土地やマンションの売却で購入者に贈与税がかかる!?みなし贈与になる原因と対処方法

マンション売却で購入者に贈与税がかかる!?みなし贈与になる原因と対処方法

あなたが不動産を売却し、これを購入した人がなぜか「贈与税」の対象になってしまった…

こんな話、信じられますか?

財産に関する法律のことを知らなくても、贈与税が「財産をもらったときにかかる税金」というぼんやりとした知識くらいはあるでしょう。

では、なぜ「売却」というかたちをしっかりとっていても贈与税が課税されてしまうトラブルが発生するのでしょうか?

不動産を売却した売り主にとって、なにかデメリットはあるのでしょうか?

ここでは、不動産売却で購入者に贈与税が課税されてしまうケースの原因と対処法を解説していきます。

土地やマンションの売却で購入者に贈与税が!みなし贈与とは!?

家売るレオさん

個人間の不動産売買では「購入者に贈与税が課せられることがある」ってホントですか?

イエプロ

驚くべき話ですが本当ですよ。ただし、このトラブルはある一定の条件下でないと発生することはありません。

あなたが不動産を売却し、その不動産を購入した人はマンションの代金を支払った上でさらに贈与税を課税されてしまう…

こんな不可解なトラブルが発生することがあります。

なぜそんなことが起きてしまうのでしょうか?

贈与税の仕組みとは!?どんな場合に誰が支払う?

まずは贈与税の仕組みについて確認しておきましょう。

贈与税は、財産の所有者が他人に財産を譲ることで発生する税金です。

どこにそんな決まりがあるのかというと、みなさんご存じの民法に規定されています。

民法 第549条
贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによってその効力を生ずる。

財産とは、現金・預貯金などのお金、株式などの有価証券、マンションや一戸建て住宅・土地などの不動産、車などの動産、これら一切が財産としてみなされます。

理屈だけをいえば、1円でも財産の譲り渡し・譲り受けが発生していれば贈与に該当します。

このようなわかりやすいものだけでなく、たとえば著作権や特許権などの知的財産権も財産とみなされて贈与の対象になるため、贈与における財産の幅はとても広いといえるでしょう。

財産の所有者は、財産を渡したい相手に「あげる」という意思を伝えますが、受け取る側が「もらう」と承諾すれば贈与が成立します。

この点は、財産の所有者が死去することで発生する「相続」と違って、財産の所有者と受け取る側との間で意思がまとまっていれば成立するという特徴があります。

財産を所有していて相手に贈る側のことを「贈与者」といい、財産を譲り受ける側のことを「受贈者」といいますが、贈与者と受贈者には次の4つのパターンがあります。

・パターン① 個人が個人に贈与する場合
・パターン② 個人が法人に贈与する場合
・パターン③ 法人が個人に贈与する場合
・パターン④ 法人が法人に贈与する場合

法人というのは一般的にみれば「会社」のことを指すと考えても問題はありませんが、法人は人格が認められているため、贈与者・受贈者になることができます。

つまり、この4つのパターンは全てが「贈与」にあたるわけですが、ここで注目したいのが「贈与税が発生する条件」です。

贈与税は、贈与者と受贈者の両方が個人の場合に限られます。

ここで挙げたパターンでいえば①に限って贈与税が発生することになります。

そして、贈与税を支払うのは「財産を譲り受ける側」つまり受贈者です。

まとめてみると、贈与税は「個人から財産を譲り受けた個人が支払う税金」だということができます。

みなし贈与は「もらった」のではなくても贈与税がかかること

贈与税が発生する大前提は、財産の譲り渡し・譲り受けが生じた場合です。

つまり、対象となる財産を「もらったのではない」といえる場合は贈与税の対象ではなくなります。

ところが、実際には財産を「もらった」といえない場合でも贈与税がかかるケースがあります。

これが「みなし贈与」と呼ばれる状態です。

みなし贈与とされるのは次のようなケースです。

・生命保険の保険料を親が支払い、保険金の受取人が子どもになっている
・親が子どもの債務を免除した
・親が子どもに高額の貸付けを無利息でおこなった
・親子が共同で二世帯住宅を購入し、登記上の持分は2分の1ずつなのにほとんどの支払いを親が負担した

こういったケースでは、たしかに財産を「あげた」と「もらった」の関係が成立しているわけではありません。

しかし、保険金を受け取った、債務を免除してもらった、無利息で貸付けてもらった、二世帯住宅の購入資金の大部分を負担してもらった…というようなケースは、実質的に「もらった」と同じです。

そして、財産を譲り渡すと贈与税がかかるので、財産とはみなされない別のかたちで同等の利益を譲り渡そうと考える人も出てくるでしょう。

そこで、実質的には「もらった」と同じであるような利益は「みなし贈与」と判断されることになります。

土地や家やマンションを安値で売却すると贈与とみなされる

家売るレオさん

みなし贈与の考え方はわかりましたけど、それと「マンションを売却して購入者に贈与税が発生する」というのはどう関係があるんですか?

イエプロ

では、わかりやすく例にたとえてみましょう。

実質的に「もらった」と同じであるような利益はみなし贈与になることがあります。

ここで、土地や家やマンションを売却しようと考えている方なら特に注意しておきたいのが、売却先へのみなし贈与にならないようにすることでしょう。

ここでは、みなさんにわかりやすいように例をあげて解説してきましょう。

みなし贈与になる不動産売却のパターン例

あるマンション物件を所有しているAさんがいます。

こちらのマンション物件は、都内の人気エリアに建つタワーマンションで中古マンション市場の相場では売却価格が5000万円だったとしましょう。

購入価格は3000万円でしたが、東京オリンピック開催の影響で値上がりした物件です。

物件の売却を考えていたAさんでしたが、息子のBさんがちょうどマンション購入を考えていたので「タダで譲ってもいい」と考えました。

しかし、相場で5000万円もするマンション物件をタダで譲ってしまうと多額の贈与税がかかってしまうことに気づいたAさん。

贈与税の発生を回避するために、息子のBさんに「タダってわけにはいかないから、1000万円で売ってあげよう」ともちかけて、実際に1000万円で売却しました。

一応は売買取引のかたちを整えて贈与税の発生を抑えたAさんでしたが、後日、Bさんのもとに税務職員が訪ねてきて事情が発覚。

通常であれば5000万円の価値で売買されるはずのマンション物件を1000万円で購入できたことになるので、息子Bさんは差額4000万円のみなし贈与を受けたことになり、贈与税が課せられました。

【要注意】親族間の不動産売買はみなし贈与とされることが多い

みなし贈与と判断されるパターンの多くが、親と子ども、兄弟姉妹の間などの親族関係においておこなわれた売買です。

大切な不動産を赤の他人に相場よりも安く売ってあげる必要なんてありませんよね。

ところが、親族間だとそうはいきません。

大きな損がなければ相場などは無視して大幅な値下げをして売却することも十分にあるでしょう。

しかし、親族間での不動産売買は、税務署が強力にマークしています。

税務署はさまざまなデータにアクセスして、個人の資産移動を監視しています。

大切な不動産を安価で投げ出していると、高い確率で税務職員の監視の目にとまり、調査を受けることになるのです。

法人から個人が購入しても贈与税が発生する!?

先ほど、贈与が発生するパターンとして「法人が個人に贈与する場合」という形式を挙げました。

このパターンで、もし、法人から個人に対して不動産を相場よりも大幅に安く売却したとすれば、やはり贈与税が課せられる可能性があるのでしょうか?

答えはバツです。

贈与税は「個人から個人に贈与した場合」のみに発生するので「法人から個人に贈与」では贈与税は課税されません。

だとすると、法人から個人に贈与する場合は税金がかからないのかというと、それも間違いです。

たとえば、先ほどのA・Bの例がA=法人、B=法人の代表だったとしましょう。

法人が別荘や社宅、投資用として所有していた不動産を法人の代表に譲る…といったケースは珍しくありません。

法人の代表としては、自分が代表を務める法人から相場どおりの価格で不動産を購入するなんてバカバカしい話ですよね。

しかし、法人の手続き上は「代表にあげた」というのは好ましくないのは、誰にでも想像できる話でしょう。

そこで、相場よりも大幅に安い価格で売買したというかたちをとるわけですが、先ほどと同じく、法人Aが5000万円の価値があるマンションを1000万円で代表Bに売却したとすると、少し考え方がかわってきます。

法人Aは代表Bに1000万円で売却したとしても、時価5000万円のマンションを手放したことにはかわりがありません。

つまり、代表Bは法人Aに対して1000万円を支払って差額4000万円の利益を得た計算になります。

ここで「利益を得た」ということは…とピンときた方もいるはず。

そう、個人が利益を得た場合には「所得税」がかかりますよね。

法人が時価よりも安い価格でマンション物件を売却した場合は「役員に対する経済的利益」が発生したと考えられます。

法人の役員には、一般的な給料と同じく役員報酬が支給されますが、役員報酬はお金だけでなく「経済的利益」も含まれます。

・マンション物件を時価よりも安く購入させてもらうなどの「低額譲渡」をうけた
・法人に対する債務を免除、減免してもらった
・法人から無利息やごくわずかな金利で融資を受けた

これらはすべて、単なる特別なサービスではなく「利益」になります。

そして、これらの利益は役員賞与として所得税の対象になるわけです。

この反対で、たとえば「個人から法人に贈与」「法人から法人」のように法人が受贈者になる場合は、贈与によって法人が利益を得ることになるので「法人税」が課税されます。

どういったパターンにしても、贈与では受贈者が財産上の利益に対して税金を支払うことになるわけですね。

不動産売却がみなし贈与になった場合のデメリット

家売るレオさん

もし不動産を親族に安値で売却してみなし贈与になったとしても、購入者が贈与税を納めれば済む話ですよね。

イエプロ

いえいえ、それだけで済む話ではありませんよ。みなし贈与になることは売り主にも大きなデメリットがあるんです。

みなし贈与に該当すると、受贈者には贈与税の納税義務が発生します。

税務職員から「この売買取引きは贈与に該当する」と指摘されてしまうようなタイミングでは、もはや対策の取りようがありません。

不動産の売り主としては「まあ、破格の安値になったのだし、仕方ないのかな…」と傍観しているわけにはいきません。

不動産売却がみなし贈与になってしまうと、売り主にも大きなデメリットが発生するのです。

【売り主のデメリット①】相続税対策がムダになる

節税対策の中でも特に頭を悩ませることが多いのが「相続税」です。

財産を遺す親の立場としては、できるだけ子どもに相続税による負担がかからないようにして、手元に多くの財産が渡るように工夫したいところですね。

そこで、こんなケースが想定されます。

【想定事例】
子どもに時価1億円のマンションを相続させる予定だったが、相続税対策のために子どもに生前のうちにマンションを譲ることにした。ただし、タダで譲ると贈与税がかかるので、ごく安価な2000万円で売却するというかたちをとった。

たしかに、1億円のマンションをそのまま相続させるよりも2000万円の売買取引にしたほうがそれぞれの税額はグッと抑えられますよね。

売り主としては売却額2000万円から取得額を差し引いた売却益に対して譲渡所得税が発生し、買い主としては固定資産税評価額に対する不動産取得税や登録免許税を納めるだけで済みます。

売り主はマンションの取得額よりも安値で売却することで譲渡益が発生せず、所得税さえもゼロに抑えることが可能です。

これがみなし贈与と判断された場合でも、売り主としては譲渡所得税の税額に変化はありません。

ただし、差額分については買い主に贈与税が課せられます。

贈与税の税率はほかの税金と比べてかなり高く設定されています。

(https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4408.htm)

マンション物件の贈与となると、そう安価なものではありません。

600万円超〜1000万円以下なら40%、1000万円超〜1500万円以下で45%、1500万円超〜3000万円以下で50%、3000万円超になると55%という驚くほどに高い税率になっています。

先ほどの時価1億円のマンションを2000万円で購入した場合のみなし贈与の税額は次のとおりです。

時価1億円−購入額2000万円−基礎控除額110万円=7890万円
7890万円×税率55%−400万円=3939万円5000円

「え?そんなに!?」と感じる方も多いでしょう。

こんなことなら、小細工をせずに相続させたほうが控除などを活かしてもっと節税できるはずです。

せっかく子どもの負担が小さいようにと策を練っても、結局はさらに大きな負担を強いることになります。

相続税対策としては大失敗になるので、みなし贈与にならないように配慮すべきでしょう。

【売り主のデメリット②】受贈者が支払わなかった場合は贈与者が連帯責任を負う

これはとても怖い話です。

もし、みなし贈与と判断されて受贈者に贈与税が課せられて、受贈者が「そんな高額、払えないよ」と贈与税を支払わなかった場合には、なんと贈与者が連帯責任を負わされてしまうのです。

不動産を安値で売ってあげるという「良かれ」の末の行為なのに、さらに贈与税の連帯責任まで負わされるなんて理不尽に感じますが、仕方がありません。

贈与税が課せられると、税務署は受贈者からの納税を待ちます。

ところが、受贈者が期限までに納税せず、さらに税務署からの督促を無視していると、なんといきなり贈与者に対して督促がおこなわれるのです。

相続税の滞納については、相続人が複数いる場合は相互に連帯して納付義務が発生し、だれか一人が納付しないと連帯納付義務者に通知がなされたうえで督促がおこなわるのですが、なぜか贈与に関しては通知の制度がありません。

この理不尽なトラブルは、相続税法第34条4項における「贈与者は、贈与した財産の価額に相当する金額を限度として連帯納付の義務を負う」という規定を根拠にしています。

さすがにほかの人が贈与した分までも連帯して責任を負うわけではありませんが、やはり贈与側としては納得できるものではありませんね。

しかも、贈与によって財産を失っているのに「自分が贈与した財産の贈与税を払え」というのですから悲惨なお話です。

不動産売却がみなし贈与だと判断されてしまうと、贈与税の支払い義務が不動産を売却した売り主に課せられるおそれがある、ということはしっかりと意識しておいたほうが良いですね。

みなし贈与にならないための不動産売却の対処方法

家売るレオさん

みなし贈与って怖いですね…

イエプロ

不動産を売った側に贈与税の納税義務が課せられることがあるなんて、想像もしていなかった人が多いはず。では、そんな事態にならないための注意点も紹介しておきましょう。

土地や家やマンションを相場よりも大幅に安く売却すると、値下げ分が贈与とみなされてしまうことがあります。

受贈者が贈与税を納税しないと、売り主である贈与者が連帯納付義務者として贈与税を納めないといけなくなるので、気をつけたいところ。

では、そんな事態にならないためにはどういった注意を払っていけば良いのでしょうか?

「みなし贈与」にあたらないための注意点をまとめてみました。

【対処方法①】親族間での売買を避ける

不動産を売りたいが買い手がみつからない…

土地や家やマンションが欲しいが、条件に合うめぼしい物件が見つからない…

こんな悩みを抱えている方は少なくないでしょう。

そんな時、親族間でちょうどそんな話が浮上すれば、これはまたとないチャンスに感じるはずです。

売り主としては赤の他人に売却するときほど口うるさくないだろうと考えるし、買い主としても「親族だから安くしてもらえるはず…」と期待するでしょうね。

しかし、そんな期待が裏目にはたらいてみなし贈与だと判断されてしまえば、買い主は多額の贈与税に苦しむことになり、売り主は思わぬ連帯納付義務に悩まされることになります。

こんなトラブルを避けるための根本的な策としては、親族間での不動産売買を避けるのがもっとも有効です。

親族間の不動産取引は、特に税務職員のチェックの目にとまりやすいので、万全の対策ができていないのであれば避けるのがベストでしょう。

【対処方法②】売買取引は適正価格の範囲内でおこなう

もし親族間で不動産売却をおこなう場合は、市場相場からかけはなれた安値で売却せず、かならず適正価格で売却しましょう。

相続税対策としては「安く売る」という手法も考えつくし、もしかすると「売ったことにして実際にはお金はもらわないでもいい」と考えてしまうかもしれません。

しかし、税務職員のチェックはそんなに甘くはありません。

不動産の取得となると、購入資金はどこからいくら調達したのか、物件や購入資金の贈与を受けていないかなどのチェックを受けることになります。

宝くじで高額当選した人が当選金を資金として土地や家やマンションを購入した場合に「どうやって購入したの?」という調査が入ることがあるそうですが、つまり税務職員はみなさんの資産の取得・移動には常に目を光らせているわけです。

個人がとつぜん不動産物件を所有すると、もちろん調査の対象となります。

そうすると「安く売った」「タダで譲った」という事実もすぐにバレてしまうし、口座情報などを調べればウソは100%バレてしまいます。

節税を目指しているとしても、親族間に不動産を安値で売却するなどの行為は「租税回避」といって税の公平を欠くとして調査の対象になります。

もし、事情があって親族間で不動産売却をおこなうのであれば、必ず「適正価格」の範囲内で売却しましょう。

市場相場と変わらない、もしくは不動産会社を通じて他人と仲介してもらったとしても同等の値下げがあったであろう程度の値下げを超えない範囲での売却なら、みなし贈与になることはありません。

不動産の一括査定サイトを活用してみなし贈与を避けよう

みなし贈与を回避するには、まず広く買い主を募って早期売却を目指し親族間での売買を避けること、適正価格での売却をおこなうことの2点に注意が必要です。

この2点をクリアするのに有効なツールとなるのが「不動産の一括査定サイト」です。

一括査定サイトでは、インターネットでカンタンな申し込みフォームにマンションの情報を入力するだけで利用できます。

すぐに複数の優良な不動産会社から簡易査定の結果が送られてくるので、まずはじっくりと簡易査定の結果をチェックして、高値・早期売却ができそうな不動産会社を選定しましょう。

その中からさらに3〜4社に絞り込み、実際に物件を見てもらいましょう。

実査定後には詳しい査定額が決まるので、高値・早期売却が望めそうな不動産会社を決めて販売をお任せします。

一括査定サイトに登録している不動産会社は、どれも不動産売買のエキスパートばかりなので、きっと高値・早期売却を実現してくれるでしょう。

さらに、一括査定サイトで簡易査定の結果を集めると「いま、中古マンション市場ではこのくらいの価格で取引きされている」という相場を読むことができます。

相場を知るためだけに不動産会社の窓口を訪ねても、いざ担当者がついてしまうと、どうしても「ここにお任せしないといけない雰囲気」を感じてしまうもの。

一括査定サイトなら、利用料は無料で実際に担当者に会うことなく査定結果を集めることができます。

親族間の売買で適正価格を知りたいという方にも、ぜひおすすめです。

土地やマンション売却で贈与税がかかる!?みなし贈与にならないための対処方法のまとめ

家売るレオさん

なるほど…たとえ親族間でも節税気分で大幅な値下げをしているとダメってことですね。

イエプロ

大切なことは「適正価格」での取引きを守ることです。税務署から「この資産の移動は不自然だぞ?」と目をつけられないためには、適正価格での売却が必須ですよ。

土地や家やマンションを売却して、買い主に贈与税が課税される…

信じられないような話ですが、実は節税対策のつもりで起こした行動が原因です。

こんなトラブルを起こさないために重要なのが、不動産を適正価格で売却すること。

土地や家やマンションを相場よりも大幅に安値で売却していると、みなし贈与と判断されて買い主に贈与税が課せられてしまい、最悪の場合では売り主も連帯責任を負うハメに…

できる限りは親族間での不動産売買は避けて、もし事情があって親族間で売買するなら必ず適正価格で売却するよう心得ておきましょう。

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