マンションの修繕積立金の相場は!?将来どれくらい値上がりするのか

マンションの修繕積立金の相場は!?将来どれくらい値上がりするのか
この記事のポイント

 修繕積立金と管理費の違い
 修繕積立金の計算方法
 修繕積立金が足りない場合の対処法
 修繕積立金の積立方法は2つある

マンションを購入する際には頭金など、大きなお金が動きます。

それで終わりかと思っていたら、修繕積立金というお金を毎月支払わなければなりません。

こんなに引かれているけど大丈夫? 本当に修繕費用に使ってくれるの??

と不安になっている方や、管理費とどう違うのかわからないという方もいらっしゃるでしょう。

そこでイエプロでは、修繕積立金の相場や、他にもかかってくる維持費について詳しく解説していきます。

修繕積立金とは何に使われるお金か

家売る家売るレオさん

毎月支払っている修繕積立金は何に使われているのでしょうか?

マンション
売却プロ

修繕積立金は、建物の躯体部分や廊下などの共用部分を補修・改修するお金です。

だから、決して怪しいものではありませんよ。

家売るレオさん

それを聞いて安心しました。

修繕積立金は、エレベータの点検をしたり、建物の周りの掃除に役立っているわけですね

マンション
売却プロ

それは管理費というもので、修繕積立金とは別に支払っているものです。

管理費:毎月行う点検とか清掃に使われる資金

修繕積立金:外壁の補修や、建物の診断、屋上の防水加工に使われる資金

下のグラフは修繕積立金で補修する項目一覧になります。

マンションの修繕積立金グラフ

引用|国土交通省資料のホームページ

※機械式駐車場はマンションによって状況が違うため表示していません

修繕積立金は定期的に行われる大規模修繕に使われます

国土交通省では大規模修繕を行う周期を12年くらいの間隔が望ましいと告知していますので、それくらいの間隔で使われるものだと理解すると良いでしょう。

また、別途支払っている管理費は毎月のエレベーター点検や清掃に使われています。混同しないようにしましょう。

修繕積立金は新築と中古では違ってくる

管理費と修繕積立金は毎月支払っていますが、使い道が違います。

管理費は毎月行う清掃などに使用され、修繕積立金とはたいていの場合、大規模修繕に使われる資金です。

建物は時間の経過とともに劣化してきますので、補修規模もそれに合わせて大きくなってきます。

そういったことから、大規模修繕をするたびに毎月の修繕積立金の額は大きくなります

新築を購入した時よりも中古物件を購入した時の方が、修繕積立金の月額は大きくなるということになります。

マンションの修繕積立金の相場はいくらくらい?

マンションの修繕積立金の相場はいくらなのでしょうか。

国土交通省で目安を公開していますので、修繕積立金の平均をすぐ調べることができます。

【専有床面積当たりの修繕積立金の額】

階数/建築延床面積 平均値 事例の 3分の2 が包含される幅
【15階未満】 5,000 ㎡未満 218 円/㎡・月 165 円~250 円/㎡・月
5,000~10,000 ㎡ 202 円/㎡・月 140 円~265 円/㎡・月
10,000 ㎡以上 178 円/㎡・月 135 円~220 円/㎡・月
【20階以上】 206 円/㎡・月 170 円~245 円/㎡・月

引用|国土交通省資料のホームページ

修繕積立金は大きく分けると15階未満と20階以上に分かれています。

さらに、15階未満では建物の広さが↓↓のように3つに分かれていて、広さにより値段が変わってきます。

  • 5,000㎡未満
  • 5,000㎡から10,000㎡
  • 10,000㎡以上
家売るレオさん

10階の70㎡の部屋を購入した場合、15階未満のところを見ればいいのですね。

でも、5,000㎡以上の大きい部屋なんてありえないので、全部5,000㎡以下に当てはまってしまうのではないでしょうか?

マンション
売却プロ

この表で使われている階数は、自分の部屋のことではなく、建物全体が何階建てかということです。

広さも自分の部屋の広さではなく、建物全体の床の広さになります。

建物の詳しい面積は契約したときにもらった物件概要に記載されていますので確認してみましょう。

家売るレオさんの自宅の例

  • 13階建て10階部分
  • 延べ床面積3,000㎡
  • 部屋の広さ80㎡

家売るレオさんの自宅の例をもとに修繕積立金を計算してみましょう。

この場合、表を見る際は5,000㎡未満の欄を見ます。表では修繕積立金の平均値は218円になっています。

 

218円 × 80㎡= 1万7,440円

 

この表であれば修繕積立金の試算が簡単にできますので、自分でも試算してみましょう。

金額には幅がある

このように国土交通省の公開している修繕積立金の平均値の表を使って誰でも自分の修繕積立金を算出できます。

また、表の右側の「事例の3分の2が包含される部屋」の欄は、過去の事例のブレの幅を表しています。

修繕積立金の全てが平均値できっちり算出されているわけではなく、幅がありますので、多少は増減しても良いということです。

また、国土交通省が公開している費用は目安であり、法律で決められているものではありません。

マンションごとで試算し、違う金額を積み立てても問題はありません

機械式駐車場は別途積立金が必要

また、機械式の駐車場がある場合は別途修繕積立金がかかります

機械式の駐車場がなければ該当しませんが、該当する場合は加算されますので注意が必要です。

国土交通省の公開する機械式駐車場の積立金の目安は以下の表のようになっています。

機械式駐車場の機種 機械式駐車場の修繕工事費
(1台当たり月額)
2段(ピット1段)昇降式 7,085 円/台
3段(ピット2段)昇降式 6,040 円/台
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540 円/台
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165 円/台
機械式駐車場の 1 台あたりの修繕工事費

引用|国土交通省資料のホームページ

この場合の計算式は少し複雑です。

 

(1台当たりの月額)×(全体の台数)×(部屋の広さ)÷(総床面積)

 = 機械駐車場の修繕積立金

 

先ほどの家売るレオさんの事例をもとに機械式の駐車場が設置されていた場合を計算します。

仮に家売るレオさん宅が駐車場を使っていなくても修繕積立金はかかりますので注意が必要です。

家売るレオさんの機械式駐車場の例

  • 2段昇降式の機械駐車場で30台収容
  • 専有面積は総床面積3,000㎡に対し80㎡

駐車場の工事費用を専有面積の割合で分担しなければいけません。

この場合の計算式は、

 

7,085円 × 30台 × 80㎡ ÷ 3000㎡=5,668円

 

これに先に算出した修繕積立金1万7,440円を足します。

家売るレオさんの世帯が支払わなければいけない修繕積立金は、5,668円(機械駐車場)+1万7,440円(マンション)=2万3,108円が合計の修繕積立金です。

機械式駐車場がない場合は、駐車場分の修繕積立金は0円となり積み立てる必要はありません。

修繕積立金が足りない場合の3つの対処法

家売るレオさん

大規模修繕で積立金が足りないことってないんですか?払えない人が出てきたり・・・

マンション
売却プロ

実はそれがあるんですよ。

日経新聞が行った調査では、全国のマンションのおよそ75%で修繕積立金が不足しているといわれているんです。

そこで不足した時の対処法をご紹介します。

対処法①修繕前に集金する

最も多く使われている方法で、不足している分を戸数で割って平等に集金する方法です。

戸数が少ないほど1件当たりの費用負担が大きくなり、クレームになることもあるので告知には注意が必要です。

対処法②積立金の額を上げる

早い段階で不足すると算出できた場合は、直前でなくてもわかった時点から月々の積立額を上げる方法です。

早めにリスタートできれば月々の負担も少なくて済みます。

対処法③修繕の時期を遅らせる

修繕費用が修繕費に見合うまで補修を見送る方法です。

その他にも、

  • 金融機関の融資を受ける
  • 積立金を投資で運用したりして増やす

という方法がとられていたことがありますが、あまり現実的ではありません。

修繕積立金が不足していると分かった時点で、なんらかの対処をするのが良いでしょう。

どちらにしろ、後で回収するということ自体で反対の意見などもあると思われますので、最初の計画の段階で慎重に計画することが重要です。

家売るレオさん

不足している場合は、私たち区分所有者から集金するんですね。

マンション
売却プロ

そうですね、いくら管理会社でも代わりに出すわけにはいきませんからね。

家売るレオさん

不足しているのがわかったらすぐに言ってほしいわ。きちんと補修してほしいですからね。

ただ、間違っても運用だけはしてほしくないですね。

株やFXなんかやられてすっからかん、なんてなったら本当に最悪ですから。

マンション
売却プロ

ははは、そうですね。

家売るレオさんみたいに協力的な人ばかりなら問題ないですが、なかなか値上げに応じない人もいますから事情を説明して集金するのも大変な作業なんですね。

やはり、最初からきちんと余裕をもって行うのに越したことはないんですね。

修繕積立金の額は上がる!そのために積み立て方法は2つある

修繕積立金の額はずっと一定のままというわけではありません。

いくら補修をしたからといってもコンクリートは劣化しますし、設備も古くなります。

時間の経過とともにそういった症状は出てきますので、築年数が古いほど補修費は高くなるのです。

築15年すぎると全体の5割くらいのマンションで5,000円から、高いところであれば2万円以上上がったマンションもあります。

家売るレオさん

修繕積立金の計算の仕方は分かったけど、どこのマンションも均等に集金しているのかしら。

どうせ上がるとわかっているなら、それを前提に集金してくれれば後で問題にならずに済むのに。

マンション
売却プロ

そのためにも修繕積立金の積み立て方法には2種類あるんです。

修繕費用を途中で上げると集金しにくい点を考慮して、最初から多めに均等に積み立てる「均等積み立て方式」

修繕資金の需要に合わせて、少しずつ積立金の額を上げていく「段階増額積立方式」です。

一般的には「段階増額積立方式」を使っているマンションが多く、修繕積立金が上がる時点で揉めるケースもあるようです。

積立方法 積み立て方法 メリット デメリット
均等積み立て方式 期間中に必要になる修繕費用を月で割り均等に積み立てる方法 積立金額が変わらないので、計画が立てやすい。 不足した場合に追加で集金が必要。
段階増額積立方式 期間中に段階的に積立金額を上げていく方法 積立金額が足りなくなることがない。 積立金額が上がるため、途中でクレームになることもある。

積み立て方式は選ぶことはできません。管理組合で積立方法を決定して、管理会社に必要な業務を委託します。

管理会社は全ての住民に同じ方法で回収しますので、個別に支払方法を選択することはできないのです。

マンションの修繕積立金の相場は!?将来どれくらい値上がりするのかのまとめ

修繕積立金が管理費とどう違うのか、修繕積立金の計算方法、積立方法には2種類あることがわかりました。

大規模修繕は所有者にとってとても大きなイベントになるでしょう。

修繕積立金が不足していては予定通りの修繕ができなくなります

マンションは自分だけのものではありません。仕組みを知って協力して問題に取り組むことが重要です。

いつまでも必要とされる部屋であるように、積立てには計画性をもって取り組むようにしましょう。

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