【新築マンション売却】新築・築浅マンション物件を高く売却するための5つの注意点

新築の家やマンションは高く売れる!?新築・築浅物件を高く売却するための5つの注意点と4つのコツ

ついに念願が叶って手にした新築の一戸建て住宅やマンション。

ところが、いろいろな事情ですぐに住むことができなくなってしまったら、あなたならどうしますか?

まず考えるのは売却、次に妥協策として賃貸…といったところでしょう。

「まだ買ったばかりだし、相当な高値で売れるはず!」と期待するのは当然ですが、実は、新築・築浅の住宅を売却する際には、高く売るための注意点とコツに留意する必要があります。

ここで失敗すると、新築購入から売却までの間に損失が生じてしまうので、せっかく購入した住居から離れてしまうショックとのダブルパンチを食らうことになるでしょう。

この記事を読めば、新築の一戸建て住宅やマンションを購入してすぐに売却することになっても怖くありません!

目次

新築・築浅の家やマンションを高く売るための5つの注意点

家売るレオさん

新築・築浅の住宅を売却するなら、不動産会社にもメリットがあるわけだしお互いが「win-win」の関係でありたいですね。

イエプロ

そうですね。でも、中には自社だけが儲かればいいと考えている不動産会社もいるので、売り主として注意すべき点はしっかりと理解しておきましょう。

新築・築浅で住宅を売却することになった人には、何かしらの事情があるはずです。

せっかく購入した住宅を手放すことになったわけですから、それ以上の「損」はしたくないですよね。

そのために必ず達成したいのが「高値での売却」でしょう。

ここでは、新築・築浅住宅を売りたい人が知っておくべき「高く売るための5つの注意点」について紹介します。

【新築・築浅住宅を高く売るための5つの注意点】
・媒介契約の種類を理解して使い分ける
・売却理由をきちんと説明する
・リフォームや設備を残すなどの約束は不動産会社と相談する
・売却額<ローン残高の場合は税制で上手に回避!
・売却額>購入額の場合も税制でお得に!

新築・築浅を高く売る方法①媒介契約の種類を理解して使い分ける

売り主と不動産会社との間で交わす「媒介契約」には3つの種類があります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

上から順に契約の制約が強くなるイメージをもってください。

つまり、一般媒介契約がもっとも自由度が高く、専属専任媒介契約がもっとも制約が強くなります。

それぞれの特徴をわかりやすく一覧表形式で紹介しましょう。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
自由度 ×
他社との同時契約 × ×
自力で見つけた相手

との直接契約

×
契約の有効期間 無期限

(3か月が一般的)

最長3か月 最長3か月
レインズへの登録 登録義務なし 契約から7日以内 契約から5日以内
業務処理状況の報告 報告義務なし 14日に1回以上 7日に1回以上

一般媒介契約は自由度が高く、同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。

ただし、レインズへの物件情報の登録義務や業務処理の状況の報告義務などがなく、ケアが行き届かないケースも少なくありません。

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、お任せできる不動産会社は1社のみで、専属専任媒介契約にいたっては売り主が自力で買い主を見つけた場合でも直接契約ができないという、強い制約が課せられています。

その代わりに、レインズへの登録や状況報告など不動産会社に課せられた義務も多く、手厚いサポートが受けられるといえます。

どの契約をみても一長一短といった印象ですが、では、実際の住宅売却ではどの契約が選ばれているのでしょうか?

(http://www.retio.or.jp/research/pdf/baibaityukai_Ver2012.pdf)

この表は不動産適正取引推進機構が実施した「不動産取引・管理に関する実務実態調査」において公開されている資料です。

不動産会社に「実際に売却依頼を受けた際の媒介契約の割合」を調査したところ、このような結果がでています。

ちょっと入り組んだ資料なので分析してみましょう。

それぞれの契約について「90%超~100%」と回答している件数を比較すると、次のようになります。

・一般媒介契約…84件(39.0%)
・専任媒介契約…92件(42.7%)
・専属専任媒介契約…39件(18.1%)

つまり、実数を比較すると「専任>一般>専属専任」という順番になりますね。

実際に一番多く選ばれている専任媒介契約は、ある程度の交渉スキルがあれば誰でも無難に使いこなせる契約形態だといえます。

ほかの不動産会社との同時契約が規制されているため、サポートが手厚く、住宅の売却経験がない人でも難なく売却にこぎつけることができるでしょう。

次に多く選ばれている一般媒介契約は、自由度が高い分だけ「売り主の判断」に頼るところも大きく、同時契約している複数社との比較などの手間もかかるため、初心者にはおすすめしにくい契約形態です。

ただし、不動産売買の経験があれば複数の不動産会社を競合させて高値売却を引き出すことが期待できるという強みがあります。

もっとも件数が少ない専属専任媒介契約は「御社にすべてお任せです」という形態なので、売却の手間はかかりませんが規制が強く、結果として「損をした」と感じる結果になることもしばしば。

とはいえ「当社にすべてお任せしてもらえた!」と意気込んで営業活動をしてくれることもあるので、必ず安くなるというわけでもありません。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、それぞれの契約の特徴を理解したうえで、売り主であるあなたがどのようなスタンスで不動産会社とお付き合いをしていくのかによって、媒介契約を上手に選ぶ必要があります。

新築・築浅を高く売る方法②売却理由をきちんと説明する

住宅が新築・築浅のうちに売却する人なんて、そう多いわけではありません。

不動産会社の担当者としても「なぜ売却することになったのですか?」と疑問を投げかけたくもなるでしょう。

住宅の売却で考えられる理由としては、次のようなものが考えられます。

・もっと良い条件の住宅に買い換えるため
・住宅ローンの支払いが苦しいため
・転勤のため
・実家を相続して住みかえることになったため
・離婚したため

これらの理由はすべて「売り主の個人的な事情」であり、住宅そのものの評価には関係がありません。

ポジティブな内容であってもネガティブな内容でも、不動産会社にはきちんと理由を説明して理解をもらったほうが売却にはプラスにはたらくでしょう。

ところが、次のような理由がある場合は理由次第で売却額が下がってしまうおそれがあります。

【物件に瑕疵がある場合】

住宅の建物自体に瑕疵がある場合は、売却価格が値下がりすることがあります。

瑕疵とは「当事者が予想する完全性が欠けていること」を指し、つまりは「欠陥」とか「不具合」という意味になります。

住宅の瑕疵というと、次のようなものが考えられます。

・天井や壁からの雨漏り
・キッチンなどの水漏れ
・給排水の不具合
・内外壁のキズ、穴、剥落など
・ペット臭がする

これらの瑕疵があれば、修繕費に相当する程度の値下がりは免れません。

ただし、新築・築浅であれば、長年の劣化などのように大規模な工事になることは少なく、比較的に修繕費は安価になるケースが大半でしょう。

【心理的瑕疵がある場合】

心理的瑕疵とは、住宅そのものの機能に問題があるわけではなく、理由を聞けば心理的に嫌悪を感じるような瑕疵を指します。

・住宅内で人が亡くなった
・隣家や隣室で凄惨な殺人事件が起きた
・近隣に工場や廃棄物処理場などの嫌悪施設がある
・近隣に〇団事務所がある
・隣家の住民とトラブルになっていて、いやがらせを受けている
・隣家、隣室の騒音が激しい
・深夜でも鉄道の音や振動を強く感じる

これらの心理的瑕疵がある場合は、新築・築浅であっても買い主がつきにくいことが多く、一般的には築年数の割にかなり値下げして売却することになります。

特に、殺人事件、自殺、孤独死など、住宅内や敷地内で人が死んだ経緯がある物件は「事故物件」などと呼ばれて近隣でもウワサになることが多いでしょう。

ただし、中古住宅の購入希望者の中には、たとえ事故物件であっても相場より安くなるなら買いたいと希望する人もいるので、必ずしも「売れない」というわけではありません。

不動産会社のターゲッティング次第では、残念なほどに大幅な値下げをされたというわけでもなく、しかも素早く売却が成約できることもあります。

新築・築浅を高く売る方法③リフォームや設備を残すなどの約束は不動産会社と相談する

新築・築浅の住宅を高く売りたいのであれば、住宅にプラスアルファの付加価値を乗せてあげるのも一つの手段です。

そこで考えるのが、エアコンや冷蔵庫などの大型家電製品や照明器具、テーブル・ソファ・タンス・靴箱などの家具類をそのまま残しておくという手法。

新築・築浅であれば、家具・家電製品類も「使い込んでいる」とまでは言えない場合が多く、中にはほとんど使用していない新品同様のものがあるかもしれません。

住み換え先に家具・家電製品類が揃っている、またはこの機に新調する予定だという場合は、サービスのつもりで「そのまま使ってもらってもいいですよ」と残すのも有効です。

家具・家電製品類を残すことで、その分だけ高く売却できるというわけではありませんが「良い売り主さんに出会えた」と喜んでもらうことで強気の値下げ交渉は回避できるでしょう。

新築・築浅を高く売る方法④売却額<ローン残高の場合は税制で上手に回避!

新築の住宅って高いですよね。

購入後に地価が急騰した…なんて幸運なケースを除けば、「新築」は築浅と比べると10~15%程度高くなっています。

たとえば、市場の相場では5000万円で取引きされている住宅でも、ただ「新築」であるというだけで5500万円以上の価格で販売されているのです。

ここでいう500万円の差は、不動産業界に特有の「新築プレミアム」が上乗せされていると考えてください。

新築プレミアムが上乗せされている住宅は、売買において「新築です」という付加価値があるだけで高値で取引きされています。

ところが、一度でも誰かが住んだり、建築後1年が経過してしまうと新築プレミアムは消失してしまいます。

すると、たった1か月住んだだけなのに、5500万円で購入した新築の住宅が5000万円に値下がりしてしまうのです。

この時点で売却すれば500万円の損失は免れません。

しかも、住宅ローンを利用して購入した住宅を売却する場合は、売却と同時に住宅ローンを一括返済しなければならないため、住み換えローンなどを活用して補填する必要があります。

もし「売却額<ローン残高」になってしまった場合は、確定申告をすることで売却によって生じた損失を回復させることができます。

これは朗報ですね。

確定申告によって「譲渡損失の損益通算・繰越控除」というテクニックを使えば、損失分が控除されます。

このテクニックでは「居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用します。

譲渡損失とは、住宅を売却した際に住宅ローンの残高のほうが多かったために生じた損失を指します。

もし、譲渡損失が1000万円だったとすると、翌年の確定申告で譲渡損失が発生していることを申告すれば、給与所得などほかの所得から損失分を控除することができます。

しかも、1か年で控除しきれなかった損失は、最大3年間まで控除可能です。

このように「あっちでは損をしたが、こっちでは儲けがある」という状態のときは、損した分だけ儲けから控除しても良いですよという制度を「損益通算」と呼びます。

500万円程度の譲渡損失が発生したとすれば、一般的な給与所得者であれば次の年度の所得はほぼ全額が控除可能になります。

一時的に損失が発生したとしても、翌年の確定申告で控除できる分まで考慮すれば「売却に成功した」といえるケースもあるので、お金の流れをトータル的に読むことが大切ですね。

注意すべき点は、この制度を利用するには給与所得者であっても確定申告が必要だということです。

会社員だと毎年11月ころから書類の提出が始まって年末調整で所得税額を確定させますが、年末調整ではこの特例を受けることができないと覚えておきましょう。

新築・築浅を高く売る方法⑤売却額>購入額の場合も税制でお得に!

注意点④では「売却額<ローン残高」の場合の損失を補填する方法を紹介しましたが、反対に、売却によって利益が発生した場合にも注意が必要です。

わが国の税制では、儲かった分だけ税金が課せられる仕組みになっていることはご存知ですよね。

住宅を売却した際に発生した利益は「譲渡所得」として所得税と住民税が課税されます。

ただし、実際に住まいとして居住していた住宅を売却して譲渡所得が発生した場合には「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」が受けられます。

譲渡所得は「住宅の売却価格-(住宅の購入価格+売却にかかった費用)」で算出されますが、そこからさらに3000万円が控除されるため、よほど地価が高騰して元値から資産価値が倍増したというケースでもない限り、売却益はほとんどが控除されます。

実際に居住していた事実がないとこの特例を受けることはできませんが、思いもよらず「住まいを手放すことになってしまった」というケースなら、ほぼ譲渡所得税は発生しないでしょう。

さらに、譲渡所得税は住宅の「所有期間」に応じて税率が変化することにも注目しておきたいですね。

所得税率 住民税率 合計の税率
短期譲渡所得

(5年以下)

30.63% 9.0% 39.63%
長期譲渡所得

(5年超)

15.315% 5.0% 20.315%
10年超の特例 6000万円以下部分:10.21%

6000万円超部分 :15.315%

6000万円以下部分:4.0%

6000万円超部分 :5.0%

6000万円以下部分:14.21%

6000万円超部分 :20.315%

住宅の所有期間がその年の1月1日時点で5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得となり、さらに10年を超えると軽減税率が適用されて大幅な節税が可能になります。

特に「5年」の境目で税率が半分になる点には注目ですね。

新築プレミアムがなくなってしまい、築5年を迎える「築浅の限界」あたりで売却を検討することになれば、どちらの譲渡所得が適用されるのかを十分に見極めて、数か月の余裕があれば長期譲渡所得が適用されるまで待つのも利口でしょう。

注意が必要なのが、登記の日などの「実際の取得日」から5年ではないという点です。

ここでいう5年の数え方は「その年の1月1日時点における所有期間」ですから、今年でちょうど5年になるという年だと所有期間は4年になってしまいます。

住宅が高値で売却できれば、その分だけ高い譲渡所得税が課せられるので、軽減税率の適用を上手に利用できるようにスケジュールを調整するのが賢い売却法だといえます。

もちろん、こちらの特例を利用するには給与所得者でも確定申告が必要だということも覚えておきましょう。

新築・築浅の住宅を高く売るための4つのコツとは?

家売るレオさん

新築や築浅の住宅を売却するなら、やっぱり思い切り高値で売却したいですよね。

イエプロ

買い主にとっては極上物件になることが多いですから、あとはちょっとしたコツを理解しておくと高値売却につながりますよ。

せっかく購入したばかりの新築住宅や、まだ住み始めて年数が浅い築浅の住宅なら、やはり状態に見合った高値で売却したいですよね。

たしかに住宅そのものの状態が良ければ高値売却の希望は持てますが、せっかく新築・築浅の住宅を手放すのであれば最高の高値を目指すべきです。

ここでは、新築・築浅の住宅を高値で売却するための4つのコツを紹介しましょう。

たった4つのポイントを実践するだけで、あなたの新築・築浅の住宅は高値で売却できるでしょう。

高値売却のコツ① 内覧までにメンテナンスを徹底する

新築でまったく人が住んだことがない住宅でも、放置されていればホコリがたまっていることがあります。

築浅とはいえ何年か人が住んでいたとすれば、やはり汚れや小キズなどは避けられません。

新築・築浅でも、内覧の当日までには修繕やハウスクリーニングなどのメンテナンスを徹底しておきましょう。

ハウスクリーニングといっても、新築であれば少々の清掃程度でピカピカになります。

築浅であれば、キッチン・バスルーム・洗面などの水回りを中心にクリーニングしてもらうことで、まるで新築の当時のような輝きを取り戻せるでしょう。

住宅丸ごとのクリーニングとなると、一戸建ての3~4LDKで8万~17万円程度、マンションなら3~4LDKで7万~14万円程度が相場です。

新築や築浅なら追加の清掃部分が発生しにくいので、クリーニング費用は割安になるでしょう。

ハウスクリーニング業者を自分で依頼するのが面倒な場合は、不動産会社に相談してみるのも手です。

不動産会社なら取引があるハウスクリーニング業者がいるはずなので、メンテナンスが必要な部分と必要ない部分をしっかりと仕訳けてくれるでしょう。

媒介契約を結ぶと、サービスで内覧前のハウスクリーニングを提供してくれる不動産会社もあるので、住み換えなどで何かと忙しい時期なら嬉しいですね。

高値売却のコツ② 内覧時にはホームステージングを活用する

みなさんは「ホームステージング」って聞いたことがありますか?

ホームステージングとは、内覧のために「魅せる家具」を配置して、物件にマッチした理想的な生活スタイルを演出する手法です。

住宅の寿命が非常に長く中古住宅を購入することが当然となっている欧米では、売却時には必ずといってもいいほどにホームステージングを活用しています。

日本での認知度はまだまだですが、媒介契約を結んだら無料でホームステージングを提供する不動産会社が登場したり、家具類の量販店「ニトリ」が関東エリア限定でホームステージングサービスを提供するなど、徐々に浸透の兆しがみえています。

ホームステージングには、対象となる住宅における理想的な生活を内覧者にイメージしてもらうことで、購買意欲をかき立てる効果があります。

実際にホームステージングをおこなった物件では「半年ちかく成約しなかった」という住宅がすぐに買い手がみつかったというケースもあり、全体的に成約が早まる効果が認められているというから驚きますね。

内覧者の購買意欲を高めることは、値引きの防止にもつながります。

「理想的な物件だ」と思わせることで、値段以上の価値を感じてもらうことができるのがホームステージングの魅力なのです。

新築・築浅の住宅であれば、日ごろ使用している家具・家電製品類をホームステージング用のものに置き換えることでさらに見栄えがアップし、まるで住宅展示場のモデルハウスや新築マンションのモデルルームのように変身するでしょう。

認知度が低いため、まだ「売却といえばホームステージング」という意識は浸透していません。

同じような条件の住宅に差をつけて高値売却を実現したいのであれば、ホームステージングの活用を検討してみましょう。

高値売却のコツ③ 保証や優遇税制などのメリットをアピールする

新築・築浅の住宅であることは、ただ「新しい」とか「キレイ」というだけがメリットではありません。

まず、新築の住宅には「住宅の品質確保の促進等に関する法律(通称:品確法)」の規定によって、引き渡し日から10年間の瑕疵担保保証が義務付けられています。

瑕疵担保保証とは、カンタンにいえば「欠陥や不具合があれば分譲主や売り主が責任を負います」という約束のこと。

新築住宅を購入し、入居すると、10年間はハウスメーカーやマンション販売業者からの保証が受けられるという仕組みです。

もし、新築とはいえ一度でも人手に渡ったうえで売却するのであれば、この保証責任は新たな売り主に移動します。

なぜなら、最初に住宅を販売したハウスメーカーや販売業者と新たな買い主との間には、何の契約関係も存在しないからです。

言われてみればそのとおりですね。

ちょっとわかりにくいので、例示してみましょう。

・Aさんはハウスメーカーから新築住宅を購入した
↓この時点で瑕疵担保保証の責任を負うのはハウスメーカー
・Aさんが入居しないまま、すぐにBさんに売却した
↓ハウスメーカーとBさんの間には契約が存在しない
・売り主であるAさんが、Bさんに対して瑕疵担保保証の責任を負う

売り主としては品確法の規定によって最初の引き渡しの日から10年間の保証義務が課せられますが、買い主にとっては新築としての保証が続くということになります。

中古住宅になると、瑕疵担保責任は3年間のみとか、または「一切負わない」という契約になることもあるので、買い主としては新築住宅を購入したというメリットを十分に手に入れることができます。

売り主としてはデメリットが大きいように感じますが、個人型の既存住宅売買瑕疵保険に加入することで万が一の事態が起きても安心して対応できるでしょう。

また、新築の住宅は、固定資産税の課税が開始してから3~5年の間、固定資産税が半額になる減税措置を受けることができます。

自治体の運用によって条件や期間は異なりますが、住宅ローンの支払いが始まったばかりの3~5年間は減税措置が続くわけですから、家計にも優しいですね。

「うーん、買いたいけどなぁ…」と購入を迷っている購入希望者に対して、次のようなセールストークを投げかけることができれば、どうなるでしょう?

・新築なので10年間は瑕疵担保保証の対象になりますよ
・〇〇市では5年間の固定資産税の減額が受けられるんです

こんなセールストークで攻められれば、購入を決める後押しとなりますよね。

保証や優遇税制など、住宅が持つオプション的なメリットも漏らさず伝えることは、強引な値引き交渉を回避して高値売却を実現する武器となるでしょう。

高値売却のコツ④ 不動産会社の査定は必ず複数社に依頼する

身もフタもない言い方になりますが、新築・築浅の住宅は黙っていても高値で取り引きされる優良物件です。

ただし、どの不動産会社に任せても必ず同じように高値になるというわけではありません。

一口に「不動産会社」といっても、いろいろな不動産会社があります。

・新築や築浅の住宅をたくさん扱っている会社
・築年数が古い住宅をメインに扱っている会社
・自社で住宅を買い取ってリノベーションして再販する会社

さまざまなパターンがあるので、媒介契約を結んでお任せするのであれば、新築・築浅住宅の売却が得意な不動産会社にお任せするべきです。

新築・築浅の住宅を高く売るためには、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するのがコツです。

1社だけで査定を終わらせて媒介契約を結んでしまうと、新築・築浅住宅が持つ数多くのメリットを十分に活かすことができないまま売却が成約してしまうおそれがあります。

とはいっても、いくつもの不動産会社に売却の相談をして査定を受けるのは大変。

そこでぜひ活用したいのが「不動産の一括査定サイト」です。

一括査定サイトの魅力は、三井不動産リアルティ・野村不動産グループ・住友不動産販売など、住宅の売却について国内トップの実績を誇る不動産会社に一括で査定を申し込めることです。

手続きがカンタンなのはもちろんですが、なんといっても「高く売りたい」という売り主の希望を第一に売却を成功へと導いてくれる不動産会社とつながることができるのが一括査定サイトの魅力。

あなたの新築・築浅住宅を高く売却したいのであれば、一括査定サイトをぜひ活用してください。

新築・築浅の不動産売却が不動産会社に喜ばれる理由

家売るレオさん

新車同様の車を売却しようとすれば業者さんは喜びますよね。だったら、住宅も新築や築浅だと不動産会社は喜んで仲介してくれるんですか?

イエプロ

不動産会社としても、新築や築浅住宅の売却を任せてもらえることは「ウェルカム!」なんですよ。

住宅売却の仲介を担当する不動産会社は、新築や築浅の住宅について「売りたい」と相談を持ちかけられれば「これはチャンスだ」とばかりに喜びます。

仲介の不動産会社が乗り気になってくれさえすれば、売り主としても早期・高値での売却が実現できるのでメリットは十分ですよね。

でも、住宅が早く高値で売れて得するのは売り主だし「いい買い物をした」と喜ぶのは買い主だし、不動産会社にとってはなにかメリットがあるのでしょうか?

実は「なぜ不動産会社が喜ぶのか?」を知っておくことは、売り主が売却の手続きを優位にすすめる材料となります。

新築・築浅が嬉しい理由①高く売れると仲介手数料が高くなるから

不動産会社の主な収入は、住宅の売買を仲介した報酬として得る「仲介手数料」です。

仲介手数料には法律で上限が定められているのですが、上限額は「物件の売買価格の3%+6万円+消費税」で計算されます。

あくまでも上限額ですから、法律のスタンスは「この額を超えてはいけません」となりますが、実際の仲介取引では「上限額を適用している」という不動産会社がほとんど。

一般財団法人土地総合研究所が実施した「不動産業についてのアンケート調査」報告書によると、なんと全体の83.8%の不動産会社が上限額を適用していることがわかりました。

売却額が1000万円の住宅と、売却額5000万円の住宅とでは、当然に高く売却できた5000万円の住宅のほうが不動産会社の儲けは大きくなりますよね。

住宅売買の手続きは大変な手間がかかります。

どうせ同じように大変な手間がかかるなら、たくさんの手数料をもらえる取引きのほうが嬉しいに決まっていますよね。

だから、高い価格になっても買い主が付きやすい新築・築浅住宅の仲介は不動産会社としても大きなメリットがあるのです。

新築・築浅が嬉しい理由②良質な物件を扱っていることをアピールできるから

中古住宅の購入を検討している人は、実にいろいろな方面からの情報を集めています。

だれもが「後悔したくない」「損をしたくない」「人よりも賢い買い物にしたい」と考えているので、たくさんの情報を取り込んで慎重に物件選びを進めているのです。

すると、次第に「あそこは良い物件をたくさん扱っているぞ」「あの不動産会社は質が良くない物件ばっかりでしかも割高だ」といったレッテルが貼られるようになります。

不動産会社にとって、新築や築浅の物件を数多く扱っているというレッテルは最高のアピールになります。

できればそんな物件ばかりを取り揃えて、質が高い不動産会社だと世間にアピールしたいと望んでいるのです。

たとえば、あなたが中古のブランドバッグを買いたいと考えて、いくつかの中古ブランドショップを回ったとしましょう。

すると「あそこは安いけど使い古した感がある商品ばかりだった」とか「ここはほぼ新品みたいな商品が多い」なんて評価ができあがってきますよね。

中古ブランドショップとしては「ウチは状態が良い品ばかりをたくさん扱っていますよ」と宣伝したいわけですから、実際に来店した人の評価や口コミをとても大切にしています。

不動産会社もこれと同じ感覚で、新築・築浅住宅の売却を任せてもらえれば「当社が仲介ですよ!」と大々的に宣伝する材料になります。

不動産会社にとっては、評判が上がることは、仲介手数料の収入にも勝る大きな利益となるわけですね。

新築・築浅・中古の違い
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【新築の基準】新築と中古の違いは!?新築の基準は法律で決められている

【新築の基準】新築と中古の違いは!?新築の基準は法律で決められている

家売るレオさん

車って、新車・新古車・中古車ってはっきり区別できますよね。

じゃあ家やマンションも新築とか中古とかって区別があるんですか?

イエプロ

実は、これには法律に基づいた根拠があるんですよ。

まずは今回のテーマの主軸となる「新築」について確認しておきましょう。

みなさんご承知のことと思いますが、建築したばかりの一戸建て住宅や建設されたばかりのマンション物件は「新築」と呼びますよね。

では、買い主の事情で1週間だけ入居してすぐに売却された家やマンションは、まだまだ新しいので新築になるのでしょうか?

建設後、なかなか買い手が見つからず3年後にやっと売れたマンション物件でも、人手に渡ったことがないので新築と呼べるのでしょうか?

「新築」と「中古」の差とは!?それぞれの定義を解説

もし、SUUMOやアットホームなどの住宅情報サイトで、周辺の相場よりも大幅に安い価格で売り出されている家やマンションが「新築」と掲載されていたら、あなたはどんな感想を抱きますか?

  • なんでそんなに安いの?
  • その金額で新築なら「買い」だな!

こんなふうに感じるでしょうね。

不動産の物件情報サイトや新聞折り込み広告、ダイレクトメールやチラシなどに掲載されている情報は「広告」と呼ばれます。

広告には商品やサービスの特徴をわかりやすく消費者に伝える力があります。

消費者が商品やサービスを「買う」とか「買わない」と決める重要な材料となっているのが広告であるため、広告は正しく、誤解がないように表示されなくてはなりません

そこで、広告の表示方法については「景品表示法」の第31条に定められた規約によって、業界ごとに自主的なルールが約束されています。

これが「公正競争規約」です。

そして、不動産公正取引協議会が定めている公正競争規約には「新築」について次のように定められています。

  • 新築住宅…建物の構造および設備ともに独立した新築の1棟の住宅
  • 新築分譲マンション…新築のマンションで住戸ごとに売買するもの

では「中古」はというと、さらにこのように定められています。

  • 中古住宅…建築後1年以上経過し、または住居の用に供されたことがある一戸建て住宅
  • 中古マンション…建築後1年以上経過し、または居住の用に供されたことがあるマンションで住戸ごとに売買するもの

ここで掲げられた「新築」と「中古」の要件を比較すると、それぞれの定義がわかります。

新築 建築後1年未満で、誰も住んだことがない物件
中古 ・建築後1年が経過している

・誰かが住んだことがある

↑↑ いずれかに合致する物件

まず、建築されてすぐの誰も住んだことがない住宅は文句なしで新築と呼ぶことができます。

ここで、誰かの手に渡ってわずか1日でも住まいとして使用されたことがあると中古になります。

この感覚は、たとえばマイカーなどと同じですね。

ところが、不動産の場合はさらに「時間の経過」という概念が加わります。

せっかく完成したのに1年以上も買い手がつかなかった住宅は、誰も住んだことがなくても中古です。

ざっくり言えば「完成から1年以上売れ残ってしまっている住宅は中古」だということですね。

【築浅の基準】築浅は築何年まで!?

【築浅の基準】築浅と新築の違いは!?築浅の基準は法律で定められていない

「新築」や「中古」のように住宅の情報を示す広告フレーズの中でよく目にするのが「築浅」でしょう。

築浅とは、建築からの年数が浅いことを示す用語ですが、残念ながらこちらには法律で定められた定義はない、ファジーな表現になります。

「年数が浅い」といわれても、2~3年でも「もうそれなりの年数が経っている」という人もいれば「10年以内はまだ新しいうちだ」という人もいるため、個人の感覚によって差がありますね。

ここでひとつの基準になっているのが「不動産情報サイト事業者連絡協議会」がおこなったアンケート結果です。

この協議会は、SUUMO・アットホーム・HOME‘Sが協力して結成している組織で、インターネット上の不動産広告を適切に取り扱う意識を研究する目的をもって活動しています。

不動産情報サイト事業者連絡協議会では、インターネット利用者を対象にさまざまな意識調査を実施していますが、2012年に「築浅とは何年までを指すと思うか?」というアンケートを集計しました。

参考:築浅とは何年までを指すと思うか?|不動産情報サイト事業者連絡協議会【公式】

全回答者の回答で「ここまでは築浅といえる」いえるもっとも多い年数は5年で全体の45.0%

次いで3年が27.1%という結果になりました。

つまり、全体の72.1%の人が「5年を過ぎたら築浅とは呼べない」と感じていることになります。

この結果はあくまでも一般対象のアンケートによるもので、はっきりとした基準にはなれませんが「築後3~5年くらいまでは築浅」と考えておけばおおむね間違いはないでしょう。

【中古の基準】個人が住宅を売却する場合は原則「中古」

【中古の基準】個人が住宅を売却する場合は原則「中古」

いくら築後まもない住宅だったとしても、一度でも居住用として使用していれば「中古」になります。

ということは、もしあなたが購入したばかりの住宅を売却したとすれば、その住宅はまだピカピカの状態だったとしても「中古」として売却することになります。

一方で、購入したけど登記しただけで実際には居住したことがないという場合は、築後1年未満までは「新築」として売却できることになります。

新築・中古の定義の分かれ道は「居住の用に供した事実」と「築年数1年未満」ですからね。

「そんなことあるの?」と疑問に感じるかもしれませんが、実際には「転居前に事情が変わった」とか「投資用として購入し、すぐに転売した」というケースもあるので、意外にも珍しくはありません。

また、同じ中古だとしても築年数が3~5年程度の場合は「築浅」として売却することもできます。

景品表示法による規制を受ける部分なので、間違いがないようにチェックしておきましょう。

「中古」を「新築」と広告した場合は違反になる

一度でも誰かが入居して生活をしたことがある住宅は、たとえ築後1年が経っていないピカピカの状態でも「中古」になります。

これを「汚れや不具合などは一切ないので「新築」として売ろう」なんてことをすると、一体どうなるのでしょうか?

この場合は「景品表示法」の違反となり、消費者庁から処分を受けることになります。

消費者庁の調査の結果、違反が認められた場合は、違反状態の改善や再発防止策の実施などによって、今後は同じようなことが起きないように「措置命令」が下されます。

さらに、悪質な場合は課徴金納付命令という金銭的な罰が与えられることもあります。

当然のことですが、いくら「バレないかも…」と思っても、中古の住宅を新築だと偽って販売することは犯罪行為になるので絶対にやめましょう。

新築の家やマンションは高く売れる!?新築・築浅物件を高く売却するための5つの注意点と4つのコツのまとめ

家売るレオさん

新築・築浅なら必ず高く売れると思っていたけど、注意点やコツを理解すればもっと高値になる期待が持てますね。

イエプロ

新築・築浅の住宅には、ただ「新しい」とか「キレイ」というだけでなく、保証面や優遇税制などのメリットがあります。

住宅自体の良質さとあわせてアピールすれば、相場以上の高値売却を狙うことができますよ。

新築・築浅であることは、不動産会社が仲介する住宅売買の市場において人気が集中する好条件を満たしています。

少しばかり立地条件が悪かったり、なんらかの瑕疵があったりしても、ほぼ確実に買い手が見つかるでしょう。

ただし、買い手さえ見つかれば「住宅売却が成功した」といえるわけではありません。

新築・築浅の住宅を売却するなら、周辺の住宅市場の相場と比べると目を見張るほどの高値を実現してこそ「成功した!」といえるのです。

今回の記事で紹介した注意点やコツをしっかりと理解して、あなたの新築・築浅住宅の売却を大成功させましょう。

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