ペットを飼っていた家やマンションは売るときに安くなる!?犬や猫がいた家やマンションを値下げされない方法

ペットを飼っていたマンションは売るときに安くなる!?犬や猫がいたマンションを値下げされない方法

賃貸のアパートやマンションだとどんなに好きでもガマンするのが「ペットの飼育」。

だからこそ、家やマンションの購入を契機に思い切ってペットの飼育を始める方は多いはずです。

念願叶ってのペットとの暮らしは本当に楽しいものですが、もし、その家やマンションを売却することになれば…

ペットを飼っていた物件には特有のニオイや汚れ、傷などがつきものですから、売却価格はずいぶんと安くなってしまいそうな気がするでしょう。

ここでは「ペットを飼っていた家やマンションを売却したいけど、安くなるの?」という疑問を抱えているあなたのために、マンション売却とペット飼育の関係や、ペットを飼育していた家やマンションを売却する際の注意点を紹介しましょう。

ペット可のマンションが急増!86%以上がペット飼育可能に

家売るレオさん

分譲マンションでもペット不可が常識だったけど、最近ではほとんどのマンションがペット可になってますね。

イエプロ

少なくとも「応相談」で、最初から「ペット不可」にしているマンションは減りましたね。

現在、築20年を超えるマンションにお住まいの方だと、マンションの室内でペットを飼育することについて「当然ダメでしょ?」と感じるはずです。

不動産業界の情報を発信する不動産経済研究所は、2008年に「首都圏におけるペット飼育可能な分譲マンション」という調査資料を公開しました。

この調査によると、首都圏におけるペット可の分譲マンションの割合は、1998年の調査時には1.1%と極めて少数でしたが、わずか10年足らず後の2007年の調査では86.2%という割合に変化したことが明らかになっています。

この調査自体がすでに10年以上前のものですから、2019年現在ではこの割合はさらに高くなっているでしょうね。

ここ最近では「マンションを購入すればペットは自由に飼育できる」という風潮がありますが、この考え方は実はまだまだ新しい感覚です。

以前は、分譲マンションといえども共同住宅なので「よそ様に迷惑をかけてしまうからダメ」という感覚がありました。

ところが、小型犬の流行を中心にペットの室内飼育が主流となり、ペットとの暮らしに対応した「ペット可マンション」が増加しました。

さらに、ペット用のバースデーケーキやペットのお葬式など、ペットを飼育動物としてみるのではなく「ペット=家族」ととらえる風潮も手伝って、ペットの飼育を可能とするマンションがどんどん増えていったのです。

今では「ペット不可」と規定しているマンションのほうが珍しく、少なくとも「ペット飼育は応相談」という管理組合が大多数になっています。

「ペット可」への流れは「標準管理規約」の改訂にある!

マンションにおけるペット飼育を認める流れは、実は世の中の生活や風潮の変化だけが原因ではありません。

1997年に国土交通省が定めるマンションの管理規約のガイドラインである「中高層共同住宅標準管理規約(2004年からは「マンション標準管理規約」に名称変更)」において、ペット飼育に関する言及があったというのも一つの要因としてはたらいています。

標準管理規約では、第18条において「ペット飼育の可・不可については、管理規約において定めるべき事項である」と明示しています。

つまり、マンション内におけるペット飼育は「ルールを曖昧にせず管理規約でしっかりと可・不可を明示しなさい」と国から指示があったというわけです。

標準管理規約によって定めるべきルールとして示されたのは以下の事項です。

・ペット飼育の可または不可

【飼育を認める場合】
・ペットの種類や頭数の限定
・管理組合への届出や登録によるペットの種類、数の把握
・専有部分における飼育方法
・共同部分の使用方法
・ふん尿の処理の方法
・飼育による被害の責任
・違反者に対する措置

【飼育を認めない場合】
・観賞魚や小鳥などを飼育する場合の措置
・盲導犬などの身体障害者補助犬の扱い
・違反者に対する措置

これらの事項を詳細に規定することが指示されたうえに、ペットブームが手伝ったことで、マンションにおけるペット飼育が認めらる流れが加速したのです。

仕様によって大きな差が!ペット飼育マンションでも価格が下がらない条件とは?

家売るレオさん

いくらペット可マンションでも、やっぱりペットを飼っていた物件は売却価格が下がるんですよね?

イエプロ

必ずしも「価格が下がる」というわけではありませんよ。最初からペット飼育を前提としているマンション物件なら、売却価格には影響しないこともあります。

原則的に、ペットを飼育していたマンションは売却価格が下がるものです。

飼い主は日頃の生活に慣れて気が付かなくなっているペット特有のニオイ、爪や歯によって柱や床につけてしまったキズ、フンやおしっこによる汚れなどは、ペットを飼っていれば不可避となるでしょう。

もちろん、ニオイ・キズ・汚れが残っていれば、通常のマンション売却においてはマイナス要素になるのですから、売却価格は下がって当然なのです。

ところが、ペットを飼育していたことが売却価格を下げる要因となるか否かは、物件そのものの「仕様」によって差があります。

・ペット飼育を前提とした仕様になっている
・ペット飼育は想定していない仕様になっている

この両者の「仕様の違い」によって、売却価格に差が生じるのです。

ペット飼育を前提とした仕様のマンションの場合

マンションにおけるペット飼育が当然となってきてから建てられたマンションでは、ペット飼育を前提とした仕様になっている物件も少なくありません。

室内のドアにはペットの出入りに小さなペット用ドアを設けて、ドアを開け閉めしなくてもペットの室内移動を可能にしていれば、冷暖房の効率もアップするでしょう。

床材は防音効果が高いものを使用することで、意外と気になるペットの足音を下層に伝えないようにします。

また、ペットの爪による床の小キズを防ぎ、なおかつペットが滑りにくいクッションフロアが敷かれているほか、汚れがしみつきにくい特殊コーティングが施されていることもあります。

壁材・壁紙には、独特なペット臭を吸収・分解するものを使用することで、嫌なニオイを抑える効果が期待できます。

玄関ドア付近にはリードフックが設備されている物件も多いようです。

共用部分では、リードフックが備え付けられているペット専用の足洗い場が設備されているマンションも珍しくありません。

そのほかにも、エレベーター内にペットが同乗していることを表示するボタンがあるなど、ペット可マンションはいたるところにペットと快適に暮らすための工夫が盛り込まれているのです。

こういったマンション物件は、ペットとの生活が前提となっているためニオイや小キズなどは最小限に抑えられており、大きなマイナスポイントとしてとらえられることはありません。

むしろ、ペットと生活するための設備が充実しているとして、高値で評価される材料になると考えても良いでしょう。

ペット飼育は想定していない仕様のマンションの場合

ペット飼育は想定していないが管理組合の規定上は「ペット可」となっていたり、管理組合の規定では「ペット不可」になっているのに無視してペットを飼っていたマンション物件では大きく扱いが変わってきます。

残念ながら、ペットを飼育していた事実がマイナス要素となることは避けられません。

特殊な防臭・消臭加工を施していない壁材や壁紙では、ペット特有のニオイがしみついてしまい、内覧の段階でも「ここ、ペットがいたんじゃないですか?」と気付かれるはずです。

ドアや床にはペットの爪や歯による小キズがあったり、お粗相をしたときの汚れが染み付いていたりして、物件の評価を下げてしまいます。

体毛が多い犬や猫を飼っていた物件では、念入りに清掃しても隙間などにペットの体毛が残っていることも多く、物件の購入者にとっては不快感を与えるでしょう。

「ニオイ」が売却への最大のネックになる!

長い期間にわたって複数の犬・猫を飼っていたような物件では、どんなにクリーニングしてもニオイが残っていて買い手がつかない、といったケースは少なくありません。

少々値下がりするくらいで済めばガマンもできますが、どんなに立地条件などが良くても、どうしてもペット特有のニオイが強く残ってしまい、内覧段階で購入を避けられ続けてしまうといったケースもあるようです。

そんなにもペットの「ニオイ」は重大なマイナス要素になってしまうのでしょうか?

室内で飼育するペットの中でもっともメジャーなのはやはり犬でしょう。

犬のニオイの原因は、犬が持つアポクリン汗腺からにじみ出る「汗」です。

アポクリン汗腺から出る汗は独特な脂っぽさがあり、もともとは無臭ですが体表の雑菌と反応することで「犬っぽいニオイ」に変身してしまいます。

また、犬に次いでメジャーなペットは猫ですが、実は猫には体表のニオイがありません。

猫のニオイの原因のほとんどが尿によるものです。

ペットを飼っている人たちは、常にニオイに対してたくさんの気遣いを続けているはずです。

自宅ではペットシャンプーを使ってみたり、定期的にトリミング・シャンプーをお願いしたり…

こまめにトイレシートを交換したり、消臭スプレーや脱臭機を使っている方も多いでしょうね。

しかし、残念なことにどんなにこまめなケアを続けても、やはりペットのニオイを完全に防ぐことはできません。

ペットのニオイは、まず室内の壁紙に染み込みます。

特殊な防臭・消臭クロスを使用していない限り、ペットのニオイは壁紙に強く染み込んでしまうので、どんなに消臭スプレーなどを振りまいてもニオイが消えることはありません。

また、壁紙に染み込んだニオイは、さらにその下にある建材にも染み込んでしまいます。

露出している木材だけでなく、壁紙の下にあるコンクリートにまでニオイが染み付いてしまうのですから、壁紙クロスを交換してもニオイは残ります。

消臭だけでは追いつかず、ニオイをごまかすために人工的な香りがする芳香剤を使ってしまうともう最悪です。

ペットのニオイと芳香剤のニオイが混ざってしまい、他人にとってはガマンできないほどの異臭になってしまいます。

高額なハウスクリーニングを依頼してもペット臭は完全に除去できないこともあるので、売却の際には大きな減額ポイントになってしまうのです。

ペットを飼育していたマンションを値下げされないためのケアとは?

家売るレオさん

よそのペット臭って特に気になりますからね…値下げは覚悟しておくべきですか?

イエプロ

そのまま売却しようとすれば値下げは必至ですが、まずは査定を受ける前にできる対策を講じておくべきでしょうね。

ペットとの生活を前提にした仕様のマンションであれば、建設時からニオイや小キズなどに対する対策ができています。

しかし、いくらペット飼育が認められていても、ペットとの生活を前提にしていない仕様のマンションでは、独特なペット臭や小キズなどを防ぐことはできず、値下げの原因になってしまいます。

ここでは、ペット飼育が前提になっていない通常のマンション物件を売却する場合に値下げをされないための売却前のケアについて紹介します。

小キズは補修・交換してから!

ペットがつけた柱・壁・ドア・床などの小キズは、できる限り補修しておきましょう。

小キズは、番手の細かい紙ヤスリなどで研磨して同じ色の塗料で塗装することでDIYでもある程度は補修することができます。

ただし、木部の塗装はプロの塗装業者でも美しく仕上げるのは難しいので、小キズがある箇所を部分的に補修するだけにとどめておきましょう。

広範囲の塗装をしてしまうと、間違いなく失敗してかえってみすぼらしくなってしまいます。

ドアなどの木製建具は、犬の甘噛みや猫の爪とぎの格好の餌食に。

あまりにも目立つキズが多い場合は、ドアごとの交換も考えておきましょう。

壁紙クロスは必ず交換!

ペットのニオイが染み付いてしまった壁紙クロスは、貼り替え業者に依頼して必ず新品に貼り替えておきましょう。

それまでは通常の壁紙を使用していた場合でも、ペット臭に対応した消臭クロスに貼り替えておくことで壁材に染み付いたニオイを防ぐことができますよ。

ここで注意したいのが、壁紙クロスを通常のものにしてしまうこと。

通常の壁紙クロスでは、コンクリートなどの壁材に染み付いたニオイがうつってしまい、せっかく壁紙クロスを貼り替えたのにペットのニオイがにじみ出てしまいます。

ペット臭に対応した消臭クロスはコストが割高になりますが、売却時の値下がりを防ぎたいならぜひ消臭クロスへの張り替えをおすすめします。

物件全体の壁紙クロス貼り替えと比べると、ホームクリーニングの脱臭プランのほうが割安に感じるかもしれませんが、長年の生活で染み付いたペット臭はホームクリーニングの力を借りても完全に除去することはできません。

一時的には脱臭剤の効果でペット臭が消えているように感じるかもしれませんが、時間が経つとやはりペット臭がにじみ出てきます。

やはり壁紙クロスに染み付いたペット臭を断つには、壁紙クロスを新調するのがベストでしょう。

ペットを飼っていた事実、重要事項説明はするべき?

家売るレオさん

ペットを飼っていたことがマイナスになるなら、小キズを補修して壁紙クロスを貼り替えて脱臭しておけば、買い主には伝えないほうがいいですか?

イエプロ

不動産会社によっては「言わなくていい」というかもしれませんが、その物件でペットを飼っていたなら積極的に告知しておくべきでしょう。

家やマンションの売買契約を交わす際には、仲介の不動産会社をつうじて「重要事項説明」をおこなうことになります。

物件に存在する瑕疵を告知しておくことで、欠陥の責任の所在を明確にしておくわけです。

では、これまではペットを飼育していて、小キズやニオイが残っているかもしれないという事実は、瑕疵として告知しておくべきなのでしょか?

「ペット可マンション」でも積極的に告知すべき!

もし売却しようとしている物件がペット飼育を前提とした仕様になっているペット可マンションだったとしても、買い主には「ペットを飼っていました」という事実を告知しておきましょう。

一応は「ペット可」になっているけど、ペット飼育を前提としていない仕様のマンションだとすればなおさら告知すべきです。

マンションにおけるペット飼育は大きなトラブルに発展しやすい問題です。

ペット可マンションであったとしても、買い主が同じくペット飼育に対して寛容な人物だとは限りません。

特にペットのニオイに関する問題は個人の主観に基づく面が強いため、わずかなペット臭が残っていただけでも「ペットのニオイがくさいが、購入時に説明を受けていなかった」とクレームを受けるおそれがあります。

重要事項説明におけるペット飼育の事実は、買い主に対して「小キズやニオイがあるのかな?」と敬遠される材料になるため、不動産会社が告知を嫌うことがあります。

後々のトラブルを考えずにとにかく売ってしまおうとする不動産会社だと「告知の義務はありませんよ」というかもしれませんが、積極的に告知しておくほうが安全です。

もし、どうしても告知しない方向で話が進むのであれば、内覧してもらってニオイなどは確認済みであるという点をとらえて、重要事項説明において「買い主は本物件の住環境を確認済みである」と証明してもらいましょう。

この一文によって「内覧などの機会を通じて物件にニオイが生じていたかは把握済みだったはず…」という最低限の担保にはなるはずです。

ペットを飼ってた家やマンションを高く売る方法とは?

家売るレオさん

ペット好きな買い主であればペット可マンションであることは嬉しいですよね。

イエプロ

そう、そこにペットを飼っていたマンションを高値で売却するためのヒントがあるんです。

室内でペットを飼っていたという事実は、基本的にはマイナス要因になることを避けられません。

しかし、だからといって「ペットを飼っていた家やマンションは安くなる」というわけではありません。

ペットを飼っていた家やマンションを高く売却するための方法を紹介しましょう。

ペット可マンションであることをアピールする

ある民間調査会社の調べによると、全世帯のうち40%の世帯がなんらかのペットを飼育していることが明らかになりました。

特に犬・猫が占める割合は高く、犬は約16%、猫は約10%となっています。

こんなにも私たちの生活とペット飼育が密接に関係しているのですから「ペット可」という条件は、いまペットを飼育している、またはこれからペットを飼育したいと考えているという世帯にとって好ましいことなのです。

事実、ペット可マンションはニーズが高く高値で売却できることが多いと語る不動産会社も多いため「ペットと一緒に生活できますよ!」という点をセールスポイントにできることは強みとなります。

売却までに各所の補修・交換がしっかりできていれば、ペット可であることが足を引っ張ることはありません。

むしろペット可マンションであることを積極的にアピールして、ペットとの暮らしを夢見るユーザーへの訴求力としたいところですね。

仲介はペット可マンションの扱いに慣れた不動産会社へ!

不動産会社の中には、ペット可マンションの売却に慣れていない会社があります。

ペット飼育が可能であることをメリットとして売り出してくれるのか、それともペット飼育の経歴があることをマイナス要素としか捉えないのかでは大きな差があります。

もしペット飼育の経歴をマイナス要素としか捉えないような不動産会社であれば、安心して売却を任せるわけにはいきませんね。

不動産会社に仲介の相談をして査定してもらった際に「ペットを飼ってたから安くなるのは覚悟して…」なんて言われるだけで、打開策やペット飼育可のニーズを示してくれないような不動産会社なら、お断りするほうが利口です。

状態が悪ければ「買取り」も視野に

いくらペット可マンションにニーズがあるといっても、やはり限界があります。

特に、長くペットを飼い続けてきた物件やペットを多頭飼いしていた物件では、数々のキズや強いニオイが残ってしまうことは避けられません。

築20年を超えているマンションでは、室内でペットを飼育することを想定などしていないのですから、ペットの小キズやニオイに対する対策なんて設備されていなくても当然です。

ペット飼育によるダメージが大きすぎる場合は、売却価格が安くなってしまいます。

安くなるだけならまだしも、まったく買い手がつかない…なんて事態だけは避けたいですよね。

もし不動産会社による仲介で買い手を見つけるのが難しい場合は、専門業者による「買取り」も視野に入れておくと良いでしょう。

買取りとは、業者が買い主となってマンションを買取り、自社でリフォーム・リノベーションして再販したり、自社と取引きがある不動産会社や投資家に転売します。

仲介になると買い主の意向や資金繰りによって売却の成否やタイミングが左右されてしまいますが、買取りだと業者の判断次第ですぐに売却が成立します。

市場相場よりもやや値下がりするのが買取りのデメリットですが、小キズやニオイを理由にいつまでも買い主が見つからなかったり、足下を見られたような値下げ交渉を受けたりするよりはマシなケースもあります。

高値で売却できる不動産会社を探すなら「一括査定サイト」

もしペットを飼っていたことをマイナス要素に感じて、安値で取引きされてしまうことが心配であれば、できるだけ高い価格で売却してくれる不動産会社を探すのがベストです。

もし、不動産会社探しでお悩みであれば「不動産の一括査定サイト」の利用をおすすめします。

不動産の一括査定サイトには、たくさんの優良な不動産会社が登録しています。

マンションの売却希望者は、インターネットの申し込みフォームから物件のカンタンな情報を入力して送信するだけ。

これだけで、複数の不動産会社から簡易査定の結果をお知らせします。

その中から、ペット可マンション物件を高値で売却できそうな不動産会社を選んで実際に物件を見てもらって実査定をお願いすれば、きっとペットを飼っていたマンション物件でも高値で売却できるでしょう。

実査定を受ける不動産会社を選ぶ際には、必ず1社だけに限定せずに複数の不動産会社にお任せするのがコツです。

簡易査定の結果は、実査定によって大きく変化することがあるからです。

複数の不動産会社の中から、もっとも高値で売却してくれそうな不動産会社に仲介をお任せして、マンション売却を成功させましょう。

ペットを飼っていた家やマンションは売るときに安くなる!?犬や猫がいたマンションを値下げされない方法まとめ

家売るレオさん

ペットを飼っていたマンションは安くなるばかりだと思っていたけど、反対に「ペット可」が魅力になることもあるんですね。

イエプロ

ペットとの生活を希望しているマンション購入希望者はたくさんいます。上手にニーズをとらえれば、きっと高値売却が実現しますよ。

賃貸物件の常識だと、たとえペット可とされていても退去後は多額のメンテナンス費用を支払うハメになります。

この感覚で、ペットを飼っていたマンションでも売却時には大幅に不利になると考えている方が多いかもしれませんが、購入して自分名義の資産になるマンションではむしろメリットとなるのです。

売却前のケアを怠らなければ、ペット可マンションであることは高値売却に向けたプラス要素となると考えて前向きにとらえておきましょう。

高値売却を目指すなら不動産の一括査定サイトを利用したり、仲介による売却が難しければ専門業者による買取りを視野に入れておいたりする工夫も必要ですね。

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