築30年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築30年マンションを高く売る方法

築30年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築30年マンションを高く売る方法

築30年マンションは売却と賃貸どちらがお得なのか!?

販売用にしても、賃貸用にしても、かなりの数が流通しているのが「築30年マンション」です。

築30年といえば、日本経済が絶頂に達していた「バブル期」に建設されたマンションですから、もともとのお値段はかなり高め

この頃に新築でマンションを購入した方なら、バブル崩壊の激しい値下がりや最近のプチバブルによる高騰など、同じ物件なのに価値の上昇下落が忙しくて、色々と悩みが多いことでしょう。

築30年マンションを住居用に購入した方なら、そろそろ会社も定年退職して第2のマイホームを探している時期

そこで、今回は「築30年マンション」をターゲットに、売却してまとまったお金に変えるか、賃貸用としてこれからも資産活用していくのかを比較し、どちらがおトクになるのかを検討していきましょう。

結論をいうと

築30年マンションは売却したほうがお得である

築30年のマンションはバブル期に建てられた

築30年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築30年マンションを高く売る方法

参考|新築マンションの価格相場【三菱地所レジデンス公式】

築30年のマンションと聞くと、まず感じるのが「古い」、その次に感じるのが「バブル期の建物だな…」という印象でしょう。

実は「築30年マンション」は、日本の時代変化を色濃く受けて反映しているんです。

築30年のマンションが建てられた時期といえば、1980年代。

その当時を過ごしたことがある方ならご存知のことですが、日本経済は急成長を遂げて何をやっても潤う「バブル期」の絶頂にありました。

銀行融資の金利が驚くほどに低かったため、居住用のマンションだけでなく、賃貸用・投資用としてのマンションもたくさん建設されました。

投資が過熱して土地の価格が急騰し、それに伴ってマンションの価格はどんどん上昇。

それでもいくらでも買い手がついていたので、ますますマンション価格は高騰を続けて、1990年頃には都心マンションの平均価格が6,000万円を超えてしまったのです。

1億円を超える「億ション」であっても売りに出せばあっという間に買い手がついてしまう時代…

こんな時代に、好景気に浮かれて高級マンションを無理して購入した人の多くは、バブル崩壊以後の不景気による給料カットやリストラなどの憂き目に遭い、泣く泣くマンションを手放してしまいました。

つまり、築30年のマンションは悲しい時代の潮流に飲まれた経験がある物件が多いことになります。

築30年の家やマンションは耐震基準の節目

イエプロ

「築30年マンション」と言われるとどんな印象を持ちますか?

家売るレオさん

そうですね…まずは「古いから結構いたんでるだろうなぁ」ってカンジですかね。

イエプロ

それはそうですね。

30年も前の建物になれば、あちらこちらが劣化しているだろうし、修繕なしでは快適に住めないこともあるでしょう。

家売るレオさん

あ、あと「地震に弱い」んじゃないかと思うんですよ。

ちょうど昔の耐震基準で建てられているはずですよね

イエプロ

すごくいいポイントに気がつきましたね。

築30年マンションは、ちょうど耐震基準が現行の新しい基準に変わった頃なんですよ。

だから築30年代でも旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物が混在しているんです。

大きな地震災害が相次いでいる日本列島。

みなさんも「耐震基準」という言葉があることはご存知でしょう。

耐震基準とは、建物が大きな地震に耐え得るだけの構造を持つために必要な工法を定めたものです。

この耐震基準、現行の基準は震度6強から震度7の地震が起きても倒壊しないように定められていますが、昭和56年(1981年)5月31日までの基準は「震度5強の地震が起きても倒壊しない」というレベルでした。

2018年現在では、旧耐震基準に沿って建設された建物の築年数は37年。

つまり、築30年マンションには、

  • 旧耐震基準に沿って建てられたマンション
  • 新耐震基準に沿って建てられたマンション

が混在していることになります。

これまでに起きた阪神大震災や東日本大震災でも、残念ながら亡くなってしまった方のうち多くの方のマイホームが旧耐震基準に沿って建てられた建物・家屋でした。

建築基準という観点からみても「築30年マンション」は重要なポジションにあるというわけです。

築30年マンションはちょうど住み替えたい世代が住んでいる

築30年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築30年マンションを高く売る方法

築30年マンションを新築の頃に購入してマイホームとして住まい続けている方というのは、年代で言えば50〜60歳代になり、そろそろ第二の人生を考える時期に差しかかります。

これまでに自分の余暇や趣味などに時間を割く余裕もなく、ガムシャラに働いてきた自分を振り返って「都会から郊外に移り住みたい」と考えたり、

実家に住んでいた両親が亡くなってしまい、土地建物を相続したので「生まれ育った街に帰りたい」などと考える時期です。

投資用の転売目的で購入した方を除いては、ほとんどの築30年マンションがマイホームとして引退間近を迎えています。

それと同時に、マイホームとして引退を迎える築30年のマンションには「売却してまとまったお金に換えるのか」それとも「賃貸して資産運用していくのか」という選択が迫られているのです。

築30年マンションに資産価値・需要がある理由

家売るレオさん

築30年ともなると、かなり古いマンションになりますよね?売っても大したお金にはなりそうにないし、賃貸にしても借り手がつくのか…

イエプロ

「築30年」というスペックだけにこだわるとそんなイメージを持ってしまうのかも知れませんが、売買にしても賃貸にしても一定の需要があるから資産価値は十分なんですよ。

ただ「建設されて30年も経っているマンション」とだけ聞けば、誰だって古めかしい物件をイメージしてしまうでしょう。

ところが、築30年マンションは売買・賃貸ともにしっかりと市場が確保されており、一定の需要が見込めます。

建物は基本的に「時間が経つと価値が下がる資産」であるはずなのに、なぜ築30年も経っていてある程度の価値が見込めるのでしょうか?

築30年マンションが需要がある理由①建物の価値が下がっても「土地の価値」が上昇しているから

築30年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築30年マンションを高く売る方法

参考|土地価格【三菱地所レジデンス公式】

建物が持つ資産価値は、時間の経過とともに減少していきます。

これはどんな建物でも等しく持っている絶対条件で、避けることはできません。

中には「ヴィンテージマンション」に代表されるように、

  • 有名な建築家やデザイナーが設計
  • 量産されないような特別な一点モノとして建設

されたような「古いのに価値が高い」という希少価値が加わっている例外もありますが、

柱・壁・床・配管類など、住宅を構成する建材や設備は時間の経過とともに必ず劣化していくため、希少価値を考慮しない限り、どんな建物でも必ず資産価値が減少していきます

ところが、時間の経過が資産価値に影響しないものがあります。

それが「土地」です。

土地は時間が経ったからといって「古くなった」とか「劣化した」などということはありません。

それどころか、時間が経過して周辺環境が変われば、土地はそれまで以上の価値を持つことがあります

もちろん逆も然りで、周辺環境が悪くなれば土地の価値が下がることもありますが、2018年現在は「プチバブル」と呼ばれる地価高騰の余波を受けています。

2020年開催の東京オリンピック特需も相まって、特に東京23区内の地価は右肩上がりで上昇中です。

築30年マンションは、建物自体の価値が下落しても土地の価値が上昇しているので、トータル的な資産価値は上がっているということになります。

築30年マンションが需要がある理由②空前の「リノベーションブーム」が起きているから

家売るレオさん

よく中古物件や賃貸物件の情報を見ていると「リノベーション済み」っていう記載がありますよね?

最近ではリフォームのことをリノベーションって呼ぶんですか?

イエプロ

リフォームとリノベーションは全く別のものです。

よく混同されがちな「リフォーム」と「リノベーション」。

まずリフォームとは「元の状態に戻す」という意味です。

長年の生活に使用して傷んでしまった箇所を修繕したり、新しい部材に交換して、新築の頃と同じまたは近い状態にすることを指します。

一方のリノベーションとは「改革」や「刷新」という意味です。

傷んでしまった箇所や、もっと便利にしたい箇所などを、元の状態よりもさらにグレードアップさせることを指しています。

こうやってリフォームとリノベーションの違いを説明してみると、以前はリフォームと呼んでいたものが実はリノベーションだったということがよく分かりますね。

たとえば、もともとはリビングとキッチンが分離していた住宅で、壁を撤去してリビングダイニングキッチンに改装するのはリノベーションになりますが、ひと昔前ではリフォームと呼んでいました。

最近の中古住宅市場では空前のリノベーションブームが訪れています。

中古マンションや中古住宅を格安で購入し、それなりの工事費用を使っても新築よりずっと安くて、しかも自分たちの思い描いたとおりの住まいになるという発想で、リノベーションが大人気になっています。

特に築30年程度のマンションは、新耐震基準が採用されて以後に建てられた建物の中でも築古で格安になっている物件が多いので、リノベーションが前提で物件を探している人を中心に人気が集まっています

リノベーション費用の予算が300〜500万円くらい用意できれば、最新の高機能マンションと同等の暮らしが期待できるので、新築よりも格安になる古いマンションを購入してリノベーションしたいと希望する人が求める「素体」として市場で注目されています。

また、賃貸物件でも「メンテナンス済み」や「リフォーム済み」で公開するよりも「リノベーション済み」として公開するほうが入居希望者の食いつきも良くなります。

魅力的な賃貸物件として古いマンションをリボーンさせるためには、多少のコストがかかることを覚悟してでもリノベーションするのがオススメです。

築30年マンションは「売却」「賃貸」どっちがお得?

家売るレオさん

これから築30年マンションを手放す人って、売却してまとまったお金に換えるのと、賃貸にするのを比べるとどっちが賢いんですかね?

イエプロ

どちらにしても一定の需要はあるから、売り物件にしても貸し物件にしてもまず一応は成功するでしょうね。

レオさんはどっちがいいと思いますか?

家売るレオさん

うーん…私は賃貸にするほうが賢いと思いますよ。

だって、ずっと家賃収入が入るから、売ってしまうよりもたくさんのお金を生んでくれるでしょ?

イエプロ

その考え方は間違いじゃないけど、賃貸物件が抱えるリスクを考えれば私は売却をオススメしますね。

物件を抱える人の多くが持つ悩み。

それが「売却して一時的にまとまったお金を得る」のか、それとも「賃貸物件として運用し、家賃収入を得ていく」のかという問題ですが、オススメは「売却」です。

なぜ「築30年マンションは売却がオススメ」なのか、理由を説明していきましょう。

売却がお得な理由①今こそ高値で売却できるタイミングだから

2018年現在は、不動産価格が上昇傾向にあります。

特に「プチバブル」と呼ばれるほどに不動産価格が高騰している東京23区内のマンションの平均価格は、平成初期のバブル絶頂期に記録した最高値に迫る勢いです。

土地の価値は時間の経過によって必ず低下するわけではなく、周辺環境・景気の変化などによって上下するため、同じ物件でも売却するタイミング次第では数百〜数千万円の差が生じることがあります。

たとえば港区にあるサンウッド三田パークサイドタワーでは、1LDKの販売開始当初の価格が3,500万円程度だったのに、最新の物件情報を見ると同じ物件なのに約7,300万円で販売されています。

築30年マンションではここまでの値上がりは期待できませんが、地価が高騰している今なら「30年も居住に使ってきたのにこんなに高くていいの?」と思えるくらいの高値で売却することができます。

まさに今、このタイミングで築30年マンションの処分法を考えるなら、売却したほうが断然におトクでしょう。

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売却がお得な理由② 空室リスクを回避できるから

賃貸経営には色々なリスクがあり、代表的にあるのが「空室リスク」です。

当然のことですが、マンションの入居者がいないと家賃収入を得ることはできません。

ところが、賃貸物件には必ず「空室」状態が発生します。

新たに入居者を募ったり前の契約者が退去した後でも、すぐに入居者が決まれば家賃収入が途切れることはないのでベストですが、実際はそうは上手くいきません。

メンテナンスのため数週間の入居不可状態が発生したり、時期によっては全く入居者が決まらないことだってあります。

売却がお得な理由③賃貸経営にはコストがかかるから

マンションを賃貸経営すると、毎月の家賃収入を得ることができます。

新規の入居者があれば礼金がもらえるし、契約期間が過ぎれば更新料を請求することもできます。

売却のように一時的なお金を手にするのではなく、継続的に家賃収入を手にすることができるので、投資商品としては堅実な部類だと言えるでしょう。

しかし、賃貸経営には2つのコストがかかります

  • 固定資産税
  • 維持管理費

不動産を自分自身の名義で維持するわけですから、年間の固定資産税の納税義務が発生します。

マンションを賃貸物件として維持するためには、メンテナンス費用、不動産会社に支払う管理費用や依託費用などのコストがかかります。

特に築30年の古いマンションになると、物件のあちらこちらに劣化や損傷が発生しているはず。

これに加えてリフォームやリノベーションをしようものなら、賃貸物件として公開するまでに最低でも100万円程度の出費は覚悟する必要があります。

賃貸物件として公開する前にかかるコストと年間に必要なコストなどを考慮すると、家賃収入の黒字分はわずか、悪ければ最初の1年間は赤字になってしまうことも考えられます。

複数の賃貸物件を所有していて、1つの物件の赤字をほかの物件の収益でカバーできるのなら大丈夫ですが、単に「マイホームを手放す」という経緯から築30年マンションで賃貸物件を経営していくのは難しいでしょう。

【結論】築30年マンションは「売却」がお得

イエプロ

築30年マンションだと、賃貸経営をしてくのは難しいってことは理解できましたか?

家売るレオさん

私、単純に「ずっと家賃収入がもらえるから賃貸のほうがおトク」って思ってました。

賃貸経営って実は難しかったんですね。

イエプロ

そのとおり!たとえば家賃を決める時だって相場や市価の調査が必要だし、メンテナンスや工事だって安くて質が良い業者を探さなくちゃいけない。

家売るレオさん

不動産業者はそのノウハウやパイプがあるけど、個人でやると難しいってことですね。

築30年が経って「売却しようか?それとも賃貸物件にしようか?」と迷っているマンションがあるとすれば、絶対に「売却」でまとまったお金に換えるほうがオススメです。

地価が上昇傾向にあって中古マンションの市場がホットな現在は、特に売却がオススメ!

もし「それでも、やっぱり賃貸物件にして家賃収入を得るほうが賢い気がする」と考える方は、一度、不動産会社に相談して賃貸物件として経営した場合の試算をしてもらうと良いでしょう。

年間の家賃収入から年間のコスト、一時的なコストなどを差し引いて、一体いくらの利益が手元に残るのかを厳しく試算してもらえば「家賃収入でラクラク生活ができる」というイメージは夢か幻だったと気がつくはずです。

築30年マンションはローンが残っていても売却できるのか

築30年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築30年マンションを高く売る方法

築30年といえば、新築で購入していればローン返済が完了しているか、完了間近という時期でしょう。

20歳代でマンションを購入していれば30年を超えるローンを組んでいることもあり得るし、返済途中で支払いが苦しくなればプラン変更で返済期間を延ばしていることも考えられます。

一般的には「ローンが残っていると売れない」という考え方になりますが、これは住宅ローンを融資している金融機関が物件を担保に融資しているから

ローンが残っている状態でも、売却したお金で残債を一括返済できれば担保を外してもらうことができます。

不動産買取り業者に相談すれば手続きのサポートをしてくれるので「まだあと数年はローンが残っている」という方でも売却を諦める必要はありません。

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築30年マンションを高く売る方法

家売るレオさん

築30年マンションなら「売却」がオススメってことなら、やっぱり少しでも高く売りたいですよね。

高く売るためのコツはあるんですか?

イエプロ

まずは買取り業者の査定時にはしっかり掃除をしておくこと。住宅として美しいイメージをアピールすることは思っている以上に大切ですよ。

家売るレオさん

じゃあハウスクリーニングとかを呼んで清掃してもらったほうが良いですか?

イエプロ

そこまでする必要はないよ。売却してしまえば必ずメンテナンスをするし、壁紙なんかも新品に張り替えるからね。

それよりも一番大事なのは「一つの業者だけに査定してもらうのではなく、複数の業者に査定してもらうこと」だね。

コレをするのとしないのでは、数百万円の差が生じることがあるよ。

築30年マンションを少しでも高く売るために必須となるテクニックが「複数業者による査定」です。

間違っても1社だけに査定をお願いして「そんな高値になるの?ラッキー!即決します!」なんてことはしないように気を付けましょう。

もし、これから築30年超えのマンションを売却しようと考えているなら、ぜひ「不動産の一括査定サイト」を活用してください。

不動産の一括査定サイトでは、お手持ちの物件の築年数・エリアなどのカンタンな情報を入力するだけで、一括査定サイトに登録している複数の優良な不動産会社から簡易的な査定結果が送られてきます。

いくつかの不動産会社から査定結果が送られてきたら「だいたいこのくらいの価格になる」という相場感がわかります。

さらに、その中でも高値で売却してくれそうな3社程度を選んで、実際にマンションをみて査定してもらえば、一番高値で販売してくれる期待が持てる業者がわかるでしょう。

あとはどの不動産会社に仲介をお任せするのかを慎重に選んで媒介契約を結ぶだけ。

一括査定サイトに登録している不動産会社は、不動産売買のプロ業者ばかりなので、きっと高値での売却が期待できるでしょう。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

築30年マンションは売るのと貸すのではどちらがお得?築30年マンションを高く売る方法のまとめ

築30年マンションを所有している方のうち、多くの方が抱えている「売却」か、それとも「賃貸」かというお悩み。

ここでは、プロの私が現在の情勢を加味して「売却が絶対におトク!」という結論で、その理由や高値で売るためのテクニックなどを紹介させて頂きました。

家売るレオさん

これからマイホームとして引退するマンションはどんどん増えるんでしょうね。

イエプロ

これからも定年退職者の数が大幅に減少することはないから、退職を機にマイホームとして居住していたマンションを売却する人の数は増えていくだろうね。

家売るレオさん

そうなると、物件が余っていないウチに売却したほうが高値が付きやすいってことですよね?

イエプロ

そのとおり!現在は、地価の高騰に加えて、中古マンション市場が「買いたい!」という人が多いホットな状態だから、なおさら「売るなら今!」ってことなんですよ。

築30年マンションを抱えている方は、ぜひこの機会に売却を検討して、明るいライフプランを練り直してみましょう!

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