抵当権を抹消しないと土地や家は売却できないの!?抵当権付きマンションの3つの売却方法

抵当権を抹消しないと売れないの!?抵当権付きマンションの3つの売却方法

マンションを購入する際、多くの人は銀行から融資(住宅ローン)を受けて購入しています。

その際に、銀行は対象マンションに「抵当権」という権利を設定して、買主にお金の融資をしています。

そこで疑問なのは、

  • 抵当権が付いたマンションを売却することができるのか?
  • マンションの抵当権はどうやって外すのか?

そこでイエプロでは、抵当権付きの不動産の売却方法や抵当権の外し方などを詳しく説明します。

抵当権とは?

抵当権とは、不動産(住宅や土地)に設定した「担保」のことです。

不動産を購入する際、銀行などの金融機関からお金を借りて購入する人(ローン)がほとんどです。

その際に、購入予定の不動産を担保にして銀行からお金を借ります。

もし、ローンが返済不能になった場合、債権者(銀行)は、担保である不動産を強制的に売却し、その売却代金を返済に充てることができます。

このように、債権者(銀行)によって抵当権が付いている不動産を強制的に売却されることを、「抵当権の実行」といいます。

  • 差し押さえする権利:「抵当権」
  • 差し押さえをする銀行:「抵当権者」
  • 差し押さえられる不動産の所有者:「抵当権設定者」

抵当権の設定は銀行からお金を借りて不動産を購入する人にのみ付けられる権利ですので、一括で購入する人には抵当権は設定できません

抵当権は設定している不動産を使用しながら担保にできる

抵当権の最大の特徴は、不動産を引き渡す必要がないことです。

対象の不動産を使用しながら銀行の担保にできるので、同じ担保物権である「質権」とは性質が異なります

質権の場合は、不動産の占有を質権者に引き渡す事で効力が発生しますので、住宅ローンなどの場合は使うことが出来ません。

抵当権は別の人が所有してる不動産にも設定できる

抵当権は第三者が所有する不動産についても設定することができます。

例えば、不動産購入者が住宅ローンの支払いが不能になった場合、銀行は貸付金の回収をするために、別の人が所有している不動産に対して抵当権を設定することができます。

この時、抵当権を設定された人を「物上保証人」と言います。

抵当権の設定する(登記する)方法

対象物件に抵当権を設定することを「登記」といい、対象物件の管轄する法務局で登記の手続きをすることで設定することができます。

登記が完了すれば、その物件の登記簿謄本に抵当権が設定されている旨が記載され、住宅ローンでいくら借り入れをしたのかなどの情報が確認できます

この登記簿謄本は手数料さえ支払えば誰でも書面で発行してもらえます。

抵当権や所有権などの権利は登記をしなければ効力を発揮しない為、第三者に対抗することができません。

抵当権を確認する方法

抵当権を確認する方法は2つあります。

抵当権を確認する方法

  • 法務局で確認
  • インターネットで確認

法務局で抵当権を確認する方法

法務局に直接行って登記簿を確認する方法があります。

法務局で登記簿を確認するには、

  • 登記簿を閲覧する申請書の手続き
  • 登記簿を閲覧するのに必要な手数料の支払い
  • 書類の提出

が必要になります。

インターネットで抵当権を調べる方法

インターネットを使った登記簿の確認方法があります。

インターネットで登記簿を確認するには、

  • 法務局ホームページにアクセス
  • オンライン申請のご案内に進む
  • 登記事項証明書を請求される皆様へから申請の手続きをする

で登記簿の確認が出来ます。

インターネットを使った登記簿の確認は、法務局に行く手間が省けるので忙しい方におすすめです。

また、インターネットでの手数料の方が法務局での手数料よりも安くなります。

抵当権付きの不動産の売却方法

マンションや一戸建てなどの購入には銀行から融資を受けて購入することが多いので、住宅ローンが残っているということは、抵当権もまだ設定されたままということになります。

抵当権を外すには、住宅ローンの完済が必要になります。

ですが、住宅ローンは一般的に35年という長い時間をかけて返済するものですので、売却しようとした時にはまだ抵当権が設定されたままになっていることがほとんどです。

こうした抵当権が付いたままの不動産を売却するにはどうすればよいのでしょうか。

抵当権が付いたままの不動産を売却する方法は以下の3通りあります。

抵当権付きの不動産の売却方法

  1. 売却した金銭で住宅ローンを一括返済する
  2. 任意売却をする
  3. 競売に出す

それぞれを説明していきます。

抵当権付きの不動産の売却方法①売却したお金で住宅ローンを一括返済する

住宅ローンの残債より売却額の方が高ければ、受け取った金銭で住宅ローンを一括返済することができます。

例えば住宅ローンが2000万円残っていても、売却額が2200万円だった場合、住宅ローンの2000万円を完済することができ、抵当権の抹消をすることができます。

しかし、住宅ローンの残債よりも売却額の方が少なかった場合、自己の金銭を追加して住宅ローンを完済しなければなりません。

2000万円の住宅ローンに対して売却額が1700万円だった場合、足りない300万円は自己資金から出して住宅ローンを返済しなければなりません。

また、住宅ローンが完済できない場合、取引は成立しません。

仮に、前の所有者の抵当権が設定されたままの不動産に住んでいて、前所有者が住宅ローンの支払いをせずに抵当権が実行され、

不動産の差し押さえをされた場合、現在その物件に住んでいる新所有者は出ていかなければなりません。

こうしたリスクを抱えたまま家を購入する人なんていませんよね。

よって抵当権を抹消しない限り売れません。

抵当権付きの不動産の売却方法②任意売却する

住宅ローンの一括返済ができる金額で売れなかった場合、自己資金から足りない分を支払わなければなりません。

しかし、自己資金を足しても住宅ローンを一括返済することができない場合であっても、不動産を売却することはできます。

これを「任意売却」と言います。

任意売却は住宅ローンの返済が困難になった所有者が、債権者(銀行などの金融機関)との合意を得ることで住宅ローンを残したまま抵当権の抹消をすることができます。

任意売却のメリットは、通常の販売方法で売り出すことが可能ですので、所有者の刑事事情が周囲に漏れることはありません。

競売の場合はインターネットなどで公示されるので、競売物件として周囲に知れ渡ってしまう可能性があります。

次に市場価格に近い金額で売却できる可能性がある、引っ越しするにあたって引っ越し費用の一部を売却金額から控除してもらえることなども任意売却のメリットです。

抵当権付きの不動産の売却方法③競売で売る

競売とは、住宅ローンの返済が困難になった債務者が裁判所に申し立てをし、担保としていた土地や建物を裁判所が売却することです。

不動産を最低売却額以上の最高値で落札するシステムのことを「競売(けいばい又はきょうばい)」といいます。

競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士が価格を設定します。

この設定された金額が最低金額で、ここから競売にかけられ最高値を付けて人に売却します。

競売における価格はその特殊性から、不動産市場価格よりもかなり低く設定されます。

最終的な取引額は通常の相場よりも8割前後で落札されることが多いです。

競売のデメリットは、市場価格の2割から3割も低いことで、引っ越しの費用や交渉などが一切できないという点です。

また、競売が成立した後でも残った住宅ローンの支払い義務は継続されます。

自己破産をしない限りこの債務に追いかけられることになります。

競売は場合によっては落札されるまでに長い時で2年や3年かかることもあります。

この間、その対象物件に住んでいても立ち退きを迫られることはありません。それが競売での唯一のメリットと言えるでしょう。

マンション売却時の抵当権抹消登記をする方法

マンション売却時に抵当権抹消登記をするには、自分で手続きを行う方法と司法書士に任せる方法があります。

自分で抵当権抹消登記をする場合

自分で抵当権抹消登記をする場合は、司法書士に任せるよりも費用が抑えられますが少し複雑な手続きが必要です。

・手続きに必要な書類を準備する
・書類を作成する
・申請する

手続きに必要な書類は、ローンを組んだ金融機関で渡される抵当権抹消登記をするのに必要な書類を作成する必要があります。

金融機関で渡された書類を作成して申請し、問題がなければ抵当権を抹消する事が出来ます。

司法書士に任せる場合

司法書士などのプロに任せる方法もあります。

司法書士に任せて抵当権抹消登記をする場合は、自分で書類を申請する場合よりも費用はかかってしまいますが複雑な書類を作成する必要がなくなり、確実に抵当権抹消登記をする事が出来ます。

司法書士によっては、必要な書類を郵送するだけで抵当権抹消登記の手続きを行ってくれる人もいるので忙しい方は司法書士に任せると良いです。

費用の目安としては、一概には言えませんが約2万円ほどの予算を考えておくと良いでしょう。

抵当権を抹消しないと土地や家は売却できないの!?抵当権付きマンションの3つの売却方法のまとめ

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、抵当権は必ず設定されるものです。

しかし、住宅ローンの滞納や遅滞などがない限り、不動産を差し押さえられるということはありませんので、常日頃から支払日にはきちんと支払いをするようにしておきましょう。

抵当権を抹消するには、土地やマンション購入の際に銀行などの金融機関から借りた借金の完済をする必要があります。

抵当権の仕組みを理解して、スムーズなマンションの売却ができるようにしましょう。

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