マンション売却前にリノベーションしたら高く売れる!?リノベーションの費用対効果

マンション売却前のリノベーションの費用対効果は!?リノベーションするべきかの判断方法

いま、家やマンションを自分好みの機能性豊かな住まいに改築する「リノベーション」が流行しています。

もしあなたが売却しようとしている家やマンションが築古で、そのままの状態では買い手を見つけるのが難しいように感じるのであれば「リノベーションして売りに出せば?」と考えるかもしれません。

たしかに、築古の家やマンションでもフルリノベーションしてしまえば完全に新しい物件として復活するだろうし、きっと買い手も見つかるでしょうね。

でも、その考えはちょっと待ってください!

売却前の家やマンションをリノベーションするなら、リノベーションにかかるコストと売却価格に及ぼすプラスをしっかりと比較する必要があります。

ここでは、家やマンションのリノベーションにかかる費用と売却への効果について考えていきましょう。

リノベーションとリフォームの違い

家売るレオさん

不動産ポータルサイトでマンション情報を見ていると「リノベーション済み」の物件が目立ちますね。

イエプロ

中古マンションの市場ではリノベーション済み物件は大人気ですからね。

家売るレオさん

ってことは、マンションを売却する際にはリノベーションをして売り出したほうがいいんですか?

イエプロ

リノベーション済みのほうが買い手が付きやすいのは事実ですが、必ずしもプラスに働くわけではありませんよ。

みなさんは「リノベーション」ってご存知ですか?

リノベーション=renovationとは、次のような意味があります。

・手を加えて良くすること
・改革、刷新

よく似た用語に「リフォーム」がありますが、リフォームとリノベーションはまったく別のものです。

カンタンに定義すると、こういった違いがあります。

・リフォーム…もとの状態に戻すこと
・リノベーション…もとの状態よりも良くすること

つまりリノベーションとは、もとの物件よりもより機能的で、美しく、快適な状態に再生することを指します。

分離したリビングとダイニングキッチンを合体させてLDKに変身させたり、古いキッチンを対面式のシステムキッチンに改修したり…

築古で間取りや設備が古めかしい物件と比べると、やはりリノベーション済みのマンション物件は人気が高く、室内は新築なみなのに新築よりもずっと価格が安いため素早い売却が期待できます。

リノベーション物件を望む人の本音は「自分でリノベーションしたい!」

リノベーション済みの家やマンションは注目度が高く、中古マンション物件としては非常に人気が高いのは事実ですが、しかし、ちょっと待ってください。

ある民間調査会社のアンケートで、こんな意識調査がおこなわれました。

「リノベーション済みの中古マンション」と「中古マンションを購入して自分好みにリノベーション」のどちらが希望か?

結果は、リノベーション済み58%、自分でリノベーションが42%という僅差で「リノベ済み」が優位となりました。

ところが、リノベーション済み物件を希望した人の回答をみると、こんな声が集まっているのです。

・自分でリノベーションする自信がないから、プロの業者がリノベーションした物件がいい

つまり、リノベーション済みの家やマンションを希望している人たちは、プロの不動産会社がリノベーション済みとして仕上げた完璧な物件を希望するという、目が肥えた思考を持っているのです。

これでは、素人目線のリノベーションなんてあまり魅力を感じてもらえないでしょうね。

しかも、自分でリノベーションを希望している人の多くが「自分好みの思い通りにリノベーションしたい」とか「自分でリノベーションしたほうが費用が安く済む」とホンネを語っています。

自分好みの住まいづくりができて、しかも費用が安い。

これがリノベーションの醍醐味であり最大のメリットなのですから、多くの人が「リノベーションは自分でしたい」と考えているということがわかります。

売却前にリノベーションを済ませて「リノベ済み」物件として売り出すのも結構ですが、ユーザーのホンネはむしろ「そのまま売って欲しい」という声のほうが強いのです。

リノベーションをするべきか判断するには費用対効果を考えるべし

家売るレオさん

うーん…ということは、家やマンションを売却する前にはリノベーションしないほうがいい、ということですか?

イエプロ

家やマンションを売却する際にリノベーションするか、しないかは、リノベーションによる費用対効果を考える必要があるでしょう。

もしあなたが「家やマンションを売却前にリノベーションをしよう」と考えているなら、まずリノベーションによる費用対効果を考える必要があります。

・リノベーションにいくらかかるのか?
・そのまま売却するといくらになり、リノベーションをすることでいくらで売却できるのか?
・結果、リノベーションをしたほうが得になるのか?

これを無視してリノベーションに踏み切ることは、大きな損につながってしまうおそれがあるのです。

①リノベーション費用が多額になるならそのまま売却すべき!

リノベーションには定価がありません。

リビングやキッチンだけのピンポイントなリノベーションで済ませることもできれば、物件まるごとを変身させるフルリノベーションも可能だからです。

リノベーションにかかる費用も、100万円以内で済ませることができれば、1000万円を超える費用をかけることもできます。

もし物件まるごとをフルリノベーションしようと考えているなら、費用が多額になるためリノベーションせずにそのまま売却したほうが利口です。

そうしないと、そのまま売却したときに手元に残るお金と、リノベーション費用を差し引いて手元に残るお金を比べたときに、損をしてしまうおそれがあるのです。

②高値売却できるならリノベーションして売却すべき!

そのまま売却しても底値でしかない、しかしリノベーションすることで高値売却ができて、リノベーション費用を回収できるという期待があるのなら、売却前にリノベーションするのも有効です。

建物の資産価値は、時間が経てば確実に減少していきます。

もし、リノベーションによって資産価値が上昇したり、物件が魅力的に生まれ変わって買い手がつきやすくなる期待があれば、ぜひリノベーションするべきでしょう。

家やマンションのリノベーション費用相場とケース別の単価

家売るレオさん

つまり、売却前にリノベーションするかどうかは、リノベーション費用がいくらになるか?が重要ってことですね。

イエプロ

そのとおりです。では、家やマンションのリノベーションにどのくらいの費用がかかるのかを見ていきましょう。

家やマンションを売却前にリノベーションすべきか、そのまま売却すべきかの費用対効果をはかるためには、まず「家やマンションのリノベーションにいくらかかるのか?」を知る必要があります。

ここでは、家やマンションのリノベーション費用の相場を紹介しましょう。

【相場単価10〜15万円】家やマンションの部屋をまるごとリノベーション

家やマンションのリノベーション費用の相場は、単価にして10〜15万円程度、もっとも平均的な70㎡の物件であれば工事費用の総額は700〜1000万円程度が相場です。

これは家やマンションをまるごと全部リノベーションする場合の費用相場です。

物件をもとの状態に戻すことを目的としたリフォームと比べると、かなりの高額になる印象を受けるでしょう。

それだけの高額な工事費用をかけたところで、700〜1000万円の値上がりが期待できるのかといえば、さすがにそれは難しいでしょうね。

【相場単価50万円】キッチンのみのリノベーション

一口にリノベーションといっても、物件をまるごとフルリノベーションするのが全てではありません。

「フルリノベーション」という概念があるくらいですから、もちろん反対に「ワンポイントリノベーション」も存在するのです。

もっとも代表的なワンポイントリノベーションといえば、やはりキッチンでしょう。

在来式の壁に向かって設置されたキッチンではなく、LDKの中心に向いた対面キッチンは大人気です。

「対面キッチンなんてどこでもやっている!もっと個性的なものがいい!」という方には、まるで飲食店の厨房のようにマテリアルをステンレスに統一して、手元・足元までがすべて見通せてしまうデザインなどもおすすめです。

キッチンのみのワンポイントリノベーションだと、クリナップやLIXILなどのメーカーなら30〜40万円台で食洗機付きのものが購入できるので、かなりお手頃な感触です。

パナソニックやTOTOなどになるとオシャレで機能的なものが多いのですが、価格が100〜300万円台とお高めに。

システムキッチンの交換となると、既存のキッチンの解体・撤去・処分、水道工事、電気工事、新規システムキッチンの取り付けなどで合計25〜35万円程度の工事費がかかります。

トータルで安くても50〜70万円程度のコストがかかりますが、内覧時には必ずキッチンの使い勝手や美しさは厳しくチェックされるので、売却成約への投資としては費用対効果は十分でしょう。

【相場単価60〜100万円】バスルームのリノベーション

ワンポイントリノベーションでキッチンの次に人気なのがバスルームです。

1日の疲れをほぐす癒しの空間になるバスルームの快適性は、家やマンション選びの中でも大切なポイントになるだけに、買い主のハートをつかむには重要です。

築古の家やマンションだとユニットバスもかなり古びてきているはずだし、床面と浴槽の高さなどにあまり気遣いがない時代だったので、最新のユニットバスへの交換は立派なリノベーションです。

クリナップ・LIXIL・ハウステックなどのメーカーだとマンション向けで十分な広さを持ったユニットバスが20〜30万円台で販売されています。

ここでもパナソニック・TOTOのものはワンランク上の価格帯で、相場は40〜50万円台。

浴室内のマテリアルにまでこだわった高級志向のものでは200万円近いものもありますが、バスルームだけにそんな投資をしても価格には影響しないのでやめておきましょう。

ユニットバスの交換には、既存ユニットバスの解体・撤去・処分、新規ユニットバスの搬入、水道工事、電気工事、内装工事、設置などで35〜45万円程度の工事費がかかります。

トータルのコストは60〜100万円が相場となりますが、キッチンと同じくチェックが厳しいポイントになるので成約への効果は強いでしょう。

ユニットバス本体の価格はメーカーにこだわらなければかなりお手頃になるので、コストを抑えながら高値売却への効果を期待できるポイントのひとつになることは間違いありません。

【相場単価10〜12万円】トイレのリノベーション

家やマンション購入の内覧で厳しいチェックが入る場所といえばトイレも外せません。

トイレのワンポイントリノベーションとなると、やはり人気は最新のタンクレストイレへの交換でしょう。

通常の水洗トイレをパナソニックの最新タンクレストイレ「アラウーノ」シリーズに交換するだけでも、便器の機能性だけでなくトイレ内の室内空間がスッキリして見違えるようなリノベーションになります。

アラウーノシリーズの本体価格は6〜7万円程度。

トイレ交換の工事費は、既存便器の撤去・処分、水道・配管工事、電気工事、床・壁面工事、新規便器の設置などを合計して4〜5万円程度になるので、トイレのワンポイントリノベーションの相場は10〜12万円ほど。

かなりリーズナブルなワンポイントリノベーションですが、成約への重要なポイントになるので惜しまずに投資したいところでもあります。

【相場単価500万円前後】広々としたリビングのリノベーション

リビングのリノベーションは物件全体の雰囲気や動線に変化を生むので、築古のマンションならガラリと印象が変わるポイントになります。

築20年を超えるマンションだと、広々としたLDKを重視するよりもコンパクトなリビング+ダイニングキッチンという間取りが多く、現代の流行りとはかけ離れています。

リビング+客間という間取りになっている物件も多いでしょう。

最近では広々としたLDKさえあれば、あとはパーソナルな空間は寝る空間だけあればいいという発想で子どもがいるファミリーでも2LDKを購入するケースが増えています。

思い切って壁を撤去し、広々としたLDKに変身させるのもワンポイントリノベーションの王道です。

リビング・ダイニングキッチン・LDKの結合工事は、既存の壁の撤去、柱・壁の工事などを含めて500万円前後が相場です。

ほかのワンポイントリノベーションと比べるとかなり工事費用が高くなる印象なので、費用対効果をしっかりと考えないと手元に残るお金が減ってしまうことに。

十分に投資を回収できるように計算してリノベーションに踏み切りましょう。

フルリノベーションはダメ!費用対効果が悪い

現在、不動産情報のポータルサイトなどで売り出されているフルリノベーション済み中古マンションの情報を見て「フルリノベーションすれば高く売却できるかもしれない」と感じたのであれば、決してマネをしてはいけません。

フルリノベーション済みとして売り出されている中古マンションの多くは、売り主が不動産物件の販売業者になっています。

つまり、個人を相手にした仲介による売買ではなく、不動産物件を販売する専門業者がフルリノベーションして販売している物件なのです。

不動産販売を取り扱う業者には、各方面への太いパイプがあります。

まずは格安でマンション物件を買い取る仕入れ能力、さらにフルリノベーションをおこなうにあたって部材や建材を格安で仕入れる能力、実際にリノベーション工事をおこなう業者に格安で工事を依頼できる関係性…

ひとつのフルリノベーション済み中古マンション物件ができあがるまでにかかるコストは、一個人が同じことをする場合と比べても段違いに安く済ませることができるのです。

中古マンションの販売業者は、フルリノベーションをおこなってもなお大きな利益を得ることができるシステムを構築しているのですから、これを個人がマネしても同じように利益を得ることはできません。

マネをしてフルリノベーションしても費用倒れになってしまうものと心得ておきましょう。

安くリノベーションをして高く売却したい!リノベーション費用を抑える方法とは

家売るレオさん

売却前の家やマンションをリノベーションするなら、できるだけ工事費用を抑えることが大切ですね。

イエプロ

投資分だけ高値で売却できないと費用倒れになってしまいます。安い工事費用で良質な工事をしてくれる業者を探すのが成功の秘訣ですよ。

売却前の家やマンションをリノベーションするなら、リノベーションにコストがかかる分を補って余りあるくらい高値で売却できないと意味がありません。

かといって、もともとの査定価格にリノベーション費用を上乗せして売却できるわけでもないのですから、リノベーション効果による高値売却を実現するのはなかなかに難しいものです。

リノベーションによって高値売却を実現するためには、リノベーション費用をできるだけ抑えることが重要です。

では、どうすればリノベーション費用を抑えたうえで、良質な工事を受けることができるのでしょうか?

リノベーション費用を抑えるなら「地元業者」が一番

家やマンションのリノベーション工事をお任せする専門業者といえば、おおむね次の3種類にわかれます。

・全国展開している大手リノベーション業者
・特定の地域に店舗を展開している中堅のリノベーション業者
・個人事業主の小規模な地元リノベーション業者

それぞれのリノベーション業者には、メリットとデメリットが存在します。

まず大手リノベーション業者は、ブランド意識が確立しているため安心して工事をお任せできるだけでなく、工事後の保証もしっかりしています。

その反面、宣伝広告費や数多くの社員の人件費などの諸費用が上乗せされるため、同じ工事をしても中堅・小規模のリノベーション業者と比較して工事費用が割高になってしまいます。

中堅リノベーション業者は、大手ほどの安心感や保証体制は望めませんが、専属のデザイナーやプランナーが所属していることが多く、施主の希望に応じて複数のリノベーションプランを提示してくれます。

「どんなふうにリノベーションすればいいのかな?」と迷ってしまう方にとっては、複数のプランを提示してくれるのは嬉しいでしょう。

ただし、プランナーやデザイナーが絡んでいる分だけ、やはり工事費用は割高になります。

小規模の地元リノベーション業者とは、大々的な広告を打ち出したりせず、営業マンやデザイナーなども在籍していない個人事業主の業者です。

ほとんどが「◯◯工務店」や「△△住建」などの屋号で営業している、いわゆる工務店です。

小規模の地元リノベーション業者は、施主に対して親身に寄り添ってくれるという魅力がありますが、なによりも重要なのは工事費用が格安になることでしょう。

部材・建材の仕入れ価格に事業主の取り分を上乗せするだけで、広告費や余計な人件費などがかからないため、格安の費用で工事が可能になるのです。

会社としての保証は手薄になりますが、アフターフォローも親切なので、一番のおすすめは小規模な地元リノベーション業者です。

リノベーション費用を抑えて高値売却を目指すのであれば、宣伝・広告などによる知名度に惑わされて大手のリノベーション業者に任せるのではなく、格安で優良な工事ができる小規模の地元リノベーション業者にお任せしましょう。

【重要】リノベーションをする前に不動産業者の査定を受けよう

家売るレオさん

売却前の家やマンションをリノベーションするなら工事をお任せする業者選びも重要ですね。

イエプロ

そのとおり!では、最後に売却前の家やマンションをリノベーションするか、しないかを判断するために重視したい「査定」について説明しておきましょう。

売却予定の家やマンションをリノベーションするか、しないかを判断するには、リノベーションの費用対効果を考える必要があります。

そして、その試算をするためのガイドとなるのが「査定」です。

まずは不動産会社に売却希望を伝えて査定を受けましょう。

査定時に「リノベーションすべき?」のアドバイスを受けよう

査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を見て、詳しく査定の感触を教えてくれます。

どこがプラスになるのか、どうしてマイナスになるのかなどは、包み隠さず説明してもらいたいものですよね。

そこで、査定をした担当者にどこがマイナスになったのかを尋ねてリノベーションするべきなのかのアドバイスを受けましょう。

数多くの家やマンションを仲介していたプロの目は確かです。

もし、キッチンやバスルームなどのようにワンポイントリノベーションで対応できるような箇所を指摘されて、リノベーションすることで高値売却が期待できそうなら、ぜひリノベーションをするべきです。

一方で「もっとLDKが広々としていたらなぁ」なんて費用対効果が低いアドバイスを受けるようなら、その不動産会社はお断りするか、またはそのまま売却に踏み切るか、もしくは仲介をあきらめて専門業者による買取りにシフトするのもいいでしょう。

査定をするなら「不動産の一括査定サイト」を利用しよう

売却前のマンションをリノベーションするかしないかの判断は「査定額による」という側面があります。

リノベーション向けの築古マンション物件は一定のニーズがあるので、売り主側でリノベーションしなくても予想以上の高値で査定してくれることもあるのです。

もし、売却前にリノベーションするかしないかを迷っている場合は、必ず複数の不動産会社に査定をお願いするべきですが、いくつもの不動産会社に査定を依頼するのは面倒でしょう。

そこで便利なのが「不動産の一括査定サイト」です。

一括査定サイトは、売却したい家やマンションのカンタンな情報を入力して査定申し込みフォームを送信するだけで、複数の不動産会社から簡易査定の結果が送られてくるサービスです。

一括査定サイトには、サイト独自の厳しい基準をクリアした全国の優良不動産会社が集まっているので、きっとご希望にかなった査定結果を持ってきてくれる会社があるはず。

高値で売却できそうな不動産会社を3〜4社程度に絞って実査定をしてもらいながら、査定の担当者に「リノベーションはするべきか?」のアドバイスを求めましょう。

リノベーション向けの素材として中古マンション物件を販売する自信がある不動産会社ならきっと「そのままでも十分高く売れますよ」という話になるし、リノベーション済み物件の販売実績がある不動産会社ならリノベーションについての前向きなアドバイスをもらえるはずです。

ぜひ不動産の一括査定サイトを活用して「高値売却のためのリノベーション」を実現しましょう。

マンション売却前にリノベーションしたら高く売れる!?リノベーションの費用対効果のまとめ

家売るレオさん

売却前のリノベーションは、まずは査定を受けて売却価格の見当をつけてから判断すればいいってことですね。

イエプロ

査定結果を見てみないと、リノベーションの費用対効果をはかることはできません。まずは査定を受けて、リノベーションすることで高値売却につながるのかをしっかりと検討しましょう。

家やマンションを売却する前にリノベーションをしようとすると、物件まるごとで700〜1000万円のリノベーション費用を注ぎ込むことになります。

たとえ1000万円分のリノベーションをしたとしても、4000万円の物件が5000万円で売却できるわけではありません。

反対に、50〜100万円のリノベーション費用をかけたおかげで、築古の家やマンションが市場相場と同程度の価格で持ちこたえたうえに、素早く成約に至ることだってあり得ます。

売却前の家やマンションをリノベーションするなら、リノベーションが売却価格にどのくらいの影響を与えるのかを試算して、費用対効果をはかる必要があるでしょう。

そのためには、売却前の査定はとても重要です。

物件まるごとのリノベーション費用だけでなく、査定や成約に響きやすいポイントごとのリノベーション費用も紹介したので、査定結果と照らして費用対効果を試算してみましょう。

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