マンションの転売で儲かるにはタイミングが命!マンション転売で高額の利益を生むコツ

転売で儲かるにはタイミングが命!マンション売却で高額の利益を生むコツ

不動産を活用した投資テクニックの中でも王道に位置するメジャーな戦法。

それが「マンション転売」です。

マンション転売で大成功を収めて莫大な利益を手にした、なんて話は不動産投資のコラムなどを見るとゴロゴロと転がってますよね。

でも、本当にそんなに簡単に大きな利益を手にすることができるのでしょうか?

良いことばかりを書いているコラムを見て「これなら成功するハズ!」とマンション転売にチャレンジした結果、大失敗してしまい数年後に大粒の涙を流すことになった方もたくさんいます。

ただやみくもに中古マンションを購入して転売するだけでは、資産を目減りさせてしまうだけです。

マンション転売で利益を得るために重要となるポイントは「タイミング」です。

今回は、マンション転売で利益を得るために知っておきたい「転売のタイミング」について解説していきます。

マンション転売で利益を生むのは難しい

インターネット上で公開されている不動産投資関係のサイトでは、こんな売り文句でマンション転売による収益化を勧めています。

  • 安く売られているマンションを買って、高値で買ってくれる不動産業者を見つけて手放せば利益が発生します
  • マンション転売なら忙しい会社員や公務員でも気軽に副収入を得ることができます

はい、こんな記事を掲載しているサイトを見たことがある方で「それならカンタンだ!」なんて思った方。

ハッキリ言いますが、マンション転売で利益を得ることはそんなに容易いことではありません

今回は、私のもとに「マンション転売でカンタンに儲けることができると聞いたので指南して欲しい」と志願してきた会社員のYさんと一緒にマンション転売について勉強していきます。

Yさんのプロフィールを紹介しておきましょう。

  • 会社員のYさん(41歳)
  • 妻・中学生の娘の3人暮らし
  • 年収は約700万円で、3年前に郊外のマンションを居住用として購入
  • 娘の進学を見据えて副収入欲しさに株式投資を始めたが、今のところは目立った収益なし
  • 不動産投資の経験はなし
会社員Yさん
ネットで見たんですが、マンション転売ってカンタンに儲けられるんですか?
イエプロ
最初に言っておきますが、マンション転売は誰でもカンタン・確実に利益が得られるわけじゃないですよ。

不動産の知識やマンション転売の知識・経験がないまま手を出して失敗してしまった人もたくさんいますからね。

会社員Yさん
やっぱりそんな美味い話ではないですよね…それに、マンション転売ってすごく難しそうですしね。
イエプロ
難しくはないですよ。

実際の売買では不動産業者がガイドしてくれますし、手続き面で難しいと感じることなんてあまりないんです。

問題はマンション転売のテクニックを知っているかどうかなので、これから勉強していきましょう。

マンションは時間が経つにつれ「価値が下がり続ける商品」である

マンションの転売で儲かるにはタイミングが命!マンション転売で高額の利益を生むコツ

築年数と査定額(資産価値)の関連性

参考|築年数と査定額(資産価値)の関連性【三菱UFJ不動産販売公式】

マンションに限らず「建物」は時間が経つにつれて確実に価値が下がる商品です。

この基本を絶対に忘れてはいけません。

過去に著名な建築家がデザインしたデザイナーズマンションなど、いわゆる「ヴィンテージマンション」と呼ばれる物件は、時間が経つにつれて価値が上がることがありますが、これは稀なケース。

そんなに都合よく価値が上がるマンションが安値で見つかることは期待できません。

マンションの価値は、一般的には築5年で10%程度、築20年では50%程度も下がると言われています。

築20年を超えると価値の下落は緩やかになりますが、それでも価値が下がり続けることに間違いはありません。

この基本に沿って考えれば「マンション転売って、絶対に損するんじゃないの?」と不安になりますよね。

ところが、マンションの価値を計るのは築年数だけではありません。

マンションの値上がり=周辺環境の価値の上昇である

会社員Yさん
マンションって必ず価値が下がるんですよね?

ということは、マンション転売って絶対に損をすることになりませんか?

イエプロ
そこで必要なのがマンション転売のテクニックですよ。

なんでもいいから中古マンションを買って高値で売ればいいなんて考えじゃ、含み損が膨らんでいくばかりで、

最終的には泣きたくなるほどの安値で売るしかなくなりますからね。

会社員Yさん
居住用のマンションを買ったばかりで失敗するわけにはいかないので、ぜひそのテクニックを教えてください!
イエプロ
わかりました!マンション転売で成功するには、まず「周辺環境」の価値の上昇を読むことが重要なんですよ。

マンションは「建物」です。マンションに限らず、建物は必ず年数が経過することで価値が下がります。

では、なぜマンション転売で成功するケースがあるのか?

その答えは「周辺環境」の価値の上昇を読むことができるからなのです。

例えば、郊外にある新築マンションの一室を住居用として購入したとします。購入価格は相場どおりの2,000万円。

購入時点では近くに幹線道路もない裏街道のようなエリアでしたが、翌年から、

  • 急速に都市開発が進んで広い土地にショッピングモールができた
  • 幹線道路が走って高速道路のインターチェンジができた
  • 電車も通過するだけだったのに駅ができた

5年後には地価がマンション購入当時の3倍になり、大都市へのアクセスが良好で大人気の住み良い街へと変身。

新築マンションの相場は3,000万円台に上昇し、中古物件の相場もどんどん上がってきたところで転勤が決まってマンションを手放すことになりました。

不動産査定を受けたところ2,500万円という結果に。

結果、5年以上も居住に使用した中古マンションが購入価格より500万円も高く売却できたのです。

こんな理想的なケースがゴロゴロと転がっているわけではありませんが、ここでみなさんに考えてもらいたいのが「何の価値が上がったのか?」ということ。

マンション自体は新築から5年の時間が経過しているのですから、新築当時よりもキレイになっているだとか、機能性が良くなっているだとかは、まずあり得ません。

普通に考えれば、10%程度の値下がりを受けて2,200万円台で評価されるのが関の山です。

それでも購入価格より高い価格でマンションが売れたのは「周辺環境が良くなって地価が上がったから」です。

マンション転売で利益を生むためには、時間の経過によって建物の価値が下がることを補って余りある地価の上昇が必須となります。この流れを読み取ることは容易ではありません。

「マンション転売で利益を」という話は、まず地価の上昇ありきの話で、しかも地価が上がるエリアを読み取る先見の明があることが絶対条件となるのです。

マンション転売を繰り返して成功する空中族とは!?

会社員Yさん
不動産投資家のtwitterを見ていたら「空中族」って言葉を見かけたんですけど、空中族って何ですか?
イエプロ
空中族というのは、都心に建っているタワーマンションの高層階の転売を短期間で繰り返している不動産投資家のことですよ。
会社員Yさん
短期間でマンションの転売を繰り返しても、マンション自体の価値は下がるから儲けなんてないはずじゃないですか?

数年前にNHKの報道特集でも取り上げられたことで知られるようになった「空中族」。

空中族とは、都心の高層タワーマンションの中でも特に需要・価格が高い高層階をターゲットに転売を繰り返して莫大な収益を得ている不動産投資家のことです。

土地の転売によって多額の収益を得ようとする人たちのことを「地上げ屋」と揶揄するように、

タワーマンションの高層階ばかりをターゲットにすることから「空中族」と呼ばれるようになったわけです。

空中族がタワーマンションの転売で大きな利益をあげてきた背景には、東京23区内のマンション価格の高騰があります。

東京23区内にある70㎡の中古マンションの平均価格は、2012年を底値に右肩上がりです。

  • 2012年…3,975万円
  • 2013年…3,995万円
  • 2014年…4,203万円
  • 2015年…4,748万円
  • 2016年…5,249万円
  • 2017年…5,319万円

なんと2012年からのたった5年間で、東京23区内のマンションの平均価格は1,344万円も高騰しているのです。

最新の2018年4月の報告では5,372万円で、現在でも緩やかながらも安定した上昇を続けています。

特に2014年から2016年までにかけての高騰は激しく、マンションを所有しているだけで1年間に500万円もの資産上昇を得ることができました

しかもこのデータのスゴいところは「平均価格」だというところ。

東京23区内にあるマンションの10%は1億円を超える「億ション」であり、人気の湾岸エリアや都心に近いエリアにある億ションの中にはなんと分譲1区画が4億円を超える物件まであります。

これら億ションの転売をおこなう空中族にとっては、1件の転売で数千万円を得ることなど珍しくもありません

会社員Yさん
空中族ってスゴいですね…ちょっとうらやましい気がします。
イエプロ
確かにうらやましい気持ちになるけど、彼らもケタ外れのリスクを背負ってやっていることですからね。

それくらいのリターンがあっても当然なのかも知れないですよね。

会社員Yさん
どういうことですか?
イエプロ
確かに銀行の金利は下がっているから融資を受けやすい環境になってきている。

億ション投資にチャレンジするなら「今でしょ!」って思うかも知れないし、その考えも間違いじゃない。

でも、そのチャレンジは必ずしも成功するわけじゃないし、もし失敗すれば数千万円単位の損失は覚悟することになるんですよ。

会社員Yさん
それはちょっと冗談にならないレベルで怖いですね…自分も「銀行から融資を受けて億ションを買って転売しようかな」なんて思ったけど、そんな勝負はできませんね。

マンション転売の成功はタイミングが命!高額転売の3つのチャンス

会社員Yさん
転売で利益が生まれるマンションは、カンタンにいえば「好立地に建つマンション」だってことは分かりました。

ほかにもマンション転売で利益を生むためのテクニックはありますか?

イエプロ
マンションの立地と同じくらい大切なのが「タイミング」ですね。

どんなに好立地のマンションでも、売るタイミングを間違えると売値に大きな差が生じてしまうんです。

会社員Yさん
確かに、さっきの東京23区のマンションの平均価格をみると、値上がりする前に手放した人は悔しい思いをしたでしょうね。

マンション転売で成功を収めるために大切なのは「タイミング」です。

売り時を見誤ってしまうと、もっと価値が高まるマンションを早々に手放してしまったり、価値が下落し続けていくのを指を加えて待ちながら含み損をどんどん膨らませてしまうことにもなります。

では、いつがマンションを売却する最高のタイミングなのかを知りたいところですが、そればかりはマンションが建っている地域や周辺環境、景気の動向などが複雑に絡み合っているので一様ではありません。

会社員Yさん
それじゃアドバイスになってないじゃないですか…もっと「こんなタイミングで」みたいな具体例を教えてくださいよ!
イエプロ
じゃあ、マンション転売で利益を生むことができるタイミングの具体例と併せてタイミングを読むコツも紹介しますね。

マンション高額転売のチャンス①都市開発が起きたときを狙う

時間が経てば経つほどに価値が下がるのがマンションの基本ですが、物件自体のスペックを無視してでも価値が上がる「地価の高騰」が起きれば転売のチャンスです。

そして、地価の高騰が起きるための第一条件となるのが「都市開発」です。

なんのきっかけもなく、突然地価が高騰するということはありません。

地価の高騰が起きるには必ず何らかの理由があり、その最たる理由が都市開発なのです。

  • 幹線道路や高速道路のインターチェンジの整備
  • 駅の新設
  • 大規模な宅地造成
  • ショッピングモールの進出
  • 自治体合併による官公庁の移転

などが起きれば、周辺の地価は急騰します。

マンション転売で最大の利益を得るためには、最安値のころにマンションを購入する必要があります

「あのエリアは地価が高騰し始めている」という情報が出回り始めたころには既にマンションの価格が上がり始めているので、利幅は小さくなってしまいます。

都市開発の情報を先回りしてキャッチするには、行政の情報に目を向けることが大切です。

これまでは気にも留めなかった土木工事の入札情報や、JR・私鉄・バス会社の事業計画、自治体が発表している人口の増減など、幅広い情報に目を向けて分析していく必要があります。

マンション高額転売のチャンス②オリンピック前後を狙う

2020年には東京オリンピックが開催されますが、世界的なビッグイベントが開催される直前までは転売のチャンスです。

実際に、東京23区内のマンションの価格が高騰し始めたのは東京オリンピックの開催が決定した2013年から。

各競技の開催地が決定するなどの具体的な動きが見えるたびに地価が急騰し、東京近郊の不動産業者は今なお東京オリンピック特需の真っただ中です。

選手村として宿泊棟21棟を供給する晴海5丁目は、2020年にオリンピックが開催された後は宿泊棟を改修して2024年までに分譲マンションとして販売する予定。

オリンピックに向けて整備された春海5丁目周辺は人気が高まり、これからもまだまだ周辺エリアのマンション価格は高騰するものと予想されます。

すでに空中族は選手村として使用された後の分譲マンションや、オリンピック開催後に建設される予定の50階建てタワーマンション2棟の購入・転売に目を向けているようです。

オリンピックのほか、地方都市でも国民体育大会などのビッグイベント開催に向けて都市開発が進みマンションの価格が高騰することも。

ビッグイベントについては、開催が決定する前から候補地段階での情報収集に努めておきたいですね。

マンション高額転売のチャンス③購入してから5年超えを狙う

会社員Yさん
マンション転売に成功するには、価格が最も高くなるタイミングを見計らって売却するのがベストなんですね。
イエプロ
それは間違いではないんですが、より自分の手元にたくさんのお金を得たいなら重視すべき「もう一つのタイミング」があるんですよ。

キーワードは「5年」です。

マンション転売でより多くのキャッシュを得るために重視すべき「もう一つのタイミング」。

それは「5年以下」か「5年を超えた」かです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い

マンション転売で得られる収益は、単純には「売却額―(購入額+購入費用+売却費用)」で求めることができます。

購入費用とは、不動産業者に支払う仲介手数料・登記にかかる登録免許税・不動産取得税・印紙税・司法書士や行政書士に支払った手数料などが該当します。

売却費用とは、同じく仲介手数料や登録免許税などが該当します。

売却額から購入額と各費用を差し引くとマンション転売によって得た金額が計算できますが、その金額の全てが利益になるわけではありません。

なぜなら、マンション転売によって得たお金は「譲渡所得」という収入になるので、所得税と住民税がかかるからです。

ここで登場するのが「5年」というキーワード。

不動産の譲渡所得は、5年を区切りとして税率が変わります。

マンションの所有期間が5年以下(ちょうど5年の日を含む)の場合は「短期譲渡所得」に、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」になります。

所有期間 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 5年以下 32.1% 9% 41.1%
長期譲渡所得 5年超 17.1% 5% 22.2%

※2037年までの復興特別所得税2.1%を含む

この表を見ると分かるとおり「5年以下」か「5年超」かの違いだけで、税率が約20%も違います。

たとえば、5年以下でマンションを転売して1,000万円の儲けがあったとしても、手元に残るのは598万9,000円だけ。

ところが5年超でマンションを転売して800万円しか儲けがなかったとしても、手元に残るのは624万円。

つまり、所有期間1年程度で1,000万円を稼ぐよりも、所有期間10年で800万円を稼いだほうが儲かるという理屈になります。

譲渡所得にかかる税率を考えると、マンションの所有期間が3〜4年を超えている場合は、5年を超えて売却するほうが手元により多くのキャッシュが残るケースのほうが多数です。

会社員Yさん
ということは、マンション転売は「5年超」で売却するほうが儲かるってことですか?
イエプロ
それがそうとも言い切れないんです。

税率の違いは無視できないけど、税率にこだわり過ぎて「今こそ売り時!」という高値のタイミングを逃してしまうと、数年で大幅に値崩れを起こして大損をしてしまうことだってありますからね。

さっき説明した「空中族」の人たちは、たとえ税率が高くても確実に高値で売れるタイミングを逃さずにマンションを転売しているんです。

重要なのは、売値だけに目を奪われずに税金のことも含めた計算ができる思考を持つことです。

2019年の「今」はマンション転売のチャンスである2つの理由

マンション転売に興味を持っているみなさんにとっては「実際のところ、まさに「今」ってマンション転売のチャンスなの?」という興味にかられていることでしょう。

私の私見にはなりますが、おそらくマンション転売で大幅な利益を得られるのはここ数年以内、目安は東京オリンピック開催前くらいまでがピークだと予想します。

いくつか理由があるので説明しておきましょう。

2019年転売チャンスの理由①すでにマンション価格が天井近くまで高騰している

マンションの転売で儲かるにはタイミングが命!マンション転売で高額の利益を生むコツ

過去の首都圏のマンション価格の推移を見てみると、バブル絶頂期で最高値を記録した頃の平均価格が約4,000万円。

23区内のマンション価格はすでにこれを上回っており、首都圏全体の平均価格もあと数百万円で当時の水準に追いつく勢いです。

不動産市場の研究家の中には、すでにマンション価格はバブル絶頂期の状態にあって、近く崩壊が訪れるだろうと予想する意見も多数で、その目安となっているのが東京オリンピックの開催だと言われています。

東京オリンピックの終了と機を同じくしてマンション価格も下落するという予想は多く、これから1〜2年が売り抜ける絶好のタイミングとなるでしょう。

2019年転売チャンスの理由②長期譲渡所得を満たす物件があふれている

先ほど紹介した、5年を超えて不動産を所有している場合には税率が低くなる「長期譲渡所得」ですが、すでに長期譲渡所得の条件を満たすマンションは飽和状態に達しています。

リーマンショックやアベノミクスによる金融緩和の影響を受けた低金利時代を背景に、2013年から始まったマンション価格の高騰に乗じて投資用・転売用マンションを購入した投資家が、長期譲渡所得の条件を満たしたマンションを手放し始めるタイミングがまさに今なのです。

中には「まだ値上がりする!」と期待して5年を待っていた投資家も多数で、すでに中古マンション市場は「これから売りに出るぞ」と待機している物件が山のように控えています。

当然のことですが、売り物件が多ければ多いほど需要が満たされるので価格は落ち着きをみせて、さらに需要が満たされると物件が余る状態になり値崩れを起こします。

今これからマンション転売にチャレンジしようという方は、売り抜けのタイミングを見誤らないようにしっかりとアンテナを張って情報を収集しましょう。

マンション転売を成功させるためには一括査定がおすすめ

マンションの転売で儲かるにはタイミングが命!マンション転売で高額の利益を生むコツ

マンション転売を成功させるためには、できるだけ高く売却することです。そこでおすすめなのが不動産の一括無料査定になります。

一括査定のメリットは「複数の不動産業者」に見積もりを取ることができるので、一番高額査定出してくれた不動産業者に売ることができることです。

また、何社も価格競争をさせることができるので、どうしてもその物件が欲しい不動産会社が価格をつり上げてくれて最初の査定額より高く売却できます。

使うのと使わないとでは数百万の差が出ますので、絶対に利用することをおすすめします。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

マンション転売で利益を生むことは可能なのかのまとめ

今回はマンション転売で利益を生むために必要な基礎知識やテクニックについて紹介しました。

最後に、これからマンション転売にチャレンジしてみようと考えている方にぜひとも覚えておいて頂きたいポイントだけをおさらいしましょう。

  • マンションは基本的に価値が下がり続けるものであると認識する
  • 「マンションの価値が上がる=周辺の地価が上昇している」の関係が必須である
  • 地価の上昇を見逃さないためには、都市開発やビッグイベントなどの情報をしっかりとキャッチする必要がある
  • 物件の所有期間5年を区切りに短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれて税率が変わるため、税率を考慮して売り抜ける必要がある

東京オリンピックの開催に向けて、首都圏のマンション価格はいまだに上昇傾向です。

周辺の地価も引き上げられて上昇傾向にあるので、マンション転売にチャレンジするなら売り抜けまでにある程度の時間が残されている今がチャンスでしょう。

タワーマンションの建設など、マンション転売に最適な物件情報にもアンテナを張っておきたいですね。

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