家やマンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミング

マンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミング

「住み替え」ってとても大変なイベントですよね。

だって、いま住んでいる住居からの退去や売却を進めながら、一方では新しい住居の購入や生活用具を揃えるわけですから…

あっちもこっちも忙しくなって、仕事がお休みになるたびに丸一日を潰すことになるでしょう。

こんな時、ふと頭に浮かぶのが「いまの住居を売るのと、新しい住居を買うのと、どっちが先なの?」という疑問です。

タイミングを間違ってしまうと「住むところがない!」なんて事態にもなり得るので、この手順を間違うわけにはいきませんね。

そこで、今回は家やマンションの住み替え時に「売り」が先なのか、それとも「買い」が先なのかをテーマにお話を進めていきましょう。

結論

十分な資金がないなら「売り先行」

目次

住み替えのパターンは「買い先行」と「売り先行」の2種類

家売るレオさん

ずっと疑問だったんですけど、マンションに住んでいて新しいマンションを購入して引っ越すとすれば「購入」と「売却」のどちらを先にするべきなんでしょうか?

イエプロ

初めての住み替えであれば、たしかにそれは悩みどころになるでしょうね。

家売るレオさん

だって、先に買おうとしても売却ができていないとお金が用意できないし、かといって先に売却してしまえば住むところがなくなりそうだし…

イエプロ

たしかに、そんな不安もあるでしょう。

家やマンションの住み替えには「買い先行」と「売り先行」の2つのパターンがありますよ。

初めての住み替えで家やマンションの購入・売却の流れがわからずに不安を抱えている方は多いでしょう。

今回は家やマンションの「購入」と「売却」が同時進行する際に、いったいどちらを先に進めていくのかを考えていきます。

家やマンションの住み替えには、2つのパターンがあります。

  • いまの住居に住みながら先に新住居を購入する
  • 先に現住居を売却して、後から新住居を購入する

この2つのパターンのどちらをイメージしているのかによって、住み替えの流れは変わってきます。

先に新住居を購入する=「買い先行」パターン

マンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミング

いま住んでいるマンション売却話をまとめる前に、先に新住居となる物件を購入するパターンを「買い先行」と呼びます。

買い先行のパターンは、住み替えの流れとしては難易度が高い方法になります。

買い先行をとることができるのがベストですが、現実的には買い先行ができないパターンも多々あるでしょう。

先に現住居を売却する=「売り先行」パターン

マンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミング

いま住んでいるマンション売却話をきっちりとまとめて、それから新たな住居を購入するパターンです。

この流れを「売り先行」といいます。

家やマンションの住み替えとなると、現実的にはこの売り先行パターンが多くなります

買い先行のメリットとデメリット

家売るレオさん

買い先行…ということは、先に新しい住居を購入して、それからゆっくり売却するってことですよね。

イエプロ

そのとおり。

住み替えの際はできるだけ買い先行にもっていくのが理想ですよ。

理想の住み替えパターンは「買い先行」です。

買い先行の良いところは何といっても安心感が高いこと

不安や心配なく住み替えができるというメリットが強いのが特徴です。

【買い先行のメリット】何をするにしても「余裕」が大きい

買い先行で住み替えをする場合のメリットは次のとおりです。

  • 新たに購入する物件を選ぶ時間がたっぷりあること
  • 転居後、空き家になってから売却できるので内覧に余裕を持って対応できること

「新たに購入する物件を選ぶ時間がたっぷりあること」は、物件選びの「焦り」を感じさせなくなります。

住み替えで重視するべきは、これから生活を送ることになる新住居のほうです。

だからこそ、新住居の手配は何よりも大切で、住み替えにおいては快適な新住居を探すことにこそパワーを注ぐべきなのです。

「時間がない」と焦りながら物件を探すと、どうしても妥協が生まれます

時間の制約なしでしっかりと検討したうえで購入を決めた物件なら、きっと満足できる住まいとなるでしょう。

「空き家になってから売却できる」というのも、同じく「焦り」や「余裕」につながるものがあります。

自分たちが転居しないまま売却の話を進めると、まだ引っ越しをしていない、家財道具も残っている状態で購入希望者による内覧を受け入れることになります。

買い先行で新住居に引っ越したあとなら、家財道具などを取り払った素体としての物件を見てもらうことができます。

内覧を受け入れるための手間も最小限に抑えられるため、余裕を持った対応ができるでしょう。

【買い先行のデメリット】金銭的な負担が重くなるおそれがある

買い先行の住み替えで生じるデメリットは次の2点です。

  • 一時的に「二重払い」が生じる
  • 売却が遅れれば、先々の資金計画を狂わせるおそれがある

買い先行で住み替えることで、ほぼ確実に住宅ローンの「二重払い」が発生します。

新しく購入した物件の返済分と、売却予定の旧物件の返済分が、毎月の支払いとして重くのしかかることになるのです。

二重払いの状態は、旧物件が売却できるまで続くことになります。

最初の数ヶ月のうちは二重払いになるのも想定内で、資金計画を立ててあらかじめ蓄えを用意しているものです。

ところが、いつまでも売却できずに残っていれば、蓄えは底をつき、2つの住宅ローンを同時に支払っていくのは難しくなるでしょう。

資金計画が狂ってしまうことで、せっかくの新住居も手放してしまわないといけなくなるかもしれません。

金銭的な余裕が全くない中での買い先行は、生活を破綻させてしまうおそれがあります。

買い先行で住み替えに臨む場合は、余裕のある資金計画を立てておきましょう。

売り先行のメリットとデメリット

家売るレオさん

売り先行は「先にいま住んでいる住居を売却して、そのあとで新住居を購入する」っていうパターンですよね。

イエプロ

家やマンションの住み替えは買い先行が理想ですが、十分な資金がなければ売り先行を選ぶことになります。

家売るレオさん

じゃあ、買い先行のほうが優れていて、売り先行は「仕方がない場合」ってことですね。

イエプロ

一概に「売り先行が劣っている」というわけでもありませんよ。

メリットとデメリットをしっかり比較して「売り先行のほうがメリットが大きい」と感じれば売り先行を選ぶのも良いでしょう。

家やマンションの住み替えで理想的なのは買い先行ですが、かといって「売り先行」が劣っているわけではありません。

実は、家やマンションの住み替えをする人の多くは「売り先行」で住み替えを実現しているのです。

売り先行にもメリット・デメリットが存在し、売り先行のほうが向いている方もたくさんいます。

ここでは、売り先行のメリットとデメリットを比較してみましょう。

売り先行のメリットは資金計画が立てやすく住み替えが実現しやすい

売り先行のメリットは次のとおりです。

  • 売却価格が確定するため、購入への資金計画が立てやすい
  • 焦って売却する必要がないため、安値で買い叩かれる心配がない

売り先行のパターンでは、いま住んでいるマンション売却を先に進めていきます。

買い先行の難しいところは「現住居が実際にどのくらいの価格で売却できるのかがわからない」という点です。

売却のためには、まずは仲介となる不動産業者の査定を受けることになりますが、査定額と実際の売却額が一致することは稀です。

不具合箇所を指摘されたり、競合他社と比較されたりすると、不動産業者の査定額よりも安い価格で売却することになり、資金計画を狂わせるおそれがあります。

もしかすると、購入予定だった新住居に手が届かなくなるかもしれないのです。

一方の売り先行では、先に売却を成立させて資金を確保します。

まず先に売却額が確定するので、新住居の購入にかかる予算が明確になり、資金計画が立てやすくなります。

また、売却が決まってから購入を具体的に進めることになるため、売り急ぐ必要がありません。

買い先行では新住居の購入資金を工面するために「もうこのタイミングなら買い主の言い値で売却するしかない」という決断を強いられることがあります。

一方、売り先行であれば「いつまでに売却しないといけない」という縛りはないので、売却の交渉に余裕を持って時間を割くことができます。

買い主の思惑どおりになって安値で買い叩かれることもないので、時間をかけてゆっくりと高値売却を狙うことができるでしょう。

売り先行のデメリットは新住居が決まらなければ仮住まいが必要

売り先行で失敗してしまうと、大きな損害を被ることがあります。

それは「仮住まいが必要になるおそれがある」ということです。

もし、売り先行で思惑どおりに現住居が売却できたとしても、退去の日までに新住居が決まるとは限りません。

新住居が決まっていても、前オーナーが可能とする引き渡し日が退去よりも後になることだってあるのです。

すると、一時的に「住居がない」という状態に陥ってしまいます。

新住居が決まらず「住居がない」という事態が発生しても、退去日を引き延ばすことはできないので、次のような方法でしのぐしかないでしょう。

  • 賃貸物件を契約して、新住居が決まるまでの仮住まいにする
  • 家財道具を貸し倉庫などに保管して、ウィークリーマンションやホテルで生活する
  • 実家や親戚宅に間借りさせてもらう

もし賃貸物件を契約して仮住まいにすれば、わずかな期間の仮住まいのために敷金・礼金・家賃などを支払うはめになってしまいます。

貸し倉庫だって、1世帯の荷物をまるごと保管しようとすればかなり広いスペースを借りる必要があるため、安い出費ではなくなってしまいます。

いずれにしてもかなり手痛い出費となるので、売り先行で住み替えをするとしても「新住居が決まっていない」という事態だけは避けなければいけません

住み替えで失敗しないためのポイントは引っ越しのタイミング!住み替えの流れを解説

家売るレオさん

家やマンションの住み替えって「買い先行」にしても「売り先行」にしても失敗すると手痛いダメージを負うんですね。

イエプロ

買い先行なら二重払いのおそれが、売り先行なら仮住まいになってしまうおそれがあるので、住み替えは失敗が許されないと心得ておく必要があります。

家売るレオさん

どうすれば住み替えの失敗を防ぐことができるのでしょうか?

イエプロ

大切なのは「引っ越し」のタイミングを合わせることですよ。

住み替えで失敗しないために大切なのは、タイミングをはかって旧住居から新住居へとスムーズに「引っ越す」ことです。

一体、どのような流れで住み替えを進めていけばよいのでしょうか?

売却の「引き渡し日」と購入の「入居日」を合わせて同じ日に引っ越す

マンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミング

家やマンションの住み替えで失敗しないためのポイントとなるのは次の2つのイベントの日です。

  • 売却の「引き渡し日」
  • 購入の「入居日」

この2つのタイミングをピッタリ合致させた日に引っ越しをすることで「買い先行」でも「売り先行」でも失敗をすることはありません。

まず、家やマンションを売却する場合の流れを見ていきましょう。

マンション売却は大まかに次のような流れで進んでいきます。

マンション売却の流れ

  1. 仲介する不動産業者による査定
  2. 不動産業者との媒介契約の締結
  3. 買い主との売買契約の締結
  4. 家やマンションの引き渡し

買い先行であれば何も焦ることはありませんが、売り先行だと引き渡しが迫ればそれまでに新住居を用意しておく必要があります。

一方の家やマンションの購入は次の流れで進みます。

家やマンション購入の流れ

  1. 購入を希望したい物件探し
  2. 売り主との売買契約の締結
  3. 住宅ローンの申込み・購入代金の支払い
  4. 引き渡し日の入居

売り先行だと退去と同時にそのまま入居するのがベストですが、買い先行だと入居後でも全住居が売却できていないので、若干の二重払いが発生するというデメリットがあります。

この流れを図でご覧ください。

マンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミング

このように、売却と購入のゴール地点である「引き渡し」と「入居」のタイミングを合わせて引っ越しをすることで、買い先行と売り先行の双方のデメリットを最小限におさえることができます。

家やマンションの住み替えでは、常に「引き渡し」と「入居」のタイミングを意識して、意図的に引っ越しを同じ日にしましょう。

買い先行を安全に!「買い替え特約」があれば購入を白紙に戻すことができる

家売るレオさん

家やマンションの買い替えで理想的なのは「買い先行」だけど、いま住んでいるマンションが売れなかった時に困るんですよね。

イエプロ

そうですね。

でも、売り主に余裕がある場合には「買い替え特約」に応じてくれることもありますよ。

家売るレオさん

「買い替え特約」ってなんですか?

買い先行による家やマンションの買い替えでは、先に新住居を購入して旧住居を売却します。

最初の数ヶ月の間は旧住居が売却できずに住宅ローンの二重払いが発生しますが、ある程度の期間の二重払いは覚悟の上でしょう。

ところが、いつまで経っても旧住居が売却できないと、やがては資金も底をついて生活を圧迫してしまいます

こんなことを危惧すると「買い先行で住み替えるのは危険かな」と二の足を踏んでしまうのも仕方ないでしょうね。

そこで、もし買い先行で住み替えを考えるのであれば、売り主に対して「買い替え特約」の適用を相談してみるのが有効です。

買い替え特約とは、ある一定期間の間に旧住居が売却できなかった場合は、新住居の購入契約を白紙に戻すことができる売買契約のことです。

具体的には、売買契約書に次のような一文が加えられていることを指します。

 

◯年◯月◯日を期日として、現在の住居を◯◯◯◯万円以上で売却できなかった場合は本契約を解除できる

 

この一文があれば、期間内に旧住居が希望価格以上で売却できなかった場合、売買契約を解除することができます。

買い替え特約は「手付金」が返ってくる

マンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミング

家やマンションの売買契約では、契約書を交わす際に「手付金」を支払います。

買い主が「この物件を購入します」という意思を示したことを担保するために支払うためのもので、総額の10〜20%程度を支払うのが一般的です。

支払った手付金には頭金の意味合いもあるので、支払い総額から差し引かれることになります。

もし、売買契約を交わしたあとで「やっぱり購入できない」と契約を反故にする場合は、支払い済みの手付金は没収扱いとなります

買い先行で家やマンションの住み替えを進めていた場合に「どうしても旧住居の買い手が見つからない」という事態になれば、新住居の購入を諦めて、手付金の没収も致し方ないと受け入れざるを得なくなるでしょう。

ところが、ここで「買い替え特約」が有効であれば、一定期間が過ぎて売買契約を白紙に戻したとしても、手付金の没収を受けずに済みます

これは買い先行で家やマンションの住み替えを考えている方にとっては非常にありがたい話になるでしょう。

全ての物件に「買い替え特約」が用意されているわけではない

買い替え特約は、一定期間内に旧住居が希望価格以上で売却できなければ売買契約を白紙に戻すという契約です。

ちょっと想像してもらえればわかるとおり、買い替え特約は非常に「買い主有利」の性格が強く

一方の売り主にとってはメリットがないばかりか「契約解除もあり得る」というデメリットが目立つ契約形態なのです。

すると、家やマンションの売り主としては「わざわざ買い替え特約を用意する必要はない」と考えるのが普通です。

買い替え特約は、いわば「サービス」のようなもの。

なかなか買い手が見つからないので100歩譲った条件を提示しているだけで、本来は売り手としてもそんな不利な条件を提示する必要などないのです。

買い替え特約は、売り主からわざわざ提案しないことがあります。

お断りを受けることを覚悟のうえで「買い替え特約をお願いしたい」と交渉して、売り主から了承をもらえれば幸い…くらいに考えておくほうが無難かもしれませんね。

スムーズな住み替えに成功するための3つのポイント

家売るレオさん

住み替えは購入と売却のタイミングを図ることが大切。

では、そのタイミングを読み違えないためにはどんなことに注意しておけばいいのでしょうか?

イエプロ

スムーズな住み替えを実現するために気をつけておきたいポイントは3つです。

家やマンションの住み替えでタイミングを読み違えないためのポイントは次の3つです。

  1. スケジュール表を作成して管理する
  2. 「購入」と「売却」をひとつの仲介業者に任せる
  3. 売却を「買取り」にシフトすることも視野にいれる

それぞれのポイントを詳しく解説していきましょう。

ポイント① 購入と売却のスケジュール表を作って管理する

マンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミング

まずは購入と売却のスケジュールを一覧表として書き出してみましょう。

いつまでに新住居に引っ越しをしたい、そのための資金調達はいつできるのか、資金調達を売却に頼るならいつまでに売却するべきなのかなどを書き出して一覧化していきます。

スケジュール表を作成すると、必ず「ここにムリがある」というポイントが見えてきます

たとえば「今の家やマンションが売れないと購入資金が用意できないな」とか「住宅ローンの二重払いは3ヶ月が限界だな」などの問題点が浮き彫りになるでしょう。

そうすれば、問題点を解決するための対策も考えやすくなるので、まずはスケジュール表を作成して「買い先行」が有効か、それとも「売り先行」が有効かを判断しましょう。

ポイント② 「購入」と「売却」をひとつの仲介業者に任せればスムーズ!

マンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミング

「買い先行」にしても「売り先行」にしても、ひとつの仲介業者にお任せすること。

これが住み替えをスムーズにする最強の対処法になるでしょう。

マンション売却と購入を別々の業者に任せることは、つまり「スケジュールの調整は自分でやる」ということになります。

しかし、売却の処理、購入の決済などを一個人で全て管理するのは非常に難しく、個人の管理ではミスや見落としが発生しがちです。

ひとつの仲介業者にお任せすれば、購入と売却のスケジュール管理は全て仲介業者が調整してくれます。

購入も売却もしっかりと対応してくれる仲介業者と出会うことが大切ですね。

ポイント③ いざとなれば「買取り」も視野に!

マンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミング

住み替えは旧住居の「売却」が成約するのが前提です。

もし、いつまで経っても旧住居の買い手が見つからなければ、住宅ローンや固定資産税、家やマンションの修繕積立金や管理費などの二重払いが発生することになります。

そこで、旧住居の買い手が見つからない場合の最終手段として「買取り」も視野に入れておきましょう。

仲介業者の役割は、家やマンションを「売りたい」というオーナーと、家やマンションを「買いたい」と希望する消費者を結びつけるマッチングサービスです。

しかし、なかなか「買いたい」と希望する人が見つからないような物件では、仲介業者が自らその物件を買い取ることがあります。

これが「買取り」です。

仲介物件を買い取った業者は、自社物件としてリノベーションして再販したり、投資目的で不動産物件を購入する業者に転売することで利益を得ることができます。

買取りには「価格が安くなる」という大きなデメリットがあります。

買取りを利用した場合、市価相場の70%程度にまで値下がりすることを覚悟しておく必要があるでしょう。

ただし、値下がりをするといっても、当初の資金計画を大きく乱すような値下がりではありません。

少なくとも「買い手が見つからない」という事態に比べれば断然にマシです。

それよりも、確実に売却できることのほうが重要なので、仲介をお願いする際には「買取りも可能なのか?」を確認しておくと良いでしょう。

スムーズな住み替えにはネットの無料一括査定が便利

マンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミング

みなさんは不動産売却の「一括査定」サイトを利用したことがありますか?

不動産売却の一括査定サイトでは、地域・築年数などのカンタンな情報入力で、一括査定サイトに登録している複数の仲介業者に同時に査定を申し込むことができます。

一括査定を申し込むと、複数の仲介業者から査定結果が送られてきます。

その中から、できるだけ高値での売却が期待できて「購入」と「売却」を同時進行でおこなうことができる仲介業者を選別しましょう。

一括査定サイトは「高値で売却したい」という要求に応えてくれるという期待が高いサービスですが「スムーズに住み替えをしたい」という要求にも応えてくれます。

家やマンションの住み替えをスムーズに進めたい方は、ぜひ一括査定サイトを活用しましょう。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

家やマンションの住み替えは買うのと売るのはどっちが先?失敗しない引越しのタイミングのまとめ

家売るレオさん

家やマンションの住み替えはスケジュール管理が大切なんですね。

イエプロ

そのとおりです。

引っ越しの日をポイントにしながら「購入」と「売却」を段取りよく進めて住み替えを成功させましょう。

今回は家やマンションの住み替えをテーマに「購入」と「売却」の順序についてお話ししました。

それぞれの状況に応じて「買い先行」・「売り先行」のいずれかの方法を取ることになりますが、どちらの方法で住み替えを実行するにしてもスケジュール管理は大切です。

購入と売却の流れをしっかりと理解して引っ越しのタイミングを合わせることで、スムーズな家やマンションの住み替えが実現します。

家やマンションの住み替えは、現住居の売却、新住居の購入、家財道具の片付けや新居で使用するものの調達、引っ越しの手続きなど、やるべきことがたくさんあって多忙になります。

自分だけで全ての調整を完璧におこなうことは難しいので、信頼できる仲介業者を味方につけてサポートを受けましょう。

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2019.01.17

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