築20年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築20年マンションを高く売る方法

築20年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築20年マンションを高く売る方法

築20年マンションは売却と賃貸どちらがお得なのか!?

築20年マンションの活用法を考えている方に朗報です。

築20年といえば、そろそろリフォームしないとガタがきていると感じることも多くなるので「売却しても大した金額にならないハズ」なんて思っていませんか?

実はこれが大間違い!

築20年を迎えたマンションは、現在の中古マンション市場で最も値上りを記録しています。

なんと、販売開始当時の価格と比較すると資産価値が2倍に膨れ上がっている物件まであるというのだから、築20年マンションはもはや「お宝」状態なのです。

まさに「売るなら今!」の築20年マンションについて、徹底解説していきましょう。

結論をいうと

築20年マンションは売却したほうがお得である

築20年マンションはどれくらい値上りしている!?

イエプロ

今まさに値上りしている中古マンションって、どれくらいの築年数だと思いますか?

家売るレオさん

やっぱり新しいマンションのほうが高く取引きされるんじゃないですかね?築10年以内とかですか?

イエプロ

そう思うでしょ?ところが、これが違うんです。

いま一番値上りしているのが「築20年マンション」なんです。

2018年現在、中古マンションの価格が右肩上がりで推移しています。

すでに2018年夏の段階では、東京23区内の中古マンションは平成初期にピークを示したバブル景気の絶頂期に近い値上りを見せています。

その中でも、購入価格と現在の価格を比べると大きな値上りをマークしているのが、1990年代終わりから2000年初め頃に建てられた「築20年」を迎えるマンションです。

では、築20年を迎えたマンションはいったいどれくらいの値上りを見せているのでしょうか?

築20年マンションはまさにどん底の安い時代に販売された

築20年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築20年マンションを高く売る方法

参考|新築マンションの価格相場【三菱地所レジデンス公式】

東京23区内にあるマンションの平均価格の推移を見ると、1995年から2004年までの間は4,000万円代に収まっています。

この1995年から2004年までの時期は「平成不況」と呼ばれるバブル崩壊後の不景気の中でも、特に「日本列島総不況」と呼ばれる大不況の時期が含まれており、マンション価格は大幅に下落していました。

この時期に建てられたマンションは、まさに「底値の時代」生まれのマンションで、好立地にある高機能マンションでも驚くほどの安値で販売されていたのです。

オリンピック景気を背景に築20年マンションの価格が高騰

2013年、国際オリンピック委員会の総会で、2020年のオリンピック開催地が東京に決定しました。

これを契機に、東京周辺の用地が次々に買い上げられて、出場選手の宿泊施設や大会関連施設の建設が進められ始めたのです。

東京周辺の労働人口だけでは足りず、全国から建設関係の職人が集結するほどの「オリンピック景気」が到来したわけですが、オリンピック景気で多くの利益を得ているのは建設業界だけではありません。

オリンピック景気を受けて最大の利益を得ているのが「不動産業界」です。

東京23区内の不動産価格は、東京オリンピックの開催が決定してから右肩上がりの高騰が始まり、2017年末には平均で5,319万円にまで値上りしました。

なぜ東京23区内のマンションがこれほどまでに値上りしているのかというと「地価が高騰しているから」です。

23区内には、東京オリンピックに向けて次々とホテルなどの宿泊施設や関連施設が建設されています。

これらの建設のために用地がどんどん押さえられるため、なんとかしてマンション建設の用地を確保したいディベロッパーは地主に対してさらに高額を提示します。

「これは自分の土地が高値で売れるチャンスだ」と感じた地主はさらに高額が提示されるのを待ち、地価がさらに跳ね上がります。

この繰り返しで、23区内の地価はとどまることを知らずに高騰を続けて、現在のオリンピックバブル状態に突入しているわけです。

2018年に入ってからはある程度の落ち着きを見せていますが、23区内の地価は依然として均衡と微増を繰り返しながら上昇を続けています。

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築20年マンションが値上りランキング上位に数多くランクイン

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シティタワー品川

参考|シティタワー品川【R-net公式】

都内に数多くの物件を持つ不動産業者が、販売開始時の価格と現在の実勢価格を比較してマンションの値上り率を調査し、ランキングを発表しました。

ランキングの1位は2008年に建設された港区のシティタワー品川で、値上り率は約105%

値上り率が105%ですから、売却すれば2倍の値段がつくことになります。

ただし、シティタワー品川は東京都の事業として建設された物件で販売開始時の価格が激安だったためにここまでの値上り率をマークしたわけですが、注目すべきは2位以下のマンションの築年数です。

3位のクレストフォルム上野グランステージは2001年建設で築17年、4位のファミール日本橋グランスイートプラザは2002年建設で築16年など、値上りランキング高ランクのマンションは2000年初め頃に建設された「もうすぐ築20年マンション」が占拠しているのです。

さらに、1990年代終わり頃に建設された「満・築20年マンション」では、

  • ガーデンハイツ代官山(渋谷区・1997年)
  • 朝日マンション新中野(中野区・1998年)

が値上り率12.8%でランクインしています。

値上り率12.8%ということは、5,000万円で購入したマンションなら所有しているだけで資産価値が5,640万円まで上昇しているということになるわけですから、こんなに優秀な資産はありませんよね。

さらにランキングを下げて見ても、0.1%刻みの僅差で多数の満・築20年マンションがランクインしています。

ランキングの下位まで見ても、1990年代終わりに建設された「満・築20年マンション」と2000年代初めに建設された「もうすぐ築20年マンション」が多くを占めており、2010年以降に建設された築浅マンションの件数を圧倒しています。

今まさに「築20年マンション」が値上りの最前線を走っているということがお分かり頂けたでしょう。

築20年マンションの賃貸の利回りは低い!?賃貸にした場合のリスク

家売るレオさん

築20年マンションって、まだまだ新しく感じる物件も多いですよね?売却で手放しちゃうよりも、賃貸にして末永く収益を得るほうが賢くないですか?

イエプロ

所有しているマンションを賃貸にするのは不動産運用のセオリーではあるよね。

でも、これまでにマイホームとしてマンションを所有していた人が安易に賃貸に転用してしまうのは危険だよ。

家売るレオさん

え?そうなんですか?

賃貸経営といえば、以前は「家賃収入で安定収益が期待できる」とか「ほかの投資商品よりも利回りが高い」などと評価されていました。

ところが、最近の賃貸市場はちょっと風向きが変わってきています。

賃貸経営は「10%程度の高利回りが期待できる」と謳われていますが、これが最近の現実です。

もしマイホームとして所有している築20年マンションを賃貸物件にして「家賃収入で安定収益を得られればいいな」なんて甘いことを考えているなら、現実を直視する必要があります。

築20年のマンション賃貸のリスク①メンテナンス費用がかかる

マイホームとして居住に使用していた築20年マンションを賃貸物件に転用すると、想像以上のコストがかかります。

まず、貸し出し前のメンテナンス費用です。

20年も生活に使用していた物件ですから、魅力的な賃貸物件にリボーンさせるためにはメンテナンスを徹底する必要があります。

壁紙クロス・床材の貼り替え、キッチン台や洗面台の交換、窓サッシの清掃など、軽く見積もっても50〜100万円近い出費になります。

さらに最近では仲介の不動産業者から「エアコンを完備したほうが入居者がつきやすい」と勧められることが多く、3LDK物件の各部屋に最新のエアコンを設置すれば50万円。

「思い切ってキッチンとリビングをつなげてLDKにしましょう」などとリノベーションを勧められればさらに100万円と、貸し出し前からかなりの出費を覚悟しなくてはいけません

築20年のマンションの賃貸のリスク②管理費や固定資産税がかかる

さらに、賃貸物件として公開・管理してもらうためには不動産業者の存在が欠かせません。

不動産業者には、入居者が決まれば仲介手数料を、管理を任せれば管理料を支払う必要があります。

そして、忘れてはいけないのが固定資産税です。

賃貸物件として所有を続けるということは、毎年の固定資産税を納付する義務があるということにつながります。

これだけの出費を覚悟して、それでも家賃収入で収益が安定化することが期待できるでしょうか?

築20年マンション賃貸のリスク③空室リスクがある

賃貸経営で絶対に無視できない問題の一つとして挙げられるのが「空室リスク」です。

賃貸経営がなぜ儲かるのかというと「入居者が家賃を支払ってくれるから」ですよね。

では、入居者がいなければどうなるでしょう?もちろん、収入は0円になります。

入居者が決まらない「空室」状態の賃貸物件は、収入がないどころか、メンテナンスなどの初期投資が全く回収できず、さらに固定資産税も課税されてしまいます。

ちょっとした救いとなるのが、賃貸経営による収入は不動産所得となり、赤字分はほかの所得の黒字分と相殺することが可能という点ですが、一般的なサラリーマンが「実質的に損失なし」と言えるほどの節税効果があるわけではないし、確定申告の手間もかかります。

不動産業者が一般の方に賃貸経営を勧める場合に「利回り◯%だから銀行への返済を考慮しても十分に収益が期待できる」などという説明をしますが、ほとんどが満室状態の利回りを説明しており、空室リスクを無視しているケースが大半です。

銀行から融資を受けてメンテナンスをして、キッチンやエアコンの新調など初期投資に張り込んだのに、1年間も空室が続けば…

考えただけでも恐ろしいですね。

【結論】築20年マンションは「売却」の一択が正解!

家売るレオさん

ちょっと、店長!賃貸って全然儲かりそうなイメージが湧いてこなくなったんですけど、どうして不動産業者は賃貸経営が成り立っているんですか?

イエプロ

マイホームを転用する「賃貸初心者」も、プロの不動産業者でも、コストがかかってしまうという点では同じなんだよ。

でも、不動産業者はたくさんの賃貸物件を運用しているから、一つの物件が赤字になっても耐えることができるんだ。

家売るレオさん

わざわざ銀行から融資を受けてメンテナンス費用を用意しなくちゃいけない素人は、最初のうちは赤字になることを覚悟して資金をプールしておかないと失敗してしまいそうですね。

巷には「賃貸経営を成功させる!」的なノウハウを紹介している書籍やサイトがあふれています。

その中には「マイホームとして使用していたマンションを賃貸物件にして収益化をはかる」という難しい問題を、さもカンタンに実践できるかのように紹介しているものがたくさんあります。

ところが、賃貸経営は初期投資やランニングコストが高額になり、最初のうちは思ったように収益化に漕ぎつけることができません。

さらに、銀行の融資を利用したり、プールしていた自己資産を投入したところで、入居者が決まらなければ無収入が続いてしまいます。

プロの不動産業者が不動産経営で成功しているウラには、一つの物件が赤字状態でも他の物件の黒字で補てんできるだけの潤沢な資金があります。

また、プロの不動産業者であれば、日頃からメンテナンスやリフォーム・リノベーションを依頼する機会が多いため、施工業者とのパイプもできあがり、一般の人よりも良質で格安の工事を受けることができます。

こんなにもリスキーな不動産経営にチャレンジして精神をすり減らしてしまうよりは、高値で売り抜くことができるチャンスを活かして売却してしまうほうが利口です。

特に、新築時の販売価格が底値だった築20年マンションなら、10%前後の値上りが期待できます。

築20年が経過した「満・築20年マンション」も、2000年初頭に建設された「もうすぐ築20年マンション」も、購入時より高い価格で売り抜くことができる今こそ、売却の一択なのです!

築20年マンションを売却したい!ローン途中でも大丈夫?

築20年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築20年マンションを高く売る方法

住宅ローンといえば、返済期間は30年や35年、長いものでは50年という選択肢があるほど、長期間をかけて返済するものです。

借り入れる金額が巨額になるので、10年やそこらで返済が終わる人はよほどの高額所得者か、または切り盛り上手の節約家でしょうね。

今がまさに売り時!とはいえ、築20年マンションだと「まだ住宅ローンの返済途中なんだけど…」というケースも少なくないでしょう。

自動車の購入資金にマイカーローンを利用すれば「返済途中は下取りや売却はできない」というイメージがあるのと同じで「住宅ローンの返済途中ではマンションを売却できないでしょ?」と考えるのは自然なことです。

ところが、今こそ売り時の築20年マンションを「ローン途中だから」という理由で売却に尻込みするのはハッキリ言って「もったいない!」の一言です。

実は、住宅ローンの返済中であっても、マンションを売却することは可能です。

大前提となるのが「売却して得たお金でローンを一括返済すること」で、これは絶対条件だと言えるでしょう。

この条件をクリアしないと、住宅ローンの融資時に設定された「抵当権」が解除されません。

もしローン返済に困って「返済途中でも売却できるの?」という話を考えているのであれば、売却益を返済にあててなお不足分をさらに手出しする…

なんて不毛なお話になるわけですが、今は「売れば利益が生まれる」というタイミングです。

金融機関としては「貸したお金がしっかり返ってくればOK」ですから、売却先との話がまとまっていて、一括返済が確実にできるのであれば、NGを出すことはまず有りません。

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抵当権抹消の手続きは自分でやること

注意しておきたいのは「抵当権抹消の手続きを忘れないこと」です。

住宅ローンを完済しても自動的に抵当権が解除されるわけではありません。

抵当権を抹消したい場合は、自分自身で抹消手続きを取る必要があります。

住宅ローンを完済してそのまま住み続けるのであれば、ローンを根拠にマンションを取られたりすることはないので大した問題はありませんが、売却するとなれば大きな障害になります。

いくらローンを返済していても、他人の抵当権が設定された物件を買う人はいないので、売却に際しては必ず抵当権抹消をおこなう必要があります。

抵当権解除は、金融機関から必要書類をもらって法務局で手続きをします。

抵当権解除の必要書類は、概ね以下のとおりです。

  • 解除証書または弁済証書
  • 抵当権設定契約証書
  • 代表者事項証明書または登記事項証明書
  • 委任状

これらの必要書類と、法務局のホームページや窓口に備え付けられている申請書を添えて提出すれば、抵当権を抹消することができます。

難しい名前の書類が多いので面倒に感じるかも知れませんが、手続き自体は意外とカンタンです。

しかも、司法書士に依頼すれば2万円前後の費用がかかりますが、自分で手続きをしてしまえば登録免許税1,000円を支払うだけで済むので、かなりの節約になります。

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築20年マンションを少しでも高く売却するには一括査定

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築20年マンションを少しでも高値で売却するには、不動産業者の査定を受ける前にしっかりと掃除をしておくことをオススメします。

査定士がぱっと見た目に「汚れているな」とか「雑然としているな」と感じるようでは、査定額は下がってしまいます。

これはちょっとしたコツですが、さらに大切なのが「複数の不動産業者に査定を依頼すること」です。

1社だけの査定では、本当にその査定額が適当なのかも分かりません。

もしかすると、その1社がエリアに詳しくない業者だったとしたら、相場からかけ離れた安い査定額にしてしまうかもしれません。

複数の不動産業者に査定することで不動産市場の相場も分かるし、業者との相性もわかります。

築20年マンションを少しでも高値で売却したいなら、複数の不動産業者に査定を依頼するのがオススメです。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

築20年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築20年マンションを高く売る方法のまとめ

イエプロ

築20年マンションは今こそ売却に最適のタイミングだということは理解できましたか?

家売るレオさん

よく分かりました!しかも住宅ローンの返済途中でも売却できるんですね。

知りませんでしたよ。

イエプロ

東京23区内の地価高騰は2020年の東京オリンピックまで続くと予想されています。

2019年の春には転勤などでマンションを手放すことになる方もいるでしょうが、オススメは「売却」の一択ですね。

まさに今こそが価格の頂点に近いとも感じられる東京23区内のマンション市場。

販売開始時の価格が底値で、値上り率が高い築20年マンションは、賃貸にするよりも売却がオススメです。

築20年マンションにお住まいで住み替えを考えている方、築20年マンションを相続などで取得した方は、この機会にぜひ売却を検討してください。

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