築10年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築10年マンションを高く売る方法

築10年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築10年マンションを高く売る方法

築10年マンションは売却と賃貸どちらがお得なのか!?

今回のテーマは「築10年マンションの活用法」です。

築10年マンションを所有していて、転勤や住み替えなどでマンションの活用法に悩んでいる方は必見!

築10年マンションは、

  • 中古マンション市場では最も人気が高いので売却にまわせばすぐに買い手がつく
  • 賃貸にすればまだまだ状態が良いので借り手も飛び付きやすい

といった好物件です。

でも、マンションの活用法で最もメジャーな「売却」と「賃貸」って、一体どっちがお得なんだろう?と悩んでしまいますよね。

そこでイエプロでは、築10年マンションの「売却」と「賃貸」の両面から比較して、オススメの活用法を紹介します。

築10年マンションを所有しているみなさんが抱えるお悩みを一気に解消しましょう!

結論をいうと

築10年マンションは売却したほうがお得である

【売る方が得】築10年マンションを賃貸にする場合の2つの問題点

家売るレオさん

友人から「主人の転勤で築10年のマンションから引っ越すことになったんだけど、マンションをどうしようか悩んでる」

って相談を受けたんですけど、どんなアドバイスをすればいいですか?

イエプロ

マンションの一室をマイホームとして所有している方が、

転勤や住み替えでマンションの活用法を考えないといけなくなるってケースは珍しくないですよね。

家売るレオさん

私としては「ローンが残ってるから売ろうにも売れないし、賃貸にしちゃえば?」

って答えたんですけど…ほら!オリンピックに向けて民泊の法律も整備されたし!

イエプロ

ん?それはいけませんね…

賃貸も一つの選択肢ではあるけど、個人で築10年マンションの一室を賃貸にして成功させるのは難しいでしょうね。

それに、レオさんのアドバイスには間違いがあるんですよ。

家売るレオさん

ええっ!どこが間違ってたのか教えてください!

築10年マンションを所有している方といえば、おそらく今こそが働き盛りの方ではないでしょうか?

年代でいえば30〜50歳代、会社の中でも中堅からベテランあたりでバリバリ仕事をこなす方たちでしょうね。

独立して自営業者になった方でも、そろそろ経営が軌道に乗ってきたからマンションを購入しようかな…なんて考えるのはこの年代です。

30〜50歳代といえば、転勤・出向・事業転換・相続などの様々な人生の転機を迎えることが多く、せっかく購入したマンションを離れて生活することになるのも珍しくありません。

そこで「この築10年マンションをどう活用するのか?」という問題に直面するわけですが、実はこの「築10年」というスペックが問題を難しくしてしまうのです

築10年マンションの問題点

  1. 住宅ローンの残債が残っている
  2. 売却価格の「下落度合い」が激しく感じてしまう

築10年マンションの問題①住宅ローンの残債が残っている

築10年マンションといえば、ほぼ確実に住宅ローンの残債が残っています。

住宅金融支援機構が公表している「2017年民間住宅ローンの貸出動向調査」を見ると、2016年中に住宅ローンを利用した人のデータが分かります。

2016年中に住宅ローンを利用した人の、約定貸出期間、つまりは「◯◯年ローン」のタイプ別の割合は以下のとおり。

  • 16年以上〜20年以下…14.0%
  • 21年以上〜25年以下…27.5%
  • 26年以上〜30年以下…40.6%

実に15年を超える住宅ローンを組んでいる人の割合は82.1%にも上ります。

どの家庭も住宅ローンを利用すると「早くローンを終わらせたい」と頑張ったり、退職金などの一時的に得た大金で繰り上げ返済しており、33.1%の人が10年以内に完済していますが、残り66.9%の人はやはり10年を超えて返済が終了しています。

ということは、築10年のマンションを所有している人の大半がまだ住宅ローンの返済が残っているという状態だといえます。

マイカーの乗り換えと同じく、一般的には「ローンが残っていると売れない」と考える方が多いので、築10年マンションから住み替える際には消去法的に「売れないなら貸す」という活用法を第一候補に考える傾向があります。

築10年マンションの問題②売却価格の「下落度合い」が激しく感じてしまう

築10年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築10年マンションを高く売る方法

築年数と査定額(資産価値)の関連性

参考|築年数と査定額(資産価値)の関連性【三菱UFJ不動産販売公式】

昔の住宅事情では、一戸建てを購入するよりも安くてコンパクトな住宅としてマンションを選ぶ人が大半でしたが、現在は「新築マンションこそ高級住宅」という傾向があります。

築10年マンションを所有している方も、かなりの覚悟を持って購入に踏み切ったことでしょう。

ところが、中古マンションの買取り査定マニュアルを見てみると、恐ろしいことが分かります。

1980年に公益財団法人動産流通推進センターが開発した買取り査定マニュアルでは、築年数も重要な査定ポイントとしていますが築10年がプラスマイナス0の基準値となっています。

築10年といえばまだまだ築浅の部類に入る印象がありますが、築年数的には「減点はないが、加点もしてあげない」という位置付けになるのです。

すると、かなりの高額で売り出されたマンションなのに、査定額は驚くほどに安くなってしまった…なんて事態になってしまうので、売却価格の下落度合いがより激しく感じられてしまいます。

築10年を基準に、1年ずつ築年数のポイントは減点されていき、築20年、築30年ともなれば大幅に減点対象となるわけですが、築10年では「まだまだ築浅なのにこの程度なの?」という不満を抱きやすいのです。

売却額に妥協を差し込む余裕がないということが、築10年マンションの最大の欠点かも知れませんね。

【売る方が得】築10年マンションを賃貸経営するのにかかる2つのコスト

家売るレオさん

築10年マンションなら、まだまだキレイだしお高めの家賃を設定しても借り手がついて儲かりそうなイメージがあるんですけど…

イエプロ

そうとも限らないですよ。

最初の数年は住宅ローンの支払い分を考えると赤字になることも珍しくありませんからね。

ほかの築年数ではあまり問題にならない「住宅ローンの残債」と「下落度合い」がひときわ気になってしまう築10年マンション。

「売るのが難しければ「貸す」のが一番!」と考えて賃貸にしてしまう人がいますが、カンタンな考え方で築10年マンションを賃貸物件にすると、厳しい現実に直面することになります。

賃貸経営には大きく分けて2種類のランニングコストがかかります。

賃貸のランニングコスト

  1. 物件を維持するためのコスト
  2. 賃貸物件としてのコスト

賃貸のランニングコスト①物件を維持するためのコスト

まず「物件を維持するためのコスト」ですが、考えられるのは次のとおり。

  • 住宅ローンの支払い
  • 固定資産税や都市計画税の納税

これらは、自分が居住する場合であっても、賃貸物件として貸し出す場合であっても「物件を維持する」という大きな目的のためには避けることができないコストです。

賃貸物件にしたからといって、貸主に押し付けることができない支払い部分だといえます。

賃貸のランニングコスト②賃貸物件としてのコスト

次に「賃貸物件としてのコスト」ですが、考えられるのは次のとおりです。

  • 貸出し前のリフォーム、リノベーション、清掃メンテナンス費用
  • エアコンなどの設備投資
  • 不動産会社に支払う仲介手数料、管理委託費用など

これらは、賃貸経営をするにあたって必ず発生する出費や、入居率を高めるためには惜しむことができない出費です。

特にリフォーム・リノベーションにかかる費用は高額になることが多く、最低でも数十万円、大胆なリノベーションになると100〜300万円の費用がかかることがあるので、金融機関から融資を受けて工事することにもなるでしょう。

住宅ローンの返済に加えて、工事費用の返済までもが加わるわけですから、家賃収入だけでは赤字になってしまます。

賃貸経営は、単純に家賃収入だけを考えるのではなく、ランニングコストまで含めてどれくらいの収益が上がるのかを考える必要があるため「黙っていても家賃収入」なんて甘い話じゃないんですね

【売る方が得】築10年マンションを「民泊」として貸しても儲からない

家売るレオさん

民泊って、誰でも自宅や空き家を宿泊施設として貸すことができるんでしょ?

賃貸経営でコストがかかりすぎるなら民泊にしちゃうのもアリじゃないですか?

イエプロ

人気の民泊施設では、月々の家賃収入を得るよりも1泊いくらで料金をもらうほうが儲かっているみたいですけどね。

でも、最近の民泊事情ではちょっと難しくなっているんだよ。

日本に訪れる海外旅行客の数は右肩上がりで急増しています。

2012年から2017年までの5年間で日本国内を訪れた海外旅行客の数は、なんと2,000万人も増加しているというのだから、宿泊を受け入れるホテルや旅館はキャパシティを超えてしまっています。

そこで注目されたのが、海外では盛んに利用されている「民泊」です。

民間の個人宅を宿泊施設として貸し出す民泊は、海外の民泊斡旋サイト「Airbnb(エアービーアンドビー)」の普及によって爆発的に増加し、2018年初め頃には約6万件もの民泊事業者が登録していました。

ただし、民泊は旅館業法で定めるところの宿泊施設としての要件を満たしていないケースが多く、民泊事業者が旅館業法違反で逮捕されてしまうなどの騒ぎも起きていました。

そこで、政府は「住宅宿泊事業法」、いわゆる「民泊新法」を定めて法制化したわけですが、これが大きく裏目に出ています。

2018年6月15日に施行された民泊新法を根拠に、政府観光庁から「正規の届出のない施設を削除するように」と通知し、エアビーアンドビー側がこれを了承したため、大量の外国人観光客が突如として宿泊先を失ったのです

「新法に沿って届出をすればいい話じゃないの?」と思うかも知れませんが、これがそうはカンタンではありません。

民泊新法に沿った届出を提出して許可を受けるためには、自治体が定めた数多くの基準をクリアする必要があります。この「許可」を得るのが非常に難しいんです

例えば海外旅行客にも人気が高い京都では、2018年に入って民泊新法による許可が下りた施設がたったの6件だけだというのだから「ウチも民泊を始めてみようかな」なんて気軽に始められる事業ではなくなってしまったんですね。

これから民泊を始めてみたいと考えている方にとっては、かなり厳しい情勢だとしか言いようがありません。

【結論】築10年マンションは「売る」がお得!住宅ローンを一括返済して売却しよう

家売るレオさん

賃貸にしても、話題の「民泊」にしても、マンションを誰かに「貸す」っていうのはお金がかかるし難しいんですね。

イエプロ

そう考えてみても、なお「賃貸にするほうが良い」と考えて対策を講じることができるならそれはアリですよ。

でも「何となく賃貸にしてみる」なんて選択肢を選んでいると、ほぼ確実に失敗するでしょうね。

家売るレオさん

じゃあ「売る」とすればどうなんでしょうか?

でも、住宅ローンが残っているとい売れないんですよね?

先ほど、築10年マンションの売却について住宅ローンが残っているという問題を掲げましたね。

実は、住宅ローンの残債があっても、いくつかの条件をクリアできればマンションを売却することは可能です。

住宅ローンの残債を一括返済することです。

たとえば、売却を考えた時点で住宅ローンの残債が3,000万円だったとしましょう。

この先はパターンが分岐します。

  1. 売却価格が残債以上の場合
  2. 売却価格が残債に満たない場合

まず、①の売却価格が残債以上の場合です。

3,000万円の住宅ローン残債に対して、売却価格が3,000万円以上になるのであれば、売却して得たお金で住宅ローンを一括返済する約束ができて、金融機関を納得させることができれば、金融機関はNOとは言いません。

むしろ、融資したお金がきちんと一括で返済されるわけですから、ありがたい話になります。

次に②の売却価格が残債に満たない場合ですが、たとえば3,000万円の残債に対して売却価格が2,000万円であれば、差額の1,000万円を別の金融機関などから融資を受けて一括返済する必要があります。

ここでいう①のパターンならスムーズに、②のパターンでも差額分の調達ができれば問題なく、住宅ローンが残ったマンションを売却することができます。

住宅ローンが残っている家やマンションは売却できる!?住宅ローン残債ありの家やマンションを売却できる方法

2018.07.31

住宅ローンを完済したら抵当権の抹消を自分ですること

マンションの購入時に住宅ローンを利用すると、ほかに担保となる財産がない限り、ほぼ確実に購入したマンションに「抵当権」が設定されます。

抵当権が設定されていると、返済が滞ったり不能に陥った場合に、抵当権が設定されたマンションを売却して返済が補てんされます。

当然のことですが、他人名義の抵当権が設定されているマンションなんて、危なっかしくて誰も購入したくないし、たとえ住宅ローンが完済されて抵当権を行使されることがなくなっていたとしても、気持ちの良いものではありません。

そのため、マンションを売却する際には抵当権を抹消しておく必要があります。

実は、抵当権は「住宅ローンを完済すれば自動的に抹消される」というものではありません。

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送られてくるので、これをもって管轄の法務局で抵当権抹消の手続きを取る必要があります。

注意が必要なのは、金融機関から送られてくる必要書類の中に有効期限があるものが存在することです。

たとえば「代表者事項証明書」または「全部事項証明書」は、有効期限が発行日から3ヶ月とされています。

期限が過ぎても再発行できるものではありますが、住宅ローンは借入期間が長くなるため、金融機関が合併などで名称や代表者を変更していることがあります。

こうなってしまうと書類の用意が面倒になるので、マンションvを売却したお金で住宅ローンを一括返済したら、すぐに抵当権抹消の手続きをしましょう。

抵当権を抹消しないと土地や家は売却できないの!?抵当権付きマンションの3つの売却方法

2018.10.30

中古マンション市場が値上がりしている今が高額査定のチャンス

2018年現在、マンションの市場は値上がり傾向にあります。

東京23区内の新築マンションの平均価格は、なんと5,319万円

あと少し値上がりすれば、平成初期のバブル絶頂期と変わらない程度の価格に到達する勢いです。

マンション価格が値上がりしている大きな理由となっているのが2020年開催・東京オリンピックです。

東京オリンピック開催に向けて、大規模用地が宿泊施設やオリンピック関連施設のために次々と買い上げられているため、マンション建設を進めたいディベロッパーはこれまで以上の高いお金を払って土地を購入しています。

土地の価格が高くなった分、ディベロッパーが損をするのかというと、そんなことはまず有りません。

地価が高い分だけ、マンションの販売価格が高くなっているのです。

これは新築マンションのお話ですが、中古マンションもこの値上がり傾向の影響を受けています

中古マンションの市場には、一定の需要があります。

新築よりも安く購入して思いどおりにリノベーションしたいという人、できる限り好立地のマンションを選びたい人がいるおかげで、中古マンションも軒並み値上がりしています。

特に、2000年代に建てられた築10〜20年のマンションに人気が集中して激しい値上がり傾向を見せています

これは築10年マンションの活用法を考えている方にとっては朗報ですよね!

築10年マンションはバブル崩壊後の安い時代に販売された

この時期のマンションは「底値時代」に建設されているため、販売開始時の価格が破格ともいえるほど安かったという特徴があります。

地価・建築資材・人件費のどれもが安かったうえに、あのバブル崩壊を味わって10年程度しか経っていなかった国民のお財布は安易には開かなかったので、新築でも驚くほどに安く販売されていました。

東京23区内の築10年マンションでは、販売開始時の価格と比較すると、2018年現在の価格が2倍近くまで高騰している物件があります。

平均的に10%程度は資産価値がアップしているので、築10年マンションはまさに「売り時」の真っ最中です。

さらに、わが国は近年において大規模な災害に直面してきました。

地震・津波・大水害…尊い人命が数多く失われてきた中で、やはり住宅の安全性能に注目が集まっています。

築30年を超える古いマンションは旧耐震基準に基づいて建設されており、安心感に乏しいという感想は否めませんが、築10年マンションならそんなマイナス評価を受けることはありません。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

いつまでが売り時なの!?東京オリンピックを一区切りと考えよう

2018年の今こそが、築10年マンションを高値で売り抜くことができる絶好のタイミングであることは間違いありません。

ただし、いくら売り時だからといっても、現在住んでいるマイホームを何の考えもなしに手放すことは利口ではありませんよね。

代わりの住居を考える必要があるし、その住居だって値上がりしているのだから、築10年マンションを売却するという考え方は

  • 引っ越しや住み替えなどに伴ってマンションが空いてしまう方
  • または投資目的で物件を所有している方

に限定した話になります。

となると、今すぐではなくても「ここ数年以内に売却を考えることになるかも…」という方は、いつまで「売り時」が続くのかが気になるところでしょう。

築10年マンションを高値で売り抜くことができる限界は、2020年の東京オリンピックを一つの区切りと考えるべきです。

経済学者の分析によると、オリンピックが開催される国は、オリンピック開催までの間に株価が上昇し、オリンピック閉幕後2〜3年の間も安定を続けるとのことです。

実は「株価」と「地価」は密接に関係しており、株価が上昇すると地価も上がる、株価が安定すると地価も安定するという比例関係にあります。

現在のマンション価格高騰の要因に「地価の高騰」があるとすれば、株価が安定するオリンピック閉幕の2〜3年までは安定圏内だといえます。

これは分析結果であり、国内外の情勢や投資家の動きによって予期せぬ変動を起こすおそれはあります。

だからと言って「今が売り時なのは分かっているが、今は手放すことができない」という方までもが焦って売却に走る必要はありません。

今はまだ手放せないが、数年以内に売却を考えることになるかも…という方は、ライフプラン・投資プランの見通しをつけるために、また近い将来に訪れるであろう売却時のパイプ作りのために、即時売却を前提としない査定を受けておくことをオススメします。

「まだ売らないのに査定を受けるのって失礼じゃないの?」と思うかも知れませんが、不動産業者としては、条件次第では取引に至る可能性がある物件をできるだけ手持ちに入れておきたいと考えています。

いわゆる「種まき」というテクニックですね。

オーナーとしては、現在価格の把握・売却時のパイプ作り・今後の情報ソースとして不動産業者との繋がりを作っておくことに損はありません。

不動産業者としても、取引に至る可能性がある物件の情報・実際の住民しか知り得ないマンションの固有情報などを入手できるので、査定をきっかけに関係作りをしておくことは得策です。

ここ数年で売却するかも…という方は、ぜひ売却査定を受けて不動産業者との良好な関係を構築しておきましょう。

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2018.08.17

築10年マンションをもっと高値で売りたい!高価売却の必勝法は一括査定

家売るレオさん

私、友人に思いっきり間違いをアドバイスしちゃってますね。

すぐに訂正しないと!

イエプロ

それなら、ついでに「高価売却の必勝法」も伝えてあげましょう!

これを実践する・しないで数百万円の差が出るんですよ。

築10年マンションを高値で売却するための必勝法。

それは複数の不動産業者に査定を依頼することです。1社のみの査定では、本当の適正価格は分かりません。

もし、その1社があまりエリアに詳しくない業者であれば、相場よりも安く査定されてしまうかもしれません。

複数の不動産業者に査定してもらえば「どこに査定してもらっても大体これくらいの価格になる」という相場が分かります。

その上で不動産業者を選べば初めての不動産売却も上手くいくでしょう。

特に築10年マンションであれば魅力的な物件が多いので、不動産業者も買取りに積極的な姿勢を示してくれるでしょうね。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

築10年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?ローン残っている家を高く売る方法のまとめ

ここでは、築10年マンションの活用法を紹介しました。

  • 引っ越しや住み替えで築10年マンションが空く場合は「売却」が絶対にオススメ
  • 賃貸はコストがかかるのでNG
  • マンション価格が高騰している今こそが売り時
  • すぐに売却できるわけではなくても数年以内に売却予定であればまず査定だけは受けるべき

イエプロが贈るアドバイスとしては「売却」が絶対にオススメです。

家売るレオさん

友人に訂正の連絡をしたら「さっそく一括査定に申し込んでみる!」って言ってましたよ。

イエプロ

一括査定は運営サイト側で優良な不動産業者を審査しているので、悪徳業者が混ざってしまう危険がないのが魅力ですね。

また、一括査定サイトに登録しているということは「買取りに力を入れています!」というアピールでもあり、活発に買取りをしている元気な業者の証でもあります。

築10年マンションの活用法にお悩みの方は、まずは気軽に不動産の一括査定を申し込んでみましょう。

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