マンション売却は離婚時にするべき!?夫婦で購入した家やマンションと財産分与の関係

マンション売却は離婚時にするべき!?夫婦で購入したマンションと財産分与の関係

離婚にはたくさんの考えごとが付きまといますが、中でも強く頭を悩ませるのが「財産分与」でしょう。

預貯金などのように額面がはっきりとした財産の分与は意外にもスムーズに結論がでますが、問題となるのは土地やマンションなどの不動産です。

  • 夫名義で購入した土地やマンションをどのように処分するのか
  • 妻が住み続けることになった土地やマンションを夫が支払い続けるのか
  • 夫婦が連帯保証の関係にあった場合は責任がつきまとうのか

こんな問題に頭を抱えていませんか?

今回は離婚を考えている、または離婚に向けた話し合いをしている方のために

「夫婦で購入した土地やマンションと財産分与の関係」

について徹底解説していきましょう。

結論

離婚時に売却がベスト

離婚の際には必ずつきまとう財産分与の問題

家売るレオさん

いまの日本の離婚件数ってどのくらいなんですか?

イエプロ

2017年の離婚件数は21万2000件でした。

これは「件数」なので、離婚した人の数は×2で42万4000人。

この人数は千葉県柏市の全人口に相当します。

家売るレオさん

そんなにたくさんの人が離婚しているんですか!?

離婚ってたくさんの問題を抱えるはずなのに、みなさんスムーズに解決できているんですかね?

離婚にはいろいろな問題が生じます。

慰謝料、養育費、婚姻費用、親権…

たくさんの約束ごとを取り決める必要がある中で、必ず問題となるのが「財産分与」でしょう。

民法第762条は、夫婦が共同生活を送る中で「どちらかの財産」と断定できない財産については夫婦の共有財産として扱うルールがあります。

たとえば、夫が働いてもらってきた給料をマイホーム購入の資金として妻がコツコツと貯金していたとすれば、

そのお金は「夫のもの」とも「妻のもの」とも決めることはできません。

このような夫婦共有の財産は、離婚の際には「財産分与」というかたちで夫と妻が分配することになります。

共有財産の行き場を決めるのが「財産分与」

マンション売却は離婚時にするべき!?夫婦で購入したマンションと財産分与の関係

夫婦の共有財産は、離婚によって共有関係が解除されることになるので「どちらのものともいえない財産」に行き場を与えなくてはいけません。

たとえば、ある銀行の口座に1000万円の預金があったとして、これが夫婦どちらのものでもなくなってしまったとしても、誰も困ることはないでしょう。

しかし、財産には「プラスの財産」と「マイナスの財産」があります。

預貯金や不動産などのようにお金としての価値があるものは「プラスの財産」になりますが、

借金や未払金のような「マイナスの財産」が夫婦のどちらのものでもないとなれば、債権者たちが困り果てて泣きを見ることになるでしょう。

そこで、離婚する際に存在している夫婦共有の財産については、プラスの財産もマイナスの財産もひっくるめて双方に分配します。

これが「財産分与」です。

夫婦が離婚する際には、どちらかの財産だと断定できるものを除いて全て財産分与の対象となります。

そして、夫婦が家族としての時間を過ごしてきた土地やマンションも、当然に財産分与の対象となるのです。

離婚するなら土地やマンションは売却の一択!財産分与で土地やマンションを売却すべき3つの理由

家売るレオさん

夫婦の住まいとして土地やマンション物件を所有していたのであれば、土地やマンションも財産分与の対象となるんですね。

イエプロ

物件の名義や住宅ローンの名義などに関係なく、土地やマンションも財産分与の対象になりますよ。

家売るレオさん

土地やマンションを財産分与するってことは「この部屋とこの部屋は私の分」って分ける…ってことですか?

イエプロ

そうすることもあり得ますけど、現実的じゃないですよね。

離婚するなら土地やマンションは売却するのがベストです。

夫婦共有の財産は離婚に伴って分与することになります。

夫婦の住まいであった土地やマンションも財産分与の対象になりますが、預貯金などのように額面に応じて間取りを分配するわけにはいきませんよね。

そんなことをすれば、結局は離婚したはずの夫婦が共同生活を送ることになるため、現実的には不可能でしょう。

すると、土地やマンションを含めた不動産は「売却によって換金のうえで分配する」のがベストです。

「ベストだ」というよりも、むしろ「売却の一択」だというべきでしょう。

なぜ「売却の一択」とまで言い切ることができるのか。

その理由は次の3つです。

  • 理由① 共有財産を分配する方法としてスムーズだから
  • 理由② ローン名義人の支払いが途絶えれば住むことができなくなるから
  • 理由③ 連帯保証人の関係があると困るから

では、それぞれの理由について詳しく解説していきましょう。

理由① 売却してキャッシュ化すれば財産分与がスムーズになるから

いくら財産を分配するといっても「こっちからこっちは私、そっちはあなた」というふうに土地やマンションを区分けするわけにはいきません。

もっと別の方法で土地やマンションを分配することになります。

土地やマンションをひとつの財産としてみたときに、分配する最もスムーズな方法は「キャッシュ化する」ことでしょう。

たとえば、3000万円の価値がある土地やマンションを分配するとしても、シェアハウスのように1500万円分ずつを分割して生活するなんてナンセンスです。

キッチンやバス・トイレなど、共用部分も多くあるので正確に分配することはできないのです。

そこで、3000万円の価値がある土地やマンションなら、売却して3000万円のキャッシュに変換して、1500万円ずつの現金を分配すれば、財産分与がスムーズに進みます。

財産分与では全ての財産を換金した場合の総額を算出することになります。

預貯金などのプラスの財産と借金などのマイナスの財産を洗い出し、全ての財産を数値化してこそ正しく分配できるのですから、

土地やマンションもキャッシュ化して数値としての評価を与えるのがスマートでしょう。

理由②取り決めをしててもローンの支払いが止まれば競売の対象になるから

マンション売却は離婚時にするべき!?夫婦で購入したマンションと財産分与の関係
  • 離婚によって、子どもの親権は妻が取る
  • 子どもは転校させるのがかわいそうなので、現在のマンションに住ませてあげたい
  • 慰謝料や養育費を軽くする代わりに、夫が住宅ローンの支払いを続けながら、妻子はマンションに住み続ける

離婚に際しての取り決めとしてはよくある形の話ですが、こんな取り決めには大きな落とし穴があります。

夫が「住宅ローンの支払いを続ける」と言ったからといっても、安心はできません。

もし、数年以内に夫が住宅ローンの支払いをやめてしまったらどうなるのでしょうか?

住宅ローンを利用してマンションを購入していると、マンションには金融機関による「抵当権」が設定されているはずです。

抵当権とは、いわゆる「担保」のことで、住宅ローンの返済が不能になった場合には抵当権に基づいて金融機関が所有権を奪い、競売で売却して債権の回収にあてます。

夫が慰謝料がわりにとマンションの住宅ローンを支払ってくれていたのに、突然、金融機関から「ここは競売にかけられることになった」なんて言われてしまう事態が起きれば大変です。

妻子としては、慰謝料や養育費の代わりだと思って住んでいたマンションまで取り上げられてしまうのですから、だまし討ちにあったとしか感じられないでしょう。

こんな事態に陥ってしまうくらいなら、離婚についての話し合いを進めている間にマンションを売却してしまったほうが賢明です。

住宅ローンを支払う側にしてみても、自分が住んでもいないマンションのためにその先何年・何十年も毎月のローン返済をしていくなんてゴメンでしょう。

住宅ローンの支払いが残っているマンションは、売却してローン返済を整理してしまうのがお互いのためです。

理由③ 離婚しても連帯保証人の関係が解除されるわけではないから

土地やマンション購入のために住宅ローンを利用している場合は、夫婦が互いに連帯保証人の関係になることがあります。

もし、離婚に際して夫が「土地やマンションは俺の名義だから俺が住宅ローンを返済しながら住む」と約束したからといっても安心してはいけません。

連帯保証人になっていれば、たとえ離婚しても自動的に連帯保証人の関係が解消されるわけではないのです。

もし夫が住宅ローンの返済を遅延させたり、まったくの返済不能に陥ってしまったりすれば、連帯保証人である妻にも支払いの督促がおこなわれます。

「もう離婚しているし、実際にそのマンションには住んでいないのに!」と憤るでしょうが、契約は契約ですから避けようがありません。

離婚しても連帯保証人の関係が続いていれば、後々にはトラブルに発展するおそれが強くなります。

離婚がまとまったとしても、先々に頭を痛めるトラブルが襲ってくるようでは本当の意味での解決とはいえません。

先々のトラブルを回避するためにも、夫婦が連帯保証人の関係にある土地やマンションは離婚の際に売却しておくのが賢明です。

土地やマンションを売却できない・売却したくない場合の対処法は?

家売るレオさん

離婚するなら土地やマンションは売却するのがベスト…

とわかってはいても、実際には売却が難しいパターンもありますよね。

イエプロ

本当は「売却一択!」と強くおすすめしたいところなんですが、

売却が難しい、売却したくないと考えている方もいるはずなので「売却しない場合」の対処法も紹介しておきましょう。

離婚に際しては、スムーズな財産分与と後々のトラブル回避のために、共有の土地やマンションは売却してしまうほうが得策です。

ところが、そうはわかっていても「売却できない」「売却したくない」というケースもあるでしょう。

離婚に際しても土地やマンションを売却しない場合の対処法を解説します。

住宅ローンが残っていて売却できない場合は抵当権を抹消する

離婚に伴う財産分与を計算するためにも、土地やマンションは売却してしまうのが一番。

そうとはわかっていても、住宅ローンの支払いが残っている途中では土地やマンションを売却できない…と考えてあと一歩を踏み出せない方は非常に多いようです。

たとえば、マイカーはローンを利用して購入していると使用者としての権限を信販会社にとられているので自由に売却することはできません。

この感覚で「ローン返済中は売却できない」と考える方は非常に多いようですね。

ところが、いくつかの条件を満たすことができれば、住宅ローンの返済中でも土地やマンションを売却することは可能です。

そもそも、土地やマンションをはじめとした不動産物件は、マイカーのように「所有権をとられている」というわけではありません。

売却の手続き自体は名義人の権限のみで可能です。

ただし、住宅ローンの債権者が設定した抵当権がはりついているため、そのままの状態では誰も買ってはくれません。

土地やマンションを売却するには、債権者が設定した抵当権を外してもらう必要があります。

  • 売却によって得たお金でローンを一括返済できる
  • 売却先がはっきりと決まっていて、相手も購入の意思を示している

この2点が確実であると約束できていれば、住宅ローンの債権者も抵当権の抹消に応じてくれるでしょう。

どちらかが住むために売却したくない場合は持ち分を移転する

マンション売却は離婚時にするべき!?夫婦で購入したマンションと財産分与の関係

夫婦の都合だけをみれば、たしかに土地やマンションは売却してしまうのがもっともスマートでしょう。

しかし、子どもたちを転校させたくない、住み慣れたマンションから離れて生活させるのが忍びないなどの心情があると、どうしてもマンションを売却することには積極的にはなれないものです。

マンションはただの建物ではなく、それまでの生活を支えてきた大切なマイホームです。

せめて子どもたちには住み慣れたマンションでの生活を約束してあげたいという心情があっても当然でしょう。

そう考えるのであれば、マンションを売却せずに財産分与を進めていく方法を知っておいても損はありません。

マンションを売却せずに存続させる場合は、共有持分に応じた金銭を支払って一方のみの名義に変更する必要があります

3000万円のマンションを夫が妻に譲ると仮定しましょう。

夫婦は基本的に共有財産を50%:50%で所有していることになるので、マンションの権利を1500万円ずつ所有していると考えることになります。

この場合、夫の持分50%を妻に売却した形をとり、持分を移転します。

実際に1500万円を渡して妻に売却するのが当然の形ですが、ほかの財産と合わせて換算することもできるでしょう。

たとえば3000万円のマンションと3000万円の預貯金があるとすれば、1500万円ずつの持分があることになりますよね。

「預貯金の持分1500万円はいらないから、マンションの持分1500万円分をちょうだい」という約束で財産を分配すれば、マンションは売却しなくても存続できます。

ただし、この考え方は住宅ローンを完済もしくは住宅ローンを利用していない場合の考え方です。

住宅ローンの返済中であれば、持分の移転は住宅ローンの債権者である金融機関の承認が必要であることが多く、調整が必須となります。

また、住宅ローンの返済中であれば「債務者が返済を滞らせてしまった」という最悪の事態も想定する必要があるため、やはり売却するほうが安心して生活できるでしょう。

売却しても売却しなくても査定は必須!離婚に際して土地やマンションの売却査定が必要な理由

家売るレオさん

離婚で土地やマンションを売却するときは、やはり不動産業者の査定が必要ですよね。

イエプロ

売却する場合だけじゃなく、持分を譲渡して名義変更するだけでも、不動産業者による査定は必須です。

家売るレオさん

え?売却する場合はわかりますけど「売却しない」っていう場合でも査定を受ける必要があるんですか?

離婚に際して、それまで夫婦がともに過ごしたマンションは売却するのがベスト。

もし売却できない事情があったとすれば、夫婦のどちらかに所有権を集めて単独の名義にすることになります。

どちらかの所有権に集める方法は、不動産業者への売却や住宅ローンの整理など、煩わしい手続きがいらないというメリットがあります。

ただし、実際に売却する意向がなかったとしても、不動産御者による売却査定は必須です。

売却査定が必要な理由① 土地やマンションの価値を正確にはかるため

土地やマンションが財産である以上、財産分与では「どのくらいの価値があるのか?」を具体的な数字に変換する必要があります。

つまりは土地やマンションの「金銭的価値」を明らかにする作業です。

土地やマンションの金銭的な価値を示す具体的な資料として考えられるものの一つとして「固定資産税評価額」が挙げられます。

毎年の固定資産税の課税基準として市区町村が保有するデータの一つで、その年の1月1日時点の所有者にあてた納税通知書によって通知されます。

または、市区町村の役場で「固定資産評価証明書」を取得することでも確認できます。

固定資産税評価額は、土地やマンションの価値をはかる上で具体的な数字になるものと考えられますが、ある重大な問題をはらんでいます。

それは、実際に市場で取引きされる相場価格と比べるとかなり安い金額であるということです。

一般的に、固定資産税評価額は市場価格の70%程度にとどまっています。

さらに、マンションに対する固定資産税は、大部分が「建物」に対して課税されています。

マンション1物件が持つ「土地」に対する固定資産税は、敷地面積全体をマンション全体の中でその物件が占める床面積の割合に応じて算出されるため、ごくわずか。

つまり、マンション物件の固定資産税は、年々と価値が減少し続ける「建物」にばかりウェイトが置かれているため、実際の市場価格とは大きくかけ離れてしまうのです。

これでは財産分与をおこなう上で正しい評価にはつながらないでしょう。

固定資産税評価額が実際の価値とかけ離れていることは、節税を目指すのであれば嬉しいことですが、財産分与となると大きなデメリットとなります。

マンションの実際の金銭的な価値をはかるには、実際に市場で販売される相場価格を知る必要があります。

それには、不動産市場に精通し、周辺事情などからマンション本来の価値を評価してくれる不動産業者による売却査定が必須となるのです。

売却査定が必要な理由② 住宅ローンの解除には高値での売却が必須であるため

住宅ローンを利用して購入した土地やマンションを売却する場合、まだ返済途中であれば「売却によって一括返済すること」という条件をクリアする必要があります。

もし、売却によっても一括返済ができない場合には、不足分を穴埋めするために別のローンを組んで支払うことになるのです。

そう考えると、せめて一括返済ができるだけの高値で売却したいし、売却することで余分なお金が手に入れば、夫婦それぞれの離婚後の生活を支える資産となるでしょう。

土地やマンションを高値で売却するには、複数の不動産業者に売却査定を申し込むことをおすすめします。

複数の不動産業者に売却査定を申し込み、実際に査定してもらって、もっとも高値で売却できる期待を持つことができる不動産業者にお任せしましょう。

単に査定額が高いだけではダメです。

直近の仲介実績、そのエリアの特性などを総合的に判断して、高値売却ができそうな不動産業者を見極めるのがベストです。

「こんなに高値で売却できる見込みです」という根拠があれば、金融機関も抵当権解除を約束してくれやすくなるでしょう。

複数の不動産御者に査定を依頼するなら「一括査定」がおすすめ

マンション売却は離婚時にするべき!?夫婦で購入したマンションと財産分与の関係

離婚における財産分与では、土地やマンションを高値で売却することで夫婦おたがいにメリットを享受することができます。

土地やマンションが高値で売却できれば離婚後の資産が用意できるし、住宅ローンの返済中であれば重い足かせを外して新生活に踏み切ることができるでしょう。

土地やマンションを高値で売却するコツは、複数の不動産業者に査定を依頼することです。

不動産の「一括査定サイト」を利用すれば、マンションの築年数、間取りなどのカンタンな情報を入力するだけで、大手・中小を含めた複数の不動産業者に一括して査定を依頼できます。

しかも、申し込みフォームに入力したカンタンな情報だけでおおよその査定額を教えてくれるので、土地やマンションを高値で売却できそうな不動産業者の目星がつけやすいというメリットもあります。

一括査定サイトに登録している不動産業者は、誰でも知っているような超有名な大手業者からエリアに特化した中小の業者まで多数で、どの業者も一括査定サイト独自の厳しい審査をクリアした優良な業者です。

離婚後の生活をできるだけ豊かなものにするためにも、ぜひ「一括査定サイト」を活用しましょう。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

マンション売却は離婚時にするべき!?夫婦で購入したマンションと財産分与の関係のまとめ

家売るレオさん

離婚は寂しい話ですけど、新生活に苦労を持ち込まないためにも土地やマンションは売却したほうが利口ですね。

イエプロ

土地やマンションを購入するときには、まさか離婚することなんて想定していませんからね。

家族としての生活を清算することは大変ですが、ここでひと踏ん張りできるか否かで離婚後の生活が大きく変わりますよ。

家族としての生活を送ってきた住み慣れた土地やマンションも、離婚においては財産分与の対象になります。

住宅ローンを完済していたり、そもそも住宅ローンを利用していなければ、売却益を夫婦で等分すれば済む話でしょう。

しかし、最も離婚率が高いといわれている30〜40歳代では、住宅ローンを利用しないと土地やマンションを購入できないだろうし、いまだ住宅ローンの返済中であるケースが大多数です。

離婚後の生活に重い足かせを残さないためにも、または「夫が住宅ローンの返済を続けるっていう約束だから」と安心していたのに夫が返済を滞らせたなどという事態に陥らないためにも、土地やマンションはキッパリと売却するべきなのです。

離婚に際して財産分与で話し合うときには、夫婦おたがいのためにも、土地やマンションは「売却一択」の方向で話を進めていきましょう

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