入居者に賃貸中の家やマンションは売却できるのか!?オーナーチェンジ物件のメリットデメリット

オーナーチェンジ物件とは!?入居者に賃貸中のマンションは売却できるのか

家やマンションの活用方法といえば、毎月の家賃をいただきながら誰かに物件を貸し出す「賃貸」がメイン

家賃×入居数の収入が安定的に得られるため、投資運用としては非常に優秀な商品だといえます。

そんな優秀な家やマンションも、やむを得ない事情や良い購入話が持ち上がれば、売却を考える場合があります

そこで家やマンションのオーナーはこんなことを疑問に感じることになります。

  • 入居者がいるけど、売却できるの?
  • 売却できるとすれば、入居者には説明が必要?
  • 入居者が支払った敷金・礼金はどうすればいい?
  • 前家賃をもらっていた場合はどうするの?

ご安心ください。今回、これらの疑問に全てお答えいたします。

この記事では、入居者に賃貸中の家やマンションを売却する際のオーナーチェンジについて徹底解説します。

結論

入居者がいても売却できる
売却しても入居者に説明は不要
敷金は清算、礼金は前オーナーがもらえる
前家賃は清算する

オーナーチェンジとは!?

家売るレオさん

売りマンションの情報を見ていたら「オーナーチェンジ物件」っていう記載があったんですけど、オーナーチェンジってなんですか?

イエプロ

オーナーチェンジ物件とは、賃貸入居者がいる状態で売りに出されている物件のことですよ。

中古マンションの販売情報などを見ていると、タイトルや説明文に「人気のオーナーチェンジ物件!」なんて記載があるのを目にしたことがありませんか?

オーナーチェンジ物件とは、現状、月々の家賃を支払いながら入居している人が住んでいる物件のことを指しています。

投資目的でマンション物件を探している人にとっては、オーナーチェンジ物件は非常に魅力的な商品です。

オーナーチェンジ物件は実際に販売されているの!?

「入居者そのままで販売されているマンション物件」と聞いて、本当にそんな物件があるのかと疑問に感じる方がいるかもしれないので、実際にどのくらいの件数があるのかを調べてみました。

全国の不動産物件を取り扱うポータルサイト「LIFULL HOME‘S」で東京23区内におけるオーナーチェンジ物件の販売情報を検索したところ、次のような結果になりました。

オーナーチェンジ物件とは!?入居者に賃貸中のマンションは売却できるのか

引用|LIFULL HOME’S【公式】

東京23区内におけるオーナーチェンジ物件の販売数は1424件

通常の居住用物件などと比べるとボリュームは激減しますが、ある程度の物件数はあることがわかりますね。

これだけのマンションオーナーが「入居者そのままでマンションを売却に出している」のですから、あまり難しく考える必要はありません。

オーナーチェンジ物件の4つの疑問に答えます!

家売るレオさん

オーナーチェンジ物件がたくさん販売されていることはわかったんですが、

いざ、自分が売却する側になるとすれば色々と考えものですね。

イエプロ

通常のマンション売却では存在しないはずの「入居者」がいますからね

オーナーチェンジ物件を売却するとなると、入居者への対応を含めて色々な疑問を感じるでしょう。

ここでは、オーナーチェンジで家やマンションを売却する際に特に知っておきたい4つの疑問を解消していきます。

疑問① 入居者がいるのに売却しても平気なの?

たとえば、自分が賃貸マンションに居住していて、入居者である自分になんら通知がないままマンションのオーナーが変わっていたとしても、なにか不都合があるでしょうか?

いろいろと考えてみても、特段の不都合はないはずです。

不動産物件の売却は、所有者に認められた自由な権利です。

住宅ローンの残債が残っていて抵当権が設定されている物件であっても、

買い主が了承すれば売却は可能なのですから、所有者の権利がなによりも優先されることは理解しやすいでしょう。

入居者がいる状態であっても、オーナーは自由な権限で売却できるので、入居者の了承などを気にする必要は全くありません

また、旧オーナーと入居者との賃貸借契約の関係は、オーナーチェンジによって貸主が変わったとしても、新オーナーと入居者の間に引き継がれることになります。

疑問② 売却時には入居者への通知が必要?

オーナーチェンジ物件とは!?入居者に賃貸中のマンションは売却できるのか

家やマンションを売却する場合、入居者に対して事前に通知する必要もなく、通知をするのであれば事後でも十分だとされています

実務のうえでは、入居者への通知をおこなわないと家賃の支払い先の変更を知らせることができないので、事前に通知することになります。

そうしないと、オーナーが変わっていることに気づかない入居者が、旧オーナーの銀行口座に毎月の家賃を振り込んでしまうという事態が起きてしまいます。

もし、家賃の支払い先が不動産業者などの管理会社になっている場合であれば、通知をしなくてもオーナー側には特段の不都合はないでしょう。

入居者に通知する場合は、文書での通知でも事足ります。

この場合は、旧オーナーと新オーナーの連名で発出するのが好ましいでしょう。

また、通知とあわせて、旧オーナー・新オーナー・入居者の三者間で「同意書」を取り交わすのが一般的です。

これは、家やマンションの売買によって賃借人の立場が旧オーナーから新オーナーに継承されることに入居者が同意を示すという趣旨の文書です。

入居者の同意は必ずしも要しませんが、同意書を取り交わすことで

「今後、賃借人としての責任は新オーナーが負います」という意思を明らかにして、入居者の不安を取り除くためには重要な位置付けとなります。

疑問③ 敷金・礼金の対応はどうする?

家やマンションの賃貸借契約を結ぶ際には、借り主から「敷金」と「礼金」の支払いを受けることになります。

では、入居者がいる家やマンションを売却する場合は、敷金と礼金をどのように取り扱うべきなのでしょうか?

まず、敷金は「借り主から預かっているお金」という性質なので、旧オーナーから新オーナーに引き継がなくてはいけません

そうでないと、入居者はオーナーチェンジによって、退去時に全額自費で修繕費用を負担することになってしまいます。

とはいえ、家やマンションのオーナーは「これは預かった敷金です」と大切にそのお金を保管しているわけではないので、

実務のうえでは、売買価格から敷金分を差し引いて清算することになります。

たとえば、マンションを5000万円で売却するとして、売却時に入居している借り主からの敷金が合計200万円だとすれば、マンション価格5000万円―敷金の清算分200万円=4800万円で取引きします。

一方の礼金については、旧オーナーから新オーナーに引き継ぐ必要はありません。

礼金とは、入居者から貸し主に対して支払う謝礼としての性格を有しています。

そのため、礼金は旧オーナーから新オーナーに引き継がれることはなく、取引き時の清算の対象にもなりません

疑問④ 前家賃をもらっていた場合の対応はどうする?

オーナーチェンジ物件とは!?入居者に賃貸中のマンションは売却できるのか

賃貸物件の家賃は、おおむね前月中に次月分を支払う「前家賃」制になっています。

賃料を支払い、支払い済みの期間中は物件をレンタルしているという感覚ですね。

では、売買が成立した時点で、すでに旧オーナーが前月の前家賃の支払いを受けていたとすればどのように対応するのでしょうか?

この場合も、先ほどの敷金の場合と同様に「清算」によって解決することになります。

たとえば、毎月末に6万円の家賃を支払う約束になっている20世帯が満室入居のマンションがあったとします。

この物件を、5000万円で売却することになりました。

売買契約の成立が4月15日だったとすると、4月分の賃料は3月末日までに旧オーナーが受領しており、

新オーナーに権利が移転している4月16〜30日までの賃料も旧オーナーが得ていることになります。

そこで、新オーナーが受け取るべき4月16〜30日までの賃料は、売買価格から日割りで差し引きます。

この物件の場合は、売買価格5000万円―(15日分の日割り賃料3万円×20世帯)=4940万円となり、さらに敷金を差し引いて売買価格が確定することになります。

オーナーチェンジ物件として売却することのメリット・デメリット

家売るレオさん

敷金や前家賃の清算はちょっとややこしい感じがしますけど、思ったほど面倒はないようですね。

イエプロ

意外にもあまり面倒はないオーナーチェンジですが、売り手としてのメリットとデメリットはしっかりと理解しておく必要がありますよ。

オーナーチェンジといっても、賃貸物件として入居者がついている家やマンションをそのまま売却するだけ。

聞きなれない用語だからといって、あまり難しく考える必要はありません。

しかし、オーナーチェンジ物件として売却するには一定のリスクも伴うことを無視してはいけません

オーナーチェンジ物件として売却することのメリットとデメリットを見ていきましょう。

【メリット】築古マンションでも高値になることがある

オーナーチェンジ物件は、築年数が相当に経過している築古マンションでも高値になることがあるというメリットがあります。

マンション売却といえば、家やマンションの築年数が査定額に大きな影響を与えるはず。

それなのに、なぜ築古でも高値になることがあるのでしょうか?

その秘密は「査定方法」にあります。

通常、マンション売却では、エリアなどの立地条件、築年数など、建物自体が持つ資産価値をメインに査定額を決定します。

ところが、現状で賃貸入居者が存在するオーナーチェンジ物件では、建物の価値だけで判断しない「収益還元法」という査定方法が採用されます。

収益還元法では、将来的にその物件がどれだけの収益を生むのかを重視して査定額を決定します。

たとえば、

  • 築浅マンションで立地条件はそこそこに良好でもなぜか入居率は芳しくない物件
  • 築年数は相当に経過しているが入居者が絶えることがない人気マンション

であれば、投資商品としてはどちらが優秀でしょうか?

あなたが、今もっているお金を増やすためにオーナーチェンジ物件を購入するのであれば、間違いなく入居者が絶えない後者でしょう。

たとえ築年数が経過していても、入居率が良ければ査定額が高額になることがある。

これがオーナーチェンジ物件として売却する最大のメリットです。

ただし、裏を返せば、オーナーチェンジ物件が高額査定に結びつくためには「入居率が高く投資商品として優秀である」という条件があるとも考えられます。

ご自慢の家やマンションが、空室率が低く収益性が高いのであればオーナーチェンジとしての売却は高値になる期待が高まるでしょう。

【デメリット】内覧ができない

オーナーチェンジ物件として売却することの最大のデメリットは「売れにくい」という点です。

すでに入居者が存在しており、購入すれば次月からは安定した家賃収入を得ることができるはずのオーナーチェンジ物件が、なぜ売れにくいのでしょうか?

その答えは「内覧」にあります。

通常、家やマンションを売却する際には、購入希望者にその目で物件の状態を確かめてもらう「内覧」をおこないます。

ところが、すでに入居者が存在しているオーナーチェンジ物件では、現に入居者が住んでいる部屋については入居者の許可がない限り内覧ができません

入居者としては「この物件を売りに出すから、おたくの室内を見せて欲しい」なんて言われてもお断りするでしょうね。

もし、空室を美しくリフォームして内覧させたとしても、入居者がいる部屋がどんな状態なのかは、正直なところ売り手にとっても分かりません。

長年にわたって同じ借り主が入居している部屋になると、もしかしたら大規模な修繕・リフォームが必要なほどに状態が悪くなっているかもしれないのです。

すると、いくら空室を内覧したからといっても、購入希望者にとっては物件の状態があまりにも「未知数」であって、購入に踏み切るのが怖い物件になってしまいます。

オーナーチェンジ物件に向いているのは1LDK・2LDK!ファミリー向け物件は損する?

家売るレオさん

オーナーチェンジ物件は利回り重視だから、入居率が高ければ高値で売れるってことですね。

イエプロ

基本的にはその考え方で間違いないのですが、単純に「入居者がいるから高値になる」というわけではないんですよ。

マンションまるごと1棟を所有するのではなく、副業のつもりで賃貸用マンション1室を購入している方は少なくありません。

または、もともとは自分たちの家族が住むためにファミリー向け分譲マンションの1室を購入したものの、転勤などの事情で賃貸している方も多いはずです。

そんな方々は、ここ数年の不動産バブルを見ていると「入居者がいるけど、今が売却のチャンスだ!」

とオーナーチェンジ物件として売却に走ってしまいたくなるでしょうが、物件によっては損をしてしまうことがあるので要注意です。

「なぜ?どうすれば得をする、損をするが見分けられるの?」

そんな疑問を解消する一つの目安となるのが「間取り」です。

マンションには投資目的(1LDK~2LDK)と居住目的(3LDK~4LDK)がある

マンション物件は「投資目的」で建てられたものと「居住目的」で建てられたものがあります。

投資目的とは、購入したマンション物件に住んでもらって家賃収入を得ることが目的の賃貸マンションのこと。

ファミリー向けの賃貸マンションもありますが、ワンルームや1LDK・2LDKまでのコンパクトな物件が主流で、主なターゲット層は独身・新婚や同棲中のカップルなどになります。

一方の居住目的とは、購入したマンション物件に自分たちが住むことを目的とした分譲マンションを指します。

こちらは3〜5人程度のファミリーが生活しても不自由がない程度の広さを前提としていて、3LDK〜4LDKが主流です。

当然ながら、ワンルームや1LDK・2LDK程度のコンパクト物件と3LDK〜4LDKのファミリー向け物件を比較すると、物件の価格は大きくかけ離れてきます。

単に占有面積が違うというだけでなく、ファミリー向け物件では住宅としての設備が非常に充実しているため、

仕様もより便利で快適なものになり、それに比例して物件価格ははね上がるのです。

居住目的の物件(3LDK~4LDK)は利回りが低い

オーナーチェンジ物件とは!?入居者に賃貸中のマンションは売却できるのか

主にファミリーを対象とした3LDK〜4LDKの物件は、物件自体の販売価格も高く、それに応じて家賃も高額に設定する必要があります。

収益を得ようとすると、都内人気エリアでは20万円前後の家賃を設定する必要があるケースも多くなるでしょう。

それでも、購入にかかった費用、毎月支払うべき修繕積立金と管理費、毎年の固定資産税などを合わせると、大した利回りにはならないことのほうが多くなります

入居者としても「こんなに高い家賃を支払うくらいなら、同じ程度の物件を購入して住宅ローンを支払ったほうがマシなのでは…」と感じることでしょう。

一方、ワンルームなどのコンパクト物件では、そもそもが投資を目的として建てられているため、快適性や居住性については居住用物件と比べると大きく劣ります。

その分、価格も抑えめに設定されていて、費用対効果が高くなるのがコンパクト物件の良いところです。

オーナーチェンジ物件の方程式は「利回りが低い=査定額も安い」

オーナーチェンジ物件のスペックは「利回り」に集約されます。

居住性や快適性などは、査定においてあまり大きな意味を為すことはありません。

オーナーチェンジ物件の査定額は収益還元法によって決まるので「できるだけ安い投資」で「できるだけ多い出来高」を得る物件こそが高値で取引きされます。

反対に、利回りが低いと査定額も安くなります。

つまり、ワンルームなどのコンパクト物件は比較的に利回りが高いのでオーナーチェンジには向いていますが、

そもそもは居住用として購入した分譲マンション物件では利回りが低いためオーナーチェンジには不向きです。

特に、3LDK〜4LDKの居住目的の物件については、オーナーチェンジ物件として販売を開始する場合は市場価格から10%程度安くして公開することが定着しています。

ファミリー向け居住目的の物件は空室を待って売却するのがベスト

オーナーチェンジ物件とは!?入居者に賃貸中のマンションは売却できるのか

利回りを重視して査定額を決めるオーナーチェンジ物件では、

物件の購入費用が高くなってしまい、利回りが低下するファミリー向けの居住目的の物件は安く買い叩かれてしまうおそれがあります。

もし、あなたが居住目的の分譲マンションを誰かに賃貸したままオーナーチェンジ物件として売却しようと検討しているのであれば、

よほど売り急ぐ事情がない限り、入居者の退去を待って売却することをおすすめします。

たとえば、市場の買取相場が5000万円の物件であれば、取引価格は10%オフの4500万円程度に落ち込むおそれがあります。

10%の差は非常に大きいので、本当にオーナーチェンジ物件として売却しても良いのか?売り急ぐ必要はあるのか?などを慎重に考える必要があるでしょう。

オーナーチェンジ物件を高値で売却する方法

ただでさえ居住目的の物件と比べると安値になってしまうおそれがあるオーナーチェンジ物件。

築古でも入居率が高ければ査定額が高くなる期待はありますが、それでも「入居率高し・利回り高し」という条件を満たさないといけないのです。

オーナーチェンジ物件を高値で売却するには、利回りの高低はもちろんですが、物件の販売をお任せする不動産業者がオーナーチェンジ物件の販売に精通している必要があります。

不動産業者の中には、

  • オーナーチェンジ物件の販売経験が豊富である
  • オーナーチェンジ物件の販売を専門におこなっている業者も存在する

のですから、不動産選びは非常に重要な作業となるでしょう。

家売るレオさん

 

どうすればオーナーチェンジ物件の販売が得意な不動産業者に出会うことができるんですか?

イエプロ

オーナーチェンジ物件に強い不動産業者と出会うコツは、できる限り数多くの不動産業者に査定をしてもらって高値で販売してくれる業者を見極めることですよ。

たくさんの不動産業者に査定をしてもらうのに便利なのが「不動産の一括査定サイト」です。

不動産の一括査定サイトの利用は、物件があるエリア、築年数、間取りなどの情報のほか、

もちろん「オーナーチェンジ物件としての売却を希望したい」という要望を添えて査定フォームに情報を入力するだけ。

一括査定サイト側が独自に設けた審査基準をクリアした優良な不動産業者から、簡易的な査定結果の回答が送られてくるので、

あとは回答があった不動産業者の中から、オーナーチェンジ物件でも高値で売却できる期待度が高い3社程度を選んで実際に物件をみて査定してもらいましょう。

実際の査定結果をみると、複数の不動産業者の中でもオーナーチェンジ物件の販売に強い業者が浮き彫りになるので、あとはその不動産業者にお任せするだけです。

不動産の一括査定サイトを上手に活用して、通常では「安くなってしまう」と思われがちのオーナーチェンジ物件を高値で売却しましょう。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

オーナーチェンジ物件とは?入居者に賃貸中の家やマンションは売却できるのか?のまとめ

イエプロ

オーナーチェンジ物件というと難しいイメージがあるかもしれませんが、

敷金や前家賃の清算は単純なので手続き上は難しいものではありませんよ。

家売るレオさん

それよりも、入居者への説明や合意に力を入れて、オーナーチェンジが悪影響を与えないように配慮するほうが大切ってことですね。

オーナーチェンジ物件は、すぐに家賃収入が得られるという魅力があるため、

投資商品として一定数の需要があるものの、高値での売却は難しい性格があります。

高値で売却するには、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットをしっかりと理解して販売活動を展開してくれる不動産業者にお任せする必要があります。

また、マンション売却を遂行しようとしていると「建物」や「投資商品」としての性質ばかりに目を奪われがちですが、そこに住む入居者もまたオーナーチェンジ物件の一部を為しています。

物件の取引きにばかり気を取られしまい、入居者のことをないがしろにしないよう配慮することもまた旧オーナーとしての役割です。

売り主である旧オーナー、買い主となる新オーナー、そして物件で生活を送っている入居者が全員納得できる取引きにしたいものですね。

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