【マンション内覧必勝法】マンション売却時の内覧・内見を失敗しない16のポイント

【内覧必勝法】家やマンションの売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

これまでにマンション売却を経験したことがない方だと「大丈夫かなぁ…」と不安になるであろうイベントが「内覧」です。

自分で物件を案内したり、購入希望者の質問に答えたりしないといけないのですから、緊張するし不安も大きいですよね。

でも、売り主にとって内覧は購入希望者に物件の魅力を自らアピールできる、またとない絶好の機会

ぜひとも内覧を成功させて売却成約につなげたいものです。

そこで今回は、苦手意識を感じている人が多い不動産を売却するときの「内覧」を徹底攻略!

不安の声が多い内覧を売却成約へとつなげるポイントを解説していきましょう。

目次

家やマンションの内覧は不動産会社ではなく自分が対応するもの

家売るレオさん

中古住宅や中古マンションを売却するときって、不動産会社にお任せしていれば売れるっているイメージがありますよね。

イエプロ

はじめて不動産を売却する人にはそんな勘違いがあるようですが、購入希望者への内覧の対応は自分がしないといけません。

もちろん不動産会社のサポートはありますが「すべてお任せ」というわけにはいかないんですよ。

仲介の取引業務は不動産会社にお任せになりますが、ただひとつ「内覧」だけは売り主自身が対応しなくてはいけません。

内覧とは、不動産物件の購入希望者に物件の中身を見てもらって購入を検討してもらうことです。

内見と呼ぶこともあるし、内覧や内見ではかた苦しいイメージがあるので「オープンハウス」と呼んでいる場合もありますが、すべて同じものだと考えてください。

内覧では、不動産会社の担当者も同席して、物件の情報や取引きの流れなどを説明してくれます。

ただし、すべて不動産会社にお任せというわけではなく、売り主も購入希望者からの質問に答えたり物件の魅力などを積極的にアピールすることになります。

【マンション内覧必勝法(準備編)】内覧までの準備で大切な11のポイント

家売るレオさん

内覧の予定日が決まったらドキドキですね。

イエプロ

悠長なことを言っているヒマはありませんよ。なにごとも「準備8割」っていうでしょ?事前の準備を怠らないことが成功の秘訣ですよ。

内覧は購入希望者に「この物件が欲しい!」と感じてもらう絶好のチャンス!

準備を徹底して、ぜひとも最高の状態で内覧に臨みたいですね。

では、内覧に臨むにはどんな点に注意して準備をすすめればよいのでしょうか?

ここでは11項目のポイントを挙げましょう。

内覧を成功させるためのポイント

  1. 不要なものは撤去、処分すること
  2. 収納は整理して見栄え良くみせること
  3. 掃除は優先順位を考えてすること
  4. 必要に応じてお掃除のプロの手も借りること
  5. 勝負どころではホームステージングの利用も検討すること
  6. 小傷や故障、不具合がある箇所を隠さないこと
  7. 消臭に気を配ること
  8. 住宅の周囲の外周、エントランスなどの共用部分も清掃すること
  9. 「おもてなし」に気を配ること
  10. 電気契約は解除せず、照明器具も残しておくこと
  11. 想定される質問への回答を用意しておくこと

では、それぞれの項目について詳しくみていきます。

マンション内覧(準備編)①不要なものは撤去・処分すること

【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

売り主が住みながらの内覧では、生活感をイメージしてもらうことでより購買意欲を強くすることができます。

とはいっても、あまりにも生活感に溢れすぎていると、購入希望者にとっての「夢のマイホーム」の理想を壊してしまいますよね。

どうせ売却がすすめば引っ越しのために不用品は処分するのですから、この際、内覧をきっかけにして不用品を一気に撤去・処分してしまいましょう。

「使えそうだからとっておく」の意識は捨ててください!

家具・調度品が多すぎると、実際の床面積よりも室内が狭い印象を与えてしまいます

室内の動線を邪魔するような家具類なども思い切って撤去しましょう。

「狭い」とか「使い勝手が悪そう」という印象を与えてしまうと、内覧者の購買意欲はガタっと落ちてしまうので要注意です。

季節ものの衣類を収納するためのタンスなどは、中身を衣装ケースや段ボール箱に移して撤去し、中身は内覧で重要にならない子ども部屋などに整頓して置いておくのも良いでしょう。

もし保存するモノが多すぎる場合は、近場でレンタル倉庫などを借りて保管しておくことをオススメします。

マンション内覧(準備編)②収納は整理して見栄え良くみせること

【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

内覧前の準備で絶対にやってはいけないことのひとつが「不用品を収納に押し込むこと」です。

日ごろ、来客があるときに見栄えを整えるためであれば、不用品は収納に押し込んでしまうでしょう。

しかし、内覧に訪れる購入希望者は、その収納までも見たがります

ファミリーでの生活を想定している購入希望者は、収納力を強く重要視している傾向があるので「たっぷり収納」をアピールできることは強みになるし、特に奥様へのアピール力はバツグンです。

すべての収納を公開しないといけない義務はありませんが、できるだけ「ここは見せられない」という箇所はないようにしておきたいですね。

どうしても収納においておきたいものがあるときは、段ボール箱やプラボックスなどを使って整頓して収納しておきましょう。

マンション内覧(準備編)③掃除は優先順位を考えてすること

不用品が片付いたらいよいよ内覧に向けてのお掃除を始めます。

内覧に向けてのお掃除は、日ごろのお掃除とは少し違います。

片づける、清潔にするためではなく「見せる」ための掃除をするのだと心得ておきましょう。

限られた時間の中でお掃除をするのですから、内覧において「ここが重要!」というポイントを絞って優先順位をつけて掃除にとりかかるのがベストです。

では、ここで内覧に向けたお掃除の優先順位をみてみましょう。

お掃除の優先順位
見たい場所を開いてご覧ください↓↓

【最優先】キッチン・バスルーム・トイレなどの水回り

【最優先】キッチン・バスルーム・トイレなどの水回り

まず最優先でやっておくべき箇所は水回りです。

キッチン・バスルーム・トイレは内覧者の厳しいチェックが入る箇所ですから、徹底的にお掃除しておきましょう。

水回りのお掃除のポイントは「光るべきところは光らせる、白い部分は白くする」です。

キッチン
【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

キッチンは流し台のシンクやレンジフードなどのお掃除を徹底して、油よごれは中性洗剤や重曹・セスキ水などを使うとキレイになります。

シンクや蛇口などは、メラミンスポンジなどのように柔らかく研磨性がある道具を使うと驚くほどにキレイになります。

バスルーム・お風呂
【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

風呂場・洗面台の鏡も水アカがつきやすいので、同じく研磨性のスポンジなどでキレイに磨いておきましょう。

バスルーム内の床の目地やコーキング部分には黒カビ・赤カビが生えやすいので、カビ取りクリーナーで根こそぎ除去するのがベストです。

トイレ
【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

ちょっと抵抗がある人もいるかもしれませんが、トイレの便器は素手で触っても汚くない程度にまで徹底的にお掃除します。

大便器は縁の裏側まで柔らかいスポンジで磨かないと、カビがこびりついているかもしれません。

また、小便器を設備している場合は、尿石が固まってこびりついていることも多いので要注意です。

市販のクリーナーでは「尿石も落とせる!」と表記されていても期待するほどの効果がないことが多いので、番手の細かい紙やすりなどで丁寧に削り落としましょう

番手が荒いものや先が尖った器具を使ってしまうと、便器を傷つけてしまいます。

傷がついた箇所は新たな汚れが沈着しやすくなってしまうので、傷をつけないように注意しましょう。

【当日まで】玄関・ベランダ

【当日まで】玄関・ベランダ

内覧前のお掃除で忘れがちになるのが玄関・ベランダです。

玄関
【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

玄関はお家の顔。内覧のスタートは玄関からなので、購入希望者に最高の第一印象を与えるためにも玄関は美しく仕上げておきましょう。

玄関はとても生活感がにじみ出やすい場所です。

  • 下駄箱の上 ⇒ 物を置かない、ホコリをはらう
  • 玄関のドアノブ ⇒ 手あかをクリーナーやメラミンスポンジで磨く
  • ドアサッシの上 ⇒ ホコリをはらう
  • 玄関の土間部分 ⇒ 中性洗剤を溶いて、ブラシで目地にそって擦っておく

下駄箱の天面に家や車のカギ、ポストから取り出したDMやチラシをポンっと置くクセはついていませんか?

自分たちにとっては日常の光景でも、内覧に訪れた購入希望者から見るとだらしない印象を感じてしまうので要注意です。

玄関ドアのドアノブをクリーナーやメラミンスポンジなどを使って丁寧にお掃除しておきましょう。

ドアサッシの上や下駄箱の天面にはホコリがたまりやすいので、上から下へとホコリを叩き落としておきましょう。

玄関の土間部分はタイル地になっていて砂やホコリがたまりやすくなっているので、バケツに水を張って中性洗剤を溶き、ブラシで目地にそって擦っておくと美しさが増しますよ。

ベランダ

玄関に日ごろから不用品をベランダに置くクセがある人は要注意です。

壊れてしまった家電製品などの不用品をついついポイっとベランダに置いていると、いつのまにかベランダがゴミ置き場のようになってしまいます。

まずは見栄えが悪い不用品を撤去!

不用品が置いてあった場所にはゴミやホコリがたまっているので、ホウキで掃き掃除をしたり、濡れたタワシで擦ったりといったお掃除をしておきましょう。

ベランダの使い勝手も、やはり奥様が物件を判断する重要なポイントになります。

  • 布団は余裕をもって干せるのか
  • 急な雨がふってきても洗濯物が濡れないか

などをシビアな目で見られるので、しっかりチェックしておきましょう。

【できたら】壁紙・フローリング・畳

【できたら】壁紙・フローリング・畳

壁紙

壁紙クロスは汚れやすいポイントの一つですが、どんなに気を使っていても日焼けや油汚れなどがついてしまうもの

あまり神経質に掃除する必要はないし、内覧に向けて新品のクロスに貼りかえるまでのことはしなくても構いません。

ただし、目立った汚れで拭き掃除をすれば除去できそうな場合は、固く絞った濡れ雑巾などでお掃除しておくと良いでしょう。

水分の多い状態で拭き掃除をすると、壁紙クロスが水分を吸い込んでしまいクロスが剥がれてしまうことがあるので要注意です。

フローリング
【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

フローリングの床も掃除機やホウキでゴミやホコリを除去したあとで拭き掃除をすればOK。

余裕があれば市販のワックス剤入りクリーナーで拭き掃除をしておくと、見違えるような輝きとなって好印象です。

【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

畳は目立ったホコリなどを掃除機・ホウキで取り除いて、固く絞った濡れ雑巾で畳の目に沿って拭き掃除をします。

畳は入居前に畳表だけでも新品に交換する人が多いので、あまり神経質にならなくでも大丈夫ですよ。

マンション内覧(準備編)④必要に応じてお掃除のプロ「ハウスクリーニング」の手も借りること

内覧に向けて自分でお掃除を徹底するにも限界があります

「もう何年も住んでいるんだし、このくらいの汚れは仕方がない」と許せるのは売り主だけで、これから大金を払って住宅やマンションを買おうという希望者にとってはマイナス評価になるのは当然です。

どうしても汚れが目立ってしまいやすいのが水回りですが、水回りは自分で掃除しても思ったほどはキレイにならないことが多く「これくらいでいいだろう」と妥協してしまいがちでしょう。

そこで、どうしてもご自身でのお掃除では効果がイマイチ…と感じたら、思い切ってプロの業者の手を借りましょう

【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

ハウスクリーニング業者にお願いすると、プロ仕様のクリーナーやポリッシャーなどを使って徹底的に汚れを除去してくれます。

キッチン回りのクリーニング費用の相場は、

  • シンクやレンジフード・換気扇…3万円
  • バスルーム…1万5000~2万円
  • トイレ…1万円前後

が相場です。

水回りをすべてお任せした場合には5~6万円くらいの出費になりますが、驚くほどにキレイになるのは間違いありません。

そのおかげで購入希望者が「よし!決めた!」と購入を決断してくれるのであれば安い投資です。

ハウスクリーニング業者は、一般個人の住宅・マンションのクリーニングも受けていますが、個人からの依頼のほかにも賃貸物件の原状復帰やメンテナンス、新築住宅の引き渡し前の清掃なども請け負っています。

住宅を美しく仕上げることに関してはまさにプロ中のプロですから、費用に見合った仕上がりが期待できますよ。

マンション売却前にハウスクリーニングすると高く売れる!?3つのポイントとハウスクリーニングの費用価格

2018.11.09

マンション内覧(準備編)⑤勝負どころではホームステージングの利用も検討すること

ここ最近の中古住宅・マンション売却で注目されるようになってきた「ホームステージング」は、物件の魅力を120%発揮させてくれるテクニックです。

ホームステージングとは、内覧の際に家具・調度品などをレンタルして理想的な生活スタイルを演出する技法のこと。

たとえば、新築の住宅展示場に行くとLDKにはテーブル・ソファ・オーディオシステム・食器棚などが配置されていて、おしゃれなテーブルウェアやワイン、ソファにはカバーとクッション、観葉植物などが飾られていますよね。

家具類の配置やインテリア製品の組み合わせによって、この物件での理想的な生活を具体的にモデル化することで内覧者の購買意欲を向上させる効果があります。

【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

みなさんご存知のニトリでは、関東地区限定でホームステージングサービスを展開しており、中古住宅・マンションの売却においては「ホームステージングは近いうちに当然となる」ともいわれています。

契約期間は3か月と決まっているのがメジャーで、期間中に物件丸ごとをホームステージングした場合の費用は約30万円

まだまだ主流とはいえないホームステージングですが、だからこそ上手に活用すれば比較中の物件よりもリードできる期待が高まります。

また、ホームステージングを利用することで、売却までの期間は大幅に短縮できるというデータがあります。

  • 未成約期間が108日の中古一戸建て住宅が、ホームステージング後わずか6日で成約した
  • 未成約期間147日の中古マンション物件が、ホームステージング後30日で売却できた

という事例もあるくらいです。

早期・高値での売却への効果的なテクニックとしてホームステージングを活用することも検討しておきましょう。

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2018.12.28

マンション内覧(準備編)⑥小傷や故障、不具合がある箇所を隠さないこと

中古住宅・マンション物件の売り主は「瑕疵担保責任」を負います。

「瑕疵(かし)」とは通常有すべき品質・性能を欠いている状態を指す言葉で、カンタンにいえば不具合があることをいいます。

瑕疵担保責任とは、通常の注意を払っても発見できないような不具合について、一定期間中は売り主が修繕費などを負担することを指します。

たとえば、見た目には穴などがあるわけではないのに、屋根内部の不具合で雨漏りが発生してしまった場合などが、ここでいう「瑕疵」にあたります。

不動産物件の売り主は瑕疵担保責任を負うため、ちょっとした不具合などがあってもできる限り買い主にはこれを伝えて理解してもらったうえで売却する必要があります。

ところが、中古住宅・マンション物件の買い主は「できるだけ値下げしてもらいたい」という意向を持っているため、ちょっとした不具合を指摘されて値下げ交渉の材料にされてしまいます。

そうすると、小傷やちょっとした故障などは「これくらい、ばれなきゃ黙っておけばいい」と思いたくなるものですが、いざ引き渡したあとになって指摘されると面倒な事態に発展する危険が大。

  • 家具類をぶつけた傷や穴
  • ポスターを画鋲で貼り付けたあとの穴
  • テープをはがした痕
  • 破れた網戸

などのように、DIYで対応できそうなポイントはできるだけ補修しておきましょう。

ポイント補修なら、DIYすれば1000円程度の出費で、プロの業者にお願いしても数千円程度でキレイになります。

その程度の出費を節約したがばかりに、不具合箇所を指摘されて数十万円の値引きを求められたり、引き渡したあとで瑕疵担保責任を問われたりするのはバカバカしいですよね。

ちょっとした小傷や故障などを隠すようなことはせず、もし気になる箇所があれば内覧までに修繕をしておきましょう。

ただし、修繕工事にかかるお金が多額になるような場合や、引き渡せば新品に交換してしまうことが予想されるような箇所については補修せず、ありのままを見せるほうがベターです。

マンション内覧(準備編)⑦消臭に気を配ること

どの家庭にも必ず独特な生活臭があり、自分自身では気づくことができません

ペットを飼っている家庭ではペット臭がするし、タバコを吸う人がいる家庭ではタバコ臭がします。

香水などのフレグランスを愛用している人の家庭ではどことなく香水の香りがしみついているし、洗濯洗剤や柔軟剤の香りがする家庭も珍しくありません。

これらのにおい・香りは、いわば「個人の趣味」です。

ご自身では良い香りだと思っている芳香剤・アロマ・ファブリック用のミスト、玄関先の生花の香りなども、他人にとっては必ずしも良い香りではないのです。

内覧までに目指すのは「無臭」がベスト

内覧の1週間くらい前から、

  • 消臭用のルームフレグランスに置き換える
  • ソファやキッチンのイス・クッション・カーテンなどのファブリック類には消臭スプレーをかける

などの対策で、室内を無臭化しましょう。

インターネットで検索すると、プロのハウスクリーニング業者が愛用している燻煙式の置き型消臭剤なども手に入ります。

内覧の前日・当日には、

  • 窓を開けて空気を循環させる
  • においが強い食品を調理しない
  • 食材や料理を出しっぱなしにしない

よう配慮するべきでしょう。

マンション内覧(準備編)⑧住宅の周囲の外周・エントランスなどの共用部分も清掃すること

【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

購入希望者は、物件に向かう途中も周囲のことまでよく観察しています。

  • 一戸建て住宅 ⇒ 住宅の周囲や目の前の道路まで軽く清掃しておく
  • マンション ⇒ エントランスや通路まで清掃

マンションはエントランスから内覧が始まっているので、エントランスや通路が清掃されていなかったり、照明が切れていたりすれば、管理会社がこまめな点検・管理をしていないと評価されてしまいます。

また、通路に住人の私物や不用品などが放置されていないか、集合ポストの上や床にDMやチラシが散乱していないかなど、こまめにチェックされることは間違いありません。

内覧の1週間くらい前までに、照明切れや不用品撤去などを管理会社に連絡し、当日はエントランス・駐輪場・集合ポストなどの共用部分にゴミなどが落ちていないをチェックしましょう。

もしゴミが落ちていたら、ご自身のものではなくても拾ってゴミ箱に捨てる!

これくらいの気配りがあってこそ、内覧者から「キレイな物件だね」と高評価を受けられるのです。

マンション内覧(準備編)⑨「おもてなし」に気を配ること

内覧はあなたが売り手、内覧者が買い手です。

わかっていることとは思いますが、内覧に訪れる購入希望者はすべて「お客さま」ですから、売り主であるあなたは内覧者に対して「おもてなし」の心をもって接する必要があります。

玄関には来客用にスリッパを用意しておきましょう。

仲介の不動産会社が用意してくれるとは思いますが、携帯用の折り畳み型であったり、量販店の安売りものだったりするので、できるだけ品の良いスリッパを用意しておくと好印象です。

また、ベランダなどには外履き用のサンダルも用意しておけば、スリッパと履き替えてベランダを自由に見学できるので喜ばれます。

おもてなしの精神を発揮する場面は、内覧中に何度も訪れます。

「自分だとこうしてくれていたほうが嬉しい」と感じる箇所にはちょっとした気遣いを配置しておくことで、売り主と物件の好感度はグッとアップしますよ。

マンション内覧(準備編)⑩電気契約は解除せず照明器具も残しておくこと

【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

住みながらの内覧だと心配する必要はありませんが、空き物件になってからの内覧であれば気を付けておきたいのが「電灯」です。

空き物件になってからの内覧で電力供給がストップしていると、暗い室内で内覧をするはめになります

日当たりの良い一戸建て住宅であれば日中はさほど不便はありませんが、マンション物件だと日中でも薄暗く感じられるため、できる限り照明器具はそのまま残しておくことをおすすめします。

内覧者が特に気にするLDK、薄暗くなりがちなバスルームや洗面所、トイレなどは、照明器具が必須です。

住み換え先行で空き物件になってからの内覧対応になる場合は、電気契約はそのままで、照明器具も残しておくのがベストですよ。

マンション内覧(準備編)⑪想定される質問への回答を用意しておくこと

中古住宅・マンション物件を購入したいと考えて内覧に訪れる人にとって、実際に住んでいる人、これまでに住んでいた人の忌憚のない意見は購入を決めるための重要なアドバイスとなります。

想定される質問への回答は事前にまとめておくと良いでしょう。想定される質問中でも超メジャー級の質問がコレです。

「なんで売却するんですか?」

たしかに、オススメするポイントがたくさんある素晴らしい物件なら、なぜ手放すの?と疑問に感じても当然でしょうね。

なにごとも正直なのは良いことですが、ここでは、決してネガティブな回答をしないように心がけましょう

たとえ住宅ローンの返済に困って売却するのだとしても、絶対にそんな後ろ向きな理由を説明してはいけません。

そんな説明をしてしまえば、購入希望者としてはなんだかケチがついたような気分になってしまい、購買意欲が衰えてしまいます。

かといって、隠してはいけない事項を隠してはいけません

たとえば、

  • マンションのお隣の部屋が室内で楽器を演奏しているのでうるさい
  • 一戸建て住宅の隣家がノラ猫のたまり場になっていて糞尿の被害がひどい

などの理由だと、事前に説明していない場合は損害賠償を求められるおそれがあります。

「住み心地などの感想を求めたい」という意向へのお返しはポジティブな方向を心がけるべきですが「この物件にはどんなデメリットがあるの?」という質問に対しては正しく回答する必要があることを混同しないように気を付けてください。

イエプロ

よく質問される項目への回答とあわせて、物件の「ここがイイ!」というポイントもまとめておくと良いでしょう。

  • 治安が良いエリアなので、子育てにも適している
  • 学校が近くて通学路も安全
  • 近隣のコンビニやスーパーの使い勝手
  • 通勤時間帯の混雑状況や実際にかかる所要時間
  • 夜間の静粛性
  • お祭りや花火大会などのイベント情報

これらの情報は、不動産会社がまとめる物件情報には掲載されないものが多く、実際にその物件で生活したことがある人だからこそ提供できる「生(ナマ)」の情報です。

物件購入を検討している人にとって、これらの生情報は不動産会社が提供している情報よりも信用度が高く、不動産会社の担当者も気が付いていないような魅力となるので、ぜひ「ここがイイ!」をまとめておきましょう

【マンション内覧必勝法(当日編)】内覧当日に気を付けたい5つのポイント

家売るレオさん

うわぁ…内覧までの準備ってかなり大変ですね。

イエプロ

事前の準備は重要ですからね。でも、本番当日にミスをするとせっかくの準備も水の泡

当日の注意点についてもチェックしておきましょう。

内覧は事前の準備が成功・失敗を大きくわけます。

ノープランで「ありのままを」なんて言えば聞こえは悪くはありませんが、何の対策もなしにぶっつけ本番で見てもらっても「この物件が欲しい」なんて感じてはもらえないでしょうね。

では、準備万端ならすべてOKかというと、それも間違いです。

内覧当日の対応や雰囲気づくりに失敗してしまうと、せっかくの準備も台無しになってしまうことがあります。

内覧当日に気を付けたい5つのポイントをチェックしておきましょう。

内覧当日に気を付けたいポイント

  1. 売り急ぐ姿勢をみせないこと
  2. ゆっくりじっくり内覧できるように気を配ること
  3. 室温を調節すること
  4. 物件紹介の主役は不動産会社に任せること
  5. 値下げなどの約束は控えること

では、それぞれのポイントについて詳しく紹介しましょう。

マンション内覧(当日編)⑫売り急ぐ姿勢をみせないこと

内覧当日の対応で絶対にやってはいけないこと。

それが「売り急いでいる姿勢をみせること」です。

買い換え先の住宅・マンションの購入決済が近づいていれば、とにかく早く買い手をみつけて売買成約にこぎつけたいところでしょう。

その気持ちは十二分にわかります。

でも、そんな焦りが会話や態度ににじみ出てしまい、内覧者に気取られてしまうと、内覧者は不審を覚えてしまうでしょう。

  • なんでここのオーナーさんはそんなに売り急いでいるんだろう?
  • 早く売りつけたいって思うような不具合でもあるのかな…

こんなふうに見られてしまうと、たとえ物件自体に魅力を感じてもらえても「どこか腑に落ちない…」と思われて購入に踏み切ってもらえなくなります。

売り主からの、ある程度のプッシュは必要ですが、あまりにもプッシュが強すぎると「うっとおしい」と思われてしまうし、なぜそんなにプッシュするのかを疑問視されてしまうのです。

「買ってほしい!」という強い希望があったとしても、売り主が猛プッシュするのはNGであると心得ておきましょう

マンション内覧(当日編)⑬ゆっくりじっくり内覧できるように気を配ること

内覧の日は、内覧に訪れる購入希望者がゆっくり、じっくりと内覧できるような雰囲気にする必要があります。

いくら売り主の家族が住んでいる住宅・マンションだといっても、一家そろって在宅しているところをお邪魔するなんて内覧者も落ち着くはずがありませんよね。

内覧の当日、とくに内覧の予定時間中はできるだけ売り主だけが在宅するようにして、ほかの家族などは席を外すようにしておきましょう。

売り主は住宅・マンションの所有者本人になりますが、もし所有者が不在の日や所有者が病気療養中などの事情があれば代理の1名だけで対応するのがベターです。

内覧は1件につき1時間以内、長くても2時間以上かかることはまずありません。

ほんの少しの間だけなので、購入希望者がゆっくり・じっくり内覧できるように無用な家族は外出しておきましょう。

マンション内覧(当日編)⑭室温を調節すること

【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント

購入希望者にゆっくりと物件を見てもらうには、室温を快適に調節する必要があります。

この点は、内覧当日が快適であるかどうかだけの問題ではありません。

たとえば、タワマンの最上階物件で真夏の暑い日に内覧があった場合、空調に気を使わず蒸し暑い中で内覧者を迎えてしまうと「やっぱり最上階は暑いからダメだよ」とマイナス評価されてしまいます。

外の冷え込みが厳しい日に室内まで冷たい空気が流れていると「断熱材が少ないのでは?」とか「屋根材が劣化しているんじゃないの?」といった疑いをかけられてしまうことも考えられます。

すると購入希望者から「暑すぎる」や「寒すぎる」を理由に値下げを持ちかけられるおそれがあります。

内覧の当日は窓の開閉、冷暖房・エアコンの使用などで室温を適温にキープして、快適な内覧になるように心がけましょう。

また、住み換えを先行していて、空き物件の状態で内覧者を迎える場合には、内覧対応のためにエアコンを最低1台だけでも残しておくと便利です。

マンション内覧(当日編)⑮物件紹介の主役は不動産会社に任せること

中古住宅・マンション物件の売買の主役は「売り主」と「買い主」です。

だからといって、内覧の当日に売り主が存在感をアピールしてしまうと、購入希望者としては少し面倒に感じてしまいます。

専門知識を持たない売り主が口を出しすぎてしまうと、間違った情報を伝えてしまい、買い主に思わぬ損をつかませてしまう危険があります。

売り主が出しゃばり過ぎたせいで買い主に損をつかませてしまうと、あとで大変なことになります。

怒った買い主が売り主や不動産会社を相手に損害賠償を請求するために裁判を起こしてくるおそれが非常に高くなるのです。

こんな事態にならないためにも、内覧当日は物件の説明などの難しい説明は不動産会社の担当者にお任せしましょう。

売り主は実際に生活している人の目線でみて、「どれだけこの物件が素晴らしいのか」を伝える程度の役回りに徹底するべきです。

マンション内覧(当日編)⑯値下げなどの約束は控えること

内覧当日の対応でこわいのが「カンタンに口約束をしてしまうこと」です。

特に値下げに関することについては、絶対に口約束をしてはいけません。

中古住宅・マンション物件の購入希望者としては、内覧や交渉のテーブルにおいてなんとか値下げを引き出したいと考えるもの。

もし、内覧の際にちょっとでも口が滑って「値引きします」と言おうものなら、間違いなく買い主は「もっと値引きが期待できるんだ!」と期待してしまいます。

値下げといっても数万円程度の話ではなくなるので、買い主は当然のように100万円単位の大幅な値下げを期待するでしょう。

100万円でも値下げを勝ち取ることができれば、住宅ローンの返済が半年~1年分近くラクになるのですから買い主は大喜びです。

もし、値引きに関する交渉を受けても、まずは内覧のその場では即答をしないのが鉄則です。

値下げ交渉を持ちかけてきた購入希望者に値下げして売却しなくても、ほかの購入希望者なら値下げなしで売却できるのなら、値下げなしでも購入してくれる希望者に売却したほうが絶対にお得です。

反対に「絶対に値引きしません!」と言い切ってしまうのもダメです。

ほかに買い主が現れない場合は、値下げしてでもその購入希望者に売却したほうが利口だからです。

  • 値下げをする
  • これ以上の値下げは絶対にしない
  • この部分は引き渡しまでに修繕しておく
  • いま設置しているエアコンは無料で設置したままにしておく

このような内容は、内覧の時点ではすべて「応相談」状態にとどめておいて、決して口約束をしないように注意しましょう。

【マンション内覧対処法】内覧で上手く対応できるか不安な方の3つの対処法

家売るレオさん

内覧当日の対応は緊張しそうですね…

上手く対応できるか心配になりますよ。

イエプロ

何度も経験することではないし、不動産取引きは専門性が高いので難しい印象がありますよね。

中古住宅・マンション物件の売却では避けて通ることができない「内覧」ですが、売却の成否を決める重要なイベントなので絶対に失敗したくありませんね。

そんな風に考えてしまうと、なおさらプレッシャーを感じてしまって「自分にもちゃんとできるかな…」と不安を感じる売り主の方も多いでしょう。

ここでは、内覧で上手く対応ができるか不安を感じている方のための対策を伝授しましょう。

マンション内覧対処法①頼れる不動産会社と媒介契約を結ぶ

媒介契約を結ぶ不動産会社は、高値の査定結果を出してくれたというだけで選んではいけません

実際に査定にきた担当者の人あたり、会社の方針や中古不動産の売買実績などもしっかり比較して契約を結びたいところですね。

そこで、不動産会社選びの基準としてもうひとつ付け加えておきたいのが「サポート力」です。

ほとんどの売り主が初めての経験になる内覧対応ですから、事前の準備から当日の対応まで、まるで自社の住宅・マンション物件を販売するかのように親身になって対応してくれる不動産会社がベストです。

  • 内覧までに何度も足を運んでくれる
  • 事前の準備についてアドバイスをしてくれる
  • ホームステージャーの認定資格を持っている担当者がホームステージングをバックアップしてくれる

など、サポート力が高い不動産会社にお任せしましょう。

マンション内覧対処法②どうしても内覧対応に自身がなければ「買取り」も視野に入れておく

  • どうしても購入希望者を前にする内覧に自身がない…
  • 値下げを求められるとついOKしてしまいそうだ

そんな方は、いっそのこと不動産会社を仲介に個人に売却することをあきらめてみるのはいかがでしょうか?

中古住宅・マンションの処分方法としては不動産会社を通して取引きをおこなう「仲介」が一般的ですが、実はもう一つの処分方法があります。

それが専門業者による「買取り」です。

買取りとは、中古不動産物件を専門に買い取って、自社でリノベーションして再販したり、取引きがある不動産会社や投資家に転売したりといった活動をしている業者に売却することをいいます。

仲介をメインにしている大手不動産会社の中にも、一定期間の仲介で売却が成立しない場合は自社で買取りを提案する会社があります。

買取り業者や不動産会社が、自社の「仕入れ」として買い取るため、資金繰りもスムーズで素早い処分が可能になります。

一般的に、買取りを利用すると仲介による売却の場合の80%程度まで値下がりしますが、素早く確実な現金化が期待できます。

内覧対応に自身がない方だけでなく、買い換え先の物件の決済日が近づいているなどの事情がある方も買取りの利用を検討してみると良いでしょう。

マンション内覧対処法③不動産会社・買取り業者を探すなら「一括査定サイト」

【内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗しない15のポイント
  • 頼れる不動産会社を探したい
  • 不動産会社もいいけど、買取りをしてくれる業者も並行して探したい

一戸建て住宅やマンション物件の処分で大きな助けとなるのが「不動産の一括査定サイト」です。

不動産の一括査定サイトは、全国の優良業者に一括で売却・買取り査定を申し込むことができるサービス。

ご利用方法はとてもカンタンで、まずはインターネットで売却したい物件の情報を入力して申込みフォームを送信するだけです。

査定を申し込むと、一括査定サイトに登録している優良業者から簡易的な査定結果が送られてきます。

査定結果や業者のサービス内容などをしっかりと見比べたら、3~4社程度に絞って実際の物件を見てもらう実査定をお願いしましょう。

実際に物件をみれば詳しい査定結果がもらえるので、あとは頼れる不動産会社や一番高く買い取ってくれる買取り業者にお願いするだけです。

一括査定サイトに登録している不動産会社・買取り業者は、サイト運営者が設けた独自の厳しい審査基準にパスした業者ばかりなので、きっと内覧が不安な方のサポートもしっかりとしてくれるでしょう。

家やマンションの内覧は「住みながら」でも可能

マンション売却を考えている人の中には「売却を考えているけど、まだ退去していない」というケースも少なくありません。

むしろ、住み換え先がすでに決まっていて転居済みで、空き物件になった状態を見てもらえるほうが珍しいでしょう。

自分たちが住みながら購入希望者に内覧をしてもらうことには強い抵抗を感じるはずです。

しかし、これは考え方を変えればチャンスでもあります。

賃貸マンションやアパートの内覧をしたことがある方は多いはずですが、賃貸の場合は必ず空き室の状態で内覧するでしょう。

広々とした間取りも、どこかがらんとしていて生活を思い描くのは難しいものです。

ところが、売り主が住みながらの内覧では、良くも悪くも生活感にあふれた状態を購入希望者に見てもらえます。

「リビングはそうやって使うとスペースを広く確保できるんだ」と知ってもらうことができたり、反対に「こういう使い方じゃなくて、自分たちならこうするな…」とイメージを膨らませてもらうこともできるでしょう。

慣れないうちは抵抗があっても、仲介の不動産会社の担当者がしっかりとレクチャーしてくれるはずだし、内覧における「見せ場」をしっかりとおさえておけば、住みながらの内覧対応なんて怖くありませんよ。

【マンション内覧必勝法】マンション売却時に内覧・内見を失敗させない15のポイントのまとめ

家売るレオさん

これだけ徹底できれば、初めての内覧対応も怖くありませんね!

イエプロ

事前の準備が大変だとは思いますが、すべて自分がやらないといけないわけではありません。

仲介の不動産会社と相談しながら上手にサポートをしてもらって内覧を成功させましょう。

中古住宅・マンション物件の内覧までたどり着いた購入希望者は、その物件に住んでいる人、もしくは住んでいた人の「生」の本音を聞きたがっています。

不動産会社が提供している物件情報には、データとしてさまざまな情報が掲載されていますが、住み心地や「実はこんな困ったことが…」という状況は掲載されていません。

売り主であるあなたは、購入希望者の質問にはできるだけありのままの真実を伝えながら、最終的に「この物件に決めた!」と言ってもらえるように導かなくてはなりません

もし一人きりで対応するのであれば高いセールス能力が必要になりますが、内覧には仲介の不動産会社という強い味方がついています。

内覧に向けての準備段階から細かなアドバイスをもらいながら、最高のプレゼンテーションとなるように対応しましょう。

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