家やマンションの寿命は何年!?耐用年数が過ぎた家やマンションは売却できるのか

マンションの耐用年数は何年!?寿命が過ぎると建て替えしないといけないのか

不動産投資をすでに始めている方や、これから不動産投資にチャレンジしてみようと考えている方なら、家やマンションの「耐用年数」という言葉を聞いたことがあるでしょう。

この耐用年数という言葉については、かなり多くの方が意味を誤解しています。

  • 耐用年数=寿命
  • 耐用年数が過ぎたらマンションが壊れる危険がある

なんて思っていたりする方もいますが、まったくもってそういう意味ではありません。

あなたは耐用年数の意味を理解していますか?家やマンションの寿命がどれくらいなのかを知っていますか?

今回は、家やマンションの耐用年数と寿命について分かりやすく解説していきましょう。

目次

家やマンションの耐用年数は減価償却の可能年数のこと

家売るレオさん
いま不動産情報を見ていたんですけど、コメントに「耐用年数たっぷり」って書いてあったんですよね。

家やマンションって、耐用年数が過ぎちゃうと壊れちゃたりするんですか?

イエプロ
まさか、耐用年数のことを食品の消費期限とかと同じだと思っているんじゃないでしょうね?
家売るレオさん

え?違うんですか?私はてっきり「耐用年数が過ぎてしまったら住むことができない」なんていう意味かと思っていたんですけど…

レオさんのように、家やマンションの「耐用年数」について誤解をしている人はまだまだ多いことでしょう。

家やマンションの耐用年数は、食品の消費期限のように「この期間を過ぎると危ないですよ」とか、

自動車の車検制度のように「法律の定めでこの期間しか使ってはいけません」というような考え方ではありません。

耐用年数は、減価償却の可能年数のことです。

「この年数までは安心して使用できる」という意味ではありません。

耐用年数は資産の種類別に決められている

耐用年数は、国税庁が定めた「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって資産の種類ごとに決められています。

先ほども例に挙げた「パンを焼く機械」は、対応表を見ると「食料品製造業用の機械・装置」にあたり、耐用年数は10年間になります。

そのほか、たとえば以下のように耐用年数が決められています。

  • 一般用の乗用自動車なら4年
  • 金属製の事務机なら15年
  • パソコンなら4年
  • 温州みかんの樹なら28年
  • 住宅用のコンクリート造の建物なら47年

原則的には、10万円を超える資産は固定資産として減価償却するものと定められています。

会社にお勤めの方なら、日頃からデスクやイス、パソコン、外回りで使用する営業車などを使っているはずですが、みなさんが知らないところで、いろいろなものが固定資産として減価償却されているわけです。

家売るレオさん

だから、会社は年に一度は備品の点検をするんですね。

イエプロ

備品の点検は、会社の資産台帳をチェックするためですが、固定資産の会計処理ともつながる大切なイベントなんですよ。

家やマンションの耐用年数は47年

現在、世の中に存在している家やマンションは、ほとんどが「鉄筋コンクリート構造」で造られています。

家やマンションのような鉄筋コンクリートまたは鉄骨鉄筋コンクリート構造の建築物の耐用年数はというと、先ほどの対応表をみると「47年」と定められています。

もう一度ここで念を押しておきますね。

家やマンションの耐用年数は47年と定められていますが、これは「新築で建設した場合にかかった費用は47年間をかけて経費計上することができる」という意味です。

決して「家やマンションの寿命は47年」という意味ではないことを覚えておきましょう。

家やマンションの寿命はどれくらい!?3つの視点から見る寿命

家売るレオさん

パソコンの寿命って一般的には5年くらいって言われていますよね?

税法上の耐用年数が4年だからかなり近いんですけど、家やマンションも47年に近い年数で寿命を迎えるんですか?

イエプロ

それも勘違いしやすい点だから、実際に「住むことができなくなる」という家やマンションの寿命についても勉強してみましょう。

家やマンションの耐用年数が47年ということはご理解いただけたところで、では実際のところ、家やマンションはどれくらいの期間の使用に耐えることができるのでしょう?

家やマンションには3つの寿命があると言われています。

  • 建物としての寿命
  • 経済的な寿命
  • 耐震性からみる寿命

それぞれの寿命について詳しく解説していきましょう。

家やマンションの寿命①「建物としての寿命」は100年以上

家やマンションの寿命を「建物が住めなくなってしまう時点」とした場合、その寿命は定期的なメンテナンスを施していれば100年以上だと言われています。

なぜ「100年以上」という数字が出てくるのかというと、これはコンクリートの寿命が関係しています。

住宅の鉄筋コンクリート(RC構造)または鉄骨鉄筋コンクリート(SRC構造)は、建物を支える骨組みが鉄骨・鉄筋でできており、鉄骨・鉄筋のまわりを保護するようにコンクリートが覆っています。

コンクリートは強いアルカリ性で酸化に強いという特性があるので、酸化に弱い鉄筋・鉄骨をコンクリートで覆うことで骨組みの寿命を飛躍的に延ばしているのです。

コンクリートが鉄筋・鉄骨を保護する効果は、経年によって次第に衰えてしまいます。

空気や雨水などに含まれる酸素と化学反応を起こしてしまい、次第にアルカリ性が中和されてしまうためです。

この保護効果を維持するために、必ず定期的な大規模改修が必要になります。

大規模改修の際にはコンクリートの保護剤を塗装したり、コンクリートを補充したりというメンテナンスを施すことで、家やマンションの寿命は100年にもなるということです

特殊な工法で住宅の寿命が500年まで上昇する

「100年も?」と驚く方がいると思いますが、さらに驚く話があります。

1998年に建設省が「建設省総合技術開発プロジェクト」という計画を打ち出しました。

こちらの報告書では、セメントに混入させる水の量を減らす(50%以下にする)、収縮・凍結を抑制する添加剤を加える、鉄骨から表面までの厚み(かぶり厚)を十分にとるなどの対策によって、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートの寿命は500年まで上昇するとのことです。

特殊な工法を用いることができれば、家やマンションの「建物としての寿命」は500年ということになるわけですから、驚きですね。

築16年で寿命を迎えたマンションもある

1996年に販売を開始した川崎市のライオンズマンション京町では、築10年を超えたあたりから複数の部屋で雨漏りが発生しました。

管理組合が調査会社に依頼したところ、コンクリートの中に発泡スチロールや木材が混入していることが発覚し、さらに設計図よりも鉄筋の数が少ないという構造上の欠陥も指摘されました。

販売会社が委託した調査会社での調査でも同じ結果となり、修繕・補修では対応できないとして2012年には建て替えとなりました。

つまり、ライオンズマンション京町の場合は、欠陥があったとはいえ、修繕・補修では対応できない状態になってしまったのが築16年目、つまり寿命はたった16年だったということになります。

家売るレオさん

家やマンションを良い状態で維持するためには「定期的な修繕が必須」ってことですね!

イエプロ

そのとおり!反対に、メンテナンスを怠るとコンクリートが中和されて鉄筋・鉄骨が腐食してしまい住むのが難しくなるので注意が必要です。

家やマンションの寿命②「経済的な寿命」は生活できるまで

不動産投資の業界には「家やマンションは管理を買え」という言葉があります。

この言葉が意味するところは、つまり「管理が行き届いた家やマンションは経済的な価値が大である」ということです。

家やマンションの寿命を「建物の寿命」としてみた場合は、超重量を支える鉄筋・鉄骨と、これを保護するコンクリートの寿命が100年〜500年もあると説明しましたよね。

ところが、これは家やマンションという建物が、朽ち果てることなく存在できることだけに目を向けたお話です。

家やマンションは、住人が生活するための建築物です。

いくら家やマンションという建築物が存在していても、中で生活をするのが困難になってしまえば、これは「寿命を迎えた」と言うべき状態でしょう。

具体的には、水回りの配管や防水機能が失われてしまうと、居住空間で快適な生活を送ることが難しくなり、補修工事では対応できないところまで損傷が進んでしまうと居住は不可能になります。

だからといって、常に配管や防水工事を施していると、収益が失われてしまい、何のために不動産を経営しているのかが分からなくなってしまいます。

そこで、ほとんどの不動産オーナーは「これ以上は経営を続けても利益がない」という時期を見極めて不動産を解体し、さらに家やマンションを新築したり、更地にして売却したりという別の活用方法に転換します。

これが家やマンションの「経済的な寿命」です。

設備面の管理さえ行き届いていれば、大規模な修繕・補修は不要となり、経済的な寿命は劇的に延びます。

反対に、管理を疎かにしていれば、修繕・補修のための費用ばかりかさんでしまい、経済的な寿命は著しく短くなってしまいます。

家売るレオさん

家やマンションに「お金を生む力がなくなったら寿命を迎えた」ということですね。

イエプロ

投資商品としての能力がなくなってしまえば、家やマンション経営で赤字になってしまうことも十分に予想されます。

それを予防するためにも「管理」が大切なんですね。

家やマンションの寿命③「耐震性からみる寿命」は大地震がきて崩壊するまで

日本の家やマンションの寿命を語るうえで、絶対に無視できないのが「耐震性」です。

地震列島などと呼ばれるくらい大規模な地震に襲われてきた日本では、いつまた巨大な地震が発生するかも分かりません。

耐震性が劣る家やマンションでは、大地震に襲われてしまえば倒壊の危険があります。

つまり、地震によって倒壊してしまう危険性があったり、地震の影響で居住が困難になったりする家やマンションでは、有無を言わさず大規模地震によって一斉に寿命を迎えてしまうおそれがあることになります。

この「耐震性からみる寿命」を回避する目安となるのが「耐震基準」です。

以前の耐震基準では「震度5程度の地震に耐えうる」という性能が定められていましたが、1981年に改正された新耐震基準では「震度6強以上の地震でも倒れない」という基準に変更されています。

新耐震基準の採用によって、使用する鉄筋の数量や工法に差が生じたため、旧耐震基準で建設された家やマンションと新耐震基準を満たした家やマンションの耐震性能には著しい差があります。

2018年時点で築37年を超える家やマンションについては、旧耐震基準に準じて建設されていることになるため、危険視されている首都直下型の大地震が発生してしまえば寿命を迎えるおそれが大です。

この危惧に対応するために、築30年を超える家やマンションを中心に「耐震改修工事」の必要性が叫ばれてきました。

国土交通省がまとめた「老朽化マンションの建替え等の現状について」という資料によると、2018年現在、築30年を超える家やマンションは全国で約185万棟も存在し、そのうちの約100万戸は旧耐震基準に沿って建設されているといいます。

政府は、積極的な広報活動をおこなったり、耐震改修工事をおこなった場合の特別控除を設けたりして、耐震改修工事を推進していますが、思うようには進捗していません。

  • 耐震改修工事には巨額のコストがかかる
  • 施工後は鉄筋の増量などで美観を損なう
  • 住人への説明や理解を得るのが難しい
  • そもそも大地震なんて発生しない、または世間で騒がれているほどでの被害はないと思っている

このような理由があって、古い家やマンションのオーナーから理解を得るのは非常に難しく、耐震改修工事の進捗はいまだ芳しくない状態となっています。

心配されるような大地震はいつ発生するのか分かりません。

もしかすると、今日や明日にでも発生するかもしれないし、そもそも現代の世を生きている私たちが生存している時代には発生しないかもしれないのです。

そういった意味では、耐震性からみる家やマンションの寿命は未知数です。

ただし、いつまでも続くかもしれないというプラスの未知数に淡い期待を寄せるのではなく「いつ寿命を迎えてもおかしくない」という厳しい目でみる必要があるでしょう。

家売るレオさん

最近の家やマンションは耐震だけでなく「免震」や「制震」のものも多くなっているし、地震対策は重要ですよね。

イエプロ

地震対策がしっかりとしている家やマンションなら「地震に強い」というスペックだけでも大きな付加価値になって値が上がりますからね。

投資商品としても優秀になりますよ。

【結論】遅かれ100年経てばメンテナンスと耐震は必須

ここまでで紹介した、家やマンションの3つの寿命を総合して「家やマンションの寿命」についてひとつの結論を出しましょう。

それは「100年持たせたければ「メンテ」と「耐震」は必須」ということです。

現代建築のRC・SRC構造マンションは、100年の時の流れに耐えるだけのポテンシャルを持っています。

ただし、100年先でもマンションとして「人が住むことができる」という機能を維持するためには、

  • コンクリートの保護効果を守るためのメンテナンス
  • 住環境としての機能性と経済的価値を守るためのメンテナンス
  • 予告なく訪れる地震災害に耐えうる構造と整備

この3点が必須となります。

この3点のうち、どれかひとつでも欠ければ、10年や20年といわず、今日や明日にでもあなたのマンションが寿命を迎えてしまうのかもしれないと心得ておきましょう。

耐用年数が過ぎた家やマンションは売却できるの!?

家売るレオさん

もし家やマンションが耐用年数のすべてを償却してしまったら、税法上は「価値がない」と評価されるわけですよね?ということは、売却しようとしても価値はゼロってことですか?

イエプロ

そんなことはありませんよ。

減価償却期間が少なかったり、償却が終わっていても、中古の家やマンションとしての資産価値がないわけではありません。

47年間の耐用年数が過ぎて、減価償却の全てが終了した家やマンションは「価値がゼロになる」と誤解されがちです。

実は、中古の家やマンションを購入する場合、新築時の耐用年数をそのまま引き継ぐのではなく、耐用年数を計算しなおすことになります。

  • 耐用年数を過ぎていない場合…(耐用年数―経過年数)+耐用年数の20%
  • 耐用年数を過ぎている場合 …耐用年数の20%

つまり、耐用年数が残っていようと、過ぎていようと、中古で家やマンションを購入した場合はそこから新たに耐用年数が発生します。

「でも、耐用年数が少ないから減価償却できる期間が短いでしょ?」とデメリットに目が向いてしまいますが、ここには不動産投資ならではのメリットがあります。

“ 耐用年数が短い=減価償却期間が短期間になる=1年あたりで計上できる経費が大きくなる ”

これは不動産投資家にとって大きなメリットになるでしょう。

ということは、中古の家やマンションをターゲットにしている投資家にとっては、耐用年数が少なかったり過ぎていたりしても十分に資産価値がある、ということになります。

2018年現在で耐用年数47年を経過してしまった家やマンションは1971年以前に建てられた物件になりますが、しっかりと管理が行き届いている家やマンションなら居住も十分可能で、買い手を見つけるのもそう難しくはないでしょうね。

耐用年数が過ぎた家やマンションを高値で売却する方法

耐用年数が過ぎてしまった家やマンションをできるだけ高値で売却したい方におすすめしたいテクニックが「複数の不動産業者に買取り査定をしてもらうこと」です。

もし、買取り査定をしてもらう不動産業者がたった1社だけだと、安く買い叩かれてしまうおそれがあります。

不動産業者は「これだけ古いと、買い手もなかなか見つからないでしょうね」なんて言いながらも、実は「素早く減価償却できるから、節税におすすめですよ」というセールストークでしっかり買い手がつくことは知っています。

もし、そんなことを包み隠して安く買い叩くことばかり考えている不動産業者に当たってしまえば、相場以下の買取り価格でなくなく売却することになりかねません。

複数の不動産業者に買取り査定をしてもらえば、買取り相場を読み取ることができるので悪徳業者に騙されて大切な物件を叩き値で売却することを回避できます。

しかも、買取りを希望する業者が複数になれば、業者同士が競り合って買取り価格がつり上がっていくことも期待できます。

複数の不動産業者に買取り査定を依頼する場合は「不動産の一括査定サイト」を利用すると便利です。

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カンタンで高値売却を目指すことができる「不動産の一括査定サイト」をぜひ活用してください!

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耐用年数が過ぎたら建て替え時なの!?耐用年数で建て替えている3つの理由

家売るレオさん

耐用年数=家やマンションの寿命ではないというのはよくわかりましたケド、実際には家やマンションを建て替えているオーナーさんもいますよね?

大金を投じて家やマンションを建てるのに、もったいないような気がしますが…

イエプロ

確かに、都心でも古い家やマンションの建て替えが進んでいますからね。

中には「耐用年数が過ぎたら建て替え」という考え方の方もいるようなので、実状をみていきましょう。

2010年、財務省は「PRE戦略検討会」という会議を開きました。

この会議は、国内の有識者を集めて、国有の庁舎・宿舎のあり方を考える会議だったのですが、こちらで使用された資料が非常に興味深いものになっています。

有識者として参加した、早稲田大学の小松教授は「建物は何年もつか」という会議資料の中で、次のような調査結果を発表しました。

耐用年数が過ぎたら建て替え時なの!?耐用年数で建て替えている3つの理由

参考:建物は何年もつか|早稲田大学の小松教授

「 2005年時点で、鉄筋コンクリート構造のマンションの残存率は46年 」

この調査結果は、建設された鉄筋コンクリート構造のマンションが実際に何年先まで現存したのかを調べた結果です。

先ほど説明したとおり、鉄筋コンクリート構造のマンションの耐用年数は47年ですから、多くのマンションオーナーが「ほぼ耐用年数どおり」の年数でマンションを取り壊していることになります。

この結果をみると「もっと長持ちするはずなのに、なぜそんな年数で取り壊すの?」という疑問を感じずにはいられませんね。

でも、この調査結果にはちゃんと合理的な理由があります。

建て替えている理由①日本では「土地神話」が強い

わが国においては、不動産としての「土地」がなによりも強力であるイメージが浸透しています。

建物が建っている土地よりも、更地になっている土地のほうが価値が高いという「土地神話」の信者がまだまだ多いのです。

確かに、更地になっているほうが売却や活用もカンタンなイメージがありますよね。

また、相続時には敷地を分割するために更地になっているほうが手続きが楽でもあるため、耐用年数の有無に関わらず相続時には家やマンションを取り壊すことに抵抗がないようです。

建て替えている理由②古い家やマンションは現代の生活にマッチしていない

日本の鉄筋コンクリート構造のマンションの歴史は、1969年の第一次マンションブームが皮切りだといわれています。

つまり、日本のマンションの歴史はまだ50年足らずということになりますが、それでも50年前と現在では生活スタイルに大きな差があります。

次々と増える便利な家具・家電製品に、それを置くスペースの確保、間取りの欧風化など、50年前なら「これで十分だ」と思われていたマンションは、現代の生活スタイルにマッチしていません。

また、マンションでの生活を快適にするには必須のエレベーターですが、建築基準法では「31メートル以上」の場合に設備が義務付けられています

31メートルといえば標準的なマンションの6階相当の高さですが、古いマンションでは建設コストをカットするためにエレベーターなしで建てられた物件も珍しくはありません。

タワーマンションになると最低でも地上57メートル以上になるので「エレベーターなし」なんて考えられませんが、6回建て以下の古いマンションではエレベーターがないと不人気になるので、取り壊して建て替える方が多くなっています。

建て替えている理由③法律や都市計画に左右される

耐震基準の変化にみられるように、いまだ日本は法律が「これで決まり」というほどに整備されているわけではありません。

社会情勢や災害の経験などによって法律が改正されるため、家やマンションは時の法律によって「古い基準のまま」や「新しい基準に適合している」と評価されることになります。

また、時とともに周辺事情が変化し、都市計画によって取り壊しを余儀なくされてしまうこともあります。

特に、開発が繰り返されている都心部分では、都市計画によって家やマンションの存続が左右されます。

都市計画が安定している地域に建設しない限りは、家やマンションの寿命が行政の方針に影響を受けて短命に終わってしまうことがあるのです。

これからのマンションは耐用年数が過ぎても建て替えの必要性が減る

PRE戦略検討会の資料からみる「残存率46年」というデータを考察すると、この調査段階で取り壊しを受けたマンションの大部分が第一次マンションブームに建てられたマンションです。

  • オーナーの死去による相続で「土地神話」に負けてしまう
  • 老朽化しているというよりも間取りなどに「古臭い」感があってエレベーターもない
  • 法改正によって取り残されたり都市計画で立退きを求められる

これらの「取り壊す理由」は、これから建設されるマンションにはあまり影響がなくなってくるでしょう。

取り壊しの必要はなくなってくるし、重大な欠陥でもない限りはメンテナンスさえしっかりしておけば建て替えの必要性は薄れてくるでしょうね。

マンションの建て替えはどのくらいの費用料金がかかる!?

もし既存のマンションを取り壊して建て替えるとすれば、どれくらいのコストがかかるのでしょうか?

まずは解体費用がかかります。

一例ですが、延べ床面積250坪の3階建て鉄筋コンクリート構造のマンションの解体で、約1,200万円の解体費用がかかります。

解体費用は、解体するマンションの大きさや資機材、地域の相場によって上下しますが、あまり安いものではないと覚悟しておきましょう。

次に、住人の引越し費用がかかります。

もし、オーナーの都合でマンションを建て替える場合は、管理組合の承諾を受けることになり、退去する人や建て替え後も住みたいという住人を含めて、最低でも引越し費用は補償する必要があります。

住人の仮住まいの費用も負担しなくてはならない場合もあります。

分譲で退去する場合には買上げとなるので、1物件ごとに買取り費用もかかることになるでしょう。

最後に建て替え費用です。

当然ですが、マンションを建て替えると新しいマンションを建設するための費用がかかります。

どれくらいの規模のマンションを建てるのかにもよりますが、コンパクトな3階建てのマンションでも1億5,000万円程度の建設費用がかかります。

家売るレオさん

こうやって建て替えに必要な費用をみると、単純に建設費用がかかるだけじゃないんですね。

イエプロ

もし、現に住人が住んでいたり、建て替えのために退去が発生していれば、その費用も負担することになるというのがポイントですね。

耐用年数が過ぎた家やマンションは「建て替え」と「売却」のどちらがおすすめ?

家売るレオさん

もし所有している家やマンションの耐用年数が過ぎてしまったら「建て替え」と「売却」のどちらが良いのでしょう?

イエプロ

どちらに利益が大きいのかをしっかりと見極める必要がありますが、私は「売却」をおすすめしますね。

やり方次第では高値での売却も期待できますよ。

耐用年数が過ぎてしまい、経費計上もできなくなって節税効果がなくなってしまった築古マンション。

耐用年数の全てが経過してしまったり、耐用年数が残りわずかになってしまうと、

  • 思い切って建て替えをするか?
  • いっそのこと売却するか?

という二択を迫られることになります。

もし「建て替え」を選択する場合はどうでしょうか

解体費用・住民の退去費用・マンションの新築費用がかかるため、新たに金融機関からの融資を受けてまた一からの投資を始めることになります。

一方の「売却」はというと、耐用年数が過ぎていても、新たなオーナーとしては耐用年数の20%が新たな耐用年数として与えられます。

しかも、鉄筋コンクリート構造のマンションならわずか10年たらずで減価償却することになり、1年あたりの節税効果はバツグンなので、買い手もすぐにみつかるでしょう。

こうやって比較してみると、これまでのマンション投資で十二分な資産のプールができていない限りは、建て替えで新たな投資にチャレンジするよりも、できるだけ高値で売却するほうが利口だといえます。

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家やマンションの寿命は!?耐用年数が過ぎたマンションは売却できるのかのまとめ

家売るレオさん

今回も勉強になりました!私と同じように家やマンションの耐用年数について勘違いをしている人も多かったでしょうね。

イエプロ

家やマンションの耐用年数について正しく理解して、不動産投資によって生まれる収益の効率を最大限に高めたいですね。

家売るレオさん

耐用年数が過ぎていても高値で売却できるっていうのも目からウロコですよ。

イエプロ

耐用年数はあくまでも税法上のものなので、家やマンションという建物の寿命とは全く別なんです。

家やマンションの寿命を延ばすためには、耐用年数にこだわらず定期的なメンテナンスを欠かさないことが重要ですね。

不動産投資で大きな利益を生むためのポイントとなるのが「節税」です。

家やマンションの耐用年数は「どれくらいの間家やマンションが長持ちするのか?」を示すものではなく、家やマンションの取得にかかった費用を毎年に分けて計上するための期間であり、ひいては節税対策につながるものです。

しっかりと把握して、不動産投資で得た収入をできるだけたくさん手元に残るようにしましょう。

また、耐用年数を過ぎてしまっていたり少なかったりする家やマンションでも、売却すれば次のオーナーには新たな耐用年数が発生するので、投資商品としては十分な価値があります。

節税効果がなくなってしまった古い家やマンションは、売却してキャッシュに転換するのがベストですね。

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