マンション売却の絶好のタイミングは東京オリンピック前後!?2020年までに売り抜けるべきなのか

マンション売却の絶好のタイミングは東京オリンピック前後!?2020年までに売り抜けて儲けることはできるのか

2020年に開催される東京オリンピックを目前に、都内を中心に不動産価格が高騰しています。

不動産投資家だけでなく、数多くの一般投資家や会社員が副収入のために不動産運用を目指す素人投資家も、都心のマンション買い上げに走る状態。

都心はまさに「東京オリンピックバブル」に沸いている状態です。

しかし、日本人は賢い!過去のバブル崩壊の反省を教訓に、すでに「いつが売り時なのか?」を模索し、情報収集を始めている方が大勢います。

誰だって、平成初期のバブル崩壊のような天国から地獄への急降下は味わいたくないですからね

今回は、そんな東京オリンピックバブルに沸く都内で、転売用マンションを購入した不動産投資家のFさんを招いて、転売用・投資用マンションの売り時を解説していきます。

結論をいうと

オリンピック前後の市場の動向と所有年数の2つのポイントに注目して売り時を決める

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東京オリンピックバブルでマンションの価格が高騰

まずは、転売用マンションの売り時を考える不動産投資家のFさんを軽く紹介しましょう。

  • Fさん(55歳、不動産投資家)
  • 都心でのマンション転売経験は多数だが、初めてのバブルに戸惑い気味
  • 2014年に知り合いの紹介で勝どきのタワーマンションの高層階を購入し、転売のチャンスをうかがっている
投資家Fさん
ぶっちゃけて言うと、もうすでに売り時になってると思うんですよね。

イエプロ
Fさんが買ったマンションってどんな物件ですか?
投資家Fさん
勝どきにあるタワーマンションで、47階の1LDKだよ。

知り合いから紹介してもらって、

約5,000万円

これって超お買い得ですよね?

イエプロ
勝どきはオリンピック選手村に近い人気のエリアですからね。

今ではとてもそんな金額では買えませんよ

投資家Fさん
同じくらいの階層は8,000万円近くで売れてるから、

値崩れする前に手放したいんですよね。

東京オリンピックの開催が決定したのは2013年9月。

この年から首都圏、特に都心部や選手村の建設が予定されていた春海を中心に、月島・勝どき・築地エリアのマンション価格が急激に高騰を始めました。

特にタワーマンションの高層階は大人気で、価格の上昇は著しく、平成初期のバブル絶頂期を思わせる勢いで価格が跳ね上がっています。

2016年には東京23区内のマンションの平均価格が5,000万円を突破し、

「マンションを持っているだけで1年につき500万円の資産上昇」という状態になりました。

これはあくまでも「平均的に」という話で、Fさんのように人気エリアのタワーマンション高層階になってくると1年に500万円どころの話ではありません。

すでに数千万円の資産価値の上昇を得ている物件はたくさんあって、タワーマンションの高層階を素早く売り抜けては転売を繰り返す「空中族」も登場して話題となりました。

2018年現在も月次を分析すると小さな波はありますが、不動産投資家が一気に売りに走るような状況ではないです。

それに加え、新築タワーマンションの建設も進んでいるため、勝負をかける不動産投資家たちは買い傾向のままです。

これからもマンション価格が高騰する4つのエリア

東京オリンピック開催に向けて、これからもマンション価格が高騰する可能性が高いエリアを紹介しましょう。

価格高騰エリア①春海・勝どきを中心とした湾岸

売り抜くなら2020年まで!?マンション売却と東京オリンピック前後の関係

春海・勝どきを中心とした湾岸エリア

選手村が整備され、21棟の宿泊施設が建設されている春海5丁目を中心とした湾岸エリアは、オリンピック特需の影響が最も強いエリアです。

宿泊棟として使用された物件は、オリンピック終了後に改修されて分譲マンションとして供給される予定で、さらに50階建てのタワーマンションの建設も予定されています。

オリンピック終了後も東京湾岸の景観が楽しめる人気スポットとなることは間違いナシのエリアだと言えるでしょう。

価格高騰エリア②品川・田町

売り抜くなら2020年まで!?マンション売却と東京オリンピック前後の関係

品川駅前

東京オリンピックの観戦に向けて日本全国だけでなく海外からの旅行客を大量に受け容れることになる東京。

その交通の中心となるのが、東海道新幹線・山手線・東海道線・京浜東北線・横須賀線が乗り入れる品川駅です。

また、品川駅から田町駅の中間には山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」が計画されています。

品川・田町エリアが人気となっている理由は、東京オリンピックの各会場へのアクセスが30分以内という抜群のアクセスの良さ。

さらに東京オリンピック終了後の2027年には、東京〜名古屋間を最高速度505km/hで結ぶリニア中央新幹線の乗り入れも予定されています。

品川・田町エリアは「東京オリンピック特需だけに頼らない街」として人気が集中しているエリアで、マンション価格も高騰しています。

価格高騰エリア③東京スカイツリー周辺

売り抜くなら2020年まで!?マンション売却と東京オリンピック前後の関係

東京スカイツリーエリア

東京スカイツリーを中心とした、押上・錦糸町エリアも東京オリンピックの開催に合わせて人気が高まっているエリアです。

東京スカイツリーエリアが注目されている最大の理由は、海外からの玄関口となる成田空港と都心を結ぶエリアであること。

海外からの旅行客を大量に受け容れることになるのは必至で、街全体が活性化されています。

都心の他のエリアと比べると地価が安く、マンション建設も盛んになっている人気エリアです。

価格高騰エリア④新宿・渋谷

売り抜くなら2020年まで!?マンション売却と東京オリンピック前後の関係

渋谷駅前

東京で最も1日あたりの利用客が多い新宿駅。

新宿エリアは東京の人の流れの中心にあり、東京オリンピック開催の影響がなくとも地価の高騰が続くエリアです。

また、渋谷エリアも東京オリンピック開催と同時期に大規模な都市開発が予定されており、すでに都市開発計画に着目した嗅覚の鋭い不動産投資家たちが資本を投入しています。

東京オリンピック選手村跡地のタワマンはどうなるの!?

出典|東京都オリンピック・パラリンピック準備局

春海に建設中の東京オリンピック選手村。

オリンピック選手村の跡地を住宅用として供給している開催国は多く、東京オリンピックの終了後も各国同様に住宅用マンションとしての供給が予定されています。

投資家Fさん
東京オリンピック終了後の選手村の活用は勝どきにマンションを買った私を含めて、たくさんの不動産投資家が注目しているところだからね。
イエプロ
世界各国のオリンピック開催地では、選手村の跡地を大規模住宅用地として供給し成功している例が多いですからね。

東京オリンピックの選手村跡地の建設も、一過性のものにならないように官民一体となって計画しているエリアですね。

選手村(せんしゅむら、Olympic Village)は、オリンピック大会で選手・役員などが寝泊りする場所のことである。最近ではカラオケができたり、インターネットカフェがあったり、或いは地球環境問題に配慮した設計にするなど単なる宿舎ではなくなりつつある。

小さいとはいえ、宿泊者数は選手と選手団役員合わせて1万人を超えるなど、村(村落)ではなく都市の実体を持っているが、英語の Olympic Village の翻訳であるため日本語においても選手「村」と表現する。 出典:選手村とは|ウィキペディア(Wikipedia)

オリンピック選手村の跡地「HARUMI FLAG」ハルミフラッグ

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

すでに建設が進んでいる東京オリンピック選手村。

オリンピック終了後は、日本を代表するディベロッパーが集結し「特定建築者」として都の事業認可を受けて、

合計5,650戸が入居可能となる、22棟のマンション&2棟の50階建てタワーマンションを建設する予定です。

さらに4階建ての商業施設も建設予定となっており、住居・商業施設が集った人気の居住エリアに生まれ変わる計画が進んでいます。

東京オリンピック選手村の跡地に建つタワーマンションHARUMI FLAGハルミフラッグの分譲予想価格は!?

その名も「HARUMI FLAG」ハルミフラッグ

住居施設については、大部分を分譲用として、一部を賃貸用として供給する予定です。

すでに春海には販売センター建設が告知されており、三井不動産レジデンシャルを建築主に大手ディベロッパーが名を連ねています。

モデルルームを供える販売センターの建設が進んでいるところから、近く販売情報も発表されるでしょう。

アクセス 都営大江戸線「勝どき駅」下車徒歩約10分
東京臨海新交通臨海線ゆりかもめ「新豊洲駅」下車徒歩約20分
所在地 東京都中央区晴海五丁目地内

出典|公益財団法人東京オリンピック・パラリンピック競技大会組織委員会

【HARUMI FLAGハルミフラッグ】の分譲予想価格は坪単価250万円!?東京オリンピック選手村の跡地に建つタワマンの資産価値

2019.01.09

マンション売却絶好のタイミングは東京オリンピック前?オリンピック後?

不動産投資家の多くが気になっているのが「マンション売却のタイミングは東京オリンピックの開催前?終了後?」という問題です。

投資家Fさん
投資家仲間から言われているのが「オリンピック開催直前までに売却しないと売れ残る」という話なんだよね。
イエプロ
不動産投資家のみなさんが怖がっている理由は、北京オリンピック直前に起きたバブル崩壊の事例が原因でしょうね。

中国は土地を所有するのではなく「国から使用許可を受ける」という考え方なので、一気に売りが過熱してバブルが崩壊してしまったんです。

投資家Fさん
それが原因かも知れないけど「今が売り時だ!」と言う人がいれば、

「まだまだ上がる、今手放すと損をする」と言う人もいて、

正直なところ「誰か答えを教えて!」って叫びたくなる気分だよ。

オリンピック前の「今」が売却のタイミングという意見が圧倒的多数

すでに東京オリンピック特需によるマンション価格の高騰は天井近くに達していると言われています。

首都圏全体のマンションの平均価格はバブル絶頂期だった平成2年に近づく水準で、東京23区内のマンションの平均価格は2018年6月で5,300万円台に到達しています。

平成初期のバブル崩壊で辛酸を舐めさせられた経験から「欲張りすぎずに売ることも大切」という教訓を得ている、実に日本人らしい賢明な考え方でしょう。

「今が売り時」という考え方は決して間違っていません

できるだけリスクを回避して、利益が具体的に計算できる今こそが、賢くマンションを売却するチャンスです。

理由のある価格上昇は、理由がなくなれば正常値に戻ろうとします。

今回のマンション価格の高騰は、まさに東京オリンピック開催によって過熱されたものですから、オリンピックが終了しても右肩上がりで高騰するなんてことは期待できません。

さらに高騰を続けるとすれば異常事態です。そんな異常事態が起きたほうが、反動が強くなるのではないかと心配になってしまいます。

オリンピック終了後の「1〜2年間」が売却のタイミングという意見も

売り抜くなら2020年まで!?マンション売却と東京オリンピック前後の関係

オリンピック選手村

不動産投資家の中には「まだ売り時じゃない、東京オリンピックが終了してからが売り時だ」という意見を持っている方がいます。

こんな意見を持っている方は、単に「もっともっと高騰して欲しい」と欲張っているだけではないようです。

「待ち」に転じているには理由があります。

過去のオリンピック開催国の株価を分析すると、オリンピック開催前まで株価が上昇し続けて、終了後の1〜2年の間は上昇した株価が安定姿勢を取ります。

要はオリンピック特需はオリンピック終了後の1〜2年間は続くということです。

「では北京オリンピックの事例はどうなるの?」という声が聞こえてきそうなので説明しますが、

北京オリンピックが開催された2008年は、アメリカのサブプライムローン問題に始まり世界経済を震撼させた「リーマンショック」が起きた年です。

いかにオリンピック特需の恩恵があっても、世界的な経済事件のマイナスパワーには勝てないということでしょうが、これはオリンピック特需にまつわる特異な事例です。

東京オリンピック終了後も株価はある程度の安定をみせて、「マンション価格の大幅な下落は生じない」と読む不動産投資家は意外と多いのです。

これらの不動産投資家が考える「売り時」は、オリンピック終了後、選手村跡地が大規模な居住用マンションとして供給され始めるころでしょう。

大規模な居住用マンションの販売が開始し、市場が「買い」に走り始める直前または同時ころが、最もマンション価格が高騰している可能性が高いとも予想できます。

【結論】マンション売却のタイミングは市場動向を見ながら所有年数を基準に決める

マンション売却の絶好のタイミングは東京オリンピック前後!?2020年までに売り抜けて儲けることはできるのか

東京オリンピック終了後のしばらくは株価と連動してマンション価格も安定するといっても、やはり2013年から現在までのような高騰が続くとは考えられません。

先ほども言いましたが、そんなことが起きてしまえば異常事態であり、平成初期のバブル崩壊以上のダメージを負うおそれもあります。

そう考えると、東京オリンピック開催に伴うマンション価格の上昇に乗じて、転売用・投資用として購入したマンションを売却するベストなタイミングは以下のように考えられます。

売却のタイミング 所得税・住民税の税率
短期譲渡所得(購入から5年以内) 最長で2021年まで待って長期譲渡所得の対象になってから売却したほうが、税率が下がって手元のキャッシュが増える 41.1%
長期譲渡所得(購入から5年超え) 東京オリンピック開催の直前まで市場の動向を見て納得できるタイミングで売却 22.2%

マンションの購入から5年以内に売却して短期譲渡所得の対象となった場合の所得税・住民税の税率は合計で41.1%、

購入から5年を超えて売却し長期譲渡所得の対象となった場合は22.2%です。

20%近くも高い税率が課せられるくらいなら、いくらかマンション価格が下落したとしても、税率が安くなってから売却するほうが利口でしょう。

投資家Fさん
ということは、2014年にマンションを購入した私の場合は、オリンピックの開催直前までに最高値を見極めて売却すればいいってことだな。
イエプロ
そのとおりです!

もしこれが「今から転売用にマンションを購入する」という場合も、2021年までに長期譲渡所得の対象とはならないので開催直前までが売り時。

2015〜2016年までに購入した場合は、長期譲渡所得の対象となる2021年まで待って税率を抑えるのがベストでしょうね。

ただ、これは利益が出た場合の話ですので、まずは不動産業者に査定してもらって、現時点で明らかな損が出る場合は5年を待たずに売った方がいいでしょう。

マンション売却の絶好のタイミングは東京オリンピック前後!?2020年までに売り抜けて儲けることはできるのかのまとめ

今回は、東京オリンピック開催で過熱してきたマンション転売・投資について、売却にベストなタイミングを考えていきました。

すでに転売用・投資用としてマンションを所有している方なら、

  • 開催前、開催後
  • 所有から5年以下、5年超

の2つのポイントに注目して売り時を考えましょう。

東京オリンピック開催まであと2年。

不動産市場の動向を見るだけでは売り行動に遅れが生じるので、行政の都市計画や株価などに幅広くアンテナを張って情報をキャッチし、ベストな売り時を逃さないようにしましょう。

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