タワマン節税とは!?メリット&デメリットと2018年税制改正後の相続税対策

タワマン節税とは!?メリット・デメリットと2018年税制改正後の相続税対策

相続財産はキャッシュで相続させるよりも不動産で相続させるほうが節税効果が高い

これはもう随分と昔から言われてきたことで、節税を掲げるコラムなどでもたびたび紹介されてきました。

この不動産相続で節税の究極系ともいえるのが「タワマン節税」ですが、2018年の税制改革によって「タワマン節税は終わった・・・」なんて各所で騒がれています。

相続税対策でタワマンを購入したのに!という方にとっては、これは怖いニュースですよね。

こんなニュースを聞いて「もうタワマン節税は効果がなくなるのか…」と節税を諦めていませんか?

実は、このタワマン節税に待った!の税制改革には、まだまだ突破口があります。

今回は、最新の2018年税制改革に焦点を当てながら、タワマン節税のメリット・デメリットを解説していきます。

タワマン節税とは「相続税を安くする」というテクニック

タワマン節税とは、相続税を安くするためのテクニックです。

財産の相続が発生すると、相続財産の金額によって税金が課せられることになります。

たくさんの財産を相続する際には相続税が高くなり、わずかな財産を相続する場合は相続税が安くなったり、そもそも非課税になったりします。

つまり、相続税を安くしたい場合は「そんなにたくさんの財産はありませんよ」と主張するのが一番です。

とはいえ、あるはずの財産をなかったことにすれば当然ながら脱税になってしまいます。

そこで、財産の評価方法に目を向けて相続税を安くするテクニックが「タワマン節税」です。

タワマンの相続税が安くなる仕組み

相続が発生すると、故人の財産を整理して正味の遺産総額を算出します。

この時、現金や預貯金は額面のまま計算します。株券などの有価証券はその時点の時価で計算します。

相続財産 課税対象額
現金や預貯金 額面どおり
株券などの有価証券 時価
土地 相続税評価額
建物(マンション・家) 固定資産税評価額

ところが、不動産だけは「評価額」に基づいて計算することになります。

相続財産 1億円を相続した場合
現金や預貯金 1億円
株券などの有価証券 8,000〜9,000万円程度
一戸建て 6,000〜7,000万円程度
タワーマンション 2,000〜3,000万円程度

単純なイメージですが、現金で1億円を相続するなら相続税の対象となるのは額面どおりの1億円です。

株券などは時価によって異なりますが、額面1億円分なら8,000〜9,000万円程度が対象になるでしょう。

では不動産はといえば、不動産は一般的に6,000〜7,000万円程度になるといわれています。

しかも、これは一般的な一戸建て住宅のお話。

タワマンに関しては、なんと2,000〜3,000万円程度になるんです!

1億円の現金を持っているよりも、タワマンを購入して2,000〜3,000万円分の財産しかないようにみなされれば、相続税は大幅に減額されます。

タワマンの強力な節税効果は持ち分割合が関係している

なぜタワマンだけがこんなにも強力な節税効果を持つのでしょうか?

それは、タワマンの敷地に対する「持分割合」が関係しています。

タワマンにお住まいの方は、ご自宅の「登記事項証明書(不動産登記簿)」をご覧ください。

登記事項証明書には、必ず「敷地権の割合」という項目があります。

これは、この物件が敷地全体に対してどれだけの権利を持っているのかという割合です。

不動産業界では「持分割合」と呼ばれています。

ここには「◯◯◯◯◯分の◯◯◯」という表記で持分割合が記載されています。

これがタワマンの中の1つの物件が持つ土地の権利です。

一つの土地に入居している戸数が多くなればなるほど、1戸の持分割合は少なくなっていきますよね。

100戸以上の世帯が入居できるタワマンなら、なおさら1戸あたりの持分割合はコンパクトになります。

実際に持ち分割合を計算してみよう

たとえば、現在売り出し中のタワマン「クレヴィアタワー大井町 THE RESIDENCE」の敷地面積は約1,300㎡ですが、こちらは136戸が入居可能になっています。

この物件を相続税対策で購入した場合、敷地面積に対して、物件の専有面積に応じて戸数全体で持分割合を分け合うことになります。

 

1,300㎡ ÷ 136戸 = 9.5㎡

9.5㎡ × 65万円 = 617万5,000円 ※計算①

 

クレヴィアタワー大井町が接する道路の路線価は1㎡あたり65万円ですから、1戸あたりの土地は617万5,000円(※計算①)です。

一般的な一戸建て住宅の場合の敷地面積は、30坪(99.17㎡)と言われていますから、もし同じ場所に30坪の一戸建てを所有していれば、65万円 × 99.17㎡=6446万円となります。

よって、クレヴィアタワー大井町の1物件あたりに課税される土地分の課税対象額は、一戸建て住宅の10分の1にも満たない計算になります。

しかも、建物部分は築年数に応じて年々価値が減額されていきます。

つまり、タワマンを相続する場合は「わずかな土地と、税法上は価値が低い建物」を相続することになって、相続税が安くなるのです。

基礎控除額でさらに相続税はもっと安くなる

相続税を計算する場合には、財産の総額そのままが対象になるわけではありません。

例えば、8000万円で購入したマンションが、固定資産税評価額2000万円だとします。

相続税額を計算する場合には、そこから必ず基礎控除額を差し引くことになります

2018年現在の基礎控除額は「3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)」です。

たとえば、法定相続人が配偶者と子ども2人の場合は

 

3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円

 

つまり、土地の持分割合と建物部分の評価額の合計が2000万円のタワマンを相続したとしても、

基礎控除額が必ず差し引かれるためマンションだけで見ると課税額は0円になります。

参考:相続税の計算|国税庁のホームページ

高層階のほうが節税効果が高い

タワマン節税は「高層階のほうが効果が高い」といわれています。

これは、タワマンの建物の価値の評価が「固定資産税評価額」を基準に算定されているためです。

建物部分への課税の根拠となる固定資産税評価額ですが、マンションのような共同住居の場合、

まず建物全体の固定資産税評価額を算出し、専有面積によって按分されることになります。

固定資産税評価額の按分は、専有面積のみに影響されます。階層や角部屋・方角・眺望などの条件は一切関係ありません。

低層階でも高層階でも、リビングの窓を開けたときの眺望が雑然とした街であろうと最高の夜景であろうと、専有面積が同じであれば固定資産税評価額は同じ>です。

タワマンの物件価格は、低層会と最上階付近では倍近い差があることも珍しくありませんが、毎年の固定資産税額は同じ、さらに相続税の課税対象額も同じということになります。

たとえば低層階の5,000万円で購入した物件でも、最上階の1億円で購入した物件でも、専有面積さえ同じなら相続税の課税対象額は同じです。

もし専有面積で按分すると相続税の課税対象となるのが3,000万円だったとすれば、5,000万円の物件も1億円の物件も「3,000万円の価値しかない建物」とみなされるわけです。

家売るレオさん
相続税対策で購入するなら、断然に高層階の物件を購入したほうが節税効果は高いってことになりますね!
イエプロ

そのとおり!だから、タワマン節税を実践している人の多くは高層階物件を購入しているんです。

物件購入の目的が節税対策であれば、方角や眺望よりも専有面積がポイントになるわけですね。

タワマン節税に「待った!」2018年の税制改革

こうしたタワマン節税は、税務関係者たちの間では大きな問題として考えられてきました。

なぜなら、タワマン節税は高額になりやすい高層階物件を、「節税のため」という目的で購入できるような一部の富裕層に有利なテクニックだからです。

実際、タワマンを販売している不動産業者も、住居用とは別のセールストークとして「節税効果が高い」という投資家向けのアピールポイントを積極的に紹介しているようです。

タワマン節税は、確かに節税効果が高いテクニックではありますが、日本の税制は「金銭に余裕がある人から多く税金を徴収する」という仕組みですから、国としてはタワマン節税に対して「不公平が生じている」と考えていたわけです。

特に、2012年から始まったアベノミクスに強い影響を受けて、東京23区内の不動産価格は急騰をはじめたため、富裕層限定のタワマン節税はさらに不公平感を高めていきました。

そんな中、2015年には相続税を算出する際の基礎控除額が減額されるという税制改革がおこなわれて、これまでは相続税が非課税だった人も相続税の課税対象になるという事態が発生し、富裕層の節税対策への不満の声はますます高まってしまいました。

2017年の政府税制調査会では、特別委員として参加した税理士の上西氏が「タワマン節税の放置は、不公平感を高めて税の信頼感が失われる」と指摘するなど、タワマン節税は「節税のテクニック」から「納税を逃れる租税回避行為」であると問題視されました。

このような背景を受けて、国は2018年の改正で固定資産税評価額の計算方法のみなおしを実施しました。

2018年の改正ポイント

  • 対象となるのは地上60メートル以上で複数階に住居がある超高層マンション
  • マンション全体の固定資産税評価額はそのまま
  • 真ん中の階を基準として、1階層上下するごとに0.26%ずつ税額を増減させる

たとえば、1階から50階まであるタワマンがあって、各階層に専有面積が等しい物件があったとします。

50階建てなので、中間にあたる25階の固定資産税評価額はそのままに、26階なら100.26%、27階なら100.52%というふうに0.26%ずつ評価額が高くなります。

反対に、24階なら99.74%、23階なら99.48%と評価額が安くなります。

 

50階の物件 ⇒ 0.26%×25階=6.2%高くなる

1階の物件 ⇒ 0.26%×25階=6.2%安くなる

 

家売るレオさん
あれ?タワマン節税をつぶすつもりでやるなら、もっと税額を上げてしまうのかと思ったけど、意外と上げ幅は小さいんですね。
イエプロ

確かに高層階物件を所有している人にとっては増税となるわけですが、固定資産税評価額が5~6%程度上昇するくらいなら、まだまだタワマン節税はメリット十分だといえるでしょう。

税制改正の対象は2018年1月1日以降に新築されたタワマンのみ

タワマン節税を目指している方にとってはなんとも残念な今回の改正ですが、ここでひとつ朗報があります。

タワマン節税に対する対抗策ともいえる今回の税改正には、対象となる物件に条件があります。

総務省の発表によると、今回の改正は「2018年1月1日時点で新たに課税対象となった居住用超高層マンション」に限って適用されるとのこと。

つまり、2017年中に完成して引き渡しを受けているタワマンについては、これまでどおりの固定資産税評価額が適用されるということになります。

2017年中に建設されたタワマンなら、2018年以降に中古で購入しても旧来の税制が適用されるということです。

これは、すでにタワマン節税を実践するために購入した方たちがたくさんいるための措置です。

国としては「これまでの分は目をつぶるけど、これからはダメですよ」という意向なのだということがよくわかります。

こうなってくると、タワマン節税は2017年までに建設されたタワマンがベストということになり、中古タワマンの市場では「2017年以前なのか、2018年以降なのか」で人気が大きく分かれることになりそうです。

今後の中古タワマン物件は2017年以前に建設されたという事実が大きな付加価値となるでしょう。

家売るレオさん
タワマン節税を目指すなら、新築よりも2017年以前の中古物件がベストってことになりますね。
イエプロ

そのとおりです。

これまで、タワマン増税の動きが不透明だったので購入に慎重だった不動産投資家も、この動きをみて積極的にタワマン購入に乗り出すのではないかとみられています。

2018年改正を踏まえたタワマン節税のメリット・デメリット

ここまでで紹介してきたタワマン節税のポイントと2018年の税改正を踏まえて、これからタワマン節税を目指していく方のために「タワマン節税のメリット・デメリット」を紹介します。

最大のメリットは依然として高い節税効果があること

タワマン節税の最大のメリットは、依然として他の節税テクニックと比較すると比べものにならないほどの高い節税効果があることです。

土地の割合が少ないため土地分の課税対象額はごくわずかで、建物部分に関しても築年数に応じて減額されていくわけですから、キャッシュで保管している財産をタワマン物件に変えてしまえば、より多くの財産を子孫に相続させることが可能になります。

タワマン節税を実践すれば、1億円のマンション物件が2,000~3,000万円程度の資産として評価されるため、今回の増税分を補っても余りあるほどの節税効果が期待できます。

しかも、東京23区内では2020年に開催される東京オリンピックに向けて不動産価格が上昇し、特に中古マンション市場は非常にホットな状態が続いています。

安い評価額で相続税が課税され、相続によって取得したタワマン物件を高値で売却することができれば、それだけでも大きな利益を手にすることが期待できます。

家売るレオさん
相続によってタワマン物件を取得できれば、高いお金を払ってまで購入して転売するよりもずっとお得ですね。
イエプロ
税改正によって評価額が値上がりしたとしても、課税対象額が時価の30%程度に収まるわけですから、まだまだタワマン節税は有効ですよ。

デメリットは所有のためのコストが増えること

今回の税改正は、相続税の節税効果を下げることにつながっていますが、影響を受けるのは相続だけではありません。

タワマンの高層階になると固定資産税評価額が高くなるのですから、毎年課税される固定資産税も増額されることになります。

たとえば最上階物件を所有していて、これまでは毎年の固定資産税が30万円だったとすれば、6.2%の増税で31万8,000円程度に増税されることになります。

また、固定資産税評価額が高くなれば、タワマンを購入したときに納める不動産取得税も増税されてしまいます。

タワマン物件の取得・維持にかかる税コストが上がってしまうというデメリットはやはり無視できないでしょう。

税改正がタワマン内に軋轢を生むおそれ

先ほど、タワマン物件の建物部分の固定資産税評価額は専有面積によって決まることを紹介しましたが、タワマンには「専有」だけでなく「共有」の部分もあります。

タワマン物件の所有者は、専有面積の持分割合と同じように共有面積の持分を持っています。

基本的に共有面積の持分割合は専有面積の持分割合と同じですが、高層階物件を所有していて低・中層階よりも高い税金を納めることになった高層階オーナーが共有面積の持分を増やすように主張することが予想されます。

共有面積の持分が増えるということは、タワマン内の議決権が強まることを意味します。

一方は「高い税金を納めているのだから、議決権が他と同じでは納得できない」と言い出すだろうし、もう一方では「高層階に住んでいるからといって議決権が強まるのは不公平だ」と不満を持つでしょう。

また、管理・修繕積立金も共有面積の持分に応じて按分するものなので、税改正による補正で階層の高さによって金額が変動することになります。

階層の高低によって販売価格に大きな差があるタワマンでは、特に運営側が「ひとつの建物を共有している」という意識で格差を感じさせないように苦慮してきたのですから、税額が高くなることに対して特権意識が表面化してしまうおそれがあります。

タワマン節税が租税回避行為とみなされないためのポイント

相続財産の評価方法などの根拠は、相続税財産評価に関する基本通達(通称:財産評価基本通達)になります。

この財産評価基本通達の第6項には、

この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認める財産の価値は、国税庁長官の指示を受けて評価する

と定められています。

この条文が何を指しているのかというと、

  • タワマン節税のような節税対策があまりにも効果が高く、市場の価格と評価額が激しく乖離(かいり)していしまっている場合
  • 単に「正当な納税を免れるため」である租税回避行為

については、国税庁は通常の相続であることを認めず再評価することが規定されています。

これを「6項否認」といい、6項否認を受けてしまうと、せっかくの節税対策が認められず高い相続税を支払うことになってしまいます。

実際に6項否認を受けた事例

実際に6項否認を受けて節税が認められなかったケースを紹介します。

 

平成19年7月4日 A氏が入院。

 

平成19年8月4日 相続人BがA氏名義で2億9,300万円のマンションを購入。

 

平成19年9月3日 購入後1か月で一度も居住することなく亡くなる。

 

平成19年11月13日評価額の5,802万円で相続。

 

平成20年7月23日 B氏が2億8,500万円で売却。

 

ここまでは、タワマン節税が見事に成功した事例のようなに聞こえますが、

国税庁のチェックによって「一時的にマンションという形態をとっただけ」と判断され、マンションの取得に充当した現金2億9,000万円を相続したものとみなされてしまいました。

もちろん、評価額が高くなったため、相続税額も高くなってしまいました。

家売るレオさん
この事例では、なぜ国税庁に「租税回避行為だ!」と判断されてしまったのでしょうか?
イエプロ
国税庁は、常に大きな資産移動を監視していますからね。

死去の直前に高額物件の購入をしていれば監視の網にひっかかってしまったとしても不思議ではありません。

それに、この事例ではタワマンを3億円近い高額で売却しているのですから、翌年の確定申告で不自然な売却益を得ていることがマークされたのでしょう。

租税回避行為とみなされないための3つのポイント

せっかくタワマン節税を実践しても、国税庁から「租税回避行為だ!」と否認されてしまっては元も子もありません。

租税回避行為とみなされないための3つのポイントを紹介しましょう。

ポイント①相続の直前に購入しないこと

たとえば、自らの死期を悟ってタワマン節税を実践したとすれば、相続税を減らすためにタワマンを購入したことがバレてしまうのは必至です。

節税のためにタワマンを購入するのであれば、少なくとも1年以上は所有できるように早めに購入しておきましょう。

ポイント②未使用で売却しないこと

自分自身や家族が居住したり、賃貸物件として運用したりという事実がないまま、まったくの未使用で売却してしまうと、租税回避行為と捉えられることがあります。

特に、相続が発生してすぐに売却してしまうと、6項否認を受けやすくなります。

一方で、遠隔地に住む人が都内のタワマンを購入し、年に数回だけ親類が使用していた物件では「使用していた」と認められたケースもあるので、少なくとも相続税の申告期限である10か月は期間は住居用として使用してから売却するべきでしょう。

ポイント③購入時点で被相続人が認知症などではないこと

認知症に限らず、判断能力が衰えていたり、判断不可能に陥っていたりする人がタワマンを購入したうえで相続が発生すると、相続財産を把握した相続人が租税回避のために購入させたとみなされてしまいます。

被相続人が、タワマン購入という重大な決定ができないくらい判断能力が減退していたとすれば、租税回避の中でも故意が強く悪質だと判断されてしまいます

以上の3点に注意して、国税庁から6項否認を受けないようにしましょう。

家売るレオさん
タワマン節税を実践するなら「購入は早めに、売却は焦らずに」ということですね。
イエプロ

相続人として注意できるのは②の「未使用で売却しないこと」でしょう。

誰も一度も使わないままで売却すれば怪しまれても当然ですね。

これからタワマン節税を実践するなら低層階がおすすめ

これまでにタワマン節税を目指して高層階の物件を購入していた富裕層は、これから「低層階の買い占めに走る」と言われています。

2018年税改正によって、これまでは節税効果が高かった高層階物件は税額が高くなり、不人気や税の不公平に耐えてきた低層階物件は税額が安くなるというメリットを得ることになりました。

これからは、1億円の財産を不動産に転換するのであれば、1億円の高層階物件を購入するのではなく、5,000万円の低層階物件を2つ購入するほうが節税効果が高くなります

ただし、これは2018年1月1日以降に完成の物件に限っての話です。

2017年以前に建設された中古のタワマンであれば、依然として高層階物件の節税効果のほうが高くなっていることに留意しておきましょう。

売却は焦らずに!相続したタワマン物件を高く売る方法

ありがたいことに先代がタワマン物件を相続財産として遺してくれた方であれば、すぐにでも売却して大きな資産を得たいと考えるでしょう。

でも、ちょっと待ってください!

不動産の売却は、その物件の所有期間によって税額が大きく異なるので、売り急ぐ必要があるのかをしっかりと検討してから行動に移しましょう。

不動産を売却して得た利益は譲渡所得として申告する必要があります。

この時、売却した不動産の所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得に分かれますが、長期譲渡所得として認められたほうが約20%も所得税・住民税の額が安くなります

  • 長期譲渡所得…20.315%(所得税15.315%+住民税5%)
  • 短期譲渡所得…39.63%(所得税30.63%+住民税9%)

所有期間の計算方法ですが、正確な日にちの経過で算出するのではないことに注意しましょう。

譲渡所得における所有期間は「売却の年の1月1日現在」を基準にするため、日にちで5年が経過したと思っても計算上は4年数か月になるケースがほとんどです。

タワマン節税の最終的な着地点は、相続したタワマンを高額で売却することにあります。

もし、すぐにでも売却しないといけないような事情がない限りは、所有期間が5年を過ぎるのを待つほうが節税効果が高いのでおすすめです。

ただし、中古マンションの価格は激しく変動するため、そのチャンスを逃せば所得税・住民税の税額20%分よりも大きな利益を失ってしまうような場合には、思い切って売却するのが賢明です。

常に所有しているタワマンの相場をチェックして市況を探るクセをつけておきましょう。

タワマン売却なら一括査定がおすすめ

相続によって取得したタワマンが、いま不動産市場ではどれくらいの価格で売買されているのかを把握することは重要です。

相続税評価額や固定資産税評価額では、市場で取引されている時価を読むことはできません。

相続したタワマンがいくらで売却できるのかを知るには不動産の一括査定がカンタン・便利でおすすめです。

不動産の一括査定なら、エリアや築年数などのカンタンな情報を申込みフォームに入力して送信するだけで、複数の不動産業者から買取り査定額の結果が送信されてきます。

一括査定に登録している不動産業者は、運営側が独自に選別している優良な不動産業者ばかりなので、高額査定の結果を返してくれた3~4社を選んで実際の物件を見てもらい、本査定を受けましょう。

家売るレオさん
不動産業者に査定してもらう時は、即決をせずに査定額を競合させるんですよね?
イエプロ
そのとおり!1社だけの査定で即決してしまうと、もっと高額で買取りしてくれる業者がいたことに気づかないままになってしまいますからね。

タワマン節税とは!?メリット・デメリットと2018年税制改正後の相続税対策のまとめ

今回は、2018年の税改正で効果が薄れてしまうことが心配されている「タワマン節税」について詳しく解説していきました。

できるだけたくさんの財産を子孫に遺したいと考えるのであれば、タワマン節税を活用するのは非常に有効な手段となります。

2018年の税改正で高層階物件は増税されることが明らかになりましたが、低層階物件はこれまで以上に節税効果が高くなるので、運用の仕方次第でまだまだタワマン節税の効果は十分に期待できます。

また、相続人の立場にしても、相続は1人が一生のうちに何度も経験するものではないので失敗を次回に活かすということがなかなかできません。

せっかくタワマン節税で遺してもらった物件ですから、先代の想いがこもった財産を最大限に活用していきましょう。

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