定期借地権付きの家やマンションは売却できないの!?定期借地権付きマンション購入のメリット&デメリット

定期借地権付きマンションは売れない?購入のメリット&デメリット

家やマンション探しの目的が、マイホーム探しにしろ、投資目的にしろ、みなさん広くインターネットで物件を検索しているでしょう。

不動産に関する用語には法令が絡んでいるものが多く、知らない用語が出てくるとつい読み飛ばしてしまいたくなるものです。

しかし、「定期借地権付き」の表記がある家やマンション物件の場合、少しだけ用心深くなる必要があります。

なぜなら「定期借地権付きの家やマンションは売却時に損をする」と考えている方が多く、この問題が購入後の活用法を左右してしまうことがあるからです。

それにしても「定期借地権付き」って一体なんでしょうか?

「そんな用語、初めて聞いた」という方でも、または「前から気になっていたけど、物件情報では読み飛ばしていた」という方でも、誰にでも分かりやすいように解説していきます。

特に「これから不動産投資を始めたい」という方には必見の内容です!

結論をいうと

定期借地権付きの家やマンションでも売却できる

目次

定期借地権付き物件は購入するべきではない!?

中国人投資家の孫さん

この前、投資用に築20年の品川のマンションを買ったんですけど、投資家の仲間から「テイキシャクチ…なんとか」だから投資には向かないって言われたんですよ〜。

イエプロ

あぁ…もしかして「定期借地権付き」ですね?

中国人投資家の孫さん

それです!それ!「テイキシャクチケンツキ」だよ!

ホントに投資向きじゃないの?日本語よく分からないままで契約しちゃったから教えてくださいよ〜。

家やマンションの販売情報を見ていると「定期借地権付き」との記載を見かけることがあります。

まず結論からお話ししますが「定期借地権付き」とは“ 期限が到来した場合には地主に更地で返還する義務がある物件 ” という意味です。

こう聞くと、不動産について専門的なお仕事をしたことがない方であれば、こう考えるはずです。

「お金を払って家やマンションを購入するのに、結局は自分の財産にならないってこと?そんな物件買わないよ!

孫さんのボヤきもこれと同じ理屈ですよね。

孫さんの母国である中国の不動産業界では「土地は国の財産で、お金を払って国の土地を借りる権利を買う」という理屈で物件が取引きされています。

そんな理屈で日本の不動産に投資しているわけですから、中国の方から見れば「それじゃ中国と同じじゃん!」となってしまいます。

一体、なぜこんなにも買い手が不利になるような条件があるのかと不思議に感じてしまうかも知れませんが、実は定期借地権付きの家やマンションにはデメリットだけでなくメリットもあります。

定期借地権付きの家やマンションのメリット・デメリットをしっかり理解した上で購入すれば、マイホームとしてでも、投資用としてでも、資産価値は十分です。

定期借地権は「借地借家法」に基づいた制度である

定期借地権は「借地借家法」という法律に基づいた制度です。

ここで非常に紛らわしく感じるのが「借地法」の存在です。

借地法とは、なんと制定が大正10年という非常に古い法令で、立法趣旨は「地主の権利保護」です。

借地法が制定される前の時代は、借地に家を建てると「建物保護に関する法律」という法令の効力によって、建物の所有者の権利が優先されていました。

これでは、せっかく所有している土地を活用したいという地主が立場が守られません。

そこで、地主の権利保護を推し進めるために「借地法」が制定されました。

借地法では、契約時に期間が定められるようになりました。

期間を定めた場合の法定最短期間 特に規定しない場合の法定最短期間
鉄筋造などの堅固建物 最低30年以上 初回60年・2回目以降は30年
木造などの非堅固建物 最低20年以上 初回30年・2回目以降は20年

契約期間が定められたことによって、地主が権利を主張できるようになった…と言いたいところですが、実は借地法では地主の権利保護は十分ではありませんでした。

なぜなら、契約期間が定められたにも関わらず、契約の終了は借主の意思に委ねられていたからです

借主が契約解除の意向を示さない限り、契約は自動的に更新される仕組みだったので、借地法が制定されてから70年以上も「借主有利」の状態が続いていたことになります。

借地借家法で「普通借地権」と「定期借地権」を定めている

そこで、平成4年に借地法が廃止されて新たに「借地借家法」が制定され、状況は改善を見せました。

借地借家法では、建物を建てることを前提とした土地の賃借権を「借地権」と定義して、2つの借地権を定めています。

ひとつは「普通借地権」で、もうひとつは「定期借地権」です。

普通借地権とは、特に規定しない限り初回は20年間・以後10年おきに更新可能の借地権で、借主に契約更新の意思があれば、正当な理由がない限り貸主が更新を拒むことはできません。

また、契約終了時に建物が残っている場合、借主は貸主に対して建物の買取りを求めることができます。

これを「建物買取請求権」といいます。

もうひとつが、今回の大きなテーマである「定期借地権」です。

居住用物件の「定期借地権」は2つ

居住用物件の定期借地権には、さらに「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」があり、それぞれ次のような特徴があります。

一般定期借地権

  • 契約期間を50年以上とし、契約期間を満了しても更新は不可
  • 契約期間が満了すると、借主は、建物を解体して更地で地主に返還する義務がある
  • 建物買取請求は不可

建物譲渡特約付借地権

  • 契約期間を30年以上とし、更新は不可
  • 契約期間満了時に、建物買取請求権を行使できる
  • 建物買取請求は地主に拒否権なし

単に「定期借地権」といっても、一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権とでは、オーナーとしての立場は大きく異なることに注意したいですね。

定期借地権付きの家やマンションの購入メリット

中国人投資家の孫さん

「テイキシャクチケン」のことはよく分かったケド、30年とか50年経ったら契約更新できないんですよね?

ずっと住み続けることができないじゃない!そんなマンション、誰が買ってくれるのヨ?

イエプロ

孫さん、まだまだですね〜、定期借地権付きマンションはデメリットが目立ちますが、ある強力なメリットがあるんですよ。

貸主である地主の権利保護が強化された借地借家法に基づく「定期借地権付きマンション」。

一般的にはこんなデメリットを感じるのではないでしょうか?

  • 高いお金を支払って家やマンションを購入するのに、最終的には自分の財産にならないなんて納得できない
  • 契約期間が満了するタイミングで住み替えを考えないといけないのは面倒

確かに、一般的には「土地+建物」をひとつの物件として購入する感覚があるし、将来的には子どもに相続させることができないのが分かっている家やマンションを購入するのは気が引けますよね。

でも、定期借地権付きの家やマンションをマイホームとして購入することにはたくさんのメリットがあるんです。

定期借地権付きの家やマンションのメリット①土地代が含まれてないから販売価格が安い

定期借地権付きの家やマンションは、土地所有権付きの家やマンションよりも安く販売されています。

なぜかというと、単純に「土地代が含まれていないから」です。

一般的には、定期借地権付きの家やマンションのほうが土地所有権付きの家やマンションよりも2〜3割程度は安い価格で販売されていると考えて良いでしょう。

家やマンションの販売価格が2〜3割も安くなるとすれば、例えば5,000万円のマンションなら3,500〜4,000万円で購入できるということ。

同じ物件で1,000万円以上の差が生じるとすれば、メリットは十分です。

定期借地権付きの家やマンションのメリット②税金がかからない

定期借地権付きの家やマンションを購入すると、地主に対して地代を支払うことになります。

土地は借り物ですから、これは当然といえば当然。

ところが、ここにも大きなメリットがあります。

土地に対する「税金」がかからないのです。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税

土地を所有していると、年間で固定資産税と都市計画税を徴収されます。

どちらも地価を基準に算定される税金なので、特に地価が高い都市部では固定資産税と都市計画税の存在が大きな負担となります。

また、土地を購入するわけではないので、家やマンション購入時に土地分の不動産取得税がかかりません。

家やマンション購入時の諸費用分が軽減できるわけですから、これも嬉しいメリットでしょう。

定期借地権付きの家やマンション購入の3つのデメリット

定期借地権付きの家やマンションをマイホームとして購入する場合のデメリットも確認しておきましょう。

定期借地権付きの家やマンション購入のデメリット①自分の所有財産にならないこと

まずは「自分の所有財産にならないこと」です。

購入価格から土地代が差し引かれているし、土地に対する税金も支払わないわけだから当然ではあります。

しかし、やはり長い年数をかけてお金を支払っていくのに自分の所有財産にならないというのが納得できない人も多いでしょう。

将来、子どもに遺す財産とすることができないのは大きなデメリットに感じるかも知れませんが、

「50年も経てば自分たち夫婦は実家に帰っているだろう」というライフプランを立てている方にとっては、さほど大きな問題にはならないでしょうね。

定期借地権付き家やマンション購入のデメリット②融資を受けにくいこと

もうひとつ、忘れてはならないデメリットが「融資を受けにくい」という点です。

住宅ローンを組む場合、一般的には担保物件として土地を設定することになります。

その土地がないわけですから、金融機関としては担保なし状態になってしまうため、融資が通りにくいといえます。

金融機関の融資が通りにくいということは、つまり購入資金を用意することが難しくなるということ。

ただし、最近では定期借地権付きプランとして、建物を担保とする住宅ローン商品が多くリリースされているので、複数の金融機関から融資商品の情報を集めて検討しましょう。

定期借地権付きの家やマンション購入のデメリット③権利金方式の契約が多いこt

最後にもう一つ気になるデメリットが「権利金方式の契約が多い」という点です。

定期借地権を設定する際には、地主に対して担保として現金を委託する「保証金方式」と、権利設定の対価として現金を支払う「権利金方式」があります。

契約締結時にお金を支払うという点に差はありませんが、保証金方式では契約終了時に借主に返還され、権利金方式では契約が終了しても借主には返還されないという差があります。

国土交通省の調査によると、定期借地権付きマンションのうち34.3%が権利金方式を採用しており、21.4%が保証金方式と権利金方式を併用していることが判りました。

これに対して、定期借地権付き一戸建て住宅の場合は、93.1%が保証金方式を採用しています。

契約期間は最低50年なので、かなり先の話にはなりますが、定期借地権付きの家やマンションを購入した場合、契約終了時に返ってくるお金は少なくなるのもデメリットだといえるでしょう。

定期借地権付きの家やマンションは、誰得なの?

定期借地権は貸主である地主の権利を保護する目的があります。

借地としての契約が存続している間は地代収入が確保され、契約が満了すれば土地は返ってくるという基本原則を考えれば、やはり地主有利の制度です。

しかし、よく考えてみてください。

一般定期借地権の場合、契約期間は最低でも50年が約束されています。

50年といえば、30歳で家やマンションを購入したとしても契約満了時には80歳です。

これはほぼ永住と呼ぶことができるほどの時間だといえるでしょう。

平成4年に制定されて現在までのところ約25年が経過していますが、最初の契約満了物件が発生するのは25年も先の話です。

この間、地代さえ払えばほぼ永住できると考えれば、定期借地権付きの家やマンションは地主よりもマンション購入者側の方に有利だと評価できますね。

「定期借地権付きの家やマンション」は誰得になる?【投資編】

中国人投資家の孫さん

マイホームとして買うなら、意外と「テイキシャクチケンツキ」に捉われる必要はないってことネ。

じゃあワタシみたいに投資用で買う場合はどうなのよ?

イエプロ

孫さんは投資用に購入したマンションが定期借地権付きだったんですよね。

「一般定期借地権」ですか?それとも「建物譲渡特約付借地権」ですか?

中国人投資家の孫さん

「イッパンなんとか」だよ!だから更地になっちゃうんだよ!

こんなマンション、投資用に持ってても価値が上がらないでショ?

イエプロ

そんなことはありませんよ。

大人気のマンションの中には、一般定期借地権付きの物件だってあるんですからね。

孫さんのように、自分自身が居住する目的ではなく、賃貸物件にしたり、転売して利益を得ようと考えて投資用物件として定期借地権付きの家やを購入したとすれば、いくつか気になる点が出てくるでしょう。

  • いずれは手放すことが分かっている家やマンションに高値がつくのか?
  • 土地代が含まれていない分、購入価格も安いので、高値がつきにくいのではないか?

では、不動産情報サイトを使って、東京23区内の定期借地権付きの家やマンションを検索してみましょう。

ここでは「suumo」で検索してみましたが、なんと1億円を超えるマンションでも定期借地権が設定されている物件があるんですね。

こちらの物件の詳細情報も見てみましょう。

しっかりと敷地の権利形態として「一般定期借地権、借地期間残存70年」という記載がありますね。

70年後にはマンションを取り壊して更地にすることが決定済みなのにこのお値段。

この物件情報を見ると分かるとおり、定期借地権付きマンションでもしっかりと価値は評価されています。

投資家の本音① 住人にとっては借地権も所有権も同じ

定期借地権付きマンションを所有している投資家に本音を聞くと意外な答えが返ってきました。

「マンションの入居者って、土地の権利関係にあまり関心がないでしょ?」

確かに、マンションを購入しても日頃の生活に権利関係が絡んでくることはないし、借地権の上に生活していることを実感するのは毎月の地代の支払いくらいでしょう。

それに、契約期間が50年だからといって、50年間も同じマンションに住み続けることになるのかは不明です。

その間、転勤や相続、マンションの老朽化などに伴って住み替えを考えることがあるかも知れません。

そうなれば、土地の所有権なんてあってもなくてもどちらでも良くなります。

マンションの入居者にとっては、これから50年も先に考えるべき権利関係よりも、まずは「この物件が気に入った!」というマンションに少しでも低負担で入居できるほうが重要です。

しかも所有権付き物件と比べると2〜3割も安く購入できるのですから、買い主にとっては「借地権も所有権も同じ」なのです。

投資家の本音② 定期借地権付きでも高値のマンションはいくらでもある

「更地にして返還」という行く末が決まっているので、売却しても価値がないだろうと勝手に決めつけるのは早計です。

2017年末時点の東京23区内のマンション価格を集計し、販売開始時と比較してマンションの値上り率を調べた調査で第1位に輝いたのは、港区にある「シティタワー品川」です。

2008年の販売開始時には1㎡あたりの単価が36万円だったこのマンション、2017年末にはなんと1㎡あたり74万円にまで値上りしました。

1物件の標準的な販売価格が3,000万円台だったシティタワー品川ですが、現在は6,000万円を超える価格で取引きされています。

この物件で注目すべきところは、地主が東京都である「定期借地権付きマンション」であるという点です。

契約期間は70年間なので、あと60年近くは存続可能。

60年後には取り壊すと言われても、大したデメリットは感じませんよね。

地方の都市部ではあまり盛んではありませんが、特に東京23区内では定期借地権付きマンションが増えています。

地価が高騰しているため、土地代を含めず販売価格を抑えることが強力なリーズナブル感を出しています。

人気のエリアや好立地に建っているマンションであれば、価格設定がリーズナブルであっても人気が集中し、おのずと需要と供給のバランスが偏って、物件の価値が高騰します。

低予算で高利回りの投資を考えるのであれば、定期借地権付きマンションは多くのプラス要素を持っているといえるでしょう。

区切りは「1992年8月1日」・今でも旧借地法が適用される物件とは?

中国人投資家の孫さん

ワタシ、これまでに築30年とか築40年とかの古いマンションを投資用に買ってきたけど「テイキシャクチ…」って初めてだったヨ。

イエプロ

孫さんは築古のマンションを安値で購入してリノベーション後に賃貸にしたり、転売しているんですよね?

中国人投資家の孫さん

これまでも「シャクチケン」のマンションはあったけど「テイキシャクチ…」は初めてだったヨ。

これまでにも投資目的で築古の中古マンションを購入してきたことがある孫さんでしたが、定期借地権付きマンションは初めてだった模様。

ところで、孫さんは「借地権が設定されたマンションはあったが、定期借地権付きマンションは初めて」だと言っていますよね。

この発言には、孫さんがこれまでに購入してきた中古マンションの築年数が関係しています。

先ほど、大正10年に「借地法」が制定されて、平成4年に「借地借家法」が制定されたと説明しましたが、借地法時代はほぼ無期限で更新を続けることができる、借主有利の法体制でした。

また、借地権は地主の許可があれば第三者への売却・譲渡が可能であるため、旧「借地法」に則った借地法においては中古マンションの購入者であっても半永久的に借地権を得ることができるというメリットがありました。

ここで注目したいのが「1992年8月1日」という区切りです。

借地法は平成4年7月末日で廃止され、翌日からは新たに借地借家法がスタートしたわけですが、通常、旧法が廃止されて新法が制定されると、これまでの制度を改めて新法の解釈が適用されるようになります。

ところが、借地権においては、旧法における契約は新法が制定されても旧法の解釈が適用されます。

つまり、平成4年7月末日までに契約を締結した借地権は旧「借地法」の制度が適用され、平成4年8月1日、つまり1992年8月1日以後に締結した借地権は新「借地借家法」の制度が適用されることになります。

孫さんが築古のマンションばかりを購入していて、これまでに借地権について色々と考えることがなかったのは、旧借地法が適用された物件ばかりだったからなのです。

旧借地法による契約を締結している中古マンションであれば、半永久的に借地権を主張することができて、定期借地権のように契約期間が満了すれば大切な物件を取り壊す義務が生じるわけでもなく、しかも契約終了時には地主に買取りを請求することが可能になります。

2018年7月末日時点で考えた場合、1992年7月末日までに借地権の契約を締結したマンションは旧法扱いですから、築25年以上の中古マンションであれば借地権について「存続期間はあと◯年」という心配はなくなりますね。

旧借地法の適用は、中古マンションをマイホームとして購入する方にとっても、投資用として購入する方にとっても、プラスになる話です。

とはいえ、マイホーム用でも投資用でも、新法適用後の定期借地権付きになっているからといって、わざわざこれを避けて築古を選ぶ必要まではありません。

最低でも、定期借地権付きマンションはあと25年もの存続期間が残っている計算になります。

存続期間が短ければそれに見合った販売価格になっているので、期間限定で住居を持ちたいが賃貸マンションは避けたいという方、別荘や会社の保養施設として利用したいと考えている方などにとっては、気軽に購入できる物件になります。

子孫の代にまで相続して末永く住居としたいという方でなければ、定期借地権付きマンションは「気兼ねなく使用できる賃貸マンション」と同じです。

目的やライフプラン、予算に応じた選択肢の一つとして、定期借地権付きマンションには一定のニーズがあり、立地などの条件が良ければ投資用物件としても人気を集めることができるのです。

定期借地権付きマンションを高値で売却するには?

定期借地権付きの家やマンションは、土地代が含まれていないため建物物件のみの価値で取引きされます。

そのため、定期借地権付きの家やマンションを高値で売却するには、建物自体の資産価値を高く評価してもらうことが大切です。

  • 築年数が浅い
  • 間取りが広く使い勝手が良い
  • 設備が充実している
  • セキュリティが万全である

これらのように家やマンションの建物自体の価値が高い物件なら高額査定が期待できます。

また、土地代が含まれていないとはいえ、利便性の高い土地の借地権自体にも高い価値があります。

  • 駅や官公庁に近い
  • 利便性、快適性が高い
  • 人気のエリアにある

中古の家やマンションとともに、これらの魅力的な土地の借地権が手に入り、しかも土地分の固定資産税や都市計画税は課税されないのですから、この点を無視するわけにはいきません。

結果、定期借地権付きマンションといえども、所有権付きの家やマンションとさほどの差はないと考えても良いでしょう。

もし定期借地権付きの家やマンションを手に入れて、将来的には高値で売却したいと考えているのであれば、必ず買取り業者は3〜5社程度の複数の業者に査定してもらうことをオススメします。

買取り業者が1社単独になると、定期借地権付きであることをネタにして市価よりもはるかに安く買い叩こうとする業者に当たってしまうおそれがあります。

適正な相場額を知り、その中でも「ぜひ当社で買い取りたい」という元気な業者と出会うためには、1社との取引きにこだわらず、複数の業者に査定を依頼することが重要です。

複数の業者に査定を依頼する際には、不動産の一括査定サイトの利用がカンタンで質の良い業者に出会えるためオススメ!

定期借地権付きの家やマンションの売却を考えている方は、ぜひ不動産の一括査定サイトで査定を申し込みましょう。

「定期借地権付きの家やマンション購入のメリット・デメリット」のまとめ

ここでは、定期借地権付きの家やマンションについて、定期借地権の概要やメリット・デメリットを解説していきました。

イエプロ

孫さん、定期借地権付きのマンションの疑問は解消できましたか?

中国人投資家の孫さん

もうばっちりネ!仲間にダメ出しされたから焦ったケド、割安で買えたし文句はないヨ!

イエプロ

そうですか。

確かに定期借地権付きの家やマンションは安値で販売されていることが多いんですけど、借地権自体の価値が高いエリアでは建物自体の資産価値以上の高評価を受けて取引きされているんですよ。

中国人投資家の孫さん

「シャクチケン」自体にも価値があるってとこを見逃してたネ〜これからもどんどんマンション買ってじゃんじゃん儲けるよ!

イエプロ

定期借地権などの条件は必ず事前にしっかり理解してから契約してくださいね。

気をつけないと大きな損をしてしまいますよ。

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