築40年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築40年マンションを高く売る方法

築40年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築40年マンションを高く売る方法

築40年マンションは売却と賃貸どちらがお得なのか!?

不動産情報をリサーチしていると「築40年」を超える物件がいくつかヒットします。

築40年といえば1970年代に建てられたマンションですから、ハッキリ言ってすごく古い物件

「そんなマンション、売りに出しても買い手なんているの?」と感じるかも知れませんが、実は築40年を超えるマンションにもしっかりと需要はあって、それなりに買い手がつくものなんです。

そこでイエプロは、

  • 築40年のマンションはどれくらい需要があるのか
  • 築40年のマンションは「賃貸」と「売却」どちらがお得なのか

など、築40年オーバーのマンションを持っているオーナーにぜひ知っておいて頂きたい「築40年のマンションの売却計画」について解説していきます。

結論をいうと

築40年のマンションは売却したほうがお得である

築40年マンションには転居ブームが訪れている

家売るレオさん
最近、中古住宅の市場には「築40年超のマンション」が増えているってホントですか?
イエプロ
ホントですよ。

中古マンションの情報に目を通すと、かなりの数が売りに出されているみたいだね。

家売るレオさん
なんでそんなに古いマンションがたくさん売りに出ているんだろう…?
イエプロ
そこには、日本の経済や暮らしの変化が関係しているんですよ。

築40年を超えるマンションが建てられたのは1970年代。

1970年代といえば、わが国は高度経済成長の安定成長期まっただ中でした。

株式投資が盛んになって経済が活性化し、人々の暮らしはどんどん豊かになり、都市部で働く人も増えて住宅の供給量が追いつかず、次々にマンションが建設されました。

この時代にマンションを購入した若い働き手の方々は、2010年代になってちょうど定年退職の頃を迎えています。

退職金も入り、がむしゃらに働いてきた我が身を振り返って

  • 郊外に移り住んでのんびりしたいな
  • 生まれ育った街に戻って骨を埋めたいな

と転居する方が増えてきました。

高度経済成長を支えてきた方々の引退とともに、1970年代に建てられたマンションもマイホームとしては引退する時期が訪れているのです。

築40年マンションが地震に弱いは誤解

家売るレオさん
古いマンションって地震に弱そうじゃないですか?

各地で震災が起きているしちょっと不安ですよね。

イエプロ
たしかに、阪神淡路大震災・東日本大震災だけじゃなくて、熊本・鳥取でも大きな地震が起きてたくさんの方が被災したから、耐震性の高い住宅が好まれるのは当然だよね。
家売るレオさん
最近はまた大阪でも大きな地震があったし、築古のマンションなんて大きな地震がきたら潰れちゃいそうで怖いから買い手は減りそうですよ。
イエプロ
家売るレオさんの感想はごもっともなんだけど、全ての古いマンションが地震に弱いワケじゃないんだ。

「地震大国」と呼ばれる日本。最近では大型の地震が頻発しているので、耐震性の高いマンションや住宅に人気が集まっています。

そこで登場するのが「耐震基準」という用語。耐震基準とは、大地震が起きた時に建物が倒壊・損壊しない建築基準のことです。

1978年月6月1日以降に建てられた建物は「新耐震基準」と呼ばれる基準を満たして建築されており、震度5強程度ではほとんど損傷しない、震度6強〜7でも倒壊しない程度の耐震性を持っています。

ところが、築40年のマンションは1970年代に建てられているため「旧」耐震基準に基づいて建築されています。

旧耐震基準では、震度5強でも倒壊しないという基準で建築されており、新耐震基準よりもワンランク弱い設定です。

たしかに、各地の震災では旧耐震基準しか満たしていない建物の倒壊・損壊率は著しく、住民としては不安を感じてしまいます。

だからと言って「築古=地震に弱い」と決めつけるのは誤解

旧耐震基準に基づいて建築されたマンションでも、マンションの管理組合が耐震診断を受けていたり、耐震改修工事を実施していれば、新耐震基準に準じた耐震性があることになります。

また、新耐震基準を満たしていないマンションでも、躯体が壁式構造であったり、地盤が強い立地であれば、倒壊の危険性は低くなります。

築古だからといって、ひとまとめに「地震に弱い」と言い切ることはできないんですね。

中古マンションを販売する場合、不動産業者は必ず「重要事項説明」として耐震基準や耐震診断・耐震改修工事の有無を説明するので、必ずマイナスになるというわけではないということを覚えておきましょう。

築40年マンションの処分方法は「売る」「貸す」のどちらが得か

家売るレオさん
ちょうど今が「築40年マンション」を手放すタイミングってワケですね。
イエプロ
そのとおり。

だからたくさんの古いマンションが市場で流通しているんだよ。

家売るレオさん
でも、私だったら「せっかくローンも払い終わったんだし、賃貸にして家賃収入をもらって生活したい」って考えちゃうんですよね。

なんか、売っちゃうのってもったいない気がしますよ。

1970年代に建てられた築40年を超えるマンションのオーナーさんたちは、みなさんが似たような悩みを抱えています。

  • 思い切って「売る」のがベストか?
  • 家賃収入を期待して「貸す」ほうが賢いのか?

みなさんのお悩みを解消するために、どちらが良いのかを検討していきましょう。

【売る方が得】土地に価値がある今が築40年マンションの売却チャンス

築40年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築40年マンションを高く売る方法

土地価格

参考|土地価格【三菱地所レジデンス公式】

築40年超のマンションを「売る」という選択肢を選ぶ場合、売却のチャンスはまさに今です。

なぜ今こそが売却のチャンスになるのか、理由を説明しましょう。

建物の価値は時間の経過によって下がりますこれは避けようがない基本であり、有名な建築家によるレトロ建築であるとか特別な理由がない限りは絶対条件とも言えます。

築40年のマンションともなれば、物件自体の資産価値は著しく低下し、状態によっては不動産業者も「買い手なんてつかないかも知れませんね」とお手上げ状態になることだってあります。

それでも値段がつくのは、建物ではなく「土地」に価値があるから

1970年代に建てられたマンション群は、まだ現在ほど住宅事情に悩まされた時代ではなかったので、好立地にあることが多いのが特徴です。

駅に近い、官公庁に近いなどの好立地にどちらかといえば古ぼけたマンションやビルが多いのは、いまだ開発途中だった街にいち早く建てられていたからだと言えます。

立地条件が良ければ、建物に少々の難があっても一定の需要があります

特に都市部では土地価格が上昇している傾向があるので、好立地であれば買い手が見つかる可能性は大。

まだまだ「築年数が古すぎるから」と諦める必要はありません

【売る方が得】リノベーションブームで築40年マンションが人気

家売るレオさん
最近よく「リノベーションにオススメ」って中古マンション物件の情報を見かけるんですけど、リノベーションって何ですか?
イエプロ
そうそう、それこそまさに最近のブームなんだよ。

リノベーションという流行があってこそ、築40年を超えた築古マンションでも需要があるんだ。

リノベーションとは、建物の大規模改修のことです。

よく似た言葉に「リフォーム」がありますが、リフォーム(reform)は「元の状態に戻す」という意味。

マイナスの状態にある物件をゼロの状態に回復させることを指します。

一方のリノベーション(renovation)は「革新・刷新」という意味で「元の状態よりも機能的に向上させる」こと

古い物件を現代の生活スタイルにあった間取りに改築したり、キッチンやバスに最新の設備を導入して機能性を向上させることを指します。

今、住宅業界はリノベーションブームが起きています。

古民家を現代の生活スタイルにマッチするように大改造したり、リノベーションOKのマンション物件を購入して住みよい形に改築する方が急増しています。

中古住宅販売業者の中には、築30〜50年程度の中古住宅を買い取って全面的なリノベーションを施し、まるで新築同様の住宅にリボーンさせて販売する業者も増えています。

そのため、築40年にもなるマンションは「リノベーションに最適」として販売されることが多く、好立地のマンションを安く購入し、それでいて自分たちで創意工夫して機能的なマンションに仕上げたいという方から人気が集まっています。

新築で機能性に優れたマンションを購入するよりもグッと費用が抑えられるので、特にマイホーム購入の適齢期である30〜40歳代の方に人気があるようです。

【売る方が得】築40年マンションは貸すのが難しい!?賃貸が難しい3つの理由

家売るレオさん
古いマンションでも十分に買い手がつくってのは理解できましたけど、そんなに人気があるなら売却して少しまとまったお金をもらうよりも賃貸にして家賃収入をもらったほうが良いですよね。
イエプロ
レオさんはなんで「賃貸のほうが良い」って考えているんですか?
家売るレオさん
だって、家賃収入は入居者がいる限りずっともらえるわけでしょ?

長い目で見れば売却よりもたくさんお金が入ってくるかもしれないでしょ?

イエプロ
その考え方は間違ってはいないけど、築40年を超えるような古いマンションだと難しいんだよ。

すでにマンションを所有している人が転居を考える場合、マンションを賃貸に活用して家賃収入を得ようと考えるのはごく自然なことです。

ただし、これは築浅の住宅の場合

築40年マンションともなれば、手にする家賃収入と維持管理にかかる経費のバランスをよく計算する必要があります。

賃貸に出すのが難しい理由①賃貸物件の維持にはコストがかかる

マンションを賃貸用にする場合、まずは室内のメンテナンスが必要です。

  • 壁紙クロスや床材の張り替
  • 水回りの清掃
  • シンク・ユニットバスの交換
  • 柱や壁の修繕
  • ガラス・網戸の交換

など、入居希望者が満足するように室内をメンテナンスしておくことになります。

場合によっては、メンテナンスでは済まないほどに室内が傷んでいるせいで修繕工事をおこなう必要があったりもします。

さらに、配管などが傷んでいれば設備工事も必要になります。

最近の賃貸住宅ではエアコンの完備が好まれるので、最低でもリビングや寝室にあたる部屋には新品のエアコンを設置したいところ。

こうなると、賃貸物件にチェンジするためだけでも50〜100万円程度の工事費用が必要になります。

もし「リノベーションして生まれ変わった状態で賃貸に」なんて考えているのであれば、工事箇所や間取りなどによって差がありますが300〜1,000万円程度の工事費用がかかることを覚悟しなくてはいけません。

また、賃貸物件として所有を続けていれば、

  • 毎年の固定資産税が課税される
  • 設備などに不具合があるたびに修繕工事の費用を支払う
  • 入居者を募るには不動産業者を仲介に立てる

といった必要があります。

不動産業者を仲介に立てると、万が一のトラブルなどへの対応をお任せすることはできますが、仲介手数料や管理料などの支払いが発生することに。

そうなれば、さらに手元に残るお金は減ってしまいます。

賃貸に出すのが難しい理由②家賃が格安になってしまう

築40年ともなると、入居前のメンテナンスや入居後の維持にかなりのお金がかかります。

しっかり工事をしてもらえば、やはり見違えたように美しい物件になることは間違いありません。

ところが、どんなにお金をかけて手を尽くしたとしても「築40年」というスペックは変わらないので、家賃はそれ相応に安く設定しないと借り手が見つからないのが実状です。

どんなに立地条件が良くても、相場の最低価格か、またはそれを下回るくらいの家賃に設定しないと、物件探しをしている人は気にも止めてくれないでしょう。

しっかりとお金をかけたのに格安家賃で貸すことになれば、赤字経営とまではならなくても利益なんてゼロに近い状態になることも珍しくありません。

賃貸に出すのが難しい理由③空室リスクが高い

どんな賃貸物件でも、借り手が見つからない状態では利益がありません。

それどころか、維持管理費用がかかってしまうので、空室状態では必要経費の支払いだけがかさんでいきます。

新築のマンション・アパートでさえ避けることができない「空室リスク」ですから、築40年というマイナススペックを持ったマンションはなおさらその危険度が増します

【結論】築40年マンションは「売る」ほうがお得

築40年マンションの活用方法について「売る」と「貸す」の両方向で考えてみました。

結論は売る」ほうが絶対にオススメです。

築古物件を買い取ってリノベーションするのがブームになっている昨今では、築年数が40年を超えたマンションでも一定の需要があります。

ただし、いくら需要があるといっても建物自体の資産価値は時間の経過とともに下がり続けます

売却の方向で考えがまとまったら、悩まずに売却に向けて不動産業者からの査定を集めてみるなどの行動に移しましょう。

不動産活用の定番である「貸す」という方法では、家賃を格安で設定する必要があります。

古いマンションをメンテナンス・リフォーム・リノベーションして賃貸物件にするとかなりの出費になり、安い家賃では支出分を補うことは困難。

思い切って売却するほうが利口でしょう。

家売るレオさん
単純に「ずっと家賃収入をもらったほうが良い」って思っていたけど、リフォームやリノベーションのために銀行からお金を借りて賃貸用にすると大損をしてしまいそうですね。
イエプロ
古いマンションを思い切ってリノベーションして賃貸にしているケースが全くいないワケではないんだ。

でも、それができるのはたくさんの物件を持っている不動産業者ばかり。

不動産業者ならリノベーション工事の費用も格安でやってもらえるからね。

家売るレオさん
個人がマイホームとして使ってきた古いマンションを賃貸にするのは難しいんですね。

築40年マンションをできるだけ高く売却する方法は一括査定

家売るレオさん
古くなったマンションは「売り」の一手だとすれば、築40年マンションなんてものすごく安く買い叩かれてしまうんじゃないですか?
イエプロ
古いマンションを売却する場合、近所の不動産業者を訪ねて交渉するだけじゃビックリするくらいに安値で買い叩かれてしまうおそれが大だよ。

そこで築40年マンションを高値で売るために有効なのが「相見積り」だね。

これをするとしないじゃ全然違うよ。

築40年を超えるマンションでも、一定の需要があることは紹介したとおり。

古いマンションを格安で購入したいと考えている人がいれば、リノベーションして自分なりに快適な住まいを作りたいという人もいるでしょう。

東京23区内の不動産バブルは落ち着きをみせてもまだまだ下落には転じていませんから、投資用にマンション物件が欲しいというニーズだってあります。

もし、これから築40年超えのマンションを売却しようと考えているなら、ぜひ「不動産の一括査定サイト」を活用してください。

不動産の一括査定サイトでは、お手持ちの物件の築年数・エリアなどのカンタンな情報を入力するだけで、一括査定サイトに登録している複数の優良な不動産会社から簡易的な査定結果が送られてきます。

いくつかの不動産会社から査定結果が送られてきたら「だいたいこのくらいの価格になる」という相場感がわかります。

さらに、その中でも高値で売却してくれそうな3社程度を選んで、実際にマンションをみて査定してもらえば、一番高値で販売してくれる期待が持てる業者がわかるでしょう。

あとはどの不動産会社に仲介をお任せするのかを慎重に選んで媒介契約を結ぶだけ。

もし「1社にお任せ」では不安なら、一般媒介契約を結んで複数の業者にお任せするのもアリです。

これだけで、あとは媒介契約を結んだ不動産会社が買い手を見つけてくれるので、マンションのオーナーは内覧の対応や書類の手続きを進めていけばOKです。

一括査定サイトに登録している不動産会社は、不動産売買のプロ業者ばかりなので、きっと高値での売却が期待できるでしょう。

築40年と古くなってしまったマンションでも、しっかり高値で売却したいなら「一括査定サイト」を活用しましょう。

築40年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築40年マンションを高く売る方法のまとめ

今回は「築40年マンションの売却計画」と題して、築古マンションは「売る」と「貸す」のどちらがおトクになるのかを解説しました。

結論はもちろん「売る」の一手です。

賃貸では、家賃が格安になるだけでなくメンテナンス費用や固定資産税などのコストがかかるため、手元に残るお金が少なくなってしまいます。

築40年マンションを少しでも高く売却するには、一つの不動産業者だけに買取り査定を頼むのではなく、複数の不動産業者に査定を依頼して買取り価格を比べる「相見積り」が有効です。

このテクニックを実践するか、しないかだけで、数十〜数百万円の差が生じることも珍しくありません。

築40年を超えるような古いマンションの処分・活用を考えている方は、ぜひ相見積りを実践してみましょう。

【マンション売却の必勝法】中古マンションを高く売る5つの方法&初心者でもわかるマンション売却の流れ

2019.01.17

築10年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築10年マンションを高く売る方法

2018.07.21

築20年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築20年マンションを高く売る方法

2018.07.12

築30年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築30年マンションを高く売る方法

2018.07.05

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です