

女性やお子さんにとっては安心ですね。

最上さん

特にウチの奥さんはゴキブリが大の苦手なので「もう地面に近い物件には移りたくない」って喜んでました。

暑い・地震が心配…最上階に住んで困ったことは?

イエプロ

ここまでは「いいね!」なイメージのタワマン最上階物件ですが、反対に「これが困る!」というデメリットはありますか?

最上さん

そうですね…まず風が強い日は窓が開けられません。

下と上とでは風の強さが全然違います。

窓を開ける時は「大丈夫かな」ってそっと開けるようにしてますよ。

おかげで天気が良くて風が強い日は洗濯物がアッと言う前に乾いちゃいますけど、ハンガーや洗濯バサミの補強は必須ですね。

イエプロ

 

地上と100m上空との風力の差は1.4倍だといいますから、タワマン最上階ではかなりの強風が吹いていることになりますね。

最上さん

あと、やっぱり地震などの災害は心配です。

2011年の震災の時にはかなり激しく揺れましたね。

体感的にですけど、地上よりも激しかった印象でした。

あと、停電してエレベーターが止まったら35階まで歩いて上ることになります。

コレはキツかった!

イエプロ

2011年の震災では、やっとの思いでマンションまでたどり着いたのに、自宅までがちょっとした山登りみたいに大変だったと漏らすタワマン住人が続出していましたね。

最上さんは、まさにその1人だったわけですね。

最上さん

ウチのマンションでは、災害時には中層階にあるホールを避難所として開放して、組合が設置した発電機で電灯・空調・水道を確保することになりました。

夏場の災害になると高齢者や子どもは暑さに耐えられず体調を崩してしまいますからね。

イエプロ

なるほど…組合の取り組みで災害時のデメリットをカバーしたわけですね。

この取り組みはほかのタワマンでも見習いたいですね。

タワマン最上階物件オーナーのホンネ・最上階って住みやすい?住みにくい?

イエプロ

タワーマンションの最上階といえば、住居としてのスペックもさることながら「ステータス」の色合いが強いと思うんですが、実際にタワマン最上階物件のオーナーとしてのご意見はいかがですか?

最上さん

確かに、住居としてなら一戸建てでも同じような広さや使い勝手を実現できると思いますが、タワマンの最上階物件を購入したことである種の達成感のようなものは感じましたね。

やはり言い換えれば「ステータス」なんでしょうね。

イエプロ

タワマンの高層階物件については、インターネットの掲示板などでは「暑い」とか「雨漏りが心配」などの批判的な意見が多いようですが、最上さん自身はあまりデメリットを感じていないようですね。

最上さん

掲示板などで最上階物件の批判をしている人って、おそらく「最上階物件の室内に入ったこともない人」じゃないかと思うんですよね。

現在の建築技術や修繕技術があれば、暑さ対策や防水対策はバッチリです、ウチは南東向きだから日照時間はかなり長いほうですけど、下の階層よりも「暑い」と感じたことはないし、雨漏りだってシミひとつありませんよ。

イエプロ

タワマンの「あるある」などを見ていると、高層階の住人は「態度が高慢」だとか「下の階層を見下している」という批判がありますが、最上さんとお話しをしているとそんな感触はありませんね。

最上さん

テレビドラマとかのイメージが強すぎるんじゃないかと思うんですよ。

確かに最上階や高層階はステータスではあるんですが、それでほかの住人の方から高慢な人だなんて思われたくないですからね。

嫌われたら住みにくくなるじゃないですか。

イエプロ

最上さんの奥様は階層で立ち位置が決まる「タワマンヒエラルキー」をどう感じているようですか?

最上さん

ウチの奥さんは「別に高いところに住んでいるのがエラいわけじゃない」って言ってますよ。

ヨソではたかが幼稚園バスの出迎えのためにオシャレをするなんて言ってますけど、ウチの奥さんは平気でラフな格好をして出て行くもんだから、よく低層階の人と間違えられてますよ(笑)。

イエプロ

結論として、一言でいってしまうとタワマン最上階物件は「住みやすい」ですか?それとも「住みにくい」ですか?

最上さん

私は「住みやすい」と思いますよ。

これまでにほかのマンション物件に住んでみて、いろいろな点を比較しても、最上階物件がほかの物件に劣る部分なんてないような気がします。

イエプロ

ところで、都内のマンション価格が高騰しているので、1億円で購入したこの物件も今売却すればおそらく1.5倍近い価格がつくと思うんですが、売却する意向はありますか?

最上さん

実は、売却益を頭金にしてさらに高層のタワマン最上階物件に引っ越すのも悪くないと思っているところなんですよ。

その際はアドバイスをお願いします!

タワマン最上階物件のメリット

実際にタワーマンションの最上階物件に住んでいる方へのインタビューはいかがでしたか?

タワマンの「最上階神話」には賛否両論がありますが、実際に住んでいる方に聞くと断然に「住みやすい」という結論になりました。

ここからは、インタビューの結果をふまえて「タワマン最上階物件のメリット」をまとめていきましょう。

メリット① 眺望が最高に良い!

タワマン最上階物件の特権といえば「眺望」です。

100mを超えるタワマンなら、周囲のオフィスビルなどに邪魔されることなく眺望を楽しむことができます。

都心のタワマン最上階物件なら、方角と天気次第では常に富士山を臨むことだって可能です。

夜景・花火・雪山…四季折々の眺望を楽しめるので、飽きるどころか誰よりも季節感を感じることでができでしょう。

メリット② 騒音が皆無で静粛性がバツグン

マンションの騒音といえば「周囲の雑踏音」と「ほかの部屋の生活音」が気になるところ。

タワマン最上階物件なら、まず周囲の雑踏音はほとんど聞こえません。

音には「指向性」という性質があります。

音源から音が発せられる時に、音が向かう方向では大きな音が、違う方向では小さな音が聞こえるという現象ですが、雑踏の中ではまず上空に向かって発せられる音はありません。

さらに、音は距離に応じて強弱が決まりますが、タワマン最上階ともなると音源から100メートル超は離れていることになります。

100メートルも先の人の足音や話し声、車の走行音なんて聞こえないのですから、上空へも音が届かないのです。

実際にタワマンの高層階に住んでいる方に尋ねると「救急車やパトカーのサイレンは聞こえるけど、普通の車や人の喧騒は全く聞こえない」とのこと。

2018年8月現在で最も高い「虎ノ門ヒルズレジデンス」は52階建ての247m。

人間の耳には100mも離れてしまえば車や人の音なんて聞こえないのだから、150m超えなんて珍しくないタワマン最上階には周囲の雑踏音なんて皆無です。

さらに、マンション生活には付きものの「ほかの部屋の生活音」に悩まされることもありません。

低層階・中層階だけでなく、高層階に住んでも「上の部屋」の存在がある以上は、階上の部屋の生活音からは解放されません。

構造や工法にもよりますが、高級タワマン物件でも「上の階でスプーンを落とした音が聞こえる」なんて物件も存在するくらいです。

ところが、最上階物件なら階上の生活音はありません。

また、最上階はほかの階層と違ってペントハウス仕様になっていることが多く、壁と壁を隔てて隣室の生活音が聞こえてくることが少ないのもメリットのひとつ。

階上・隣室の騒音から完全解放されたタワマン最上階物件なら、都会の中で最上級の静寂を堪能することができるでしょう。

メリット③ 日当たり・風通しが良い

タワマン最上階物件は、ほかの階層と比べると日当たりが断然に良いというメリットがあります。

少々の曇り空でも、4面採光なら昼間から夕方にかけては室内照明を点けなくても十分に明るいし、ペントハウス仕様で広いテラスがあれば窓も大きくなりさらに室内の日当たりは良好になります。

また、風の通り道がしっかりと作られている物件が多く、室内への風通しも良いのが最上階物件の良いところ。

日当たり良し・風通し良しなら、エアコンを使わなくても爽やかな空気を取り込むことができるので、気持ち良い生活環境を作り出すことができます。

このメリットに近い環境を最上階よりも階下で得ようとすると、どうしても角部屋を選ぶ必要がありますが、眺望を含めて方角が好みではないこともあるでしょう。

この悩みを一気に解消できるのが最上階物件のメリットの一つです。

メリット④ 害虫がいない

これは実際に住んでみてから「そういえば…」と気づくことが多いメリットですが、タワマン最上階物件には「虫」がいません。

まず夏場にはみなさんが悩まされる蚊ですが、蚊は壁に伝って垂直に上がってくる性質があるため、マンションなどでも低層階ではごく普通に室内にまで紛れ込んできます。

ある衛生動物学者の研究によると、蚊の活動範囲は約40メートルが境界になっており、50メートル付近になると全く見かけることはなくなるそうです。

ということは、タワマンの高層階に蚊が侵入することはない、ということになります。

ただし、エレベーターホールに噴水などがあれば、水場を媒介して室内から上ってくることもあり得るので、共用部分などでの蚊の防除は必須ですね。

さらに、姿を見かけるだけで嫌悪と恐怖でいっぱいになるゴキブリですが、こちらは高度は全く関係なく出没します。

共用の排水溝やダクトなどを通じて広く活動し、住みやすい場所を見つけて繁殖するため、低層階⇒中層階⇒上層階と活動範囲が広がり、最終的には最上階に到達してしまう可能性はゼロではありません。

ただし「上にいけばいくほど出現率が下がる」ことは間違いないので、侵入経路と巣を特定して防除対策を取れば根絶するのはカンタンです。

もし気になる方は、侵入経路となり得る箇所に防除の薬剤などを散布・設置しておけば安心でしょう。

「最上階なのにゴキブリがでた!」という方は、排水溝などを伝ってきたのではなく、室内にあるものを疑うべきです。

購入した観葉植物、屋外や以前の物件で使用していた家電製品などにゴキブリの成体や卵が混入していたケースや、運送会社が持ってきた段ボールに卵が混入していたケースがあるので要注意!

特に段ボールの処理は必須なので、引っ越し後の段ボールはすぐに廃棄してしまいましょう。

メリット⑤ 角部屋・柱が少ない…快適な間取りで生活できる

タワマン最上階物件は、ほかの階層と違って占有面積が広いペントハウス仕様になっており、1フロアの入居数が少ないのが特徴です。

そのため、基本的には角部屋が確保されており、多面からの採光や風通しが期待できるというメリットがあります。

タワマンで3LDKになると、ほぼ一戸建ての使い勝手と変わりません。

広々としたLDK・寝室・書斎・子ども部屋の割り振りが可能になる快適な生活が約束されます。

また、タワマン物件では建物の巨大な重量を支えるために室内に大きな柱が通ることが多く、室内環境を圧迫することがありますが、最上階になると巨大な柱は不要となるため、室内がスッキリとした印象になります。

タワマン最上階物件のデメリット

眺望良し・日当たり風通し良し・騒音なしで快適な生活が約束されるタワマン最上階物件ですが、ちょっと心配になるデメリットもいくつか存在します。

ここからは、タワマン最上階物件のデメリットを紹介しましょう。

デメリット① 災害が心配!

昨今の日本は巨大なエネルギーを持つ地震災害に見舞われることが多いため、タワマン物件を購入する方にとっても「どのような地震対策を採用しているか?」は非常に重要なファクターとなっています。

一般的には、高層マンションの上層階は地上よりも地震の揺れが強くなることで知られています。

縦長の構造物であるため「しなり」によって上にいけば行くほど揺れが強くなるわけですが、タワーマンションに限らず現在の高層建築物は「耐震」「免震」「制震」の対策が施されています。

  • 耐震…柱などを補強して、地震によって建物が倒壊しないように強度を増すこと
  • 免震…基礎と建物の間に免震装置を組み込むことで、地震の揺れを受け流し、揺れ幅を小さくすること
  • 制震…制震装置に地震のエネルギーを吸収させて揺れを小さくすること

カンタンに比較すると上記のような特性がありますが、最近のタワマンでは高層階の揺れが激しくなるのを防ぐために免震・制震に力を入れていることが多いため、最上階や高層階だからといってケタ外れに揺れるということはありません。

ただし、予想外な巨大地震が発生した場合にはどの階層に住んでいても強力な揺れが起きるため、家具類の転倒防止などの対策は必須ですね。

また、災害時には停電になってエレベーターが使用できなくなるという不安があります。

10階、15階、20階くらいまでは根性で上がることができるかもしれませんが、さすがに30階、40階にもなるとちょっとした登山状態です。

「マンションって非常用電源があるんでしょ?」と思っている方が多いと思いますが、非常用電源は屋内の消火栓やスプリンクラーの起動のために確保されているもので、エレベーターへは電力を供給してくれません。

非常用のエレベーターを確保しているタワマンもありますが、大規模災害になると使用がある程度制限されることが予想されるため、快適な使用は望めないでしょう。

管理組合で独自に防災対策を講じているタワマンも多いので、特に防災に関する会合などには積極的に参加したいですね。

デメリット② 直射日光が当たるので暑い?

タワマンのデメリットとして挙げられることが多い「暑さ」問題ですが、コレって実際のところはどうなんでしょうか?

まず「最上階は暑い」といわれる最大の理由は、屋上のコンクリートが直射日光の熱を蓄えてしまうからです。

まさか「太陽に近いほど暑くなる」なんて理屈で最上階が暑いなんて思っている人はいないでしょうが、本来、地上からの高度が上がれば上がるほど、気温は下がります。

ところが、日光を遮るものがないタワマンの高層階になると、コンクリートが直射日光をしっかりと蓄熱してしまうため、建物自体が熱くなり、室内に暑さを伝えてしまうわけです。

この点は、建設会社も最上階のデメリットとして認識しているところであり、屋上直下の屋根構造を見直したり、屋上防水に遮熱・断熱塗料を採用するなどして、最上階の暑さ対策を施しています。

とはいえ、低層階・中層階と比べると格段に直射日光を受けることになるため、室内の風通しを良くするなどの工夫で上手に熱を逃してあげる必要があるでしょう。

デメリット③ 雨漏りが心配?

タワマンに限らず、最上階物件につきものの心配といえば雨漏りですが、本当に雨漏りが発生するおそれがあるのでしょうか?

結論をいえば、この心配はほぼありません。

高層建築物は、必ず「屋上防水」を施しています。

工法にもよりますが、基本的には雨水を建物自体に吸収させず、排水管に流し込んで低層に落とす仕組みです。

タワマンは高層建築物であるため、一般住宅やアパートのように足場を架設して工事することができません。

そのため、長期的な修繕計画が立てられており、一般住宅やアパートなどよりもはるかに耐性が強い防水処理が施されています。

排水管のトラブルで水が溜まってしまい、壁の内部で漏水して雨漏りが発生するリスクはありますが、それは最上階に限らずどの階層でも起こり得るトラブルです。

最上階だからといって、特別に雨漏りが発生しやすいというわけではありません。

デメリット④ ゴミ出しが大変?

「タワマン最上階はゴミ出しが大変…だって、各階停車のエレベーターにゴミを持って乗るのだから」なんて、誰が言ったのでしょうか?

タワマンのゴミ出しは、実はびっくりするくらい楽です。

まず、タワマンのゴミは各階または数階ごとに設置された集積場に出すだけです。

専用エレベーターを使って業者さんが回収してくれるので、ゴミ出しは屋内移動のみ!

わざわざゴミ出しのためにオシャレをして屋外まで…なんて都市伝説です。

また、最近のタワマン物件は「ディスポーザー」を標準装備している物権が多いのが特徴です。

ディスポーザーとは、流し台のシンク穴に生ゴミを落とすだけで、生ゴミを粉砕処理して下水に流し込む設備のこと。

生ゴミを保管しておく必要がなく、粉砕処理した生ゴミは下水処理で分解されるため、環境を汚染する心配もありません。

生ゴミを保管する必要がないため、ハエやゴキブリの発生が大幅に抑えられるというメリットもあります。

タワマン最上階物件なんてゴミ出しが大変そうだと思っている方は、一度、内覧にいってその便利さを確かめてみると良いでしょう。

デメリット⑤ 価格が高い!

タワマン最上階物件を購入できるということは一つのステータス。

だからこそ、タワマン最上階物件はほかの階層とは格別の価格が設定されています。

低層階・中層階が5,000〜6,000万円台の価格設定であっても、最上階物件だけは1億円オーバーというタワマンも珍しくはありません。

ところが、単なる高級志向だけで高値がついていると誤解している方も多いとは思いますが、実は「高度が高い」というステータスに付加された価格はわずかです。

なぜ最上階物件が高いのか?

それは「占有面積」が格段に広いからです。

例えば現在建設中の「グレーシアタワー三鷹」では、低層階の最もコンパクトな物件で1LDK・占有面積40.06㎡ですが、最上階の角部屋で最もグレードが高い物件では3LDK+シューズインクローゼット+納戸・占有面積83.77㎡という差があります。

新築タワマンの販売価格は基本的に占有面積1㎡あたりの価格で決まるので、グレーシアタワー三鷹の場合は最上階物件は低層階のコンパクト物件の2倍以上の価格になるわけです。

間取りが広く、使い勝手が良い物件になれば価格は高くなる。

当然のことですが、タワマンの場合は高層階・最上階だからこそのハイグレード仕様になるため、販売価格が高くなります。

「高すぎて手を出しにくい」という価格設定はデメリットの一つではありますが、だからこそのステータスですからデメリットと呼ぶべきではないのかもしれませんね。

さて、ここまではタワマン最上階物件のメリット・デメリットを紹介しましたが、いかがでしたか?

みなさんが憧れていたメリット面はさらに魅力的になり、デメリット面はかなり解消されたのではないでしょうか?

タワマン神話や都市伝説に惑わされず、物件自体の魅力をしっかりと見極めてタワマン物件を選んで頂きたいですね。

タワマン最上階物件は高値で売却できる?

さて、これだけたくさんの魅力を持ったタワマン最上階物件ですが、やはり転勤や相続などで住み替えを余儀なくされることもあるでしょう。

そこで気になるのが「タワマン最上階物件は高値で売却できるのか?」ということです。

東京23区内は2020年に開催される東京オリンピックの余波を受けて地価が高騰しているため、マンション価格も激しく値上がりしています。

販売開始のタイミングにもよりますが、販売開始時の価格と現在の価格を比較すると、資産価値が1.5倍以上になっている物件も珍しくありません。

特に、2010年前後の不動産価格が下落していた時期に販売されたマンションは、地価の高騰によって激しい値上がり率を示しており、高値で売却できることが期待できます。

タワマン人気の中でも、ペントハウス仕様になっている最上階物件は別格の存在です。

「割高であってもこの物件に住みたい!」と希望するハイクラスな購入希望者は絶えないので、不動産業者としても売却希望の物件が見つかればこの上ないビジネスチャンスとなります。

オリンピックバブルなどと呼ばれている現在の不動産市場であれば、タワマン最上階物件は高値で売却できる期待が大となるでしょう。

タワマン最上階物件を高く売却するための方法とは?

タワマン最上階物件は、建物自体が持つ資産価値の高さもさることながら、地価の高騰や立地条件などの利便性も相まって急激に人気が高まっています。

東京タワーズとクレストシティレジデンスの2つの物件を見ると最上階物件は値下がり傾向でしたが、ハイクラスな物件であるがゆえに一般層の需要が低く、物件を所有している不動産業者も売りあぐねている状況があるようにうかがえます。

そう考えると、タワマン最上階物件を高値で売却するには「最上階物件を販売することができるだけの販路・顧客層を持っていること」や「ハイクラス物件を販売することに長けていること」という条件を満たす不動産業者と取引きすることが求めらるでしょう。

そのためには、買取り査定を複数の不動産業者に依頼することが必須です。

複数の不動産業者に査定を依頼することで、タワマン最上階物件を販売するのが得意な不動産業者と出会う確率が上がるだけでなく「安く買い叩いてやろう!」という悪徳業者を浮き彫りにすることができます。

さらに、買取りを強く希望している不動産業者が複数になれば、業者同士が買取り査定額を競ってくれるため、結果的に相場以上の買取り価格になることが期待できます。

【タワマン最上階物件を複数の不動産業者に査定をしてもらうメリット】

メリット① タワマン最上階物件を販売するための販路・顧客層を持った不動産業者と出会える

メリット② 悪徳業者を選別して回避することができる

メリット③ 不動産業者同士が競い合うことで、買取り価格が上がる

この3つのメリットを存分に活かすには「不動産の一括査定サイト」の利用がおすすめです。

不動産の一括査定サイトを利用して、タワマン最上階物件をより高い値段で売却しましょう。

「マンション最上階の住人との対談・最上階は住みやすい?住みにくい?」のまとめ

今回は、実際に都内人気エリアのタワーマンション最上階物件に住んでいる方との対談を進めながら、タワマン最上階物件のメリット・デメリットを紹介していきました。

タワマン最上階物件にまつわる都市伝説や最上階神話の数々は、実際には最上階物件に住んだこともないのに批判しているコメントが多いようですね。

インタビューでお伝えしたとおり、一度住んだらやみつきになるのがタワマン最上階物件の魅力です。

デメリット面が気になる方は、ぜひ一度、実際に最上階物件の内覧に出かけてみましょう。

また、今回は人気のタワマン物件の最上階・中層階・低層階の物件について、現在相場をもとにおすすめの階層を併せて紹介しました。

これから購入するならおすすめの階層や、さらなる値上がりが期待できる階層もおわかり頂けたはずです。

現在、タワマン最上階物件に住んでいて、近々売却を考えているという方なら、都内のマンション価格が高騰している今こそが高値売却のチャンスです。

さらなる高層タワマンの最上階物件を購入する頭金も確保できるので、ぜひ買取り査定を受けてみましょう。

タワマンカーストに潜む暗い闇!タワーマンションいじめあるある7選

2018.08.13

タワーマンション売却の必勝法!中古タワーマンションを高く売る5つの方法

2018.07.31

タワマン節税とは!?メリット&デメリットと2018年税制改正後の相続税対策

2018.10.03

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です