マンション売却の仲介手数料は値引きできる?不動産会社の仲介手数料を安くする方法

仲介手数料は値引きできる?マンション売却時の仲介手数料を安くする方法

マンションを売却するときに、不動産屋さんに必ず払わなくてはならない費用のひとつに「仲介手数料」があります。

その仲介手数料ですが、どのような計算方法で金額が決まるのでしょうか?

そして、仲介手数料は絶対に必要なものなのでしょうか?安くする方法はあるのでしょうか?

せっかく高く売れたー!と喜んだとしても、後でとんでもない金額を不動産に請求されたらどうしようと考えてしまいますよね。

事前に仲介手数料の計算方法を知っておきたいところです。

そこで、今回はマンション売却時の仲介手数料の計算方法や値引き方法、仲介手数料が不要になる個人間取引について紹介していきまます。

取引態様によって仲介手数料の有無が変わる

取引態様によって仲介手数料の要・不要が変わりますので、不動産広告を見るときは必ずチェックするようにしましょう。

取引態様欄には、

  • 売主・貸主
  • 代理
  • 媒介

のいずれかが記載されています。

この取引態様というのは、取引における不動産会社の立ち位置を記載しているもので、取引態様によって不動産会社の権限や報酬額に差がでます。

取引態様は法律で明示義務があります。宅地建物取引業法においてこう記載されています。

「宅地または建物の売買、交換または貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となって売買または交換を成立させるか、代理人として売買、交換または貸借を成立させるか、媒介して売買、交換または貸借を成立させるかの別(「取引態様 の別」と言う)を明示しなければならない」

出典:宅地建物取引業法|ウィキペディア(Wikipedia)

売主・貸主の場合、不動産会社自体が所有している土地や建物を売る、貸すことになるため、仲介手数料は不要です。

代理というのは、不動産会社が売主および貸主の代理人になる場合です。売主や貸主は仲介手数料が必要となり、通常、買主や借主は仲介手数料が不要なことが多いです。

媒介は、売主と買主、もしくは貸主と借主の間で仲介する場合です。この場合、必ず仲介手数料が必要となります。

取引態様 仲介手数料
売主・貸主 不要
代理 買主や借主は仲介手数料が不要なことが多い
媒介 必要

たとえば、いいなと思う物件を知らずに購入して、実は不動産会社所有のものではなく売主からの媒介物件だった場合、仲介手数料が上乗せされてしまいます。

マンション売却時の仲介手数料とは?仲介手数料の相場

マンションを売却するとき、依頼する不動産会社との間で「媒介契約」を交わします。

売却が成立すると媒介契約書に基づいて、仲介した不動産業者に報酬を支払う義務が発生します。

この報酬額が「仲介手数料」で、宅地建物取引業法という法律でその上限が定められています。

宅地建物取引業者は、仲介を成立させるために買い手を見つけ、売却に至ったときは、依頼者から報酬を受けとることができます。

その仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で、取り引きされた売買価格に基づいて、その割合が決められています。

仲介手数料の上限

200万円以下の部分 売買価格の5%
200万円を超え400万円以下の部分 売買価格の4%(+2万円)
400万円を超える部分 売買価格の3%(+6万円)

※売買価格には消費税を含まず、報酬額には別途消費税がかかります

出典:宅地建物取引業法第46条また国土交通省告示第172号|国土交通省のホームページ

不動産の売却額は一般に400万円を超えることが多いため、マンションの仲介手数料は、「売却価格×3%+6万円」になることがほとんどです。

例えば、5,000万円でマンションを売却した場合の仲介手数料は

 

仲介手数料=5,000万円×3%+6万円=150万円+6万円=156万円

 

となります。

実際の手数料の支払い時には、消費税も含めなければなりません

また、仲介手数料を支払うタイミングは、一般に、売買契約時に半分、引渡し時に残りの半分を支払います。

仲介を依頼しても、その段階ではまだ仲介手数料を要求されることはありません。売却が決まってはじめて、報酬としての仲介料の支払いが発生します。

複数の不動産業者に依頼する場合は、売却してくれた一社に支払えばよいことになります。

まとめると、

  • マンションを売ってくれた仲介業者に、その「成功報酬」を仲介手数料として支払う
  • 報酬は取引額に対して上限が決められており、不当に高額な手数料が請求されないようになっている
  • 計算の元となる基準価格は消費税抜きの取引額である

仲介手数料の支払い時期については、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

仲介手数料は2回に分けて支払う

仲介手数料は一般に、売買契約時点に50%、引渡時に50%を支払います。

しかし、法律的には不動産業者は、売買を成立させた売買契約時点で、全額を請求しても違法ではありません。

ただ、不動産の売却では通常、売買契約から引き渡しまでに1ヶ月ほどかかり、その期間に不動産会社がしなければならないことが多く残されています。

そのため、仲介手数料の残り半分の支払いは、通常引き渡し時まで保留しておきます。

もし仲介不動産会社から、売買成立時に全額請求された場合は、半分は引き渡し時にするよう交渉した方が良いでしょう。

仲介手数料は必要経費

約3%の仲介手数料というのは必ずしも高いものではないでしょう。

しかし、仲介手数料が安くとも、相場よりかなり低く売られてしまう、高く買わされるのでは意味がありません。

仲介手数料は不動産取引を安全かつ確実におこなうための必要経費だと考えましょう。

不動産取引には、

  • 専門の準備調査
  • 不動産の査定(適正金額の算出)
  • 営業活動(消費者を広く募集する、取引条件を交渉するなど)

が必要。つまり、仲介手数料は、宅地建物取引士が取引をスムーズに進めるための必要経費と言えるでしょう。

ちなみに、上記の金額はあくまで成功報酬。取引が成立しないと不動産会社には何も収入がはいってきません。

内覧会やオープンハウス、広告宣伝費などの経費は不動産会社持ちですが、実際に仲介取引がない限り報酬が得られないのです。

関連:両手取引

仲介手数料が戻ってくる場合と戻ってこない場合

①手付解除時は仲介手数料が戻ってこない

売買契約時に売主は、買主から売買金額の約10%の手付金を受領します。

もし、売主の都合で契約解除する場合は、手付金の倍額を買主へ支払うことになります。買主の都合で契約解除される場合は、売主は手付金をそのまま受領できます。

このような解除を手付解除と呼びますが、買主の都合で手付解除となった場合、売主が不動産会社に既に支払った仲介手数料は、取り戻すことができません。

なぜなら、手付解除自体は、不動産会社の落ち度ではないためです。

手付解除で、既に支払った仲介手数料についてもめるケースがありますが、法律的にも取り戻せないということを頭に入れておきましょう。

②ローン特約解除時が仲介手数料が戻ってくる

売買契約成立後に、買主が契約を解除してくるなかで、ローン特約解除というものがあります。

ローン特約とは、買主が、銀行などの金融機関に住宅ローンを申し込んだけれども、審査に通らなかったために支払いができないので契約を解除するときの特約です。

ローン特約による解除の場合は、手付解除と異なり、既に支払った仲介手数料を取り戻すことができます。

同時に、受け取った手付金も買主に全額返金しなければなりません。

なぜなら、ローン特約解除では、売主も、不動産会社も、買主にさえも、落ち度がないとみなされます。

ただ、銀行の審査が厳しくて、買主がお金を借りられなかったので、契約解除に至ったとみなされます。

そのため、既に支払われたお金は、仲介手数料も手付金も、全て元に戻すようにと定められています。

一見、銀行の審査に通らなかった買主が悪いように思われますが、商習慣として買主に非はないとされています。

そのため、売主は、手付金を買主に戻し、仲介業者からは仲介手数料を払い戻してもらえるのです。

この手付解除とローン特約解除による、手付金と仲介手数料の払い戻しの違いを頭に入れておきましょう。

仲介手数料は個人間取引なら不要

不動産の個人間取引をおこなえば仲介手数料は不要です。

個人間取引というのは不動産仲介会社を仲介させず売主と買主が直接取引をおこなうことです。親族や友人のあいだでおこなわれることが多いようです。

個人間取引のメリットは、何より仲介手数料がいらないことでしょう。売買金額にもよりますが、数十万円~数百万円もお得です。

個人間取引のデメリット

ただしデメリットも頭に入れておかねばなりません。

個人間取引のデメリット

  • 当事者で解決しなくてはならない
  • 弁護士費用など他の費用がかかる
  • 不動産の知識がないので契約面で見落とす可能性がある

個人間取引では、専門の調整役がいないため、場合によっては売主もしくは買主どちらかに不利な契約となることがあります。

また、将来起こるかも知れない事態を予測できず、はじめに盛り込むべき事項を勘案せず契約するなど、あとあとトラブルになることも多いようです。

たとえば、法律の専門家に契約書の作成を依頼するとします。もちろん法律上不備のない契約書を作ってはくれますが、不動産のプロではありません。

当事者が気付かず発注していないことまで「この点も契約書に入れた方がいい」などとサポートはしてくれません。

不動産会社のなかには、個人間取引のサポートをおこなう業者もありますが、通常の仲介業務とは違い、契約書類に仲介者として不動産会社の印鑑を押してはくれません。

書類は作成したけれど、責任の所在はこちらではなく、あくまで当事者同士でおこなってください、ということです。

不動産仲介業が活躍しているということは、やはり個人間取引は難しい側面があると考えられます。

仲介手数料を安くしたい!専任媒介を理由に値引き交渉する方法

経費の中でも、仲介手数料は一番大きな費用になります。仲介手数料を値引くことはできるのでしょうか?

実は、仲介依頼時に媒介契約を交換条件として、値引き交渉することが可能です。

マンションの売却を不動産会社に依頼する時、不動産会社との間で、売却の「媒介契約」を結びます。

媒介契約書は不動産会社が作成するので、通常不動産会社に有利になる契約になっています。

仲介を依頼する時、その有利な契約内容を交換条件として、仲介手数料を値引くことができます。

専任媒介なら仲介手数料が安くなる

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。

このうち、専任媒介や専属専任媒介では、他の不動産会社に同時に売却を依頼することはできません

つまり、専任の不動産会社が、販売を仲介する権利を独占できる契約です。これらを「専任系媒介」と呼びます。

専任系媒介の契約では、不動産会社は、売買が決まれば必ず売主から仲介手数料をもらえるようになっています。

仮に、別の不動産会社が買主を見つけて売れたとしても、売主から手数料がもらえるという有利な契約です。

一般媒介契約 他の不動産会社にも同時に売却を頼める
専任媒介契約 〃   同時に売却を頼めない
専属専任媒介契約 〃   同時に売却を頼めない

専任媒介を理由に値引きする方法

そこで不動産業者に仲介を頼むとき、「専任媒介契約にするので、仲介手数料を値引きして欲しい」と交渉しましょう。

専任ならば、不動産会社は全力を尽くして買主を探してくれるし、売主は仲介手数料を抑えることができます。

専任系媒介契約で、仲介業者に明らかに手落ちがある場合は、値引きを要求することができます。

しかし、買主が「重要事項の説明不足」という理由で、仲介手数料を値引くことはあっても、

売主が不動産会社の販売努力が足りないなどの理由で、仲介手数料を値引くケースはあまりみられません。

仲介手数料を値引きするよりも「一般媒介契約」でより早く高く売った方が得!?

一般媒介契約では、売主は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼する権利を持っています。

複数の会社に依頼したほうが、より早く、高く購入してくれる買主が見つかる可能性が増えます

専任系媒介契約の契約期間は3ヶ月ですが、その不動産会社が契約後に、販売努力を怠っているときはどうなるのでしょうか。

残念ながら一度契約してしまうと、3ヶ月間は不動産会社を変えることができません

そのため、売却を急ぐときは、値引きするために専任系媒介契約にするにはリスクがあるといえます。

一般に、専任系媒介契約で値引き交渉するより、一般媒介契約で早く高く売るほう良いのではないかと言われています

一般媒介契約で、複数の不動産会社に売却を依頼するには、どのようにすればよいでしょうか。

不動産一括査定でマンションを高く売ろう

マンションを売るなら「不動産一括査定」がおすすめです。

インターネット上で、売りたいマンションの基本情報を入力すると、その情報をもとに売却価格を推定してくれたり、近くの不動産会社の紹介や査定価格を知らせてくれます

ただ、一概に安い査定をしてくれる不動産会社が良いとは限りません。

不動産業者のメール対応や、実際に担当者と会って、その査定の根拠や類似物件の市場の動きなどを聞き、納得のゆく不動産会社を数社見つけることがおすすめです。

また、中古マンションの売却後には、瑕疵担保責任などのトラブルの発生も考えられます。

法律に詳しく、資金的にもしっかりとした不動産会社を選び、仲介を依頼することが必要となってきます。

マンション売却の仲介手数料は値引きできる?不動産会社の仲介手数料を安くする方法のまとめ

マンション売却の仲介手数料の計算の仕方、その支払いのタイミングや注意点、値引き方法などをご紹介しました。

経費の中でも、仲介手数料は一番大きな費用になります。マンションの売却は、期限のある場合がほとんどです。

仲介契約を専任系媒介契約にして、仲介手数料の値引交渉することは可能です。

しかし、それに力を入れるよりは、「不動産一括査定」などで、複数の業者に依頼して、マンションをより早く高く売却する努力をした方が効率良いとされています。

また、売却額にこだわるより、複数の不動産会社と面談して、信用のおける担当者を見つけることが大切です。

税金や法律にも詳しい信頼のおける不動産会社を選びましょう。

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2019.01.17

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